Airbnb: Τα μέτρα περιορισμού και τι αλλάζει στην Ελλάδα [γράφημα]

«Είτε πεθαίνεις σαν ήρωας… είτε ζεις αρκετά για να δεις τον εαυτό σου να γίνεται ο κακός», αυτή η ρήση από τον Σκοτεινό Ιππότη φαίνεται ότι ταιριάζει γάντι σε αυτό που βιώνει στην παρούσα φάση το Airbnb.

Η πλατφόρμα προκαλεί σημαντικά προβλήματα την Ευρώπη με τον ίδιο τρόπο που έκανε και στην Αμερική, και η μεγάλη της επιτυχία έγινε γρήγορα δίκοπο μαχαίρι.

Και πλέον η βρίσκεται αντιμέτωπη με τον ευρωπαϊκό νόμο.

Νέος προορισμός, το ίδιο παλιό πρόβλημα

Όπως υπενθυμίζει σε εκτενές του αφιέρωμα το Benzinga, όταν η Airbnb ήρθε στην Ευρώπη, έτυχε θερμής υποδοχής παρόμοιας με αυτή που έλαβε στις Ηνωμένες Πολιτείες.

Αξίζει να θυμηθούμε ότι αρχικά ήταν ένας ιστότοπος κοινής χρήσης σπιτιών, όπου οι παραθεριστές με το ίδιο σκεπτικό σε όλο τον κόσμο μπορούσαν να περάσουν χρόνο σε μοναδικούς χώρους χωρίς να βρίσκονται σε ένα μικροσκοπικό δωμάτιο ξενοδοχείου. Και για λίγο καιρό, ήταν ακριβώς αυτό, μέχρι που οι άνθρωποι συνειδητοποίησαν ότι μπορούσαν να μετατρέψουν την Airbnb σε δική τους μικρή επιχείρηση.

AirBnb: Οι ευρωπαϊκές πόλεις κλείνουν την πόρτα [χάρτης]

Ξαφνικά, είδαμε επενδυτές να αγοράζουν ακίνητα στις αγορές ενοικίων με τη μεγαλύτερη ζήτηση στην Αμερική για να τα μετατρέψουν σε σουίτες Airbnb που παράγουν παθητικό εισόδημα.

Ολόκληρα επενδυτικά ταμεία μπήκαν στη δράση. Ενώ έβγαζαν πολλά χρήματα, συρρίκνωναν επίσης δραματικά το διαθέσιμο απόθεμα χώρων ενοικίασης εκτινάσσοντας τα ύψη τις τιμές ακόμη και για μακροχρόνιες ενοικιάσεις.

Το τεράστιο αυτό ζήτημα με τη στέγαση σε συνδυασμό με τα προβλήματα που δημιουργούνται στις γειτονιές με ολονύκτια πάρτι και συνεχείς εναλλαγές ενοίκων, ανάγκασε πολλές ευρωπαϊκές κυβερνήσεις να παρέμβουν.

Ελλείψεις κατοικιών

Πολλές γειτονιές στους κορυφαίους τουριστικούς προορισμούς της Ευρώπης, όπως η Βαρκελώνη και το Παρίσι, αποκτούν τον ιδιαίτερο χαρακτήρα τους από τους ντόπιους που έχουν ζήσει εκεί για πολλές γενιές. Δεν είναι ασυνήθιστο να συναντάς ανθρώπους σε αυτές τις πόλεις που ζουν στην ίδια γειτονιά στην οποία μεγάλωσαν και εξακολουθούν να έχουν μεγάλη οικογένεια στη γύρω περιοχή. Η ταχεία επέκταση του Airbnb έχει απειλήσει αυτή τη συνέχεια.

Τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί στα ύψη. Οι νέοι ενήλικες δεν μπορούν να ανταγωνιστούν τους καλοπροαίρετους ξένους επενδυτές όσον αφορά την αγορά ακινήτων. Αυτή η διαφορά επιδεινώνεται όταν τα άτομα που αγοράζουν το ακίνητο είναι επενδυτές εκτός πόλης , οι οποίοι στην καλύτερη περίπτωση διαμένουν σε αυτό μόνο για κάποιους μήνες και τον υπόλοιπο χρόνο το νοικιάζουν βραχυπρόθεσμα.

Μάλιστα, στην πλειοψηφία των περιπτώσεων οι  ιδιοκτήτες κερδίζουν περισσότερα χρήματα ενοικιάζοντας τα ακίνητά τους μέσω της Airbnb για τρεις ή τέσσερις μήνες από ό,τι κερδίζουν ολόκληρο τον χρόνο με τη μακροπρόθεσμη ενοικίασή τους.

Αν σε αυτό προστεθεί η πίεση που ασκείται τελευταία σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις από τον υπερτουρισμό, τότε προκύπτει η τέλεια συνταγή για νομοθετική παρέμβαση.

Και από ό,τι φαίνεται, ολόκληρη η Ευρωπαϊκή Ένωση λαμβάνει ή εξετάζει μέτρα για να περιορίσει την περαιτέρω ανάπτυξη των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων.

Η δεύτερη φάση των κανονισμών Anti-Airbnb

Τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι πιο δημοφιλείς προορισμοί διακοπών της Ευρώπης με την Airbnb δεν είναι νέα. Όταν πρωτοεμφανίστηκε το πρόβλημα, πόλεις όπως η Βαρκελώνη και η Λισαβόνα ξεκίνησαν μια διαδικασία αδειοδότησης. Οι ιδιοκτήτες έπρεπε να υποβάλουν αίτηση και να λάβουν άδεια από την τοπική κυβέρνηση για τη λειτουργία Airbnb ή βραχυπρόθεσμης ενοικίασης που στέγαζε ενοικιαστές για λιγότερο από 30 ημέρες κάθε φορά.

Την ίδια στιγμή που προτάθηκαν αυτοί οι περιορισμοί, οι νόμοι της Golden Visa στην Ισπανία και την Πορτογαλία έδωσαν τη δυνατότητα σε όποιον μπορούσε να επενδύσει 500.000 ευρώ (527.387 $) μετρητά σε ένα ή περισσότερα ακίνητα να πληροί τις προϋποθέσεις για αυτόματη θεώρηση παραμονής.

Για δεκάδες χιλιάδες Αμερικανούς, ο ευκολότερος τρόπος για να γίνει αυτό ήταν να αγοράσουν ακίνητα και να τα κάνουν Airbnb. Όταν πρωτοεμφανίστηκε αυτό το πρόβλημα, ήταν δυνατή η αγορά ακινήτων σε προνομιακές τοποθεσίες της Βαρκελώνης ή της Λισαβόνας για 250.000 ευρώ ή λιγότερο.

Μια ματιά στους κανόνες

Το δεύτερο κύμα περιορισμών είναι ακόμη πιο αυστηρό. Η Πορτογαλία ανέστειλε το πρόγραμμά της Golden Visa και σταμάτησε να εκδίδει άδειες για βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις σε αστικές πόλεις — η Λισαβόνα και το Πόρτο είναι εντελώς εκτός λίστας. Η Βαρκελώνη απαγόρευσε την έκδοση οποιωνδήποτε νέων αδειών τουριστικών διαμερισμάτων, πράγμα που σημαίνει ότι δεν θα υπάρχουν πλέον εξουσιοδοτημένες βραχυχρόνιες ενοικιάσεις στην πόλη.

Η απαγόρευση επεκτείνεται τόσο στους ιδιοκτήτες όσο και στους ενοικιαστές, με πρόστιμα έως και 10.000 ευρώ για παραβάσεις. Οι νέες μισθώσεις διαμερισμάτων έχουν ρήτρες που συμβουλεύουν τους ενοικιαστές για την απαγόρευση και πρόστιμα για να τους αποτρέψουν από την ιδέα να νοικιάσουν βραχυχρόνια ένα διαμέρισμα. Η πόλη εξουσιοδότησε επίσης επιθεωρητές που επαληθεύουν ότι οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις έχουν άδειες ή οι μακροχρόνιες ενοικιάσεις δεν μετατρέπονται σε σουίτες Airbnb από αδίστακτους ενοικιαστές.

Άλλοι περιορισμοί ανά χώρα περιλαμβάνουν:

Λονδίνο/Ηνωμένο Βασίλειο: Το Λονδίνο έχει περιορίσει τον αριθμό των ημερών που κάθε άτομο μπορεί να κάνει βραχυπρόθεσμη μίσθωση σε 90 ανά ημερολογιακό έτος. Κάθε άτομο που επιδιώκει να νοικιάσει ένα ακίνητο σε βραχυπρόθεσμη βάση για περισσότερες από 90 ημέρες πρέπει να υποβάλει αίτηση για άδεια αλλαγής χρήσης και να λάβει την έγκριση του δημοτικού συμβουλίου.

Η Σκωτία και η Βόρεια Ιρλανδία έχουν ξεκινήσει τις απαιτήσεις αδειοδότησης. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στο Εδιμβούργο που θέλουν να νοικιάσουν δεύτερες κατοικίες για βραχυχρόνιες μισθώσεις πρέπει να λάβουν έγκριση από το Δημοτικό Συμβούλιο, το οποίο μπορεί να αρνηθεί την αίτηση εάν πιστεύει ότι θα επηρεάσει αρνητικά το τοπικό οικιστικό απόθεμα ή τον αστικό σχεδιασμό. Οι ιδιοκτήτες της Βόρειας Ιρλανδίας πρέπει να λάβουν επίσημο τουριστικό πιστοποιητικό από την τουριστική επιτροπή της χώρας για να κάνουν βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις.

Ιταλία: Η Ρώμη έχει υποχρέωση εγγραφής και φορολογεί το εισόδημα που δημιουργείται από βραχυχρόνιες μισθώσεις μεταξύ 21% και 43% σε ετήσια βάση. Το ποσό των φόρων εξαρτάται από το ετήσιο εισόδημα του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Όλοι οι ιδιοκτήτες βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει επίσης να αναφέρουν την ταυτότητα των επισκεπτών τους στην τοπική αστυνομία. Επιβάλλεται επίσης τουριστικός φόρος 3,50 ευρώ ανά διανυκτέρευση για κάθε ενοικιαστή άνω των 18 ετών. Η Φλωρεντία, η Βενετία και το Μιλάνο έχουν υιοθετήσει παρόμοιους περιορισμούς.

Σε εθνικό επίπεδο, προτείνεται να απαιτείται από τους ιδιοκτήτες βραχυπρόθεσμων μισθώσεων να συμμορφώνονται με τις ίδιες αδειοδοτήσεις και ρυθμιστικές απαιτήσεις με τα ξενοδοχεία. Υπάρχει επίσης πρόταση για επιβολή ελάχιστης διήμερης παραμονής σε βραχυχρόνιες ενοικιάσεις σε τουριστικά hot spots και παλιές πόλεις. Η ιδέα είναι ότι αυτό θα περιόριζε τον τζίρο σε ορισμένα κτίρια, όπου πολλές από τις μονάδες ανήκουν σε διάφορους βραχυχρόνιους ιδιοκτήτες.

Κάτω Χώρες: Το Άμστερνταμ έχει ήδη νόμο που περιορίζει τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε ετήσιο μέγιστο βραχυχρόνιας μίσθωσης 30 ημερών. Όποιος θέλει να πάει περισσότερο πρέπει να κάνει αίτηση για βραχυπρόθεσμη άδεια.

Πολύ σκληρός για πεθάνει

Ωστόσο, παρά τους νομοθετικούς περιορισμούς σε όλη την Ευρώπη, ο κλάδος δεν φαίνεται να πεθαίνει.

Επιχειρήσεις που διαταράσσουν τις υπάρχουσες βιομηχανίες με τον τρόπο που η Airbnb κάνει σήμερα, τείνουν να λειτουργούν για μερικά χρόνια μπροστά από την κανονιστική καμπύλη. Αυτή η περίοδος μπορεί να αποφέρει τεράστια ποσά σε επενδυτές που έχουν λάβει καλές θέσεις στην αγορά.

Κι επειδή το εκκρεμές πάντα γυρίζει πίσω, αυτό συμβαίνει και στην βιομηχανία βραχυπρόθεσμης ενοικίασης στην Ευρώπη. Ο τομέας έχει δημιουργήσει τόσο πολλά χρήματα, που είναι δύσκολο για οποιαδήποτε κυβέρνηση, ακόμη και την ΕΕ, να τον θέσει δια νόμου εκτός λειτουργίας.

Τι ισχύει στην Ελλάδα

Σύμφωνα με τα νέα δεδομένα στην Ελλάδα, από τον Ιανουάριο του 2024, τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, από τρία ή περισσότερα ακίνητα, θα υπόκεινται σε ΦΠΑ 13% και στα τέλη, τα οποία ισχύουν για ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια.

Η καταβολή του ΦΠΑ θα υποχρεώσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων που αποκτούν εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση σε τουλάχιστον 3 ακίνητα, να ανοίξουν βιβλία στην εφορία, να προχωρήσουν στη σύσταση εταιρείας, να προσλάβουν λογιστή για την υποβολή των δηλώσεων ΦΠΑ, να καταχωρούν έσοδα- έξοδα στο myDATA, να αποδίδουν ΦΠΑ και τα υπόλοιπα τέλη που καταβάλλουν σήμερα τα ξενοδοχεία και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια όπως το τέλος διαμονής.

Airbnb και ΦΠΑ

Το τοπίο τους επόμενους μήνες στις βραχυχρόνιες μισθώσεις  προδιαγράφεται θολό.

Μία μερίδα ιδιοκτητών θεωρούν «δωράκι» το γεγονός πως ο ΦΠΑ θα επιβάλλεται για όσους διαχειρίζονται τρία ακίνητα και πάνω και όχι τυφλά σε όλους.

Μια άλλη μερίδα προβληματίζεται καθώς εκτιμά ότι θα «χτυπήσει» του μικρομεσαίους ιδιοκτήτες που έχουν «επενδύσει» στα ακίνητά τους να ώστε να συμπληρώσουν το εισόδημά τους.

Μιλώντας στον ΟΤ, ιδιοκτήτες Airbnb υποστηρίζουν πώς ενδεχομένως θα αναγκαστούν να στραφούν στις μακροχρόνιες μισθώσεις έναντι των βραχυχρόνιων μισθώσεων γιατί θεωρούν πώς θα κληθούν να πληρώσουν υπέρογκα ποσά στην εφορία.

Με βάση το ισχύον καθεστώς, οι ιδιοκτήτες που μισθώνουν ακίνητα μέσω των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης  απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ και το εισόδημα που αποκτούν φορολογείται αυτοτελώς με συντελεστές:

• 15% για ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ
• 35% για εισόδημα από 12.001 έως 35.000 ευρώ και
• 5% για μισθώματα άνω των 35.000 ευρώ.

Σημειώνεται ότι η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) προχωρά σε ένα νέο  μνημόνιο συνεργασίας με τις μεγαλύτερες πλατφόρμες διαμοιρασμού, δηλαδή την Airbnb Ireland UC, την Booking.com BV και την RBO Expedia Group Vacation Rentals Ireland Limited.

Με βάση  το νέο πρωτόκολλο συνεργασίας, οι πλατφόρμες θα είναι υποχρεωμένες να αποστέλλουν στην ΑΑΔΕ περισσότερα, πιο αναλυτικά και ποιοτικά στοιχεία για τα ακίνητα και τα εισοδήματα που αποκτούν οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές τους. Τα στοιχεία που θα αποστέλλονται σε πιο σύντομους ρυθμούς θα είναι πλήρως επεξεργασμένα από τις πλατφόρμες, ενώ ταυτόχρονα θα γνωρίζουν εκ των προτέρων ποιοι δίνουν ψεύτικο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου.