Κτηματολόγιο: Νέες ρυθμίσεις για να «τρέξουν» ταχύτερα οι μεταβιβάσεις ακινήτων

Σε περιορισμό των απαιτούμενων βεβαιώσεων και πιστοποιητικών που απαιτούνται για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, αλλαγές στο σύστημα μεταγραφών των συμβολαίων, παράταση ενός έτους για διορθώσεις αρχικών εγγραφών σε περιοχές όπου λειτουργούν κτηματολογικά γραφεία, σανίδα σωτηρίας για τα «άγνωστου ιδιοκτήτη» σε 35 περιοχές της χώρας και απλοποίηση της διαδικασίας διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, σχέδιο νόμου του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, το οποίο έχει τεθεί σε δημόσια διαβούλευση έως τις 30 Νοεμβρίου.

Η βεβαίωση οφειλής για το ΤΑΠ

Ειδικότερα, με προτεινόμενη διάταξη παύει η υποχρέωση προσάρτησης βεβαίωσης περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) σε συμβολαιογραφικές πράξεις, της οποίας η έκδοση αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες επιβράδυνσης στις αγοραπωλησίες. Συχνά η πολύμηνη καθυστέρηση στην έκδοση του ΤΑΠ από τους δήμους έχει ως αποτέλεσμα τη λήξη ισχύος άλλων πιστοποιητικών που είχε συλλέξει ο πολίτης (π.χ. φορολογική ενημερότητα), με συνέπεια να πρέπει να επαναλάβει τη διαδικασία έκδοσής τους.

Κτηματολόγιο: Σχέδιο σωτηρίας για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Στόχος του νομοθέτη η ελάφρυνση των αγοραπωλησιών από την υπερ-επιβάρυνση των απαιτούμενων πιστοποιητικών. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο, αντί της προσάρτησης βεβαίωσης ΤΑΠ, θα αναλάβει έπειτα από κάθε ολοκλήρωση καταχώρισης εγγραπτέας πράξης με την οποία θα μεταβάλλεται η κυριότητα ενός ακίνητου, να ενημερώνει τον Δήμο. Έπειτα οι δήμοι θα μπορούν να βεβαιώνουν το τέλος, το οποίο θα εισπράττεται μέσω ΑΑΔΕ.

Το κτηματολογικό διάγραμμα

Με άλλη διάταξη προτείνεται η κατάργηση της πολλαπλής προσκόμισης αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος σε περίπτωση διηρημένων ιδιοκτησιών που βρίσκονται εντός του ιδίου οικοπέδου. Σήμερα, εάν κάποιος ενδιαφέρεται να αγοράσει ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες σε μια πολυκατοικία (π.χ. ένα διαμέρισμα, μία αποθήκη και μία θέση στάθμευσης) πρέπει να επισυνάψει στο συμβόλαιο τρία αποσπάσματα κτηματολογικού διαγράμματος τα οποία δείχνουν ακριβώς το ίδιο οικόπεδο, με το αντίστοιχο τριπλό κόστος έκδοσης.

Τα ψηφιακά αντίγραφα των συμβολαίων

Επίσης, στο νομοσχέδιο περιλαμβάνεται και η ρύθμιση η οποία την προηγούμενη εβδομάδα προκάλεσε την αντιπαράθεση μεταξύ συμβολαιογράφων και του αρμοδίου για το Κτηματολόγιο υφυπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης κ. Κωνσταντίνου Κυρανάκη. Με αυτή προσδιορίζεται ο τρόπος με τον οποίο θα υποβάλλονται οι εγγραπτέες συμβολαιογραφικές πράξεις μετά από την έναρξη της υποχρεωτικής ψηφιακής υποβολής από την 1η Ιανουαρίου 2024.

Με την υποβολή ψηφιακών αντιγράφων των συμβολαίων και των περιλήψεών τους επιχειρείται η ψηφιοποίηση της διαδικασίας, ενώ παράλληλα η αναγνώσιμη μορφή που θα πρέπει να έχουν τα έγγραφα θα επιτρέπει τη διαλειτουργική λήψη επιμέρους στοιχείων τους. Με την έναρξη της υποχρεωτικής ψηφιακής υποβολής το αντίγραφο κτηματολογικού διαγράμματος θα προσαρτάται από το Κτηματολόγιο απαλλάσσοντας τον πολίτη από μια ακόμη ενέργεια.

Παράταση για τη διόρθωση αρχικών εγγραφών

Επιπλέον, προωθείται παράταση έως τις 30 Νοεμβρίου 2024 της προθεσμίας (που λήγει στο τέλος του 2023) για διόρθωση των λανθασμένων εγγραφών προκειμένου να δοθεί επαρκές περιθώριο για διορθώσεις. Αφορά περιοχές οι οποίες κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου 3481/2006, η κτηματογράφηση ολοκληρώθηκε και ήδη λειτουργούν κτηματολογικά γραφεία. Η καταληκτική ημερομηνία ισχύει και για τις περιοχές στις οποίες οι πρώτες εγγραφές καταχωρίστηκαν από 1 Ιανουαρίου 2013 έως και 31 Δεκεμβρίου 2015.

Τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Παράλληλα, το νομοσχέδιο περιλαμβάνει νέα νομοθετική πρωτοβουλία για εξωδικαστική επίλυση που αφορούν σε ακίνητα που έχουν καταχωριστεί ως «άγνωστου ιδιοκτήτη» κι έχουν πλέον περάσει στα χέρια του Δημοσίου, με στόχο οι ιδιοκτήτες τους να αποφύγουν τις εξαιρετικά δυσμενείς συνέπειες του αμάχητου τεκμηρίου που έχει ενεργοποιηθεί. Αφορά περίπου 15.000 ακίνητα που «περιήλθαν» στο Δημόσιο σε 35 περιοχές της χώρας, στις οποίες οι κτηματολογικές εγγραφές οριστικοποιήθηκαν το 2018.

Όπως αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση, στις περιοχές όπου οι αρχικές εγγραφές έχουν ήδη καταστεί οριστικές με συνέπεια την ενεργοποίηση του αμάχητου τεκμηρίου του ν. 2664/1998, παρέχεται η δυνατότητα αμφισβήτησης ανακριβούς εγγραφής με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» μέχρι την 30ή.11.2024 (ημερομηνία παράτασης της προθεσμίας διόρθωσης πρώτων εγγραφών) υπό την προϋπόθεση ότι κατόπιν της λήξης της αποκλειστικής προθεσμίας δεν έχουν εγγραφεί μεταγενέστερες πράξεις επί του κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου.

Η διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων

Σχετικά με τη διαδικασία διόρθωσης πρόδηλων σφαλμάτων δίνεται έμφαση στην αποφόρτιση των πολιτών και της Δικαιοσύνης, με τη μετάθεση των διορθώσεων σε επίπεδο Κτηματολογικού Γραφείου ή Υποκαταστήματος η οποία αναμένεται να μειώσει τον αριθμό των αγωγών σε κτηματολογικές υποθέσεις. Πιο συγκεκριμένα καθίσταται υποχρεωτική η διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων όταν αφορά στα στοιχεία εγγραφής του τίτλου κτήσης (τα οποία είτε είναι λάθος, είτε δεν έχουν καταχωρηθεί) στις αρχικές εγγραφές ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων. Η συμπλήρωση ή η ορθή αναγραφή τους θα διενεργείται υποχρεωτικά από τον προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου

Παράλληλα, βάσει των νέων ρυθμίσεων που περιλαμβάνει το σχέδιο νόμου επιμηκύνεται ο χρόνος έκδοσης της απόφασης του προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου επί αιτήσεων διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων από 15 σε 30 ημέρες, ώστε να δίδεται επαρκής χρόνος για διόρθωση πριν την προσφυγή στον Κτηματολογικό Δικαστή.

Όσο για την ολοκλήρωση της ενσωμάτωσης όλων των Υποθηκοφυλακείων της χώρας, καθώς και του Κτηματολογίου Κω και Ρόδου, όπως προκύπτει από τις διατάξεις του νομοσχεδίου, τελικά αναμένεται εντός του 2025, οπότε θα έχει ολοκληρωθεί και η κτηματογράφηση της χώρας.

Αλαλούμ με δηλώσεις δημοσίων φορέων για απαλλοτριωμένες εκτάσεις

Τον Ιούνιο του 2023 κατέστη δυνατή η διάθεση στοιχείων κτηματολογικών εγγραφών σε μεγάλο μέρος της επικράτειας που επέτρεψε σε αρκετούς φορείς ανάπτυξης έργων υποδομής τη σύγκριση με τα δικά τους ιδιοκτησιακά στοιχεία. Κατά τον έλεγχο, προέκυψε ότι φορείς του Δημοσίου, υπέρ των οποίων είχαν απαλλοτριωθεί εκτάσεις γης, δεν είχαν καταχωρίσει και υποβάλει δηλώσεις κτηματογράφησης, με συνέπεια οι συγκεκριμένες εκτάσεις σήμερα να εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή εν γένει ιδιοκτησίας του Ελληνικού Δημοσίου.

Σε πολλές από αυτές τις εκτάσεις έχουν ήδη σήμερα κατασκευαστεί σημαντικά έργα υποδομής. Ωστόσο, σε άλλες είναι απαραίτητη η αποκατάσταση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος για την επέκταση έργων υποδομής και την αξιοποίησή τους.

Η επίλυση του ζητήματος καθίσταται κρίσιμη καθώς, σε πολλές περιπτώσεις, οι εκτάσεις υπάγονται στην αρμοδιότητα κτηματολογικών γραφείων στα οποία επίκειται η ολοκλήρωση της προθεσμίας οριστικοποίησης των αρχικών εγγραφών, με άμεσο κίνδυνο την απώλεια δικαιωμάτων των δημόσιων φορέων, υπέρ των οποίων οι συγκεκριμένες εκτάσεις έχουν απαλλοτριωθεί.

Ειδική ρύθμιση

Έτσι, προωθείται ειδική ρύθμιση για την ακίνητη περιουσία που βρίσκεται εντός ζωνών απαλλοτρίωσης υπέρ φορέων του Δημοσίου (και προορίζεται για την ανάπτυξη και κατασκευή έργων υποδομής και μεταφορών), η οποία δεν είχε δηλωθεί ως ιδιοκτησία τους και δεν είχε καταχωρισθεί στα αρμόδια κτηματολογικά γραφεία, με συνέπεια σήμερα να εμφανίζεται είτε ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», είτε ως κυριότητας του Ελληνικού Δημοσίου.

Με τη νέα νομοθετική πρωτοβουλία, εκτός από την αποκατάσταση της περιουσίας του φορέα του Δημοσίου υπέρ του οποίου απαλλοτριώθηκαν οι εκτάσεις, στοχεύσει και στην αποσυμφόρηση των Δικαστηρίων από μαζικές αιτήσεις κτηματολογικών διορθώσεων σε υποθέσεις κατά τις οποίες είναι αδιαμφισβήτητο το ιδιοκτησιακό καθεστώς του φορέα ανάπτυξης έργων υποδομής και μεταφορών.

Όπως αναφέρεται και στην αιτιολογική έκθεση «σκοπείται η αποτελεσματικότερη και ταχύτερη διόρθωση των εσφαλμένων αρχικών εγγραφών επί ακινήτων εντός των ορίων απαλλοτρίωσης με νέα σημαντικά απλουστευμένη διαδικασία, ενώ μετά τη διόρθωση θα καταστεί δυνατή η αξιοποίηση και διαχείριση των εν λόγω εκτάσεων για την ανάπτυξη και τον εκσυγχρονισμό των υποδομών της χώρας, πράγμα που τίθεται σε επισφάλεια σήμερα λόγω των αρχικά εσφαλμένων καταχωρίσεων».