ΑΕΕΑΠ: Το «αγκάθι» του discount, οι νέες εισαγωγές και οι προοπτικές

Προσβλέποντας στις θετικές προοπτικές της εγχώριας αγοράς ακινήτων, την ενδεχόμενη μείωση των επιτοκίων από το β’ εξάμηνο του 2024 και την πιθανή βελτίωση της ρευστότητας της αγοράς, οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) «παλεύουν» προς το παρόν με τα μεγάλα discounts των μετοχών τους σε σχέση με την καθαρή εσωτερική τους αξία (NAV).

Αν και δεν πρόκειται για αποκλειστικά ελληνικό φαινόμενο, καθώς ανάλογη εικόνα καταγράφεται πανευρωπαϊκά (discount της τάξης του 40%) και παγκοσμίως (κατά μέσο όρο discount 30%), οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται με ιδιαίτερα αυξημένο discount στην παρούσα συγκυρία, τονίζει στην έκθεσή της η Alpha Finance.

ΗΠΑ: Οι δυο «ταχύτητες» της αγοράς ακινήτων εν μέσω υψηλών επιτοκίων

Μάλιστα, το «αγκάθι» του discount δεν αφορά μόνο τις ήδη εισηγμένες ΑΕΕΑΠ όσο και αυτές που ετοιμάζονται να εισέλθουν στο ΧΑ, αλλά και εκείνες που οσονούπω θα πρέπει να διευρύνουν την ελεύθερη διασπορά τους.

Σύμφωνα με τη χρηματιστηριακή, η αύξηση των επιτοκίων και η ανησυχία για τις αγορές ακινήτων αποτελούν τις βασικές αιτίες του μεγάλου discount με το οποίο διαπραγματεύονται σήμερα οι ευρωπαϊκές ΑΕΕΑΠ, γεγονός που καθιστά τις αποτιμήσεις στα τρέχοντα επίπεδα από τις χειρότερες των τελευταίων δύο δεκαετιών.

Από την άλλη, σε σχετική ανάλυση της Εθνικής Χρηματιστηριακής επισημαίνεται πως οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ δικαιολογείται να διαπραγματεύονται με χαμηλότερο discount σε σχέση με τις ευρωπαϊκές, καθώς α) εκτός από τη μεγαλύτερη διαφορά (spread) μεταξύ μισθωτικής απόδοσης και κόστους δανεισμού, β) έχουν μεγαλύτερη διαφορά αποδόσεων σε σχέση με τα κρατικά ομόλογα και γ) η ελληνική αγορά ακινήτων υψηλών προδιαγραφών είναι συγκριτικά μικρή και συγκεντρωμένη σε λίγους μεγάλους παίκτες, οπότε λιγότερο ανοιχτή σε ανταγωνιστικές πιέσεις.

Αξία ακινήτων

Ας σημειωθεί ότι τα χαρτοφυλάκια των ελληνικών ΑΕΑΑΠ είναι αρκετά διαφοροποιημένα.

Εκτός από τα παραδοσιακά περιουσιακά στοιχεία γραφείων και εμπορικών ακινήτων (retail), τα τελευταία χρόνια έχουν προστεθεί και εναλλακτικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων όπως logistics, φιλοξενία, κατοικίες, φοιτητικά καταλύματα, ακόμη και σχολεία.

Οι συνολικές επενδύσεις σε ακίνητα των 9 μεγάλων ΑΕΕΑΠ της χώρας (εισηγμένες και μη εισηγμένες) στο τέλος πρώτου 6μήνου ξεπέρασαν των 4,6 δισ. ευρώ, όπως προκύπτει από τα στοιχεία που επεξεργάστηκε η Ένωση Θεσμικών Επενδυτών.

Οι προοπτικές

Σε κάθε περίπτωση, όλοι οι αναλυτές συμφωνούν ότι σταθερά θετικές παραμένουν οι προοπτικές ανάπτυξης και επένδυσης στην ελληνική αγορά ακινήτων, παρά τη σημαντική επιδείνωση του διεθνούς κλίματος στον κλάδο.

Προς αυτή την κατεύθυνση συμβάλλουν οι θετικές μακροοικονομικές τάσεις, η αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων και του τουρισμού και η πιθανή αύξηση των χρηματοδοτήσεων από τον τραπεζικό τομέα.

Όπως αναφέρει στέλεχος του κλάδου των ακινήτων, που συμμετείχε στη φετινή έρευνα Emerging Trends in Real Estate, που πραγματοποιεί η PwC για λογαριασμό του Urban Land Institute (ULI), «η ελληνική αγορά αναπτύσσεται με ταχύτερο ρυθμό από την υπόλοιπη Ευρώπη, καλύπτοντας το χαμένο έδαφος μετά μια παρατεταμένη περίοδο οικονομικής κρίσης».

Η εισαγωγή της Orilina Properties

Με την Orilina Properties στο κατώφλι του ΧΑ, λίγες εβδομάδες μετά την εισαγωγή της Trade Estates (όμιλος Fourlis), πολύ σύντομα το χρηματιστηριακό ταμπλό θα «μετράει» 8 εισηγμένες ΑΕΕΑΠ, με μόνη τη Noval (όμιλος Viohalco) να βρίσκεται προς το παρόν εκτός (σ.σ. έχει πάρει πρόσθετη προθεσμία έως τον Οκτώβριο 2025 αν και θα φανεί το ακριβές timing εισόδου στο ΧΑ).

Στόχος της Orilina Properties, που πραγματοποιεί δημόσια εγγραφή το διάστημα 4-6 Δεκεμβρίου, είναι να αντλήσει περίπου 30 εκατ. ευρώ. Το εύρος της τιμής διάθεσης των έως 32.200.000 νέων μετοχών που θα εκδοθούν έχει οριστεί μεταξύ 0,91 – 0,95 ευρώ.

Η τελική τιμή διάθεσης θα καθοριστεί με βάση τις προσφορές που θα υποβάλουν οι ειδικοί επενδυτές εντός του εύρους της τιμής διάθεσης στο Ηλεκτρονικό Βιβλίο Προσφορών. Επίσης, θα εκδοθούν 1.018.440 μετοχές που θα προέλθουν από την κεφαλαιοποίηση μη διανεμηθέντων κερδών παρελθουσών χρήσεων και οι οποίες θα διανεμηθούν δωρεάν σε δύο εκτελεστικά μέλη του ΔΣ και σε τέσσερα επιλεγμένα στελέχη της εταιρείας.

Στις επενδύσεις του Ελληνικού τα κεφάλαια

Τα κεφάλαια που θα αντληθούν θα καλύψουν ανάγκες χρηματοδότησης των επενδύσεων συνολικού ύψους 77,4 εκατ. ευρώ που προωθεί η ΑΕΕΑΠ στο Ελληνικό.

Συγκεκριμένα, η ΑΕΕΑΠ της οικογένειας Νάτση εντός 36 μηνών θα διαθέσει τα 27,3 εκατ. ευρώ για την ανέγερση συγκροτήματος πολυτελών κατοικιών συνολικής επιφάνειας ανωδομής που θα ξεπερνά τα 4.900 τ.μ, με υπόγειους χώρους στάθμευσης και αποθήκες, σε συνολικό οικόπεδο επιφανείας 22.795,21 τ.μ..

Όπως αναφέρεται στο ενημερωτικό, πρόκειται για οροφοδιαμερίσματα και μεζονέτες με ιδιωτικές πισίνες και κήπους, υπόγειους και υπέργειους χώρους στάθμευσης, αλλά και χώρους αναψυχής («sea plaza», «running loop»), διαθέσιμους σε όλους τους κατοίκους και πλήρως φυλασσόμενους με ιδιωτική είσοδο. Η συγκεκριμένη επένδυση θα προσεγγίσει τα 60 εκατ. ευρώ.

Τα υπόλοιπα 2,5 εκατ. θα διατεθούν από την Orilina εντός 24 μηνών για την δεύτερη επένδυση, συνολικού ύψους 20 εκατ. ευρώ, που αφορά στην ανέγερση Ιδιωτικής Λέσχης Μελών συνολικής επιφάνειας ανωδομής 1.340 τ.μ με υπόγειους βοηθητικούς χώρους σε οικόπεδο επιφανείας 24.553 τ.μ, όμορο με το οικόπεδο στο οποίο θα αναπτυχθούν οι πολυτελείς κατοικίες.

Τα δύο αυτά οικόπεδα βρίσκονται στο παράκτιο μέτωπο του ακινήτου του Ελληνικού, στην ευρύτερη περιοχή του Αγίου Κοσμά και κοντά του πύργου κατοικιών Riviera Tower, αλλά και του εμπορικού κέντρου Riviera Galleria.

Η κατασκευή και των δύο έργων αναμένεται να ξεκινήσει εντός του 2024, ενώ ο ορίζοντας ολοκλήρωσης για το οικιστικό συγκρότημα τοποθετείται το 2026.

Στο τέλος του 2022 η εταιρεία σύναψε ομολογιακό δάνειο 50 εκατ. ευρώ, επταετούς διάρκειας για να χρηματοδοτήσει τις δύο επενδύσεις στο Ελληνικό. Μέχρι της 30 Ιουνίου 2023 ο όμιλος έχει εκταμιεύσει 7,5 εκατ. ευρώ.

Σύμφωνα με όσα αναφέρονται στο ενημερωτικό δελτίο, η εταιρεία στοχεύει επίσης και σε κάποιες προπωλήσεις κατοικιών. Σχετικά με το μελλοντικό ακίνητο της Ιδιωτικής Λέσχης Μελών, ενδέχεται να διατεθεί ποσοστό 10% σε τρίτους, με το υπόλοιπο ποσοστό προοριζόμενο για μακροχρόνια διακράτηση.

Το χαρτοφυλάκιο

Στον όμιλο ανήκουν 15 ακίνητα συνολικής επιφάνειας 70.311 τ.μ με συνολική αξία χαρτοφυλακίου στις 30/06/2023 στα 137,46 εκατ. ευρώ. Πρόκειται κυρίως για καταστήματα και γραφεία. Μισθωτές είναι μεγάλες εταιρείες όπως Ελλάκτωρ, Κορρές, Τράπεζα Πειραιώς, καθώς επίσης και εταιρείες λιανικής όπως Ελληνικές Υπεραγορές Σκλαβενίτης Jumbo, Dixons, Green Cola Hellas κ.α. Οι όμιλοι Σκλαβενίτης και Ελλάκτωρ συνδυαστικά αντιπροσωπεύουν πάνω από το 61% των ετήσιων εσόδων του χαρτοφυλακίου της Orilina.

Η έναρξη διαπραγμάτευσης των μετοχών της εταιρείας στη Ρυθμιζόμενη Αγορά του Χ.Α. εκτιμάται ότι θα πραγματοποιηθεί στις 11 Δεκεμβρίου 2023.