Ακίνητα: Τα υψηλά επιτόκια βάζουν τέλος στα όνειρα για αποκτηση κατοικίας

Το σοκ που έπληξε τις αγορές ακινήτων σε παγκόσμιο επίπεδο, καθώς οι κεντρικές τράπεζες αύξησαν τάχιστα τα επιτόκια πέρυσι, έδωσε τη θέση του σε μια νέα πραγματικότητα: ο καλπασμός στην αγορά των ακινήτων που τροφοδότησε τον πλούτο εκατομμυρίων ανθρώπων έχει τελειώσει, σύμφωνα με το Bloomberg.

Οι αγορές σε όλο τον κόσμο είναι παγιδευμένες ανάμεσα σε ένα απότομα υψηλότερο κόστος δανεισμού -που πιθανότατα θα παραμείνει- και σε μια έλλειψη κατοικιών που διατηρεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα. Αυτό έχει καταστήσει τη στέγαση σε πολλές περιοχές ακόμη λιγότερο προσιτή, ενώ οι ιδιοκτήτες ακινήτων  αντιμετωπίζουν αυξανόμενη οικονομική πίεση.

Η αμερικανική αγορά, στην οποία κυριαρχούν τα 30ετή στεγαστικά δάνεια, έχει ουσιαστικά παγώσει, καθώς οι ιδιοκτήτες κατοικιών  διστάζουν να πουλήσουν και οι αγοραστές πιέζονται.

Κατασκευές: «Κατεβάζουν ταχύτητα» σε πολλές χώρες της Ευρώπης – Οι λόγοι [γραφήματα]

Στις περιοχές μιας μακροχρόνιας άνθησης όπως η Νέα Ζηλανδία και ο Καναδάς, οι αξίες δεν έχουν μειωθεί σημαντικά για όσους αναζητούν ευκαιρίες ακινήτων, ενώ πολλοί αντιμετωπίζουν τώρα υψηλότερες δόσεις δανείων. Από το Ηνωμένο Βασίλειο έως τη Νότια Κορέα, η αγωνία αυξάνεται για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Και σε πολλά μέρη, τα υψηλότερα επιτόκια δυσχεραίνουν την οικοδομική δραστηριότητα.

Ενόσω οι υποψήφιοι αγοραστές δυσκολεύονται ολοένα και περισσότερο, η βιωσιμότητα της ιδιοκτησίας κατοικίας ως δρόμος για την ασφάλεια της μεσαίας τάξης φαίνεται ξαφνικά πολύ πιο δύσκολη.

Κερδισμένοι

Οι κερδισμένοι είναι οι ιδιοκτήτες που έχουν αποκτήσει κεφάλαια από την εκτίναξη των αξιών ή δεν έχουν υποθήκη, κάτι που τους δίνει τη δυνατότητα να τοποθετήσουν μετρητά σε επενδύσεις με υψηλότερες αποδόσεις.

«Η χρυσή εποχή της μονοκατοικίας είναι πίσω μας», λέει ο Mark Zandi, επικεφαλής οικονομολόγος της Moody’s Analytics, προβλέποντας ότι «τα επόμενα 10 χρόνια θα είναι πιο δύσκολα”.

Ο Zandi αναμένει ότι τα επιτόκια των 30ετών ενυπόθηκων δανείων στις ΗΠΑ, που σήμερα είναι περίπου 7,4%, θα κυμανθούν κατά μέσο όρο κάπου στο 5,5% κατά την επόμενη δεκαετία, σημαντικά υψηλότερα σε σύγκριση με το χαμηλό του 2,65% στις αρχές του 2021. Οι περισσότερες άλλες ανεπτυγμένες χώρες θα δουν παρόμοια αύξηση, λέει, ακόμη και αν τα συγκεκριμένα επίπεδα ποικίλλουν.

Ο πόλεμος και η Κίνα

Πολλά παραμένουν άγνωστα. Το βάθος του πολέμου στη Μέση Ανατολή και τα συνεχιζόμενα οικονομικά προβλήματα της Κίνας -που παλεύει με τη δική της σειρά κρίσεων ακινήτων με επίκεντρο τους υπερχρεωμένους εργολάβους της- θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε μια ευρύτερη παγκόσμια ύφεση που θα μείωνε τη ζήτηση κατοικιών και θα πίεζε σημαντικά τις τιμές, προκαλώντας πολύ χειρότερες οικονομικές αναταραχές. Και όσον αφορά τα ακίνητα, κυριαρχεί μεγαλύτερη ανησυχία σε σχέση με τα εμπορικά ακίνητα.

Αλλά ακόμη κι αν ο πληθωρισμός πέφτει και η αύξηση των επιτοκίων σε πολλές χώρες χαλαρώνοει, οι καταναλωτές αρχίζουν να συνειδητοποιούν ότι το κόστος δανεισμού μπορεί να μην είναι ποτέ τόσο χαμηλό όσο ήταν στα 15 χρόνια που ακολούθησαν τη χρηματοπιστωτική κρίση.

Η αγορά των ΗΠΑ

Στις ΗΠΑ, η αγορά είναι πλέον η λιγότερο προσιτή των τελευταίων τεσσάρων δεκαετιών, με περίπου το 40% του μέσου εισοδήματος του νοικοκυριού να απαιτείται για την αγορά ενός τυπικού σπιτιού, σύμφωνα με τα στοιχεία της Intercontinental Exchange.
Οι σοβαρότερες επιπτώσεις μπορεί να είναι ακόμη μπροστά μας. Σε έκθεσή τους τον περασμένο μήνα, οι οικονομολόγοι της Goldman Sachs ανέφεραν ότι ο αντίκτυπος των διαρκώς υψηλότερων επιτοκίων στεγαστικών δανείων θα είναι πιο έντονος το 2024. Υπολόγισαν ότι οι συναλλαγές θα μειωθούν στο χαμηλότερο επίπεδο από τις αρχές της δεκαετίας του 1990.

Αυτό αναμένεται να έχει αλυσιδωτές επιπτώσεις. Η κινητικότητα για την εύρεση εργασίας θα μπορούσε να περιοριστεί, τα μέλη της οικογένειας και οι φίλοι μπορεί να αναγκαστούν -συχνότερα- να ζουν μαζί και, καθώς οι ηλικιωμένοι γερνούν, τα σπίτια μπορεί να μείνουν εκτός αγοράς, ενώ διαφορετικά θα μπορούσαν να αγοραστούν από νεότερες οικογένειες.

Ταυτόχρονα, οι ιδιοκτήτες κατοικιών παρουσιάζουν ρεκόρ ιδίων κεφαλαίων και η συντριπτική τους πλειοψηφία δεν επηρεάζεται από τις αυξήσεις των επιτοκίων, οι οποίες -σε άλλη περίπτωση- θα μπορούσαν να τους εξαναγκάσουν σε πωλήσεις ή να οδηγήσουν σε κατασχέσεις, οι οποίες θα έδιναν -με τη σειρά τους- την ευκαιρία στους αγοραστές να εισέλθουν στην αγορά.

Νέα Ζηλανδία

Μια από τις πιο ακραίες σκηνές διαδραματίζεται στη Νέα Ζηλανδία, η οποία αποτέλεσε το παράδειγμα μιας από τις μεγαλύτερες πανδημικές εκρήξεις στον κόσμο, με τις τιμές των ακινήτων να αυξάνονται σχεδόν 30% μόνο το 2021! Είναι δε χαρακτηριστικό ότι περίπου το 25% του σημερινού αποθέματος ενυπόθηκου δανεισμού λήφθηκε εκείνη τη χρονιά, και το ένα πέμπτο από αυτούς ήταν αγοραστές για πρώτη φορά, σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα της Νέας Ζηλανδίας.

Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων στη χώρα είναι συνήθως σταθερά για λιγότερο από τρία χρόνια – πράγμα που σημαίνει ότι οι αυξήσεις των επιτοκίων της κεντρικής τράπεζας κατά 525 μονάδες βάσης από τον Οκτώβριο του 2021 ανεβάζουν τις πληρωμές των κατοικιών στα ύψη.

Η RBNZ αναφέρει ότι περίπου το ήμισυ του ανεξόφλητου αποθέματος ενυπόθηκων δανείων έχει αναχρηματοδοτηθεί φέτος. Εκτιμά ότι το μερίδιο του διαθέσιμου εισοδήματος των δανειοληπτών που προορίζεται για την πληρωμή  τόκων θα αυξηθεί από το χαμηλό του 9% το 2021 σε περίπου 20% μέχρι τα μέσα του 2024. Αυτό συμπιέζει τους προϋπολογισμούς ανθρώπων όπως ο Aaron Rubin, ο οποίος πήρε δάνειο ύψους 1 εκατ. δολαρίων (920.000 δολαρίων) το 2021 για να χρηματοδοτήσει την αγορά ενός σπιτιού τεσσάρων υπνοδωματίων αξίας 1,2 εκατ. δολαρίων.

Η έκρηξη της τελευταίας 10ετίας και η ιδοτυπία της Νότιας Κορέας

Η παγκόσμια έκρηξη της αγοράς ακινήτων την τελευταία δεκαετία κατέστησε τα ακίνητα έναν γρήγορο δρόμο προς τον πλούτο σε χώρες όπως η Νέα Ζηλανδία, η Αυστραλία και, κυρίως, ο Καναδάς, όπου δεκάδες χιλιάδες άνθρωποι μετατράπηκαν σε ερασιτέχνες επενδυτές. Μέχρι το 2020, οι άνθρωποι με πολλά σπίτια είχαν φτάσει να αντιπροσωπεύουν σχεδόν το ένα τρίτο του αποθέματος κατοικιών σε δύο από τις τρεις πολυπληθέστερες επαρχίες του Καναδά, το Οντάριο και τη Βρετανική Κολομβία.

Στην Ασία, η Νότια Κορέα αντιμετωπίζει αντιμετωπίζει άλλες συνέπειες για τους ιδιοκτήτες. Η χώρα έχει την υψηλότερη αναλογία χρέους των νοικοκυριών προς το ΑΕΠ στον ανεπτυγμένο κόσμο, 157%, αν υπολογιστούν τα περίπου 800 δισεκατομμύρια δολάρια  από το “jeonse” – ένα σύστημα ενοικίασης που είναι μοναδικό στη χώρα.

Σύμφωνα με το σύστημα, οι ιδιοκτήτες εισπράττουν μια προκαταβολή που ονομάζεται jeonse και ισούται περίπου με το ήμισυ της αξίας ενός ακινήτου κατά την έναρξη της περιόδου μίσθωσης, η οποία συνήθως διαρκεί δύο έως τέσσερα χρόνια. Όταν τα επιτόκια αυξάνονται, το jeonse γίνεται λιγότερο ελκυστικό από την καταβολή μηνιαίου ενοικίου και το μέγεθος των προκαταβολών που μπορούν να πάρουν οι ιδιοκτήτες από τους ενοικιαστές μειώνεται.

Επειδή οι ιδιοκτήτες συχνά χρησιμοποιούν νέες εγγυήσεις για να αποπληρώσουν τις παλιές όταν λήγουν οι μισθώσεις, γίνεται πιο δύσκολο για αυτούς να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους.

Ο κίνδυνος αθέτησης υποχρεώσεων από τους κατόχους jeonse αναμένεται να διατηρηθεί μέχρι το 2024, επειδή τα συμβόλαια που λήγουν υπογράφηκαν όταν οι τιμές – και ως εκ τούτου οι εγγυήσεις – βρίσκονταν σε υψηλά επίπεδα.

Το Χονγκ Κονγκ, εν τω μεταξύ, έχει πληγεί από την επιβράδυνση της Κίνας, την μετανάστευση του πληθυσμού και την αύξηση των επιτοκίων που έχουν σταματήσει την -κάποτε ασταμάτητη- αύξηση των τιμών.

A general view of skyline buildings, in Hong Kong, China July 13, 2021. REUTERS/Tyrone Siu

Δεδομένου ότι το νόμισμά του είναι συνδεδεμένο με το δολάριο, η νομισματική πολιτική της περιοχής κινείται γενικά παράλληλα με τις ΗΠΑ. Αυτό προκάλεσε τον υπερδιπλασιασμό των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων από τις αρχές του 2022. Οι τιμές των υφιστάμενων κατοικιών στις  ακριβές περιοχές έχουν πέσει σε χαμηλό εξαετίας, οι κατασκευαστές προσφέρουν μεγάλες εκπτώσεις και η κυβέρνηση μειώνει τα επιπλέον τέλη χαρτοσήμου για ορισμένους αγοραστές, προκειμένου να αναζωογονήσει τον κλάδο.