Ακίνητα: Γραφειοκρατία και πλαφόν πλήττουν τις επενδύσεις

Την ώρα που οι ελλείψεις κατοικιών προκαλούν σημαντική άνοδο στις τιμές των ενοικίων στις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις, οι επενδυτές κάνουν ουρές για να ρίξουν μετρητά σε νέα σπίτια μόνο και μόνο για να αποφύγουν μια δυσάρεστη εμπειρία από συνεχόμενα εμπόδια.

Όπως γράφει το Bloomberg, την ώρα που ο κλάδος των επαγγελματικών ακινήτων «υποφέρει» από την τηλεργασία και τις ηλεκτρονικές αγορές, οι επενδυτές ακινήτων έχουν διαθέσει επιπλέον 82 δισεκατομμύρια ευρώ (90 δισεκατομμύρια δολάρια) για οικιστικά έργα στην Ευρώπη έως το 2025, σύμφωνα με έρευνα της Savills. Όμως μια σειρά κανόνων, κανονισμών και το τέρας της γραφειοκρατίας στέκονται εμπόδιο στο δρόμο τους.

«Υπάρχει όλο αυτό το κεφάλαιο που θέλει να εισέλθει στην Ευρώπη», δήλωσε ο Mark Allnutt, εκτελεστικός διευθυντής της Greystar Real Estate Partners, μια εταιρεία ιδιωτικών κεφαλαίων που ειδικεύεται στην ενοικίαση ακινήτων. «Υπάρχει έλλειψη προσφοράς και ανεπαρκές υπάρχον απόθεμα, αλλά υπάρχουν και εμπόδια».

Αγορά ακινήτων: Πώς τα funds πιέζουν το real estate στην Ευρώπη

Η στέγαση έχει γίνει ένα ακανθώδες πολιτικό ζήτημα για την Ευρώπη, αλλά δεν υπάρχει γρήγορη λύση.

Από τα πλαφόν που έχουν μπει στα ενοίκια μέχρι τα σημεία συμφόρησης στις κατασκευές , τα εμπόδια ποικίλλουν σε όλη την Ευρώπη και θα απαιτήσουν συνεχή κρατική δράση, προκειμένου να ξεκλειδώσουν επενδύσεις, ώστε να περιοριστεί τελικά η πίεση στα ταλαιπωρημένα νοικοκυριά.

Ηνωμένο Βασίλειο

Η απλή αναφορά στο σύστημα σχεδιασμού της Βρετανίας είναι συνήθως αρκετή για να τραβήξει το βλέμμα αποδοκιμασίας από τους επενδυτές ακινήτων, αναφέρει το Bloomberg. Οι αναπτυξιακές αποφάσεις βρίσκονται στα χέρια των εξαντλημένων τοπικών συμβουλίων και η δημόσια συμβολή μπορεί να εμποδίσει φιλόδοξα έργα. «Υπάρχουν μερικά συμβούλια που το καταλαβαίνουν, και υπάρχουν μερικά που δεν το κάνουν», είπε ο Allnutt. «Αυτοί που δεν το καταλαβαίνουν είναι περισσότεροι από αυτούς που το καταλαβαίνουν».

Οι τοπικές αρχές έχουν συνήθως οκτώ εβδομάδες για να λάβουν μια απόφαση ή έως 13 εβδομάδες για μεγάλα έργα. Ωστόσο, μόνο δύο στις δέκα αιτήσεις για μεγάλες οικιστικές κατασκευές επιλύθηκαν την περίοδο μεταξύ Ιουλίου και Σεπτεμβρίου του περασμένου έτους, σύμφωνα με κυβερνητικές στατιστικές.

Η προοπτική νέων κανόνων είναι επίσης ένα ζήτημα. Το Εργατικό Κόμμα, το οποίο προηγείται στις δημοσκοπήσεις, έχει δεσμευτεί για μια σειρά μεταρρυθμίσεων για την αντιμετώπιση της έλλειψης στέγης στη Βρετανία, ενώ στο Λονδίνο, ο δήμαρχος Sadiq Khan έχει επανειλημμένα ζητήσει περιορισμούς στις αυξήσεις των ενοικίων.

Ιρλανδία

Η χώρα εξακολουθεί να υποφέρει από μια στεγαστική φούσκα που έσκασε κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, και οι αυξήσεις των ενοικίων στην Ιρλανδία περιορίζονται στο 2% ετησίως στο διηνεκές. Αυτό σημαίνει ότι η πρόσφατη αύξηση του πληθωρισμού δεν λαμβάνεται υπόψη, επιβαρύνοντας τις επενδύσεις σε νέα προσφορά.

Το αποτέλεσμα είναι η επιδείνωση της κρίσης των κατοικιών και προκαλούν μαζικές αντιδράσεις και διαμαρτυρίες. Η ιρλανδική κυβέρνηση έχει δεσμευτεί να κατασκευάζει κατά μέσο όρο 33.000 νέες κατοικίες κάθε χρόνο από το 2021 έως το 2030. Αλλά για τους κατασκευαστές, ο επίμονα υψηλός πληθωρισμός σημαίνει απλώς ότι ο λογαριασμός δεν βγαίνει. «Ο έλεγχος των ενοικίων δεν χρειάζεται να είναι πρόβλημα», αλλά οι κανόνες πρέπει να ευθυγραμμίζονται καλύτερα με το κόστος και τους κινδύνους, δήλωσε ο Bob Faith, διευθύνων σύμβουλος της Greystar.

Γερμανία

Λιγότεροι από τους μισούς Γερμανούς έχουν τα σπίτια τους, σε ένα τα χαμηλότερα ποσοστά στην Ευρώπη, κι ενώ αυτό σημαίνει ότι υπάρχουν πολλές επενδυτικές ευκαιρίες στον τομέα της ενοικίασης, η αγορά παλαιότερων κατοικιών συνεπάγεται τον κίνδυνο της ανακαίνισης. Υπάρχει εκτεταμένη προσφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών στη Γερμανία, αλλά ένα σημαντικό μέρος είναι «πολύ παλιό και ακατάλληλο για τον σκοπό», δήλωσε ο Faith, της Greystar.

Ο κυβερνών συνασπισμός του καγκελαρίου Όλαφ Σολτς, ο οποίος δεν κατάφερε να επιτύχει τον στόχο των 400.000 νέων κατοικιών ετησίως, απέσυρε αυστηρότερους κανόνες απόδοσης για νέα κτίρια τον Σεπτέμβριο σε μια προσπάθεια να ενισχύσει την κατασκευή. Ωστόσο, η κίνηση αυτή ελάχιστα αντισταθμίζει τα υψηλά επιτόκια και το αυξανόμενο κόστος κατασκευής και οι επενδυτές παραμένουν νευρικοί για το πότε θα επιστρέψουν οι κανόνες.

«Η κατασκευή κατοικιών χρειάζεται επειγόντως και γρήγορα μια ώθηση, όχι περαιτέρω αβεβαιότητα», δήλωσε ο Felix Pakleppa, διευθύνων σύμβουλος του γερμανικού κατασκευαστικού λόμπι ZDB.

Οι αυστηροί κανόνες για την προστασία των ενοικιαστών καθιστούν ακόμη πιο δύσκολη την προσέλκυση επενδυτών. Τα σχέδια της κυβέρνησης για περαιτέρω αυστηρότερους κανονισμούς, όπως η μείωση του ανώτατου ορίου στις αυξήσεις ενοικίων, «θα οδηγούσαν σε λιγότερα νέα κτίρια παρά σε περισσότερα», δήλωσε ο Rolf Buch, διευθύνων σύμβουλος της μεγαλύτερης ιδιοκτήτριας της Γερμανίας Vonovia SE. «Οι νομοθέτες πρέπει να το σκεφτούν προσεκτικά».

Σκανδιναβία

Η συνεχιζόμενη κρίση ακινήτων στη Σουηδία, η οποία προκάλεσε κραχ τη δεκαετία του 1990 το οποίο πυροδότησε μια πλήρη οικονομική κατάρρευση, έχει δει την πτώση των τιμών των ακινήτων και το αυξανόμενο κόστος χρηματοδότησης να επιβαρύνουν την οικονομία της σκανδιναβικής χώρας. Αλλά στη Στοκχόλμη, δεν υπάρχει αρκετή προσφορά και οι εθνικοί έλεγχοι ενοικίων εμποδίζουν τις επενδύσεις στην ανάπτυξη.

Όσοι δεν έχουν τα χρήματα για να αγοράσουν έχουν ελάχιστη εναλλακτική σε μια σκιώδη αγορά υπομίσθωσης.

Στη Δανία — όπου ο πληθωρισμός εξακολουθεί να είναι υψηλός — τα ενοίκια μπορούν να αυξηθούν μόνο κατά 4% ετησίως, με το ανώτατο όριο να ισχύει τόσο για τα υφιστάμενα όσο και για τα μελλοντικά συμβόλαια στέγασης. Η συμφωνία τέθηκε σε εφαρμογή για να ανακουφίσει περίπου 160.000 ενοικιαστές που διαφορετικά θα αντιμετώπιζαν σημαντικές αυξήσεις, σύμφωνα με την κυβέρνηση.

Ιβηρική χερσόνησος

Οι κατασκευές κατοικιών στην Ισπανία βρίσκονται σε ύφεση από τότε που έσκασε η τελευταία φούσκα πριν από περισσότερο από μια δεκαετία. Το μεγαλύτερο εμπόδιο είναι οι αργές διαδικασίες. Οι κατασκευαστές παραπονιούνται ότι μπορεί να χρειαστεί πάνω από ένα χρόνο για να λάβουν εγκρίσεις, γεγονός που αυξάνει το συνολικό κόστος.

«Στην Ισπανία, πρέπει να προσέχετε τον χρόνο που μπορεί να χρειαστεί για να λάβετε οικοδομική άδεια», δήλωσε ο John German, ο οποίος επιβλέπει την οικιστική επιχείρηση της Invesco Ltd. στην Ευρώπη. «Ακόμη και αν η γη είναι ζωνοποιημένη, μπορεί να χρειαστεί έναν χρόνο ή περισσότερο για να ληφθεί οικοδομική άδεια».

Γίνονται προσπάθειες να ξεκλειδωθούν οι επενδύσεις με τη διάδοση του κινδύνου. Η Ισπανική εταιρεία ανάπτυξης κατοικιών Neinor Homes SA δημιουργεί συνεργασίες με επενδυτές όπως η AXA IM Alts. Τέτοιες πρωτοβουλίες είναι πολύ αναγκαίες, με το απόθεμα νέων κατοικιών να συρρικνώνεται για 13 συναπτά έτη και τώρα να βρίσκεται στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2007.

Στην Πορτογαλία, η κυβέρνηση επιδιώκει να εξασφαλίσει πιο προσιτές κατοικίες τερματίζοντας ένα πρόγραμμα χρυσής βίζας και εγκρίνοντας ένα σχέδιο μείωσης των φορολογικών κινήτρων για τους νέους κατοίκους. Οι κινήσεις ενθάρρυναν τη ζήτηση από ξένους επενδυτές και έθεσαν την ιδιοκτησία κατοικιών απρόσιτη για τους περισσότερους ντόπιους, αλλά οι άνθρωποι εξακολουθούν να χρειάζονται ένα μέρος για να ζήσουν και αυτό ανοίγει την πόρτα σε επενδυτές που μπορούν να ξεπεράσουν τις παγίδες.