Δάνεια: Καλύτερες ρυθμίσεις με μεγαλύτερα κουρέματα μέσω του νέου εξωδικαστικού

Τις βάσεις για την ταχύτερη αναδιάρθρωση του ιδιωτικού χρέους επιχειρεί να θέσει η κυβέρνηση με βασικό όχημα τον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών.

Στο πολυνομοσχέδιο που παρουσιάστηκε χθες στο υπουργικό συμβούλιο θεσμοθετούνται αλλαγές που καθιστούν τις ρυθμίσεις των ενυπόθηκων δανείων πιο ελκυστικές για τους δανειολήπτες.

«Κώδικας Δεοντολογίας Τραπεζών»: Άνοιξε η ηλεκτρονική πλατφόρμα

Μαθηματικός τύπος

Συγκεκριμένα, η τροποποίηση του μαθηματικού τύπου που αυτόματα παράγει λύσεις αποπληρωμής των οφειλομένων για όσους προσφεύγουν στο συγκεκριμένο εργαλείο, οδηγεί σε μεγαλύτερα κουρέματα τόκων και κεφαλαίου.

Όπως λένε πηγές από τον κλάδο των servicers, πρόκειται για μία σημαντική αλλαγή που θα οδηγήσει σε ελκυστικότερες προτάσεις ρύθμισης, λειτουργώντας ως κίνητρο για τους οφειλέτες να τις αποδεχτούν.

Σημειώνουν δε ότι προς την ίδια κατεύθυνση λειτουργεί και η άνοδος των τιμών στην κτηματαγορά. Κι αυτό διότι οι δανειολήπτες έχουν ένα λόγο παραπάνω να ρυθμίσουν το χρέος τους, ώστε να μην απωλέσουν ένα περιουσιακό στοιχείο με αυξανόμενη αξία.

Υπενθυμίζεται ότι το υπολογιστικό εργαλείο του εξωδικαστικού μηχανισμού δημιουργεί με αυτοματοποιημένο τρόπο μία λύση για κάθε οφειλή, κατόπιν αίτησης του ενδιαφερόμενου.

Ο σχετικός τύπος λαμβάνει υπόψιν του τα εξής:

– Πρώτον την εισοδηματική κατάσταση του δανειολήπτη, ώστε να εκτιμηθεί το ύψος των καταβολών που μπορεί να αντέξει το πορτοφόλι του, ανάλογα με τις εύλογες δαπάνες διαβίωσής του

– Δεύτερον, την ηλικία του για τον προσδιορισμό της ανώτατης διάρκειας αποπληρωμής

– Τρίτον την περιουσία του, κινητή και ακίνητη, που μπορεί να ρευστοποιηθεί για την εξόφληση του χρέους

Ως προς τις δύο πρώτες παραμέτρους δεν γίνεται καμία αλλαγή.

Αυτό που αλλάζει σχετίζεται με το ποσό που θα πρέπει ο πιστωτής να ανακτήσει με τη ρύθμιση.

Μέχρι σήμερα, η παρούσα αξία των μηνιαίων καταβολών που προβλέπει ένα σχήμα αναδιάρθρωσης δεν μπορεί να υπολείπεται του προϊόντος της ρευστοποίησης των ενεχύρων, αφαιρουμένων των εξόδων της εκποίησης.

Με το νέο καθεστώς μειώνεται το ποσό της προσδοκώμενης ανάκτησης από τον πλειστηριασμό της ακίνητης περιουσίας.

Σύμφωνα με το υπουργείο Οικονομικών, η αλλαγή αυτή μπορεί να αυξήσει το κούρεμα επί των οφειλών έως και κατά 28% σε σύγκριση με τα σημερινά δεδομένα, ενώ σε κάθε περίπτωση περισσότερο ωφελημένοι είναι όσοι έχουν ενεχυριάσει ακίνητα χαμηλής αξίας σε σχέση με το χρέος τους.

Με τον τρόπο αυτό εκτιμάται ότι θα αυξηθεί το ποσοστό αποδοχής από τους δανειολήπτες των προτάσεων που παράγει ο εξωδικαστικός μηχανισμός, καθώς σήμερα 1 στις 5 απορρίπτεται από τους οφειλέτες, κυρίως διότι κρίνεται πως δεν τους συμφέρει η ρύθμιση.

Παράδειγμα

Έστω, οφειλή ύψους 100.000 ευρώ με ενεχυριασμένο ακίνητο εμπορικής αξίας ύψους 50.000 ευρώ.

Με τον ισχύοντα αλγόριθμο η λύση που παράγει ο εξωδικαστικός μηχανισμός προβλέπει την πληρωμή μέσω των δόσεων σε όρους παρούσας αξίας του ποσού των 45.220 ευρώ.

Δηλαδή το κούρεμα ανέρχεται σε 54.780 ευρώ ή 54,78% επί της οφειλής πριν την αναδιάρθρωσή της.

Με τις αλλαγές που προωθεί το υπουργείο Οικονομικών, ο μαθηματικός τύπος θα δημιουργήσει μία ρύθμιση για την ανάκτηση μέσω της ρύθμισης του ποσού των 32.500 ευρώ σε όρους παρούσας αξίας.

Στην προκειμένη περίπτωση δηλαδή το κούρεμα διαμορφώνεται στα 67.500 ευρώ ή 67,5% και είναι υψηλότερο κατά 28% σε σχέση με το ισχύον καθεστώς.

Ο κανόνας είναι ότι όσο μεγαλύτερη είναι η εμπορική αξία των ακινήτων του δανειολήπτη, τόσο μικρότερη είναι αύξηση της διαγραφής.

Για παράδειγμα, αν το χρέος είναι 100.000 ευρώ και η εκτιμώμενη τιμή πώλησης του ενεχύρου διαμορφώνεται στις 120.000 ευρώ, το κούρεμα από τις 19.500 ευρώ αυξάνεται κατά 3% στις 22.000 ευρώ.

Σταθερά επιτόκια

Παράλληλα, με το ίδιο πολυνομοσχέδιο μειώνονται και τα επιτόκια που εφαρμόζονται στις ρυθμίσεις.

Συγκεκριμένα, το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης καθίσταται σταθερό για 3 χρόνια στο 3%.

Με τον τρόπο αυτό μειώνονται οι μηνιαίες καταβολές και το σύνολο των τόκων που καταβάλλει ο δανειολήπτης.

Προστασία ευάλωτων

Εξάλλου ειδικά για ευάλωτους δανειολήπτες, ορίζεται ότι η πρόταση αναδιάρθρωσης του χρέους τους θα γίνεται αυτόματα και υποχρεωτικά αποδεκτή από το σύνολο των πιστωτών (τράπεζες και Δημόσιο).

Ο οφειλέτης διατηρεί το δικαίωμα να την απορρίψει, ενώ οι πιστωτές μπορούν να την προσβάλουν στα δικαστήρια εφόσον διαθέτουν στοιχεία ότι παράμετροι της αίτησης δεν είναι αληθινές (π.χ. αν ο οφειλέτης δεν είναι στην πραγματικότητα ευάλωτος).

Η ρύθμιση αυτή συνδυάζει συνεπώς την προστασία για τους πραγματικά αδύναμους, με πρόνοιες που επιτρέπουν τον έλεγχο ως προς το αν ο ενδιαφερόμενος είναι πράγματι ευάλωτος.

Σημειώνεται ότι σήμερα σχεδόν μία στις δύο προτάσεις που απορρίπτονται από τους servicers αντιστοιχούν σε ευάλωτους.

Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, σε αυτήν την κατηγορία εμπίπτουν οφειλέτες με εισόδημα έως 7.000 ευρώ συν 3.500 ευρώ για κάθε ανήλικο τέκνο με ανώτατο όριο 21.000 ευρώ και αξία ακίνητης περιουσίας έως 120.000 ευρώ συν 15.000 ευρώ για κάθε παιδί με ανώτατο όριο τις 180.000 ευρώ.

Ο Φορέας Απόκτησης Ακινήτων

Τέλος, γίνεται μία ακόμη προσπάθεια για την προσέλκυση επενδυτή που θα αναλάβει τον το Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, μέσω του οποίου θα προστατεύεται το δικαίωμα της στέγης σε όσους δεν μπορούν να αποπληρώσουν το χρέος τους.

Υπενθυμίζεται ότι ο φορέας θα αγοράζει τις κατοικίες από την τράπεζα και οι δανειολήπτες θα έχουν το δικαίωμα μίσθωσής τους για 12 χρόνια.

Μετά το πέρας αυτής της περιόδου, θα μπορούν να επαναγοράζουν το ακίνητο στην τρέχουσα εμπορική αξία.

Μέχρι στιγμής δεν έχει βρεθεί το επενδυτικό σχήμα που θα αναλάβει τη λειτουργία και τη χρηματοδότηση του φορέα.

Στο πλαίσιο αυτό, με το νομοσχέδιο του ΥΠΕΘΟ προωθούνται οι ακόλουθες αλλαγές:

– Εξομοιώνεται η φορολόγηση του Φορέα με το φορολογικό καθεστώς των εταιριών που επενδύουν και διαχειρίζονται ακίνητα που παράγουν εισόδημα (REICs),

– Προβλέπεται ότι ο φορέας θα αποκτά τα ακίνητα με έκπτωση 30% επί της εμπορικής τους αξίας ή της τιμής πρώτης προσφοράς. Από την έκπτωση αυτή θα μπορεί να επωφεληθεί στο μέλλον και ο οφειλέτης κατά την άσκηση του δικαιώματος επαναγοράς, όπως θα προσδιοριστεί στη σχετική υπουργική απόφαση

· Θεσπίζεται η υποχρέωση εκ μέρους του οφειλέτη της πρόσβασης του εμπειρογνώμονα στην κατοικία προκειμένου να καταγράψει την πραγματική κατάσταση και αξία του ακινήτου, ενώ εάν διαπιστωθούν παραβάσεις που οδηγούν σε πλήρη αδυναμία νομιμοποίησης λόγω του θεσμικού πλαισίου, θα απαλλάσσεται ο Φορέας από την υποχρέωση αγοράς

– Αίρεται η υποχρέωση του οφειλέτη να πληρώσει τα μισθώματα των 12 ετών σε περίπτωση που ασκήσει νωρίτερα από αυτήν την περίοδο το δικαίωμα επαναγοράς