Βασικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα (Α μέρος)

Μετά από πολλές ερωτήσεις αποφασίσαμε να συγκεντρώσουμε βασικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα και έχουν άμεση σχέση με την αναγραφή τους στο έντυπο Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων (Ε9).

Πριν δούμε τις νομικές, πολεοδομικές  και τεχνικές έννοιες, θα θέλαμε να δούμε ορισμένα στοιχεία για το ίδιο το έντυπο Ε9.

Κατάθεση Ε9 έως 31.3.2021

Αλλαγές στην κατάθεση του Ε9 έφερε ο νόμος 4916/2022 (ΦΕΚ 65/Α/28.03.2021)

Γενική προθεσμία

Για τη σύσταση, απόκτηση και κάθε άλλη μεταβολή στα δικαιώματα της παρ. 1, ο υπόχρεος σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων υποβάλλει αυτήν μέχρι και την 31η Μαρτίου του επόμενου έτους από την ημέρα της σύστασης, απόκτησης και κάθε άλλης μεταβολής στα παραπάνω δικαιώματα, πλην της κληρονομικής διαδοχής, για την οποία ο φορολογούμενος υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα της λήξης της προθεσμίας αποποίησης της κληρονομίας.

Όπως συνήθως αναφέρεται στον νόμο «Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών δύναται να παρατείνεται η προθεσμία του προηγούμενου εδαφίου».

Για τους κληρονόμους ακίνητης περιουσίας

Αλλαγές επήλθαν και στην υποβολή της Δήλωσης Στοιχείων ακινήτων και για τους κληρονόμους.

Ποιο συγκεκριμένα, οι κληρονόμοι με τον θάνατο που ιδιοκτήτη των δικαιωμάτων θα πρέπει να ενημερώσουν το έντυπο Ε9 ως κάτωθι:

α) από τους εκ διαθήκης κληρονόμους κατά το ποσοστό τους, εφόσον έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της δήλωσης έτους,

β) από τους εξ αδιαθέτου κληρονόμους κατά το ποσοστό τους, εφόσον δεν έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της δήλωσης έτους,

γ) από τους μετά από αποποιήσεις κληρονόμους κατά το ποσοστό τους, από το επόμενο έτος του θανάτου του κληρονομουμένου ή, στην περίπτωση που έχει δημοσιευθεί διαθήκη, από το επόμενο έτος της δημοσίευσης αυτής, χωρίς την επιβολή προστίμου, εφόσον η δήλωση υποβληθεί μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα της λήξης της προθεσμίας αποποίησης.».

Ποιοι έχουν υποχρέωση υποβολής

Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο και νομική οντότητα  που από την 1.1.2015 και μετά έχει μεταβολές στην περιουσιακή του κατάσταση, υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων εντός τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία της μεταβολής αυτής, πλην της κληρονομιάς, για την οποία ο κληρονόμος υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων εντός τριάντα ημερών (30) από τη λήξη της προθεσμίας για αποποίηση της κληρονομιάς.

Γενικά, δήλωση στοιχείων ακινήτων (Έντυπο Ε9) υποβάλλουν:

α) Όσοι απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε ακίνητα.

β) Όσοι έχουν οποιαδήποτε μεταβολή σε ακίνητα, που είχαν ήδη δηλωθεί σε Έντυπα Ε9 προηγούμενων ετών.

γ) Από το 2014 η δήλωση Ε9 είναι ατομική και υποβάλλεται ξεχωριστά από κάθε φυσικό πρόσωπο ενήλικο ή ανήλικο που έχει ακίνητη περιουσία.

Συνεπώς τα ανήλικα τέκνα και η σύζυγος που έχουν μεταβολές στα ακίνητά τους θα υποβάλουν ηλεκτρονικά πλέον ξεχωριστή (ατομική) δήλωση Ε9.

Εκτός όμως από αυτούς, λόγω της κατάργησης του ΦΑΠ και της θέσπισης του ΕΝΦΙΑ, για να αποφευχθεί η πιθανότητα εσφαλμένου υπολογισμού του φόρου αυτού, υποχρέωση υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων έχουν και:

– Τα νομικά πρόσωπα, εφόσον τα ακίνητά τους εντάσσονται σε κάποια κατηγορία απαλλαγών. Η ίδια υποχρέωση υφίσταται και για τα φυσικά πρόσωπα, εφόσον έχουν ακίνητα τα οποία απαλλάσσονται του φόρου ή προβλέπεται μείωση αυτού. Με τις δηλώσεις αυτές θα χρεωθεί μειωμένος ΕΝΦΙΑ και δεν θα ταλαιπωρηθούν οι φορολογούμενοι με τροποποιήσεις.

– Όσοι έχουν ακίνητα που έχουν τακτοποιηθεί ή νομιμοποιηθεί ή ημιυπαίθριους χώρους, μόνο στις περιπτώσεις που δεν έχουν αναγραφεί σε προηγούμενες δηλώσεις Ε9. Έτσι καλύπτονται οι περιπτώσεις αυτές ώστε η εικόνα του Ε9 να συμφωνεί με τις δηλώσεις των μηχανικών για την τακτοποίηση.

– Όποιος έχει ακίνητο σε πολυκατοικία, η οποία διαθέτει κοινόχρηστη πισίνα ή κλειστούς (υπόγειους κυρίως) κοινόχρηστους χώρους αποθηκών ή θέσεων στάθμευσης, για να τους αναγράψει στη δήλωση στοιχείων ακινήτων. Τονίζεται πως η δήλωση αυτή, αντίθετα με όσα έχουν αναληθώς γραφτεί, καλύπτει τις περιπτώσεις που αυτά είναι παρακολουθήματα και συνεπώς υπάρχει αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου. Δεν πρέπει, συνεπώς, να δηλωθούν περιπτώσεις που δεν αποτελούν παρακολουθήματα της ιδιοκτησίας.

ΣΗΜΕΙΩΣΗ

Αν μέσα στην προθεσμία υποβολής της δήλωσης Ε9 αποκτάται ένα ακίνητο και στη συνέχεια (στον ίδιο χρόνο) μεταβιβάζεται ή μεταβάλλονται στοιχεία αυτού, στην περίπτωση αυτή απαιτείται υποχρεωτικά η υποβολή ξεχωριστών δηλώσεων Ε9.

Σε περίπτωση ακινήτου δεσμευμένου από ΟΤΑ για οποιονδήποτε λόγο, εκτός από τον ΟΤΑ, ο οποίος είναι υπόχρεος σε καταβολή φόρου και υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο εκκρεμεί η καταβολή της σχετικής αποζημίωσης, το ακίνητο δηλώνεται και από τον έχοντα δικαιώματα επ’ αυτού, με συμπλήρωση και των αντίστοιχων κωδικών.

ΠΡΟΣΟΧΗ

– Για αποβιώσαντες δεν απαιτείται υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων, εφόσον έχει δηλωθεί ο θάνατος στο μητρώο της αρμόδιας ΔΟΥ.

– Για νομικά πρόσωπα, για τα οποία έχει ολοκληρωθεί στη αρμόδια ΔΟΥ διακοπή εργασιών, δεν απαιτείται υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων.

Πως υποβάλλονται οι δηλώσεις Ε9

Οι δηλώσεις στοιχείων ακινήτων (Ε9) υποβάλλονται με ηλεκτρονικό τρόπο ή, σε εξαιρετικές περιπτώσεις, χειρόγραφα στη ΔΟΥ χωρίς προσαύξηση μέχρι την προθεσμία υποβολής της δήλωσης. Ειδικότερα η δήλωση Ε9 υποβάλλεται χειρόγραφα μέχρι την καταληκτική ημερομηνία της ηλεκτρονικής υποβολής χωρίς την επιβολή προστίμου σε οποιαδήποτε περίπτωση που λόγω αποδεδειγμένης αδυναμίας της εφαρμογής ηλεκτρονικής υποβολής δεν επιτρέπεται η υποβολή δήλωσης από τον υπόχρεο. Σε περίπτωση χειρόγραφης υποβολής, το Ε9 υποβάλλεται σε δύο (2) αντίτυπα. Τρίτο αντίτυπο του εντύπου μπορεί να θεωρηθεί στην οικεία ένδειξη από τον υπάλληλο της ΔΟΥ που παραλαμβάνει τη δήλωση και να επιστραφεί στο φορολογούμενο ως απόδειξη παραλαβής (και όχι ακριβές αντίγραφο αυτού).

Για την παραλαβή και καταχώριση των δηλώσεων στοιχείων ακινήτων εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος.

Η δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) που υποβάλλεται μέσω διαδικτύου, πρέπει να συμπληρώνεται σε όλες τις ενδείξεις κατά περίπτωση

Με μια ματιά: Τι προστέθηκε στο έντυπο που θα υποβληθεί το 2023:

1. Κατά την αναγραφή στη δήλωση στοιχείων ακινήτων δικαιωμάτων ψιλής κυριότητας επί ακινήτων ή δικαιωμάτων επί ακινήτων που εξομοιώνονται φορολογικά με ψιλή κυριότητα, αναγράφεται υποχρεωτικά ο ΑΦΜ του επικαρπωτή.
2. Κατά την αναγραφή στη δήλωση στοιχείων ακινήτων δικαιωμάτων επί οικοπέδου ή γηπέδου τα οποία βρίσκονται εντός Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων του Ν.3986/2011 ή εντός Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης του Ν.4062/2012, μέχρι τη μεταβίβασή τους από τον φορέα της επένδυσης προς τρίτους, συμπληρώνονται επιπλέον στοιχεία για την ένταξή τους στο αντίστοιχο φορολογικό καθεστώς, σύμφωνα με τις διατάξεις της περ. δ) της παρ. 1 και της περ. η) της παρ. 2 της ενότητας Β’ του άρθρου 4 του Ν.4223/2013. Ειδικότερα, εάν πρόκειται για οικόπεδο στη Στήλη 32 «ΕΙΔΙΚΗ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ» του Πίνακα 1 της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) συμπληρώνεται ο Κωδικός 9, ενώ εάν πρόκειται για γήπεδο, στη Στήλη 26 «ΕΙΔΙΚΗ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ» του Πίνακα 2 της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) συμπληρώνεται ο Κωδικός 5.
3. Κατά την αναγραφή στη δήλωση στοιχείων ακινήτων δικαιωμάτων επί κτίσματος, μελλοντικού ή μη αποπερατωμένου, ανεγειρόμενης οικοδομής σε οποιοδήποτε στάδιο, εφόσον η μεταβίβαση έχει γίνει από κατασκευαστή, ο οποίος έχει υποχρέωση να το αποπερατώσει με βάση τον τίτλο κτήσης, στη Στήλη 10 «ΕΙΔΙΚΩΝ ΣΥΝΘΗΚΩΝ» του Πίνακα 1 της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) συμπληρώνεται ο Κωδικός 89 «Κτίσμα μελλοντικό ή μη αποπερατωμένο που έχει αποκτηθεί από κατασκευαστή».

Ειδικότερα, εφόσον κατά την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας δεν έχουν ξεκινήσει οι εργασίες κατασκευής του κτίσματος (μελλοντικό κτίσμα), στη Στήλη 9 «ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ» του Πίνακα 1 της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) συμπληρώνεται ο κωδικός που αναφέρεται σε οικόπεδο και στη Στήλη 10 «ΕΙΔΙΚΩΝ ΣΥΝΘΗΚΩΝ» του Πίνακα 1 συμπληρώνεται ο Κωδικός 89.

Από την κατασκευή του σκελετού του κτίσματος και μέχρι και το αντίστοιχο στάδιο αποπεράτωσης ανά κατηγορία ακινήτου (μη αποπερατωμένο κτίσμα), εφόσον το ακίνητο δεν έχει ποτέ ηλεκτροδοτηθεί ή ηλεκτροδοτείται με εργοταξιακό ρεύμα και είναι κενό, συμπληρώνονται αθροιστικά οι ενδείξεις:

• στη Στήλη 10 «ΕΙΔΙΚΩΝ ΣΥΝΘΗΚΩΝ» του Πίνακα 1 αναγράφεται ο Κωδικός 89,
• στη Στήλη 30 «ΤΟ ΑΚΙΝΗΤΟ ΕΙΝΑΙ ΗΛΕΚΤΡΟΔΟΤΟΥΜΕΝΟ» του Πίνακα 1 αναγράφεται η ένδειξη ΟΧΙ για τα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, ή, αν αναγραφεί η ένδειξη ΝΑΙ, συμπληρώνεται ο αριθμός της εργοταξιακής παροχής ηλεκτρικού ρεύματος και
• στη Στήλη 32 «ΕΙΔΙΚΗ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ» του Πίνακα 1 συμπληρώνεται ο Κωδικός 8 «Κενό κτίσμα».

Απόστολος Αλωνιάτης, Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.