Χειμερινά εξοχικά: Πτώση 56% στις τιμές σε σχέση το 2008 [πίνακες]

Ενώ στη Μύκονο η μέση τιμή μιας κατοικίας υψηλών προδιαγραφών έχει φτάσει πλέον στα 10.000 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή 166% υψηλότερα από το προηγούμενο υψηλό του 2008 (3.750 ευρώ/τ.μ.), στην Αράχωβα, ή τη «Μύκονο του χειμώνα», όπως έχει χαρακτηριστεί η ορεινή κωμόπολη του νομού Βοιωτίας, οι τιμές των σπιτιών από 3.000 ευρώ το 2008 σήμερα μετά βίας φθάνουν τα 1.600 ευρώ ανά τ.μ., καταγράφοντας πτώση της τάξης του 47%.

Κι αυτή είναι η καλύτερη περίπτωση σε ότι αφορά την εγχώρια αγορά των χειμερινών εξοχικών που κάποτε είχε γίνει «σύμβολο» της «καλής ζωής».

Εξοχικές κατοικίες: Το top των χωρών στην Ευρώπη για αγορά

Όπως αποκαλύπτει η νέα μελέτη της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis, σε σχέση με τα υψηλά του 2008 προκύπτει πολύ μεγάλη και οριζόντια μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών σε προβεβλημένες περιοχές, ήτοι Αράχωβα, Άγιος Αθανάσιος Πέλλας, Καρπενήσι και Τρίκαλα Κορινθίας, η οποία κινείται συνολικά σε ένα μέσο όρο της τάξης του 56%.

Αναλυτικότερα, τη μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζει ο Άγιος Αθανάσιος όπου από 3.301 ευρώ ανά τ.μ. το 2008 η αξία κυμαίνεται σήμερα στα 1.053 ευρώ ανά τ.μ. (-68%) και ακολουθούν, το Καρπενήσι από 2.308 ευρώ ανά τ.μ. το 2008 σήμερα οι τιμές κινούνται στα 1.008 ευρώ ανά τ.μ. (-56%), τα Τρίκαλα Κορινθίας από 2.250 ευρώ ανά τ.μ. το 2008 σήμερα έχουν πέσει στα 1.097 ευρώ ανά τ.μ. (-51%) και τέλος η Αράχωβα, που από 3.000 ευρώ ανά τ.μ. το 2008 σήμερα οι μέσες τιμές διαμορφώνονται στα 1.594 ευρώ ανά τ.μ. (-47%).

Αυξήσεις… ψίχουλα σε σχέση με πέρσι

Είναι χαρακτηριστικό ότι την ώρα που σε πανελλαδικό επίπεδο οι τιμές των σπιτιών αυξήθηκαν το γ’ τρίμηνο του 2023 κατά μέσο όρο 11,9% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022 (στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος), οι ζητούμενες τιμές πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών στην Αράχωβα Βοιωτίας και το Καρπενήσι Ευρυτανίας σημείωσαν άνοδο της τάξεως του 2,31%, και 1,61%, αντίστοιχα.

Αντίθετα χωρίς μεταβολή παρέμειναν οι τιμές πώλησης στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας και τα Τρίκαλα Κορινθίας.

Αναλυτικότερα, στην Αράχωβα από 1.558 ευρώ ανά τ.μ. το 2022 η ζητούμενη τιμή κυμαίνεται σήμερα στα 1.594 ευρώ ανά τ.μ. (+2,31%), στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας από 1.050 ευρώ ανά τ.μ. το 2022 ανήλθε στα 1.053 ευρώ ανά τ.μ. (+0,29%), στο Καρπενήσι από 992 ευρώ ανά τ.μ. το 2022 στα 1.008 ευρώ ανά τ.μ. (+1,61%) και στα Τρίκαλα Κορινθίας από 1.095 ευρώ ανά τ.μ. το 2022 στα 1.097 ευρώ ανά τ.μ. (+0,18%).

«Η εξαιρετικά θετική καλοκαιρινή περίοδος σε συνδυασμό με τις υψηλές πληρότητες σε όλες τις εορτές και αργίες για φέτος, δεν έχουν μετουσιωθεί σε τάση σε ότι αφορά στις χειμερινές εξοχικές κατοικίες, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει σημαντική πρόοδος στις αξίες. Η απουσία εκτεταμένου χειμώνα, τα υψηλά επιτόκια δανεισμού και το σημαντικό κόστος κατασκευής και ενέργειας επηρεάζουν αρνητικά την συγκεκριμένη αγορά», επισημαίνει ο κος Γιάννης Ξυλάς, ιδρυτής και επικεφαλής της Geoaxis.

Καθηλωμένες οι τιμές και το 2024

Ούτε όμως και για το επόμενο χρόνο προβλέπεται να αλλάξει η κατάσταση προς το καλύτερο. Κι αυτό γιατί η συρρίκνωση της ζήτησης εξαιτίας μια σειράς παραγόντων, όπως η αύξηση των επιτοκίων δανεισμού, η καλπάζουσα τιμή της ενέργειας και η αύξηση της τιμής των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης και ημερομισθίων, σε συνδυασμό με την συνέχιση του πολέμου στην Ουκρανία και Ισραήλ είναι γεγονότα που αναμένεται να πιέσουν τις αξίες.

Έτσι, η προσδοκία χαμηλότερων αξιών είναι βέβαιο ότι θα οδηγήσει πιθανούς αγοραστές σε στάση αναμονής.

Χιλιάδες σπίτια στα αζήτητα

Παρά τη σημαντική πτώση των τιμών, αν εξαιρέσουμε την πρόσκαιρη αύξηση την περίοδο 2018/2019, χιλιάδες σπίτια παραμένουν αδιάθετα, με τη ζήτηση να εξακολουθεί να είναι «έως εξαιρετικά ήπια», τονίζουν οι αναλυτές.

Μάλιστα αρκετοί κατασκευαστές που επένδυσαν δανειζόμενοι στην ανέγερση πολυτελών κατοικιών με συνολικό κόστος κατασκευής και αγοράς γης πάνω από 1.500 ευρώ ανά τ.μ. εξακολουθούν να βρίσκονται πλήρως εγκλωβισμένοι, αφού ούτε η πώληση κάτω από το κόστος δείχνει να ενεργοποιεί την ζήτηση.

Χαρακτηριστική είναι η εικόνα στο Λιβάδι της Αράχωβας όπου μετά το κατασκευαστικό αμόκ – σε σημείο που μεζονέτες κτίστηκαν σχεδόν και μέσα στην λίμνη – δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα δίχως καμία προοπτική άμεσης διάθεσης.

Η διάμεση επιφάνεια εξοχικής κατοικίας μαζί με τους βοηθητικούς χώρους, που διατίθεται μέσω αγγελιών διαμορφώνεται σήμερα στα 149 τ.μ. Η διάμεση επιφάνεια είναι εξαιρετικά μεγάλη και αποτυπώνει την τάση για υπερβολή.

Οι μεγαλύτερες επιφάνειες καταγράφονται στην Αράχωβα στα 164 τ.μ., λόγω της πληθώρας νέων μεζονετών στο Λιβάδι, και οι μικρότερες στα Τρίκαλα Κορινθίας στα 130 τ.μ., λόγω των παλαιότερων και πιο τυπικών κτισμάτων που προσφέρονται.

Η διάμεση ηλικία εξοχικής κατοικίας που διατίθεται μέσω αγγελιών διαμορφώνεται σήμερα στα 19,5 χρόνια. Μεγαλύτερη ηλικία κατασκευών καταγράφεται στα Τρίκαλα Κορινθίας με 31 χρόνια και η μικρότερη στην Αράχωβα με 14 έτη.

Διαφορά φάσης

Η αγορά χειμερινής εξοχικής κατοικίας, σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από την αγορά θερινής εξοχικής κατοικίας, αποτελεί επιμέρους παράγωγο και όχι διαμορφωτή της συνολικής εικόνας της αγοράς ακινήτων, τονίζεται στη μελέτη.

Ως παράγωγο ακολουθεί τις βασικές κατευθύνσεις της αγοράς με σημαντική διαφορά φάσης όμως, η οποία προσδιορίζεται χρονικά σε 2-3 έτη.

Ως εκ τούτου, μόνο μετά την καταγραφή πραγματικής και βιώσιμης ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας και αφού παγιοποιηθεί η αύξηση στις αξίες άλλων τύπων ακινήτων, όπως για παράδειγμα στα γραφεία και στα καταστήματα, η συγκεκριμένη αγορά θα σημειώσει σημαντική επανάκαμψη αξιών.

Τα χαρακτηριστικά της αγοράς χειμερινών εξοχικών

Μέχρι και πριν την πανδημία, όλο και μεγαλύτερο ποσοστό κατοικιών εισήλθε σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης ενοικίασης. Από τον Μάρτιο 2019 και μετά η τάση επιβραδύνθηκε, και το 2022/2023 φάνηκαν νέα σημάδια αύξησης της προσφοράς.

Η προσφορά θα βαίνει αυξανόμενη στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης λόγω αδυναμίας ανανέωσης τυπικών μισθώσεων με τη σεζόν και γενικότερης τάσης για ενοικίαση παρά για αγορά.

Η Αράχωβα έχει δημιουργήσει μια ιδιαίτερη κατηγορία, η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες περιοχές. Παρόλα αυτά, η δυναμική της περιοχής φαίνεται καθηλωμένη.

Η ζήτηση έχει υποχωρήσει σε ανησυχητικά επίπεδα κυρίως στο Καρπενήσι και στον Άγιο Αθανάσιο καθώς η πλειοψηφία των αγοραστών προέρχεται από την Ελλάδα. Τα Τρίκαλα Κορινθίας λόγω της μικρής απόστασης από την Αθήνα φαίνεται να αντιστέκονται στη μεγάλη μείωση των αξιών.

Η αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον σε συνδυασμό με τη συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος συνεχίζουν να κατατάσσουν την απόκτηση χειμερινών εξοχικών ακινήτων μία πλήρως εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων.

Μακροπρόθεσμα, η κλιματική αλλαγή θα επηρεάσει σημαντικά τις κατοικίες σε περιοχές που εξαρτώνται από χιονοδρομικά κέντρα καθώς τα τελευταία μειώνουν συνεχώς τις ημέρες λειτουργίας τους λόγω ανυπαρξίας χιονιού.

Σημειώνεται το γεγονός ότι δεν υπάρχει εύκολη χρηματοδότηση στην Ευρώπη για χιονοδρομικά κέντρα χαμηλότερα των 2.500 μέτρων, ενώ η αύξηση του κόστους ενέργειας για την λειτουργία τους θα δημιουργήσει ακόμη μεγαλύτερο ρίσκο στις τοπικές αγορές.