Ακίνητα: Μπόνους δόμησης για επενδύσεις σε λιμάνια και βιομηχανικές περιοχές

«Μπόνους» δόμησης για επενδυτικά σχέδια σε λιμάνια και άλλοτε βιομηχανικές περιοχές δίνει μεταξύ άλλων πολυνομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) το οποίο ετέθη χθες σε δημόσια διαβούλευση. Επίσης, μεταξύ άλλων,  περιλαμβάνει ρυθμίσεις για την ανασύσταση φακέλου οικοδομικής αδείας στο πλαίσιο έκδοσης πιστοποιητικού ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου,  λύση για τα εναπομείναντα οικόπεδα από  αναγκαστικές απαλλοτριώσεις, ενώ προτείνει και τη δημιουργία νέων χώρων στάθμευσης στο Κέντρο της Αθήνας.

 Ειδικότερα, σύμφωνα με τις προωθούμενες διατάξεις, τα Προεδρικά Διατάγματα , μέσω των οποίων εγκρίνονται τα master plan των λιμένων της χώρας που ήδη βρίσκονται σε χέρια επενδυτών, ή σε διαγωνιστικές διαδικασίες για την αξιοποίησή τους,  θα μπορούν πλέον να περιλαμβάνουν και τροποποιήσεις εγκεκριμένων σχεδίων χρήσεων γης προκειμένου να εξυπηρετείται ο  σχεδιασμός και η διαχείρισή τους.   Παράλληλα, θα δίνεται η δυνατότητα έγκρισης ειδικού οικοδομικού κανονισμού, με παρεκκλίσεις από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) που ισχύει σήμερα, για τη  ρύθμιση ιδιαίτερων οικοδομικών απαιτήσεων.

ΕΛΣΤΑΤ: Αυξημένη η οικοδομική δραστηριότητα τον Ιούλιο – Άνοδος 7,5% στις άδειες

Ζώνες λιμένων

Με άλλα λόγια,  για τις ζώνες  λιμένων της χώρας που έχουν χαρακτηρισθεί ως διεθνούς ενδιαφέροντος ή εθνικής σημασίας (οι οποίες συχνά περιλαμβάνουν και ευρύτερες περιοχές)  με  τα Προεδρικά Διατάγματα (ΠΔ) έγκρισης των master plan   της επένδυσης θα μπορούν να τροποποιούνται τα σχέδια χρήσεων γης (δηλαδή εγκεκριμένα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια, Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης, Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου κλπ.), εφόσον απαιτείται από το αναπτυξιακό πρόγραμμα και τη μελέτη διαχείρισης του λιμένα.

Μάλιστα, σε περίπτωση που διαπιστώνεται αλληλοεπικάλυψη ορίων μεταξύ χερσαίων ζωνών λιμένων και περιοχών που εμπίπτουν σε εγκεκριμένα σχέδια πόλεως και ρυμοτομικά σχέδια, με τα ίδια ΠΔ, μπορεί αυτά να τροποποιούνται. Αν κατά την τροποποίηση των σχεδίων ρυμοτομείται κάποιο νομίμως υφιστάμενο κτίριο, τότε θα απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του δήμου. Επιπλέον, το ΥΠΕΝ δίνει τη δυνατότητα με τα ΠΔ να   εγκρίνεται ειδικός οικοδομικός κανονισμός για την ανέγερση κτιρίων και εγκαταστάσεων, την τοποθέτηση προσωρινών κατασκευών και τη διαμόρφωση ακάλυπτων χώρων εντός της χερσαίας ζώνης λιμένων, έτσι ώστε να εξυπηρετούνται οι χρήσεις και οι λειτουργίες που αναπτύσσονται.

Έως την έγκριση του ειδικού οικοδομικού κανονισμού, με τα ΠΔ θα εγκρίνονται παρεκκλίσεις από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό που θέτει τους κανόνες για τη δόμηση στη χώρα,  οι οποίες θα αφορούν  στο ύψος και στον συντελεστή κατ’ όγκο εκμετάλλευσης αποθηκών, υποδομών εφοδιαστικής και άλλων ειδικών κτιρίων και εγκαταστάσεων, καθώς και τις αποστάσεις μεταξύ κτιρίων και εγκαταστάσεων.

Ακόμη, με  ειδικές διατάξεις προωθούνται «μπόνους» δόμησης και σε κτίρια που εξυπηρετούν κέντρα δεδομένων (data centers).

Παρεκκλίσεις για Βιομηχανικά Πάρκα 

Με άλλη ρύθμιση παρέχεται η δυνατότητα χορήγησης παρεκκλίσεων, υπό ειδικές προϋποθέσεις, σε βιομηχανικά κτίρια  εντός   Βιομηχανικών – Βιοτεχνικών Πάρκων (ΒΙΠΑ – ΒΙΟΠΑ) καθώς και εντός ΒΙΠΑ – ΒΙΟΠΑ που είναι υπό εξυγίανση, εκ των οποίων πολλά βρίσκονται δίπλα σε οικιστικές περιοχές. 

 Πιο συγκεκριμένα, θα χορηγούνται παρεκκλίσεις ως προς το ποσοστό κάλυψης, τον συντελεστή δόμησης, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος και τον συντελεστή όγκου των κτιρίων. Προϋπόθεση για τη χορήγηση των παρεκκλίσεων θα είναι η εκπλήρωση των υποχρεώσεων των ιδιοκτησιών σε γη και χρήμα και η απουσία δεσμεύσεων από ειδικά καθεστώτα προστασίας και ασφάλειας. Πριν την έκδοση των σχετικών αποφάσεων θα πρέπει να καταβάλλεται από τον ενδιαφερόμενο επενδυτή, σε ειδικό λογαριασμό του Πράσινου Ταμείου, αντισταθμιστική πολεοδομική εισφορά ύψους 10% του επί του κόστους του συμβατικού προϋπολογισμού του τμήματος του έργου που αντιστοιχεί στην παρέκκλιση ή πέντε τοις χιλίοις   στην περίπτωση που γίνεται χρήση αναλυτικού προϋπολογισμού για τη χρηματοδότηση δράσεων που αντισταθμίζουν την επιβάρυνση του περιβάλλοντος.

Για τον υπολογισμό της εισφοράς σε γη θα λαμβάνεται υπόψη η νομική και πραγματική κατάσταση των ακινήτων. Κατά το μέρος που αφορά σε μη ρυμοτομούμενα τμήματα της ιδιοκτησίας, μπορεί να μετατρέπεται σε χρηματική συμμετοχή, ιδίως  στις περιπτώσεις όπου η συμμετοχή σε γη καθιστά δυσχερή την αξιοποίηση του ακινήτου λόγω της ύπαρξης διατηρητέων κτιρίων και   ζωνών προστασίας ή  και άλλων νομίμως υφιστάμενων κτιρίων που βρίσκονται διάσπαρτα στην έκταση. Σε ακίνητα που βρίσκονται εντός περιοχών που χαρακτηρίζονται από το εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο ως  ΒΙΠΑ  –   ΒΙΟΠΑ    προς εξυγίανση, η εισφορά σε γη θα υπολογίζεται, ανεξαρτήτως των προτεινόμενων νέων χρήσεων που εμπεριέχονται στα σχέδια ανάπτυξης  στρατηγικών επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ)

Ανασύσταση φακέλου οικοδομικής αδείας

Επίσης, προωθείται ρύθμιση για την ανασύσταση φακέλου οικοδομικής αδείας  για την έκδοση πιστοποιητικού ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, όταν έχει βεβαιωθεί απώλεια του φακέλου από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, προκειμένου να επιταχυνθούν δικαιοπραξίες και μεταβιβάσεις ακινήτων.  Έτσι: 

–  Για τις ιδιοκτησίες, με  οικοδομική άδεια πριν   τις 8.9.1983   η ανασύσταση θα  πραγματοποιείται με αντίγραφα των σχεδίων, όπως προσαρτήθηκαν στην πράξη σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών, αν υφίστανται, εφόσον η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με τα σχέδια της σύστασης, τα οποία κατατίθενται στην Υπηρεσία Δόμησης.

– Για τις ιδιοκτησίες με οικοδομική άδεια  μετά τις   8.9.1983  , τα σχέδια της ανασύστασης θα πρέπει να περιλαμβάνουν το τοπογραφικό διάγραμμα, το διάγραμμα κάλυψης και την κάτοψη/κατόψεις. 

Απαλλοτριώσεις και αλλαγή μηχανικού

Ακόμη με άλλη διάταξη δίδεται η δυνατότητα διατήρησης της αρτιότητας σε ακίνητα (εντός ορίου οικισμών κάτω των  2.000 κατοίκων) στα οποία δεν πληρούνται  οι προϋποθέσεις λόγω μείωσης του εμβαδού εξαιτίας αναγκαστικών απαλλοτριώσεων για τη διαπλάτυνση δημοτικών οδών, χωρίς αποζημίωση των ιδιοκτητών. Στις περιπτώσεις δε που η εναπομείνασα έκταση είναι μικρότερη του  70%  της αρχικής έκτασης και δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις αρτιότητας, τότε   θα απαλλοτριώνεται και θα αποζημιώνεται στο σύνολο της. Η νομοθετική πρωτοβουλία προωθείται προκειμένου να αποκατασταθεί η δίκαιη μεταχείριση των πολιτών.

Το ΥΠΕΝ επιχειρεί  να βάλει τέλος   και στην ομηρία  πολιτών και  επενδυτών για έργα που παραμένουν στο «ψυγείο» με ευθύνη των μηχανικών.  Ειδικότερα,     διευκολύνει την  αλλαγή του επιβλέποντος μηχανικού για ιδιωτικές κατασκευές.

 Παρκινγκ στην Αθήνα και έξυπνα συστήματα στάθμευσης

Για την Αθήνα προβλέπεται ότι σε αδόμητα οικόπεδα που ευρίσκονται εντός των διοικητικών ορίων του παραδοσιακού τμήματος της πόλεως των Αθηνών (Ιστορικό Κέντρο), θα  μπορούν να λειτουργήσουν ως παρκινγκ, κατά παρέκκλιση των υφιστάμενων χρήσεων γης, για τρία χρόνια (με δυνατότητα επέκτασης για άλλα τρία), υπό την προϋπόθεση περιμετρικής φύτευσης και ζαρτινιέρας κινητoύ τύπου, ύψους τουλάχιστον δύο   μέτρων.

Εξαιρούνται της νομοθετικής πρότασης τα  αδόμητα οικόπεδα  τα οποία βρίσκονται εντός της Ζώνης Προστασίας της Ακρόπολης, έχουν κηρυχθεί απαλλοτριωτέα ή έχουν απαλλοτριωθεί για αρχαιολογικούς σκοπούς. Για τα αδόμητα οικόπεδα που βρίσκονται εντός του κηρυγμένου Αρχαιολογικού χώρου της Αθήνας,  θα απαιτείται προηγούμενη έγκριση του αρμοδίου οργάνου του Υπουργείου Πολιτισμού.

Ακόμη θεσπίζεται   το πλαίσιο για τη δραστηριότητα των έξυπνων συστημάτων μηχανικής στάθμευσης αυτοκινήτων και μοτοσικλετών .

Φωτοβολταϊκά σε πολυκατοικίες και λατομία

Στο νομοσχέδιο περιλαμβάνεται ρύθμιση και για τη δυνατότητα εγκατάστασης φωτοβολταϊκών σε απολήξεις κλιμακοστασίων, εφόσον τηρούν συγκεκριμένη κλίση, για την προστασία από τα όμβρια ύδατα.   Επίσης,  δίδεται η δυνατότητα χωροθέτησης φωτοβολταϊκων σταθμών στα  100 μέτρα από τα όρια λατομικής περιοχής, κατ’ εξαίρεση του ορίου των 500 μέτρων. Στόχος, σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση «η ενίσχυση έργων Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας  για την επίτευξη των στόχων της χώρας για κλιματική ουδετερότητα, λαμβανομένης υπόψη την περιορισμένη όχληση που προκαλούν οι φωτοβολταϊκοί σταθμοί σε σχέση με τις ανεμογεννήτριες για τις οποίες ισχύει απόσταση 150 μέτρων».

Τέλος ρυθμίζεται η δυνατότητα εγκατάστασης συστημάτων αποθήκευσης ενέργειας (μπαταριών) για την ενίσχυση της ηλεκτροδότησης κυρίως των Μη Διασυνδεδεμένων Νησιών με το ηπειρωτικό ηλεκτρικό σύστημα της χώρας, με σκοπό την επίλυση προβλημάτων άμεσης ηλεκτροδότησης και ενίσχυσης του δικτύου, κατά τα πρότυπα του πιλοτικού έργου της Αστυπάλαιας.