Bloomberg: Αθήνα και Λισαβόνα οι πιο καυτές αγορές ακινήτων

Αφού η Πορτογαλία δελέασε πλούσιους ξένους με επενδυτικά κίνητρα, η κυβέρνηση δυσκολεύεται να σταματήσει την αγοραστική φρενίτιδα που ώθησε τις τιμές των κατοικιών σε υψηλά επίπεδα.

Το κόστος των κατοικιών στη Λισαβόνα αυξήθηκε κατά 5,8% τον Νοέμβριο στο ρεκόρ των 5.426 ευρώ (5.963 δολάρια) ανά τετραγωνικό μέτρο, σύμφωνα με στοιχεία της Idealista. Αυτή είναι η δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση στην Ευρώπη μετά την Αθήνα, την πιο καυτή αγορά ακινήτων μεταξύ των μεγάλων ευρωπαϊκών πόλεων που παρακολουθεί το Bloomberg.

Πορτογαλία: Οι digital nomads έρχονται, οι νέοι φεύγουν

Μετά από αύξηση σχεδόν 30% τα τελευταία πέντε χρόνια, τα οικιστικά ακίνητα στην πρωτεύουσα της Πορτογαλίας είναι ακριβότερα από το Μιλάνο, τη Μαδρίτη και το Βερολίνο. Αυτό καθιστά ένα νέο σπίτι απρόσιτο για τους περισσότερους ντόπιους στη Λισαβόνα και δείχνει πώς η προσφορά συχνά υπερτερεί των επιτοκίων στον καθορισμό των τιμών.

Η κυβέρνηση της Πορτογαλίας έχει αρχίσει να αλλάζει πορεία, τερματίζοντας το πρόγραμμα χρυσής βίζας της χώρας και εγκρίνοντας ένα σχέδιο για τη μείωση των φορολογικών κινήτρων για νέους κατοίκους. Αλλά με το ηλιόλουστο κλίμα και τις τιμές περίπου τις μισές από ό, τι στο Παρίσι και τη Ζυρίχη, οι προσπάθειες να χαλιναγωγηθεί η ζήτηση έχουν μικρό αντίκτυπο.

«Παρά τις αλλαγές αυτές, έχουμε δει αύξηση του αριθμού των ερευνών από τους ξένους πελάτες μας», δήλωσε ο Paulo Silva, επικεφαλής του συμβούλου ακινήτων Savills στην Πορτογαλία. «Απλά δεν υπάρχουν αρκετά σπίτια για να ικανοποιήσουν τη ζήτηση, παρόλο που οι πωλήσεις έχουν επιβραδυνθεί».

Ενώ το τέλος της εποχής του φθηνού χρήματος έπληξε την αγοραστική δύναμη σε ολόκληρη την Ευρώπη, η έλλειψη προσφοράς επηρεάζει τις τιμές σε πολλές πόλεις. Έξι από τις δέκα αγορές που παρακολουθούνται από το Bloomberg City Tracker αυξάνονται.

Η Αθήνα σημειώνει ετήσια αύξηση τιμών στις κατοικίες κοντά στο 12%, η Στοκχόλμη πάνω από 5% – σημειώνοντας έξι συνεχόμενους μήνες ανάπτυξης – ενώ οι τιμές στη Μαδρίτη και το Μιλάνο εξακολουθούν να αυξάνονται σταθερά με ρυθμό άνω του 3%. Το Παρίσι είχε τις ασθενέστερες επιδόσεις, σημειώνοντας πτώση άνω του 6%.

Για να καταγράψει τις τελευταίες τάσεις της αγοράς κατοικίας στις ευρωπαϊκές πόλεις, το Bloomberg συγκεντρώνει στοιχεία από μια σειρά παρόχων. Ορισμένα ζητούν επιτόκια και ενδεικτικά επίπεδα, ενώ άλλα είναι επίσημα στοιχεία για τις συναλλαγές.

Η Λισαβόνα έγινε ένα καυτό σημείο για επενδύσεις μετά την ολοκλήρωση της οικονομικής της περιπέτειας το 2014. Εκείνη την εποχή, η κυβέρνηση είχε καταργήσει τους ελέγχους ενοικίου και εισήγαγε τη χρυσή βίζα – ένα μονοπάτι για την κατοικία σε αντάλλαγμα για μια επένδυση σε ακίνητα 500.000 ευρώ – μαζί με φορολογικές ελαφρύνσεις για να προσελκύσει νέους κατοίκους.

Λίγο αργότερα, χιλιάδες αγοραστές από το εξωτερικό κατέβηκαν στη Λισαβόνα αναζητώντας ευκαιρίες, καθώς η χώρα ανέκαμψε από την οικονομική κρίση. Μεταξύ αυτών ήταν ο Ελβετός δισεκατομμυριούχος Claude Berda, ιδρυτής του γαλλικού ραδιοτηλεοπτικού φορέα AB Groupe. Το 2016, συνεργάστηκε με τον τοπικό επενδυτή Jose Cardoso Botelho για να αγοράσει το πρώτο τους οικόπεδο σε έναν από τους επτά λόφους της Λισαβόνας.

«Βγάζαμε μια selfie με τον ποταμό Τάγο πίσω μας όταν παρατηρήσαμε μια μικρή πινακίδα που έγραφε: “προς πώληση”», δήλωσε ο Cardoso Botelho. Ανταλλάξαμε χειραψία και έτσι ξεκίνησαν όλα».

Οι δυο τους ίδρυσαν την Vanguard Properties με έδρα τη Λισαβόνα και έκτοτε έχουν αναπτύξει σχεδόν δώδεκα κτίρια κατοικιών στην πόλη μισού εκατομμυρίου κατοίκων. Η ζήτηση ήταν τόσο ισχυρή που συχνά εξαντλήθηκαν πριν κατασκευαστούν.

Ο Cardoso Botelho λέει ότι οι μεγάλες αναμονές για άδειες κατασκευής – οκτώ χρόνια για μία από τις παρτίδες του – έχουν προκαλέσει τη σοβαρή έλλειψη. Η γραφειοκρατία σημαίνει ότι η Vanguard δεν έχει μονάδες να πουλήσει το επόμενο έτος, αφού παρέδωσε πάνω από 500 διαμερίσματα τους τελευταίους δύο μήνες – σχεδόν τα μισά πήγαν σε ξένους αγοραστές.

Το ανεξέλεγκτο κόστος ιδιοκτησίας ωθεί την Πορτογαλία να τερματίσει τις χρυσές βίζες

Το 2022, ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών στην Πορτογαλία έφτασε στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 15 ετών, σύμφωνα με την Confidencial Imobiliario, η οποία συλλέγει δεδομένα για την αγορά ακινήτων. Η κοινωνική στέγαση αντιπροσωπεύει μόλις το 2% του συνολικού αποθέματος — ένα από τα χαμηλότερα στην ΕΕ.

Εν τω μεταξύ, η μέση τιμή ενός νέου σπιτιού στη Λισαβόνα έχει ξεπεράσει το Δουβλίνο και τις Βρυξέλλες, σύμφωνα με τον Δείκτη Ακινήτων 2022 της Deloitte. Για πολλές πορτογαλικές οικογένειες, των οποίων οι μισθοί είναι από τους χαμηλότερους στη δυτική Ευρώπη, το όνειρο της αγοράς ενός σπιτιού έχει αντικατασταθεί από ακριβά, υποβαθμισμένα ενοίκια σε απομακρυσμένα προάστια.

Το παράδειγμα της Λισαβόνας δείχνει πόσο δύσκολο είναι για τις κυβερνήσεις να διαχειριστούν τις τιμές των κατοικιών. Ενώ η ζήτηση μπορεί να τροφοδοτηθεί με κίνητρα, η υποστήριξη της προσφοράς απαιτεί χρόνο και χρήμα και η επίτευξη λανθασμένης ισορροπίας κινδυνεύει από κύκλους άνθησης και κατάρρευσης.

Αυξάνονται οι ανησυχίες ότι οι σημερινές αυξανόμενες τιμές θα μπορούσαν σύντομα να αντιστραφούν. Η κεντρική τράπεζα της Πορτογαλίας δήλωσε τον περασμένο μήνα ότι οι τράπεζες θα πρέπει να δημιουργήσουν πρόσθετα κεφαλαιακά αποθέματα ασφαλείας για να καλύψουν πιθανές απώλειες που σχετίζονται με τη στέγαση. Η κίνηση πραγματοποιήθηκε αφού οι πωλήσεις κατοικιών στην Πορτογαλία μειώθηκαν κατά 22% τους πρώτους έξι μήνες του έτους, σύμφωνα με τον πάροχο υπηρεσιών ακινήτων Jones Lang LaSalle.

Με την ιδιοκτησία σπιτιού απρόσιτη και τα ενοίκια στα ύψη, περισσότεροι Πορτογάλοι ζουν σε επισφαλείς συνθήκες. Στην Quinta dos Ingleses — μια μικρή δασική περιοχή στα περίχωρα της Λισσαβόνας — έχουν στηθεί περίπου 40 σκηνές.

«Κάθε μέρα, νέοι άνθρωποι εμφανίζονται», δήλωσε ο Filipe Silva, ο οποίος συντονίζει ένα πρόγραμμα για τους άστεγους σε ένα κοινοτικό κέντρο στην ενορία Carcavelos κοντά στη Λισαβόνα. «Πρόκειται κυρίως για ανθρώπους που εργάζονται, αλλά δεν είναι σε θέση να πληρώσουν για στέγαση».

Το οικόπεδο βρίσκεται δίπλα στην ελίτ σχολή Nova School of Business and Economics και μια αγγλική σχολή, όπου τα δίδακτρα μπορούν να ξεπεράσουν τα € 1.000 το μήνα. Η αυξανόμενη ανισότητα έχει προκαλέσει εντάσεις, με χιλιάδες να βγαίνουν στους δρόμους νωρίτερα φέτος για να διαμαρτυρηθούν για τη στεγαστική κρίση στη Λισαβόνα και σε άλλες πορτογαλικές πόλεις – απηχώντας απογοητεύσεις αλλού.

Η σοσιαλιστική κυβέρνηση της Πορτογαλίας ανταποκρίθηκε δεσμευόμενη να αυξήσει τον αριθμό των οικονομικά προσιτών κατοικιών και να τερματίσει τα κίνητρα για τους αλλοδαπούς. Ο απερχόμενος πρωθυπουργός Αντόνιο Κόστα λέει ότι αυτά τα προγράμματα τροφοδοτούν την κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων. Αλλά η απόσυρση της Πορτογαλίας από την αγορά μπορεί να μην είναι τόσο εύκολη.

«Στο τέλος της ημέρας, το ζεστό κλίμα της χώρας, οι εκπληκτικές παραλίες, ο τρόπος ζωής και το σχετικά χαμηλό κόστος ζωής θα συνεχίσουν να προσελκύουν το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών», δήλωσε ο Pedro Coelho, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητα Square Asset Management.