Βασικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα (Γ μέρος)

Είδαμε στο πρώτο μέρος ποιοι έχουν υποχρέωση υποβολής εντύπου Ε9, πως υποβάλλετε το έντυπο και ποιοι νέοι κωδικοί προστέθηκαν σε αυτό.

Βασικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα (Α μέρος)

Ποιοι έχουν υποχρέωση υποβολής εντύπου Ε9, πως υποβάλλεται. Νέοι κωδικοί

Στο δεύτερο μέρος είδαμε τις ημερομηνίες υποβολής των δηλώσεων Στοιχείων Ακινήτων, σε πόσες δόσεις εξοφλείται ο φόρος ΕΝΦΙΑ, που προκύπτει από το έντυπο Ε9 καθώς και από ποιόν αναγράφονται τα στοιχεία δήλωσης στοιχείων ακινήτων.

Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για το E9 (Β’ μέρος)

Ημερομηνίες υποβολής της δήλωσης Ε9, τρόπος εξόφλησης και από ποιόν αναγράφονται τα στοιχεία δήλωσης στοιχείων ακινήτων

Στο σημερινό μας σημείωμα θα δούμε αρχίσουμε να εξετάζουμε τις βασικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα, αρχίζοντας από τις νομικές

‘Εννοιες  νομικού περιεχομένου

Η διευκρίνιση ορισμένων όρων που ακολουθεί, κρίθηκε σκόπιμη, γιατί κατά την ανάγνωση των Οδηγιών και τη συμπλήρωση του Ε9 αναφέρονται πολλοί νομικοί όροι, που είναι μεν τρέχοντες αλλά καλό είναι να διευκρινίζονται ακόμα και για τους νεοεισερχόμενους επαγγελματίες. Άλλωστε τέτοιοι όροι είναι βέβαιο ότι θα υπάρχουν στο περιεχόμενο των τίτλων των προς δήλωση ακινήτων. Το ίδιο είναι σκόπιμο να γίνει και με τους τεχνικούς όρους που επίσης απαντώνται εδώ ή συνδέονται έμμεσα με τα θέματα του Ε9.

Αστικός Κώδικας (Α.Κ.): Είναι η επίσημη συλλογή νομικών διατάξεων, οι οποίες ισχύουν ως αστικό δίκαιο σε μία χώρα. Στη χώρα μας η ουσιαστική ισχύς του Α.Κ. άρχισε στις 23.2.1946.

Φυσικό Πρόσωπο: Φυσικό πρόσωπο είναι ο άνθρωπος. Το πρόσωπο αρχίζει να υπάρχει μόλις γεννηθεί ζωντανό και παύει να υπάρχει με το θάνατό του.

Ως προς τα δικαιώματα που του επάγονται, το κυοφορούμενο θεωρείται γεννημένο, αν γεννηθεί ζωντανό (άρθρα 35 και 36 του Α.Κ.).

Νομικό Πρόσωπο: Ένωση προσώπων για την επιδίωξη ορισμένου σκοπού, καθώς επίσης σύνολο περιουσίας που έχει ταχθεί στην εξυπηρέτηση ορισμένου σκοπού, μπορούν να αποκτήσουν προσωπικότητα, αν τηρηθούν οι όροι που αναγράφει ο νόμος. Η προσωπικότητα που αποκτάται με αυτό τον τρόπο είναι το νομικό πρόσωπο.

Η συστατική πράξη, το καταστατικό ή ο οργανισμός του νομικού προσώπου συντάσσονται εγγράφως.

Το νομικό πρόσωπο, ενόσω στη συστατική πράξη ή στο καταστατικό δεν ορίστηκε διαφορετικά, έχει έδρα τον τόπο όπου λειτουργεί η διοίκησή του (άρθρα 61, 63 και 64 του Α.Κ.).

Κυριότητα επί ακινήτου

Πλήρης Κυριότητα: Η έννοια της πλήρους κυριότητας αναφέρεται σε ακίνητο, για το οποίο δεν υπάρχει δικαίωμα επικαρπίας από άλλο δικαιούχο.

Η πλήρης κυριότητα κυμαίνεται σε ποσοστά και φθάνει μέχρι το 100% του ακινήτου, οπότε ο κύριος καλείται αποκλειστικός κύριος του ακινήτου.

Σε περίπτωση μικρότερου ποσοστού πλήρους κυριότητας του ενός κυρίου επί ακινήτου τότε υπάρχει συγκυριότητα, δηλαδή υπάρχει και άλλος ή άλλοι συγκύριοι, κατά το ποσοστό του έκαστος, ώστε το συνολικό ποσοστό όλων των συγκυρίων να ανέρχεται σε 100% (ή 1000‰ αλλιώς χίλια χιλιοστά).

Ψιλή Κυριότητα: Ψιλή κυριότητα υπάρχει σε ακίνητο όταν, εκτός από την κυριότητα, υπάρχει και επικαρπία από άλλον, πλην του ψιλού κυρίου, δικαιούχο. Και στην περίπτωση της ψιλής κυριότητας μπορεί αυτή να είναι αποκλειστική ή να υπάρχει συγκυριότητα κατά τις διακρίσεις που προαναφέρθηκαν στην περίπτωση της πλήρους κυριότητας.

Κοινωνία: Αν δικαίωμα ανήκει σε περισσότερους από κοινού, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει κάτι άλλο, υπάρχει ανάμεσά τους κοινωνία κατ’ ιδανικά μέρη. Σε περίπτωση αμφιβολίας λογίζεται ότι τα μέρη αυτά είναι ίσα (άρθρο 785 του Α.Κ.).

Συγκυριότητα: Αν η κυριότητα του πράγματος ανήκει σε περισσότερους εξ αδιαιρέτου κατ’ ιδανικά μέρη, εφαρμόζονται οι διατάξεις για την κοινωνία (άρθρο 1113 του Α.Κ.).

Δουλείες προσωπικές

1. Οίκηση: Η προσωπική δουλεία της οίκησης συνίσταται στο εμπράγματο και αποκλειστικό δικαίωμα του δικαιούχου να χρησιμοποιεί ως κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμά της.

Η οίκηση συνιστάται με συμβολαιογραφικό έγγραφο που μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο. Μπορεί επίσης να συσταθεί και με διαθήκη ή με δωρεά αιτία θανάτου. Επίσης μπορεί να κτηθεί το δικαίωμα της προσωπικής αυτής δουλείας με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία.

Η οίκηση είναι αμεταβίβαστη και αποσβήνεται με το θάνατο του δικαιούχου (άρθρα 1183 και 1185 του Α.Κ.).

2. Επικαρπία: Η έννοια της επικαρπίας δίδεται στο άρθρο 1142 του Α.Κ.

Σε ακίνητα η προσωπική δουλεία της επικαρπίας συνίσταται στο εμπράγματο δικαίωμα του επικαρπωτή για πλήρη χρήση και κάρπωση ξένου ακινήτου διατηρώντας ακέραιη την ουσία του. Η επικαρπία (άρθρο 1143 του Α.Κ.) συνιστάται με δικαιοπραξία ή με χρησικτησία. Οι διατάξεις για τη χρησικτησία ακινήτων και για τη μεταβίβαση της κυριότητάς τους με συμφωνία εφαρμόζονται αναλόγως και στη σύσταση επικαρπίας πάνω σε αυτά. Επικαρπία μπορεί να συσταθεί και σε ιδανικό μέρος του ακινήτου (άρθρο 1144 του Α.Κ.).

Η επικαρπία, εφόσον δεν ορίσθηκε διαφορετικά, είναι αμεταβίβαστη. (Η άσκησή της μπορεί να μεταβιβαστεί σε άλλον για χρόνο που δεν υπερβαίνει τη διάρκεια της επικαρπίας, με την επιφύλαξη της διάταξης του άρθρου 1164 του Α.Κ.) (άρθρο 1166 του Α.Κ.).

Η επικαρπία, εφόσον δεν ορίστηκε διαφορετικά, αποσβέννυται με το θάνατο του επικαρπωτή. Επικαρπία υπέρ νομικού προσώπου εκλείπει μαζί με αυτό (άρθρο 1167 του Α.Κ.).

Η επικαρπία αποσβέννυται μόλις ενωθεί με την κυριότητα στο ίδιο πρόσωπο, εκτός εάν έχει εγγραφεί υποθήκη στην επικαρπία. Επίσης η επικαρπία αποσβέννυται με μονομερή δήλωση του δικαιούχου προς τον κύριο ότι παραιτείται, η οποία γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη και μεταγραφή (άρθρα 1168 και 1169 του Α.Κ.).

Δουλείες πραγματικές

Πάνω σε ακίνητο μπορεί να αποκτηθεί εμπράγματο δικαίωμα υπέρ του εκάστοτε κυρίου άλλου ακινήτου που να του παρέχει κάποια ωφέλεια. Με την πραγματική δουλεία ο κύριος του δουλεύοντος φέρει το βάρος είτε να ανέχεται κάποια χρησιμοποίηση από τον κύριο του δεσπόζοντος είτε να παραλείπει ορισμένες πράξεις, τις οποίες θα είχε δικαίωμα να επιχειρεί ως κύριος (άρθρα 1118 και 1119 του Α.Κ.).

Πραγματικές δουλείες είναι ιδίως η δουλεία οδού (διόδου), η δουλεία διοχέτευσης ή αποχέτευσης ή άντλησης νερού ή ποτισμού θρεμμάτων του δεσπόζοντος, ή βοσκής ή ξύλευσης, κ.ά. (άρθρο 1120 του Α.Κ.).

Οι πραγματικές δουλείες συνιστώνται με δικαιοπραξία ή με χρησικτησία. Οι διατάξεις για τη χρησικτησία ακινήτων και για τη μεταβίβασή τους με συμφωνία εφαρμόζονται αναλόγως και στη σύσταση των πραγματικών δουλειών (άρθρο 1121 του Α.Κ.).

Δεσπόζον ακίνητο: Δεσπόζον είναι το ωφελούμενο ακίνητο, του οποίου ο κύριος έχει δικαίωμα πραγματικής δουλείας σε άλλο ακίνητο, το οποίο θεωρείται βαρυνόμενο ή βεβαρημένο ακίνητο από την ύπαρξη της πραγματικής αυτής δουλείας και είναι το δουλεύον ακίνητο.

Αναδασμός: Αναδασμός είναι η αφαίρεση, με πράξη της Πολιτείας, της κυριότητας από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων μιας περιοχής και η αναδιανομή των ακινήτων αυτών μεταξύ των ίδιων ιδιοκτητών, με σκοπό την καλύτερη εκμετάλλευση της αγροτικής γης (αγροτικός αναδασμός) ή της γης οικιστικών περιοχών (αστικός αναδασμός).

Σε περίπτωση αγροτικού αναδασμού, εφόσον κατά το χρόνο υποβολής της δήλωσης έχει ήδη κυρωθεί ο αναδασμός, δηλώνονται τα νέα ακίνητα από τους δικαιούχους τους, όπως έχουν προκύψει από τον αναδασμό.

Σε περίπτωση, που εκκρεμεί η κύρωση του αναδασμού, αλλά έχει παραχωρηθεί η νομή των νέων γεωτεμαχίων στους δικαιούχους, κατά την οικονομία της όλης ρύθμισης για τη δήλωση του Ε9 δηλώνονται τα νέα αυτά γεωτεμάχια.

Σε περίπτωση, όμως, που δεν έχει ακόμη συντελεστεί ο αγροτικός αναδασμός, δηλαδή έχει εκδοθεί η σχετική απόφαση για τη διενέργειά του και γίνονται οι σχετικές διαδικασίες, χωρίς να έχει παραχωρηθεί ακόμη η νομή στις νέες ιδιοκτησίες, δηλώνονται από τους ιδιοκτήτες τους οι παλιές ιδιοκτησίες (αναδαστέες).

Χρησικτησία

Η χρησικτησία είναι ένας πρωτότυπος τρόπος κτήσης κυριότητας πράγματος και επομένως είναι εμπράγματο δικαίωμα.

Ενδιαφέρει εδώ η κτήση ακινήτων με χρησικτησία, τακτική ή έκτακτη.

1. Τακτική χρησικτησία: Εκείνος που έχει στη, με διάνοια κυρίου, νομή του με καλή πίστη και με νόμιμο τίτλο ακίνητο για μια δεκαετία, γίνεται κύριος του πράγματος αυτού (άρθρο 1041 του Α.Κ.). Ο τρόπος κτήσης κυριότητας ακινήτου με τακτική χρησικτησία έχει χρησιμότητα σε περιπτώσεις που, ενώ υπάρχει σχετική σύμβαση (π.χ. συμβολαιογραφική πράξη), η σύμβαση αυτή είναι άκυρη για διάφορους λόγους. Έτσι παρέχεται η δυνατότητα στον αντισυμβαλλόμενο να γίνει κύριος του ακινήτου με τακτική χρησικτησία.

2. Έκτακτη χρησικτησία: Εκείνος που έχει στη νομή του με διάνοια κυρίου μια εικοσαετία πράγμα ακίνητο, γίνεται κύριος με έκτακτη χρησικτησία (άρθρο 1045 του Α.Κ.).

Απόστολος Αλωνιάτης, Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.