Βασικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα [Τεχνικές έννοιες A]

Είδαμε στα προηγούμενα σημειώματα μας τις νομικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα. Για να ολοκληρώσουμε τις έννοιες αυτές σήμερα θα δούμε τι συμβαίνει με τα προικώα ακίνητα, τη προστασία της κυριότητας και τις διεκδικητές αγωγές .

Παράλληλα θα αρχίσουμε να εξετάζουμε έννοιες που αφορούν τεχνικά θέμα.

ΠΡΟΙΚΩΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

Υπάρχουν περιπτώσεις όπου, πριν από την ισχύ του Ν.1329/1983, με τον οποίο τροποποιήθηκε το Οικογενειακό Δίκαιο, είχαν συσταθεί με σχετικά προικοσυμβόλαια οι λεγόμενες αδιατίμητες προίκες, δηλαδή ο προικολήπτης σύζυγος είχε αποκτήσει τη διοίκηση και επικαρπία ακινήτου, ενώ η ψιλή κυριότητα παρέμενε στη σύζυγο. Το δικαίωμα αυτό της επικαρπίας υπέρ του συζύγου, μετά την ισχύ του πιο πάνω νόμου, καταργήθηκε και επομένως στη σύζυγο ανήκει πλέον η πλήρης κυριότητα και όχι μόνο η ψιλή κυριότητα του αντίστοιχου προικώου ακινήτου.

Σ’ αυτές τις περιπτώσεις το δικαίωμα της πλήρους κυριότητας του ακινήτου ανήκει στη σύζυγο, εκτός αν έχουν μεσολαβήσει άλλες πράξεις, που να διαφοροποιούν το είδος του ιδιοκτησιακού αυτού καθεστώτος.

Επίσης, εάν στο προικώο ακίνητο έχει ανεγερθεί κτίσμα ή έχει γίνει προσθήκη σε υπάρχον κτίσμα, και πάλι υπόχρεη σε δήλωση είναι μόνο η σύζυγος, ως οικοπεδούχος του οικοπέδου του οποίου συστατικό είναι το κτίσμα.

Σε περίπτωση που σε προικώο ακίνητο έχει γίνει ανέγερση πολυκατοικίας ή άλλου κτιρίου με το σύστημα της αντιπαροχής, η σύζυγος είναι υπόχρεη σε δήλωση για το τμήμα του ακινήτου (οριζόντιες ιδιοκτησίες κ.λπ.), το οποίο παρέμεινε στους συζύγους ως αντιπαροχή για το προικώο οικόπεδο. Ασφαλώς, βέβαια, για το υπόλοιπο τμήμα του ακινήτου (οριζόντιες ιδιοκτησίες κ.λπ.) υπόχρεοι σε δήλωση είναι οι τρίτοι και για τα δικαιώματά του έκαστος (αγοραστές διαμερισμάτων, εργολάβος για τα τυχόν αδιάθετα διαμερίσματα, εφόσον έχουν μεταβιβαστεί σ’ αυτόν τα αντίστοιχα χιλιοστά συνιδιοκτησίας των αδιάθετων διαμερισμάτων κ.λπ.).

ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΤΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ – ΔΙΕΚΔΙΚΗΤΙΚΗ ΑΓΩΓΗ

Η προστασία της κυριότητας προβλέπεται στον Α.Κ. ότι μπορεί να γίνεται με διεκδικητική αγωγή. Η αγωγή θεωρείται το σημαντικότερο μέσο ένδικης προστασίας της κυριότητας. Έτσι ο κύριος πράγματος δικαιούται να απαιτήσει από το νομέα ή τον κάτοχο την αναγνώριση της κυριότητάς του και την απόδοση του πράγματος (άρθρο 1094 του Α.Κ.). (Για περιπτώσεις αρνητικής αγωγής βλ. άρθρο 1108 του Α.Κ.).

ΕΝΝΟΙΕΣ ΚΥΡΙΩΣ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟΥ

Κρίνεται σκόπιμο, εκτός από τα προαναφερθέντα θέματα, τα σχετικά με τους νομικούς όρους και τη συνοπτική επεξήγηση των εννοιών ή όρων που συναντώνται κατά την ανάγνωση των τίτλων και τη συμπλήρωση των δηλώσεων, να δοθούν περαιτέρω διευκρινίσεις που αφορούν τεχνικούς όρους που αναφέρονται στις περιγραφές των ακινήτων.

Ακίνητο: Ακίνητο πράγμα είναι το έδαφος και τα συστατικά του μέρη (άρθρο 948 του Α.Κ.). Συστατικό μέρος πράγματος είναι εκείνο που δεν μπορεί να αποχωριστεί από το κύριο πράγμα χωρίς βλάβη αυτού του ίδιου ή του κυρίου του πράγματος ή χωρίς αλλοίωση της ουσίας ή του προορισμού του δεν μπορεί να είναι ιδιαιτέρως αντικείμενο κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος (άρθρο 953 του Α.Κ.).

Συστατικά του ακινήτου (άρθρο 954 του Α.Κ.) είναι:

1. τα πράγματα που έχουν συνδεθεί σταθερά με το έδαφος, ιδίως οικοδομήματα,

2. τα προϊόντα του ακινήτου εφόσον συνέχονται με το έδαφος,

3. το νερό κάτω από το έδαφος και η πηγή,

4. οι σπόροι με τη σπορά και τα φυτά με τη φύτευση.

Έτσι ακίνητο π.χ. είναι ένα οικόπεδο αδόμητο ή μία μονοκατοικία με το οικόπεδό της ή μία πολυκατοικία με το οικόπεδό της αλλά και το διαμέρισμα (οριζόντια ιδιοκτησία) μιας πολυκατοικίας. Επίσης ακίνητο π.χ. είναι και ένας αγρός (χωράφι).

Τοπωνύμιο: Ιδιαίτερη τοπική ονομασία της περιοχής του ακινήτου. Αν υπάρχει είναι γνωστή στις τεχνικές υπηρεσίες του Δήμου ή της Κοινότητας. Το τοπωνύμιο είναι χρήσιμο σε περιπτώσεις που δεν υπάρχουν ονομασίες δρόμων, συνήθως στις εκτός σχεδίου και οικισμού περιοχές.

Γεωτεμάχιο: Εδαφική έκταση κάθε είδους. Στην έννοια «γεωτεμάχιο» περιλαμβάνονται όλες οι εδαφικές εκτάσεις ανεξαρτήτως χρήσης ή θέσης, όπως τα εντός σχεδίου ή οικισμού οικόπεδα, τα εκτός σχεδίου γήπεδα (αγροτεμάχια, χέρσα, βοσκότοποι, αγροί, δάση και δασικές εκτάσεις κ.λπ.).

Σημειώνεται, ότι με τις διατάξεις του ισχύοντα ΓΟΚ/85 (Ν.1577/1985, όπως ισχύει), γίνεται περαιτέρω διάκριση της έννοιας του γεωτεμαχίου σε γήπεδο και οικόπεδο (μη αναφερόμενου του όρου γεωτεμάχιο στο ΓΟΚ ενώ είναι ο όρος που χρησιμοποιείται στο Κτηματολόγιο). Έτσι γήπεδο και στη γλώσσα των συναλλαγών αγροτεμάχιο, είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου (άρθρο 2, παρ. 12), και οικόπεδο είναι κάθε γήπεδο που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο (άρθρο 2, παρ. 13).

Εμβαδόν γεωτεμαχίου: Εμβαδόν γεωτεμαχίου είναι η οριζόντια επιφάνειά του. Το «οριζόντια» παρότι προφανές για τους τεχνικούς, αναφέρεται γιατί σε έντονα κεκλιμένα εδάφη έχουν διατυπωθεί ερωτήματα από τους πολίτες.

Εμβαδόν κτισμάτων: Σε περίπτωση που δηλώνεται ολόκληρο κτίριο (π.χ. μονοκατοικία σε οικόπεδο), ως εμβαδόν λαμβάνεται ολόκληρη η επιφάνειά του, δηλαδή το σύνολο των επιφανειών των ορόφων του περιλαμβανομένων και των εξωτερικών τοίχων (μικτό εμβαδόν).

Σε περίπτωση διακεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ως εμβαδόν λαμβάνεται το αναγραφόμενο στον τίτλο κτήσης, εφόσον δεν έχουν επισυμβεί μεταβολές (προσθήκες κ.λπ.). Στο εμβαδόν αυτό περιλαμβάνονται οι εξωτερικοί τοίχοι καθώς και οι τοίχοι προς τους κοινοχρήστους χώρους του όλου κτιρίου (π.χ. πολυκατοικίας), ενώ περιλαμβάνεται μόνο το ήμισυ της επιφάνειας των εσωτερικών διαχωριστικών μεταξύ των οριζόντιων ιδιοκτησιών τοίχων. Δεν περιλαμβάνονται οι επιφάνειες των τυχόν ημιυπαίθριων χώρων, εφόσον φυσικά δεν έχουν μετατραπεί σε κλειστούς χώρους.

Απόστολος Αλωνιάτης, Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.