Αγορά ακινήτων: Η χειρότερη στιγμή για να αγοράσετε αντί να νοικιάσετε

Η πρόσβαση στην αγορά ακινήτων σπάνια ήταν πιο δύσκολη για αυτούς που θέλουν να αποκτήσουν των πρώτη τους κατοικία, αυτούς δηλαδή που αγοράζουν για πρώτη φορά. Αλλά η στενή αγορά κατοικίας δεν αποδεικνύεται ιδανική ούτε για τους ήδη ιδιοκτήτες ακινήτων.

Το κόστος αγοράς κατοικίας σε σχέση με το κόστος ενοικίασης βρίσκεται στο πιο ακραίο σημείο, τουλάχιστον από το 1996. Η μέση μηνιαία πληρωμή νέου στεγαστικού δανείου είναι 52% υψηλότερη από το μέσο ενοίκιο διαμερίσματος, σύμφωνα με ανάλυση της CBRE. Η τελευταία φορά που το μέτρο φαινόταν εκτός πραγματικότητας ήταν πριν από την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων το 2008. Ακόμη και τότε, το ασφάλιστρο κορυφώθηκε στο 33% το δεύτερο τρίμηνο του 2006, σημειώνει η Wall Street Journal.

Οι παγκόσμιες εντάσεις «ψαλιδίζουν» τα κέρδη των ευρωπαϊκών τραπεζών

Θεωρητικά, το κόστος αγοράς και ενοικίασης θα έπρεπε να είναι περίπου το ίδιο, σύμφωνα με τον Ματ Βανς, επικεφαλής της έρευνας πολυκατοικιών στην CBRE. Αν και οι ιδιοκτήτες επωφελούνται όταν οι τιμές των κατοικιών ανεβαίνουν, βάζουν επίσης περισσότερα μετρητά στα σπίτια τους από ό,τι οι ενοικιαστές για πράγματα όπως οι επισκευές και οι ανακαινίσεις.

Τι άλλαξε

Από το 1996 έως τα μέσα του 2003, το μέσο κόστος αγοράς ή ενοικίασης ήταν πράγματι περίπου ίσο, αναφέρει η Wall Street Journal. Μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, όμως, τα χαμηλά επιτόκια και η άφθονη προσφορά κατοικιών σήμαιναν ότι κατά τη δεκαετία του 2010 ήταν κατά μέσο όρο 12% φθηνότερη η αγορά κατοικίας από ό,τι η ενοικίαση. Το σημερινό παχυλό πριμ ιδιοκτησίας αντανακλά την εκτίναξη του κόστους του χρέους, καθώς τα επιτόκια για ένα 30ετές ενυπόθηκο δάνειο φτάνουν το 8%, καθώς και τις υψηλές τιμές των κατοικιών από τότε που τα πανδημικά λουκέτα αύξησαν την αξία του οικιακού χώρου.

Κάποιος που συνάπτει σήμερα ένα 30ετές στεγαστικό δάνειο για ένα σπίτι αξίας 430.000 δολαρίων με 10% προκαταβολή θα καταβάλει περίπου 3.200 δολάρια σε μηνιαίες αποπληρωμές, 60% περισσότερα από ό,τι αν είχε αγοράσει το ίδιο σπίτι πριν από τρία χρόνια. Τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 22% κατά την ίδια περίοδο, αν και η αύξηση αυτή εξακολουθεί να προηγείται συγκρατημένα του ευρύτερου πληθωρισμού στις ΗΠΑ.

«Σκιώδης ζήτηση»

Η άνοδος των τιμών των κατοικιών καθιστά δύσκολο για τους ενοικιαστές να συγκεντρώσουν μια προκαταβολή 10%, πόσο μάλλον να αντέξουν το αυξανόμενο κόστος του στεγαστικού δανείου. «Υπάρχει μεγάλη σκιώδης ζήτηση για σπίτια, με ένα σωρό αγοραστές που αγοράζουν για πρώτη φορά και περιμένουν στο περιθώριο να λειτουργήσει ο υπολογισμός της πληρωμής σε σχέση με τον μισθό», λέει στη Wall Street Journal η Οντέτα Κούσι, αναπληρώτρια επικεφαλής οικονομολόγος της First American Financial Corporation.

Μια κατάρρευση των τιμών θα αποκαθιστούσε την ισορροπία της αγοράς, αλλά φαίνεται απίθανο να συμβεί εκτός αν υπάρξει μεγάλη ύφεση. Όσοι αγόρασαν τα ακίνητά τους όταν τα επιτόκια ήταν χαμηλά έχουν εξασφαλίσει φθηνή χρηματοδότηση: Περίπου το 80% των εκκρεμών ενυπόθηκων δανείων στις ΗΠΑ έχουν επιτόκιο κάτω του 5%. Αυτό δίνει κίνητρο στους ιδιοκτήτες ακινήτων να παραμείνουν στη θέση τους, συμπιέζοντας την προσφορά κατοικιών προς πώληση.

Στα χαρτιά, αυτοί οι ιδιοκτήτες μπορεί να φαίνεται ότι επωφελούνται από την τρέχουσα κατάσταση, αλλά και αυτοί αντιμετωπίζουν κόστος. Δεν μπορούν εύκολα να μετακινηθούν, και η μείωση της κλίμακας για να επωφεληθούν από τις τιμές ρεκόρ των κατοικιών μπορεί να μην προσμετράται, δεδομένων των υψηλότερων επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων.

Περιορισμένη προσφορά στην ενοικίαση

Με την ιδιοκτησία σπιτιού να είναι ανέφικτη για πολλούς ενοικιαστές, οι ιδιοκτήτες θα μπορούσαν κανονικά να αυξήσουν τα ενοίκια. Αλλά η προσφορά κατοικιών προς ενοικίαση δεν είναι τόσο περιορισμένη, με την πληθώρα νεόδμητων διαμερισμάτων να συμπιέζει την αύξηση των ενοικίων. Η ζήτηση από τους ενοικιαστές είναι επίσης ασθενέστερη από ό,τι ήταν κατά τη διάρκεια της πανδημίας, καθώς οι περισσότεροι άνθρωποι που σχεδίαζαν να μετακομίσουν το έχουν ήδη κάνει τα τελευταία δύο χρόνια.

Η Fannie Mae, εταιρεία χρηματοδότησης υποθηκών στις ΗΠΑ, εκτιμά ότι τα ποσοστά κενών κατοικιών σε πολυκατοικίες στις ΗΠΑ θα φθάσουν το 6,25% το 2024, πάνω από τον μέσο όρο 15ετίας του 5,8%.

Αυτό θα πλήξει τους θεσμικούς επενδυτές, οι οποίοι έχουν ρίξει δισεκατομμύρια δολάρια στα αμερικανικά ενοικιαζόμενα ακίνητα τα τελευταία χρόνια. Οι μετοχές διαμερισμάτων υποαποδίδουν επίσης. Από τότε που το ασφάλιστρο αγοράς προς ενοικίαση επέστρεψε στις αρχές του 2021, οι μετοχές των AvalonBay Communities και Equity Residential έχουν υποχωρήσει κατά 6% και 18% αντίστοιχα, ενώ ο δείκτης S&P 500 έχει κερδίσει 8%.

Σε μια δυσλειτουργική αμερικανική αγορά κατοικίας, ακόμη και σε μια αγορά που θα έπρεπε να είναι κομμένη και ραμμένη στα μέτρα των ιδιοκτητών, ίσως μόνο οι ισόβιοι ενοικιαστές παίρνουν αυτό που θέλουν, καταλήγει η Wall Street Journal.