Κίνα: Το real estate σε κρίση – Πόσα χρόνια θα χρειαστεί να ανακάμψει

Η Κίνα αντιμετωπίζει μεγάλο πρόβλημα στα ακίνητα και θα χρειαστούν πολλά χρόνια για να επιλυθεί, σύμφωνα με ανάλυση της επικεφαλής οικονομολόγου της Oxford Economics, Louise Loo.

Εξετάζοντας τα δεδομένα σε εθνικό επίπεδο – είτε βασίζονται σε επίσημες εκτιμήσεις του απούλητου αποθέματος είτε στην αναλογία κατασκευών προς πωλήσεις – η Loo διαπίστωσε ότι θα χρειαστούν τουλάχιστον τέσσερα έως έξι χρόνια για τους κατασκευαστές ακινήτων στην Κίνα ώστε να ολοκληρώσουν τα ημιτελή οικιστικά ακίνητα.

Αυτό σημαίνει ότι οι προσπάθειες για ενίσχυση της χρηματοδότησης προς τους κατασκευαστές και άλλες προσπάθειες για την επίλυση των προβλημάτων της αγοράς ακινήτων της Κίνας δεν αντιμετωπίζουν άμεσα το μεγαλύτερο πρόβλημα που είναι οι κατοικίες όπου οι εργασίες αποπεράτωσής τους έχουν διακοπεί.

Κίνα: Οι millennials απομακρύνονται από τα ακίνητα – Πού επενδύουν τα χρήματά τους

«Όπως και να δει κανείς τα δεδομένα, η υπάρχουσα πλεονάζουσα προσφορά στην αγορά είναι πιθανό να απαιτηθούν τουλάχιστον άλλα τέσσερα χρόνια για να εκτονωθεί, ελλείψει σημαντικής αύξησης της ζήτησης», επισημαίνει η Loo σε σχετική έκθεσή της.

«Η αύξηση της προσφοράς που προέρχεται από συναλλαγές στη δευτερογενή αγορά –καθώς τα νοικοκυριά, που ανησυχούν για την εξάντληση των κερδών από τις μειώσεις των τιμών, πουλούν τη δεύτερη ή την τρίτη κατοικία τους – είναι ένα επιπλέον εμπόδιο σε αυτή τη διαδικασία», είπε, σημειώνοντας ότι «το απόθεμα των κατασκευαστών είναι πολύ μεγάλο για τα νοικοκυριά ώστε να απορροφηθεί άμεσα».

Οι πολυκατοικίες πωλούνται συνήθως πριν από την ολοκλήρωσή τους στην Κίνα, γεγονός που καθιστά κρίσιμο να ολοκληρώσουν οι κατασκευαστές τις κατοικίες και τα διαμερίσματα που ήδη έχουν πουλήσει, εάν θέλουν να πουλήσουν περισσότερα.

Αλλά οι δυσκολίες χρηματοδότησης και άλλα ζητήματα έχουν οδηγήσει τους εργολάβους να καθυστερήσουν τους χρόνους παράδοσης – αποθαρρύνοντας τις μελλοντικές πωλήσεις κατοικιών.

Στην ακραία εκδοχή, η κατασκευή κατοικιών στη σχετικά φτωχή επαρχία Guizhou θα μπορούσε να πάρει πάνω από 20 χρόνια για να ολοκληρωθεί, ενώ πιθανότατα θα χρειαστούν τουλάχιστον 10 χρόνια σε πολλές άλλες επαρχίες όπως η Jiangxi και η Hebei, όπως εκτιμά η Loo.

Η Nomura τον περασμένο μήνα εκτίμησε ότι το μέγεθος των ημιτελών, προπωλημένων κατοικιών στην Κίνα είναι περίπου 20 φορές το μέγεθος του κατασκευαστή ακινήτων Country Garden από τα τέλη του 2022.

Τα ακίνητα και οι σχετικοί τομείς αντιπροσωπεύουν περίπου το 20% έως 25% της οικονομίας της Κίνας.

Ο οίκος αξιολόγησης Moody’s ανακοίνωσε την Τρίτη ότι αναμένει πως αυτό το μερίδιο θα μειωθεί, σύμφωνα με τους στόχους της κινεζικής κυβέρνησης. Ωστόσο, η εταιρεία επεσήμανε ότι η προκύπτουσα πτώση στις πωλήσεις γης σημαίνει ότι οι τοπικές κυβερνήσεις ενδέχεται να αντιμετωπίσουν οικονομική πίεση εάν δεν είναι σε θέση να αντισταθμίσουν τα έσοδα που λάμβαναν από την δραστηριότητα αυτή, τα οποία αντιστοιχούν στο ένα τρίτο του συνόλου των εσόδων τους.

Αυτό σημαίνει ότι το Πεκίνο μπορεί να χρειαστεί να παρέμβει, ώστε «να περιοριστούν οι κίνδυνοι υποχώρησης της δημοσιονομικής, οικονομικής και θεσμικής ισχύος της Κίνας», όπως εκτιμά η Moody’s, η οποία υποβάθμισε την προοπτική της για την πιστοληπτική ικανότητα της κυβέρνησης της Κίνας σε αρνητική από σταθερή.

Η Moody’s αναμένει ότι η ανάπτυξη του ΑΕΠ της Κίνας θα επιβραδυνθεί στο 4% το 2024 και 2025, και κατά μέσο όρο στο 3,8% ετησίως από το 2026 έως το 2030. Η εταιρεία διατήρησε μακροπρόθεσμη αξιολόγηση «A1» στα κρατικά ομόλογα της Κίνας.

Διάχυση;

Παρά τα επίμονα προβλήματα της αγοράς ακινήτων, η Loo της Oxford Economics δεν αναμένει σημαντική διάχυση του προβλήματος στο real estate και στην υπόλοιπη οικονομία.

«Πιστεύουμε ότι η ύφεση των ακινήτων της Κίνας θα ακολουθήσει διαφορετική πορεία από αυτή των ΗΠΑ, της Ισπανίας ή της Ιρλανδίας πριν από 10-15 χρόνια και είναι απίθανο να πυροδοτήσει μια ευρύτερη οικονομική κρίση, είπε.

Σε αυτές τις καταστάσεις, η πτώση των τιμών των κατοικιών, οι αποτυχίες των στεγαστικών δανείων και ο τραπεζικός δανεισμός ήταν αλληλένδετες, τόνισε η Loo, επισημαίνοντας τη διαφορά στην Κίνα: τον μεγαλύτερο ρόλο της πολιτικής, τις τράπεζες που ελέγχονται από το κράτος και τους πιο αυστηρούς όρους στεγαστικών δανείων.

Άλλοι αναλυτές αναμένουν επίσης ότι η οικονομία της Κίνας θα ακολουθήσει τον δικό της δρόμο.

«Βλέπουμε κάποιες ομοιότητες μεταξύ της κατάστασης της Κίνας και της οικονομικής στασιμότητας στην Ιαπωνία μετά την έκρηξη της φούσκας ακινήτων της τελευταίας το 1991», ανέφερε σε έκθεσή της η S&P Global Ratings τη Δευτέρα. «Ωστόσο, η S&P Global Ratings πιστεύει ότι η Κίνα μπορεί να αποτρέψει αυτό το αποτέλεσμα, βοηθούμενη από τη ρυθμιστική δράση και την ισχύ των τραπεζικών και εταιρικών της τομέων».