Στεγαστικά δάνεια: Ποιοι δανειολήπτες θα δουν «τσουχτερές» δόσεις [γραφήματα]

Η επιθετική αύξηση των επιτοκίων που ξεκίνησε από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα πριν από περίπου έναν χρόνο, μεταξύ των άλλων επιπτώσεων, έχει επιβαρύνει σημαντικά τα στεγαστικά δάνεια κι ως εκ τούτου τις δόσεις τις οποίες καλούνται να πληρώνουν κάθε μήνα οι δανειολήπτες.

Παράγοντες της αγοράς περιγράφουν με μία μόνο λέξη τις αντιδράσεις, την ώρα που κάποιοι διαπιστώνουν το πόσο το οποίο πλέον θα πληρώνουν: σοκ.

Και σε όλη την Ευρώπη πλέον, οι δανειολήπτες που επιδιώκουν να εξασφαλίσουν νέα στεγαστικά δάνεια ή να αναχρηματοδοτήσουν υφιστάμενα βρίσκονται προ δυσάρεστης έκπληξης.

Καθώς ο πληθωρισμός, εμφανίζεται πεισματικά επίμονος, και διολισθαίνει πολύ αργά προς τον στόχο του 2%, το κόστος δανεισμού είναι πιθανόν να παραμείνει σε υψηλά επίπεδα για περισσότερο από ό,τι αναμενόταν αρχικά τόσο από τους δανειστές όσο και από τους δανειολήπτες. Κι αυτό αναμένεται να πλήξει οικονομικά έναν αυξανόμενο αριθμό ατόμων.

Στεγαστικά δάνεια: Ξεκίνησε ο κύκλος αύξησης των σταθερών επιτοκίων

Διαφορές

Ωστόσο, παρά το γεγονός ότι τα βασικά επιτόκια της ΕΚΤ αφορούν ολόκληρη την ευρωζώνη, σημειώνονται σημαντικές αποκλίσεις στις εθνικές αγορές των ενυπόθηκων δανείων.

Οι παραδόσεις που εξακολουθούν να τηρούνται σε κάποιες χώρες, έχουν ως αποτέλεσμα «ριζικές διαφορές μεταξύ των αγορών στεγαστικών δανείων σε ολόκληρη την Ευρώπη» σχολίασε στους Financial Times, ο Τζον Μουλμπάουερ, οικονομολόγος στο Πανεπιστήμιο της Οξφόρδης. «Παρά την κυκλοφορία του ενιαίου νομίσματος πριν από περισσότερες από δύο δεκαετίες και κάποια ολοκλήρωση σε άλλους τομείς των χρηματοπιστωτικών αγορών, αυτό δεν έχει συμβεί στη στέγαση».

Αυτές οι παραδόσεις σημαίνουν ότι οι αγορές στεγαστικών δανείων στις έξι μεγαλύτερες οικονομίες της Ευρώπης είναι δύσκολο να συγκριθούν. Αλλά χρησιμοποιώντας πολλές πηγές δεδομένων και συνεντεύξεις με μεσίτες σε όλη την περιοχή, οι Financial Times ανέλυσαν ποια χώρα είναι περισσότερο εκτεθειμένη στα υψηλότερα ποσοστά. Στη μελέτη αυτή περιλαμβάνουν και την Βρετανία…

Ηνωμένο Βασίλειο

Οι ιδιοκτήτες κατοικιών στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι από τους πιο εκτεθειμένους λόγω ενός συνδυασμού υψηλότερων επιτοκίων —το επιτόκιο αναφοράς της Τράπεζας της Αγγλίας είναι 5,25% σε σύγκριση με το 4% της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας— αλλά και των βραχυπρόθεσμων συμφωνιών σταθερού επιτοκίου.

Περισσότερα από 1,4 εκατομμύρια βρετανικά νοικοκυριά θα επηρεαστούν από πολύ υψηλότερα κόστη στεγαστικών δανείων μόνο φέτος, σύμφωνα με στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας, καθώς καταργούν συμφωνίες σταθερού επιτοκίου που είχαν καθοριστεί όταν τα επιτόκια ήταν πολύ μικρότερα από τα σημερινά επίπεδα.
Ακόμα κι έτσι, χωρίς τις αλλαγές στην αγορά στεγαστικών δανείων τις τελευταίες δύο δεκαετίες, το Ηνωμένο Βασίλειο θα ήταν πολύ πιο ευάλωτο.

Σύμφωνα με την Oxford Economics από το 2003, το ποσοστό των στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο, το οποίο διαμορφώνεται άμεσα άμεσα σύμφωνα με τα επιτόκια της κεντρικής τράπεζας, μειώθηκε από το 70% σε 13%, με το 61% των δανείων σήμερα να είναι με σταθερά επιτόκια πενταετίας ή μεγαλύτερης διάρκειας, σε σύγκριση με 11% πριν από 20 χρόνια.

Γαλλία

Οι δανειολήπτες σε χώρες όπως η Γαλλία είχαν μέχρι στιγμής μεγαλύτερη προστασία από υψηλότερα επιτόκια, κυρίως επειδή τα στεγαστικά δάνειά τους τείνουν να καθορίζονται για δεκαετίες κάθε φορά.

Η μέση διάρκεια ενός ενυπόθηκου δανείου στη Γαλλία είναι 23 χρόνια, σύμφωνα με την Τράπεζα της Γαλλίας.

Ένας άλλος λόγος για τον οποίο οι Γάλλοι δανειολήπτες δεν έχουν πληγεί τόσο πολύ είναι το λεγόμενο επιτόκιο τοκογλυφίας, ένα μέγιστο επίπεδο τόκων που μπορούν να χρεώσουν οι τράπεζες, που έχει ορίσει η Τράπεζα της Γαλλίας για την προστασία των καταναλωτών και την προστασία από την υπερχρέωση. Παρακολουθεί τον πληθωρισμό και τώρα έχει αρχίσει να αυξάνεται, αλλά όχι με τον ίδιο ρυθμό με τα επιτόκια στην Ευρώπη.

«Οι γαλλικές τράπεζες δεν απολάμβαναν την ίδια ώθηση στα έσοδα και το άμεσο όφελος από τα υψηλότερα επιτόκια με τις αντίστοιχες ευρωπαϊκές», ανέφερε σε έκθεσή της η S&P Global Ratings τον περασμένο μήνα.

Η άλλη πλευρά αυτών των μέτρων για την προστασία των καταναλωτών ήταν η μείωση των νέων στεγαστικών δανείων, καθώς οι τράπεζες αποφεύγουν τις ζημιογόνες συμφωνίες. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Γαλλίας έδειξαν ότι το ποσό των νέων δανείων που χορηγήθηκαν μειώθηκε στα 12 δισ. ευρώ τον Ιούλιο – στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2014.

Ισπανία

Στην Ισπανία, τα προϊόντα κυμαινόμενου επιτοκίου αντιπροσωπεύουν περίπου το 75% των 5,5 εκατ. εκκρεμών στεγαστικών δανείων. «Οι 4,1 εκατομμύρια οικογένειες που έχουν μεταβλητά στεγαστικά δάνεια είναι φρικαρισμένες», υπογράμμισε ο Ρίκαρντ Γκαρίγκα, διευθύνων σύμβουλος της Trioteca, μεσίτη στεγαστικών δανείων με έδρα τη Βαρκελώνη.

Η αύξηση των επιτοκίων της κεντρικής τράπεζας σημαίνει ότι οι πελάτες επιθυμούν απεγνωσμένα να αλλάξουν προϊόντα. Η διευκόλυνση αυτών των αλλαγών περιλαμβάνεται σε έναν νόμο για τα στεγαστικά δάνεια του 2019 που διευκόλυνε τους καταναλωτές να μετακινηθούν σε διαφορετικό δανειστή.

Η φύση των προσφερόμενων προϊόντων αλλάζει επίσης. Ενώ τα σταθερά στεγαστικά δάνεια άνω των 10 ετών αυξήθηκαν σε δημοτικότητα όταν το κόστος δανεισμού ήταν χαμηλό, η Ισπανία πέρασε σε μια νέα εποχή τον περασμένο χρόνο. Η ταχύτερα αναπτυσσόμενη κατηγορία είναι πλέον τα «μικτά» προϊόντα. Εξοικειωμένοι με τους ιδιοκτήτες κατοικιών στο Ηνωμένο Βασίλειο, προσφέρουν ένα σταθερό επιτόκιο για μερικά χρόνια πριν γίνουν κυμαινόμενα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της , αυτά τα προϊόντα αντιπροσώπευαν το 37% όλων των νέων στεγαστικών δανείων τον Ιούλιο.

Γερμανία

Οι Γερμανοί δανειολήπτες προτιμούσαν εδώ και καιρό τα στεγαστικά δάνεια μεγαλύτερης διάρκειας, με τα προϊόντα σταθερού επιτοκίου 10 έως 20 ετών να είναι τα πιο δημοφιλή.

Ωστόσο, σε αντίθεση με χώρες όπως το Ηνωμένο Βασίλειο ή η Γαλλία, όπου τίθενται όρια στο πόσο μπορούν να δανειστούν οι πελάτες με βάση την αξία του εισοδήματός τους, οι Γερμανοί δανειολήπτες έχουν λιγότερους περιορισμούς.

Η έλλειψη αυστηρών ορίων με βάση το εισόδημα βοήθησε να τροφοδοτήσει ισχυρές αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών κατά τα χρόνια της άνθησης των χαμηλών επιτοκίων και των μαζικών αγορών ομολόγων στο πλαίσιο του προγράμματος ποσοτικής χαλάρωσης της ΕΚΤ. Κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους, οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν κατά 10% καταγράφοντας τη μεγαλύτερη πτώση σε ολόκληρη την ΕΕ.

Τα υψηλότερα επιτόκια και οι χαμηλότερες τιμές θα μπορούσαν να κάνουν τα στεγαστικά δάνεια λιγότερο επικίνδυνα, καθώς οι Γερμανοί φαίνεται ότι πλέον έχουν αρχίσει να ζητούν βοήθεια από τους γονείς τους. «Η αγορά ενός ακινήτου είναι πλέον πιο συχνά ένα πραγματικό οικογενειακό έργο», υποστήριξε ο ΦΡνακ Λέσε, ειδικός χρηματοδότησης κατασκευών στην Dr Klein.

Από την πλευρά του ο Γενς Τόλκμιτ, διευθύνων σύμβουλος της Ένωσης Γερμανικών Τραπεζών Pfandbrief (VDP), που συλλέγει δεδομένα από 700 πιστωτικά ιδρύματα, συμφωνεί ότι η αύξηση του κόστους χρηματοδότησης έχει κάνει τα μεγάλα δάνεια σε αξία πιο σπάνια. Εκτίμησε ότι το χρέος ως μερίδιο των γερμανικών αγορών κατοικιών έχει μειωθεί από 80% το 2021 σε 75% φέτος.

Ιταλία

Για τους Ιταλούς, η προ του ευρώ εποχή των υψηλών επιτοκίων εξακολουθεί να επηρεάζει τις αποφάσεις. Πολλοί προτιμούν να αγοράζουν σπίτια σε μετρητά, εξαλείφοντας εντελώς τον κίνδυνο αύξησης του κόστους δανεισμού.

Πριν από την πανδημία, το 51% όσων αγόραζαν σπίτι για πρώτη φορά και το 81% των επενδυτών που αγόραζαν προς ενοικίαση δεν έβαλαν υποθήκη, σύμφωνα με τον όμιλο ακινήτων Tecnocasa.

Οι Ιταλοί ιδιοκτήτες κατοικιών με στεγαστικό δάνειο παραδοσιακά έπρεπε να κάνουν σχετικά υψηλές αποπληρωμές λόγω των αυστηρών όρων δανεισμού των τραπεζών.

Σύμφωνα με τον Τζον Μουλμπάουερ, αυτό σημαίνει ότι τα συνολικά επίπεδα του ιταλικού χρέους στεγαστικών δανείων είναι «απίστευτα χαμηλά» σε σχέση με τα επίπεδα εισοδήματος.

Το αποτέλεσμα είναι ότι, παρά το γεγονός πως πολλοί από αυτούς που έχουν στεγαστικά δάνεια βασίζονται σε κυμαινόμενα επιτόκια, οι Ιταλοί ιδιοκτήτες κατοικιών είναι σχετικά καλά προστευμένοι.

Τον Μάρτιο – τον πιο πρόσφατο μήνα για τον οποίο υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία – δόσεις στεγαστικών δανείων συνολικής αξίας 6,8 δισ. ευρώ χάθηκαν, σύμφωνα με τον Fabi, την εθνική ένωση τραπεζιτών, με εκείνες που συνδέονται με μεταβλητά επιτόκια να αποδεικνύονται «ιδιαίτερα προβληματικές».

Ολλανδία

Στην Ολλανδία, τα κυμαινόμενα επιτόκια και τα βραχυπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια έχουν γίνει πολύ πιο δημοφιλή, καθώς οι πελάτες προσπαθούν να αποφύγουν την άνοδο των επιτοκίων που είναι πιθανό να μειωθούν μεσοπρόθεσμα.

Τέτοια προϊόντα αποτελούσαν περισσότερο από το 21% των νέων ή αναχρηματοδοτούμενων συμφωνιών τον Ιούνιο, από λιγότερο από 11% έναν χρόνο νωρίτερα.

Οι Ολλανδοί ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει επίσης να αντιμετωπίσουν τη φρενίτιδα της αγοράς ακινήτων. Τα στοιχεία του ΟΟΣΑ δείχνουν ότι οι τιμές στην Ολλανδία έχουν αυξηθεί σχεδόν κατά 50% από το 2015 – όταν η ΕΚΤ ξεκίνησε το πρόγραμμα QE πολλών τρισεκατομμυρίων ευρώ.

Ο Γιάσπερ δε Χρουτ, διευθύνων σύμβουλος της ιστοσελίδας ακινήτων Pararius.com, είπε ότι περίπου ένας στους 25 ιδιοκτήτες είχε ανεξόφλητα δάνεια που αξίζουν περισσότερο από την αξία των σπιτιών τους.

Ασφαλείς οι δανειολήπτες στην Ελλάδα

Στην ελληνική αγορά για τους επόμενους επτά μήνες, ασφαλείς από την άνοδο των επιτοκίων θα συνεχίσουν να παραμένουν οι δανειολήπτες με ενήμερα δάνεια.

Βρίσκονται υπό καθεστώς προστασίας μετά την απόφαση των τραπεζών κατόπιν συνεννόησης με την κυβέρνηση να παγώσουν για ένα χρόνο τα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Ήταν η εποχή κατά την οποία οι κεντρικές τράπεζες και η ΕΚΤ έθεταν σε εφαρμογή σφιχτή νομισματική πολιτική έναντι του υψηλού πληθωρισμού.

Πρόκειται για το μέτρο που έλαβαν οι τράπεζες στην Ελλάδα την περασμένη άνοιξη και προβλέπει “πάγωμα” της δόσης του δανείου στα επίπεδα του 2,7% (για δάνεια με επιτόκιο αναφοράς το Euribor 1) και στο 2,85% (για δάνεια με επιτόκιο αναφοράς το Euribor 3 μηνών). Στο έκτακτο μέτρο εντάχθηκαν αυτόματα δάνεια συνολικής αξίας 18-20 δισ. που έχουν συνάψει μισό εκατομμύριο δανειολήπτες.

Χωρίς προστασία

Ωστόσο, χωρίς προστασία είναι οι δανειολήπτες που έλαβαν στεγαστικό εντός της περιόδου καθώς δεν βρίσκονται κάτω από το ευνοϊκό καθεστώς του «παγώματος» του επιτοκίου. Αυτή η κατηγορία των οφειλετών βλέπουν κανονικά τις αυξήσεις στις δόσεις τους εκτός και εάν είχαν επιλέξει προϊόν σταθερού επιτοκίου.