Φορολογία: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για το E9 (Β’ μέρος)

Είδαμε στο προηγούμενο σημείωμα μας ποιοι έχουν υποχρέωση υποβολής εντύπου Ε9, πώς υποβάλλεται το έντυπο και ποιοι νέοι κωδικοί προστέθηκαν σε αυτό.

Στο σημερινό μας σημείωμα θα δούμε τις ημερομηνίες υποβολής των δηλώσεων Στοιχείων Ακινήτων, σε πόσες δόσεις εξοφλείται ο φόρος ΕΝΦΙΑ, που προκύπτει από το έντυπο Ε9 καθώς και από ποιον αναγράφονται τα στοιχεία δήλωσης στοιχείων ακινήτων.

Βασικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα (Α’ μέρος)

Με τον Ν.4916/2022 (ΦΕΚ 65/Α’/28.3.2022) έχουν επέλθει αλλαγές στην ημερομηνία υποβολής του Εντύπου Ε9, στον τρόπο αποπληρωμής και στον Συμπληρωματικό φόρο του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ):

Υποβολή Δήλωσης στοιχείων ακινήτων

– Όσον αφορά τη σύσταση, απόκτηση και κάθε άλλη μεταβολή στα δικαιώματα της παρ. 1 του άρθρου 23 του Ν.3427/2005, ο υπόχρεος σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων υποβάλλει αυτήν μέχρι και την 31η Μαρτίου του επόμενου έτους από την ημέρα της σύστασης, απόκτησης και κάθε άλλης μεταβολής στα παραπάνω δικαιώματα, πλην της κληρονομικής διαδοχής, για την οποία ο φορολογούμενος υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα της λήξης της προθεσμίας αποποίησης της κληρονομίας.

Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών δύναται να παρατείνεται η ανωτέρω προθεσμία. Σύμφωνα με την υπό στοιχεία Α.1033/21.3.2023 (ΦΕΚ 1829/B’/22.3.2023) Απόφαση του Υφυπουργού Οικονομικών ορίζεται ότι ειδικά για το έτος 2023, η προθεσμία υποβολής δηλώσεων στοιχείων ακινήτων (Ε9) που προβλέπεται στο πρώτο εδάφιο της περ. α’ της παρ. 3 του άρθρου 23 του Ν.3427/2005 (Α’ 312) παρατείνεται μέχρι και την 12η.4.2023.

– Όσον αφορά τους κληρονόμους ακίνητης περιουσίας η υποβολή της Δήλωσης στοιχείων ακινήτων γίνεται:

α) από τους εκ διαθήκης κληρονόμους κατά το ποσοστό τους, εφόσον έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της δήλωσης έτους,

β) από τους εξ αδιαθέτου κληρονόμους κατά το ποσοστό τους, εφόσον δεν έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της δήλωσης έτους,

γ) από τους μετά από αποποιήσεις κληρονόμους κατά το ποσοστό τους, από το επόμενο έτος του θανάτου του κληρονομουμένου ή, στην περίπτωση που έχει δημοσιευθεί διαθήκη, από το επόμενο έτος της δημοσίευσης αυτής, χωρίς την επιβολή προστίμου, εφόσον η δήλωση υποβληθεί μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα της λήξης της προθεσμίας αποποίησης.

Ειδικά για το έτος 2023, ο φορολογούμενος μπορεί να τροποποιήσει (όχι να μεταβάλει δικαιώματα επί ακινήτων, όπως σύσταση, απόκτηση κ.λπ. δικαιώματα της παρ. 1 του άρθρου 23 του Ν.3427/2005) τα στοιχεία των ακινήτων του που περιλαμβάνονται στη δήλωση του άρθρου 23 του Ν.3427/2005 (Α’ 312), εμπρόθεσμα μέχρι και την 30ή Ιουνίου 2023 και να καταβάλει τον φόρο σε ισόποσες μηνιαίες δόσεις όχι μικρότερες των δέκα (10) ευρώ μέχρι και την 29η Φεβρουαρίου 2024 (Ν.4223/2013, άρθρο 6, παρ. 2ε).

Επέκταση πληρωμής φόρου σε 10 δόσεις

Ο ΕΝΦΙΑ καταβάλλεται εφάπαξ μέχρι την τελευταία εργάσιμη, για τις δημόσιες υπηρεσίες, ημέρα του επόμενου μήνα από την έκδοση της Πράξης Προσδιορισμού Φόρου ή σε έως δέκα (10) ισόποσες μηνιαίες δόσεις, καθεμιά από τις οποίες δεν μπορεί να είναι μικρότερη των δέκα (10) ευρώ, και από τις οποίες η πρώτη δόση καταβάλλεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα από την έκδοση της Πράξης Προσδιορισμού Φόρου, οι δε επόμενες δόσεις μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα κάθε επόμενου μήνα.

Από ποιόν αναγράφονται τα στοιχεία δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Έντυπο Ε9)

Για τα ακίνητα ή τα εμπράγματα δικαιώματα σε αυτά, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή τους, για τις ανάγκες συμπλήρωσης της δήλωσης στοιχείων ακινήτων και αναγράφονται στην οικεία δήλωση από:

α) Αυτόν που αποκτά δικαίωμα σε ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία, από την ημερομηνία σύνταξης του οριστικού συμβολαίου κτήσης ή από την ημερομηνία τελεσιδικίας της δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται δικαίωμα ή καταδικάζεται ο δικαιοπάροχος σε δήλωση βουλήσεως.

β) Τον υπερθεματιστή, από την ημερομηνία σύνταξης της κατακυρωτικής έκθεσης.

γ) Τον κληρονόμο και ειδικότερα:

γα) Τον εκ διαθήκης κληρονόμο, εφόσον έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της φορολογίας έτους.

γβ) Τον εξ αδιαθέτου κληρονόμο, εφόσον δεν έχει δημοσιευθεί διαθήκη μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της φορολογίας έτους.

γγ) Τον μετά από αποποιήσεις κληρονόμο, από το επόμενο έτος του θανάτου του κληρονομούμενου ή, στην περίπτωση που έχει δημοσιευθεί διαθήκη, από το επόμενο έτος της δημοσίευσης αυτής.

δ) Όποιον έχει αποκτήσει δικαίωμα σε ακίνητο με οριστικό συμβόλαιο δωρεάς αιτία θανάτου, εφόσον ο θάνατος επήλθε μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της φορολογίας έτους.

ε) Αυτόν που αποκτά δικαίωμα με προσύμφωνο αγοράς, εφόσον σε αυτό προβλέπεται η κατάρτιση της εμπράγματης δικαιοπραξίας με αυτοσύμβαση, με εξαίρεση το εργολαβικό προσύμφωνο.

στ) Τον δικαιούχο ακινήτου από το Δημόσιο ή τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας ή Οργανισμό Τοπικής Αυτοδιοίκησης ή ΝΠΔΔ και για το χρονικό διάστημα πριν από τη σύνταξη οριστικού παραχωρητηρίου, εφόσον έχει παραλάβει το ακίνητο.

ζ) Τον κηδεμόνα, για την ακίνητη περιουσία σχολάζουσας κληρονομιάς, διαχωρισμένη από την ατομική του περιουσία, για όσο διάστημα τη διαχειρίζεται.

η) Τον εκτελεστή διαθήκης ή εκκαθαριστή κληρονομίας για την κληρονομιαία ακίνητη περιουσία, διαχωρισμένη από την ατομική του περιουσία, για όσο διάστημα τη διαχειρίζεται και τη διοικεί.

θ) Τον μεσεγγυούχο ακίνητης περιουσίας, για την υπό μεσεγγύηση περιουσία, διαχωρισμένη από την ατομική του περιουσία, για όσο διάστημα διαρκεί η μεσεγγύηση.

ι) Το νομέα επίδικου ακινήτου. Αν το ακίνητο εκνικηθεί με τελεσίδικη απόφαση, ο ΕΝΦΙΑ που καταβλήθηκε δεν επιστρέφεται.

ια) Τον εργολάβο, για ακίνητο το οποίο, αν και συμφωνήθηκε να μεταβιβασθεί δεν έχει μεταβιβαστεί από τον γηπεδούχο στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα που αυτός θα είχε υποδείξει, εφόσον έχουν παρέλθει τέσσερα (4) έτη από την ημερομηνία θεώρησης από την Ελληνική Αστυνομία της οικοδομικής άδειας για την έναρξη των εργασιών ή έχουν εκμισθωθεί ή χρησιμοποιηθεί με οποιονδήποτε τρόπο εντός των τεσσάρων (4) αυτών ετών από τον εργολάβο.

Από το έτος 2011 έως το 2013 υπόχρεος σε δήλωση στοιχείων ακινήτων είναι ο εργολάβος για τα ακίνητα που συμφωνήθηκε να μεταβιβαστούν και δεν έχουν μεταβιβαστεί από τον οικοπεδούχο στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα που ο τελευταίος θα υποδείξει, εφόσον έχει παρέλθει χρονικό διάστημα τριών ετών από την έκδοση της αρχικής οικοδομικής άδειας ή έχουν εκμισθωθεί ή με οποιονδήποτε τρόπο χρησιμοποιηθεί από τον εργολάβο εντός των τριών αυτών ετών.

Από το έτος 2014 και μετά, υπόχρεος σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων, είναι ο εργολάβος, για ακίνητο το οποίο, αν και συμφωνήθηκε να μεταβιβασθεί δεν έχει μεταβιβαστεί από τον γηπεδούχο στον εργολάβο ή σε τρίτα πρόσωπα που αυτός έχει υποδείξει, εφόσον έχουν παρέλθει τέσσερα (4) έτη από την ημερομηνία θεώρησης από την Ελληνική Αστυνομία της οικοδομικής άδειας για την έναρξη των εργασιών ή έχουν εκμισθωθεί ή χρησιμοποιηθεί με οποιονδήποτε τρόπο εντός των τεσσάρων (4) αυτών ετών από τον εργολάβο.

Συνεπώς, στην περίπτωση αυτή, οι οικοπεδούχοι, επί των ακινήτων των οποίων ανεγείρονται κτίσματα από εργολάβους, οφείλουν να υποβάλουν δήλωση στοιχείων ακινήτων για να διαγράψουν τα ακίνητα που συμφωνήθηκε να μεταβιβαστούν και δεν έχουν μεταβιβαστεί στους εργολάβους ή σε τρίτα πρόσωπα, εφόσον έχουν παρέλθει τρία έτη από την έκδοση της αρχικής οικοδομικής άδειας ή έχουν χρησιμοποιηθεί ή εκμισθωθεί από τους εργολάβους μέσα στα τρία έτη. Αντίθετα, υπόχρεοι σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων για τα ακίνητα αυτά είναι οι εργολάβοι, οι οποίοι οφείλουν να υποβάλουν δήλωση στοιχείων ακινήτων, αναγράφοντας τα ακίνητα που θα λάβουν ως αντάλλαγμα, σύμφωνα με το εργολαβικό προσύμφωνο.

Δηλώσεις στοιχείων ακινήτων για διαγραφή ή αναγραφή από τους οικοπεδούχους ή εργολάβους αντίστοιχα, των ακινήτων σύμφωνα με τα ανωτέρω, υποβάλλονται για οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί εντός του έτους 2008 ή προγενέστερα. Δηλαδή, οι δηλώσεις στοιχείων ακινήτων για την ανωτέρω περίπτωση υποβάλλονται το πρώτο έτος μετά το έτος συμπλήρωσης της τριετίας.

Παράδειγμα

Οικοδομική άδεια εκδόθηκε στις 12.5.2019. Η σχετική δήλωση μεταβολής στοιχείων ακινήτων πρέπει να υποβληθεί το έτος 2023, καθώς η τετραετία συμπληρώνεται στις 12.5.2023 και συνεπώς η δήλωση πρέπει να γίνει μέχρι τις 12.6.2023.

Οι οικοπεδούχοι που υποβάλουν δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2022 για να διαγράψουν ακίνητα, σύμφωνα με τα ανωτέρω, συνυποβάλουν φωτοαντίγραφο της οικοδομικής άδειας και του εργολαβικού προσυμφώνου. Τα ίδια παραστατικά συνυποβάλουν και οι εργολάβοι για να αναγράψουν τα εν λόγω ακίνητα στη δήλωση στοιχείων ακινήτων τους έτους 2022.

ιβ) Τον κάτοχο ακινήτου που ανήκει σε φορέα της Γενικής Κυβέρνησης, χωρίς τη συναίνεση του φορέα.

ιγ) Τον κάτοχο ακινήτου, πλην του Δημοσίου, που ανήκει στην ΕΤΑΔ Α.Ε. και στην «Παράκτιο Αττικό Μέτωπο Α.Ε.», με τη συναίνεση των ως άνω εταιρειών και ανεξαρτήτως του τρόπου περιέλευσης σε αυτόν της κατοχής του ακινήτου.

ιδ) Ο ΟΤΑ για ακίνητο που δεσμεύει για οποιονδήποτε λόγο και για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο εκκρεμεί η καταβολή σχετικής αποζημίωσης.

Ο κύριος φόρος που αναλογεί σε ακίνητο των τριών τελευταίων περιπτώσεων ιβ’, ιγ’ και ιδ’, ισούται με το φόρο που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα, χωρίς να οφείλεται τέτοιος φόρος από τον κύριο του ακινήτου.

Απόστολος Αλωνιάτης, Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας