Real estate: Πώς αναζοπυρώνεται το ενδιαφέρον στις ΗΠΑ

Η εκτίναξη του κόστους δανεισμού και η πτώση των τιμών έπληξαν την παγκόσμια αγορά εμπορικών ακινήτων πέρυσι. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της Γαλλίας όπου η πώληση των εμπορικών ακινήτων έπεσαν στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2009.

Τώρα οι πωλητές και οι αγοραστές στην αμερικανική αγορά βλέπουν επιτέλους περισσότερες ευκαιρίες για συναλλαγές, αφού η αβεβαιότητα σχεδόν πάγωσε την αγορά για μεγάλο μέρος του περασμένου έτους. Ο μέσος αριθμός των προσφορών ανά συμφωνία σκαρφάλωσε κατά 16% τον Νοέμβριο του 2023 από το τέλος του 2022, σύμφωνα με την Jones Lang LaSalle Inc.

Blackstone: Εντοπίζει ευκαιρίες στο ευρωπαϊκό real estate

Και όπως αναφέρει το Bloomberg, οι ευκαιρίες μπορεί να είναι τεράστιες. Η μεσιτική εταιρεία εκτιμά ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων με δάνεια που λήγουν μέχρι το τέλος του 2025 θα χρειαστούν έως και 570 δισεκατομμύρια δολάρια σε νέα ίδια κεφάλαια, δεδομένου του πόσο απότομα έχουν μειωθεί οι αξίες.

Με ορισμένες κεντρικές τράπεζες να αρχίζουν να σηματοδοτούν ότι ο κύκλος ταχείας αύξησης των επιτοκίων ολοκληρώνεται, οι επενδυτές έχουν αποκτήσει καλύτερη εικόνα για το κόστος δανεισμού. Και αρκετές συμφωνίες ακινήτων -συμπεριλαμβανομένης της πώλησης περίπου 33 δισεκατομμυρίων δολαρίων σε χρέος εμπορικών ακινήτων από τη χρεοκοπημένη Signature Bank- έχουν επίσης δώσει άλλη δυναμική στην αγορά.

Η αγορά χρειάζεται ακόμη να δει μια μεγαλύτερη περίοδο σταθερότητας των επιτοκίων για να ξεκλειδώσει πλήρως τα κεφάλαια που βρίσκονται στο περιθώριο, σύμφωνα με την JLL. Και πολλοί ιδιοκτήτες ενδέχεται να περιμένουν να προβούν σε συναλλαγές έως ότου οι τιμές σταθεροποιηθούν ακόμη περισσότερο ή ενδεχομένως αρχίσουν να αυξάνονται.

Αλλά με περισσότερα από 3 τρισεκατομμύρια δολάρια σε ακίνητα σε όλο τον κόσμο που έχουν χρέος που λήγει μέχρι το 2025, πολλοί ιδιοκτήτες πρέπει να βρουν τι θα κάνουν με ορισμένα ακίνητα και χρέη τους επόμενους μήνες, σύμφωνα με την JLL.

«Οι αγορές χρέους σταθεροποιούνται, οπότε υπάρχει λιγότερη απόδοση από το χρέος και περισσότεροι άνθρωποι αναζητούν τώρα μετοχές», δήλωσε ο Adam Spies, συν-επικεφαλής των κεφαλαιαγορών των ΗΠΑ στη Newmark Group Inc. «Οι άνθρωποι αισθάνονται ότι δεν βρίσκονται πλέον στην κορυφή κοιτάζοντας πάνω από το χείλος του γκρεμού, αλλά στην αντίθετη πλευρά κοιτάζοντας προς τα πάνω – άρα και τις προσδοκίες που δημιουργούνται. Οι επενδυτές αισθάνονται ότι είναι μια καλή στιγμή για να αρχίσουν να κάνουν επενδύσεις».

Άλλες εταιρείες βλέπουν τα πρώτα σημάδια ότι η αγορά εμπορικών ακινήτων αρχίζει να καταλαγιάζει περισσότερο. Η εταιρεία ανάλυσης ακινήτων Green Street δήλωσε ότι ο δείκτης της για τις τιμές των εμπορικών ακινήτων παρέμεινε αμετάβλητος τον Δεκέμβριο σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα.

«Η διόρθωση στην τιμολόγηση των ακινήτων που ξεκίνησε πριν από δύο χρόνια, φαίνεται να έχει ολοκληρώσει τον κύκλο της», ανέφερε ο Peter Rothemund, συν-επικεφαλής στρατηγικής έρευνας της Green Street,στο Bloomberg. «Τα εμπορικά ακίνητα τιμολογούνται πιο δίκαια τώρα, σε σχέση με τις αποδόσεις των εταιρικών ομολόγων».

Περισσότερη ζήτηση

Υπάρχουν ενδείξεις ότι το ενδιαφέρον των αγοραστών αυξάνεται για ορισμένα κτίρια του Μανχάταν. Ένα κτίριο γραφείων στη γειτονιά Tribeca του Μανχάταν, το οποίο προωθείται από την μεσιτική εταιρεία Newmark ως ιδανική λύση για κατοικία, έχει προσελκύσει δεκάδες ξεναγήσεις και έχει λάβει περισσότερες από δώδεκα προσφορές.

Ο πωλητής, η Columbia Property Trust, ζητά περίπου 115 εκατομμύρια δολάρια για το ακίνητο – περισσότερο από 40% από την τιμή που πλήρωσε το 2019 – και προσφέρει επίσης πιθανή χρηματοδότηση για τη συμφωνία.

Ομοίως, ο πύργος γραφείων της DWS Group στην Financial District, στο 222 Broadway, προβάλλεται επίσης ως ευκαιρία με ανάλογες δυνατότητες και έχει προσελκύσει πολλούς δυνητικούς επενδυτές που επιδιώκουν να περιηγηθούν στο κτίριο.

Ο Josh Rahmani, συνιδρυτής της Empire Capital Holdings, διεκδικεί και αγοράζει ενεργά γραφεία στη Νέα Υόρκη τα τελευταία δύο χρόνια, καθώς επιδιώκει να επενδύσει σε εμπορικά ακίνητα για λογαριασμό πλούσιων οικογενειών. Αλλά τώρα, περισσότεροι πλειοδότες μπαίνουν στη μάχη, αυξάνοντας τον ανταγωνισμό.

«Υπήρχε ένα κενό κτίριο για το οποίο έκανα προσφορά, αλλά η τιμή ανέβηκε πέρα από το ποσό που ήμασταν διατεθειμένοι να πάρουμε πριν από ένα μήνα, οπότε υπάρχει μεγαλύτερη δραστηριότητα”, δήλωσε ο Rahmani.

Αυξανόμενη πίεση στην αμερικανική αγορά

Η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ διατήρησε σταθερό το επιτόκιο αναφοράς της κατά τη συνεδρίασή της τον Δεκέμβριο, ενώ παράλληλα σηματοδότησε το τέλος του πιο επιθετικού κύκλου σύσφιξης εδώ και μια γενιά. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν χρειάζεται να πουλήσουν επειγόντως μπορεί να είναι διατεθειμένοι να διατηρήσουν τα περιουσιακά στοιχεία, αν τα επιτόκια μειωθούν.

Όμως, το έλλειμμα αναχρηματοδότησης – το οποίο κυμαίνεται μεταξύ 270 και 570 δισεκατομμυρίων δολαρίων σύμφωνα με την JLL – θα μπορούσε να ωθήσει ορισμένους ιδιοκτήτες να θέσουν περιουσιακά στοιχεία ή δάνεια προς πώληση, συμπεριλαμβανομένων σε ορισμένες περιπτώσεις και κάποιων προβληματικών συναλλαγών.

Από την άλλη πλευρά, οι δυνητικοί αγοραστές και οι επενδυτές διαθέτουν πολλά κεφάλαια. Η JLL ανέφερε ότι υπάρχουν 402 δισεκατομμύρια δολάρια που μπορούν να διοχετευτούν σε εμπορικά ακίνητα, σύμφωνα με στοιχεία του Οκτωβρίου.

«Αυτή η επαναφορά των αξιών θα αποτελέσει πρόκληση για το κεφάλαιο και θα καταλύσει τη ρευστότητα», επισήμανε και ο Richard Bloxam, διευθύνων σύμβουλος κεφαλαιαγορών της JLL. «Υπάρχει κατανόηση από όλες τις πλευρές ότι η τιμολόγηση έχει αλλάξει. Θα υπάρξει σημαντικό πλεονέκτημα πρώτης κίνησης για όσα κεφάλαια μπορούν να κινητοποιηθούν γύρω από ευκαιρίες καθώς βελτιώνονται τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς», πρόσθεσε.

Ορισμένοι αγοραστές έχουν επενδύσει τα κεφάλαιά τους σε μεγάλες συμφωνίες πρόσφατα. Τον Δεκέμβριο, η εταιρεία λιανικής πώλησης ειδών πολυτελείας Prada SpA και μια οντότητα που συνδέεται με την οικογένεια Prada αγόρασαν δύο κτίρια στην Πέμπτη Λεωφόρο της Νέας Υόρκης έναντι 835 εκατομμυρίων δολαρίων, μια από τις μεγαλύτερες συμφωνίες ακινήτων στην πόλη πέρυσι.

Γνωστά ακίνητα στην Καλιφόρνια βρήκαν επίσης αγοραστές. Το Πανεπιστήμιο της Καλιφόρνια συμφώνησε να πληρώσει 700 εκατομμύρια δολάρια για ένα πρώην εμπορικό κέντρο του Λος Άντζελες που είχε ανακατασκευαστεί ως γραφεία για την Google της Alphabet. Το πανεπιστήμιο σχεδιάζει να το μετατρέψει σε ένα πάρκο ιατρικής και μηχανικής έρευνας.

Το Aon Center στο κέντρο του Λος Άντζελες πωλήθηκε έναντι 147,8 εκατ. δολαρίων, περίπου 45% λιγότερο από την προηγούμενη τιμή αγοράς του το 2014.

Ο επενδυτικός βραχίονας της εταιρείας ακινήτων Kassin Sabbagh Realty αγόρασε μερίδιο 49% σε ένα 34όροφο κτίριο γραφείων στη λεωφόρο Broadway στο Μανχάταν. Το κτίριο, ιδιοκτησίας της L.H. Charney Associates, είχε προηγουμένως μισθωθεί στην WeWork, αλλά η μίσθωση της εταιρείας coworking καταγγέλθηκε πριν από την υποβολή αίτησης πτώχευσης. Έκτοτε, περισσότεροι χώροι έχουν μισθωθεί, με αποτέλεσμα η πληρότητα του πύργου να ξεπεράσει το 90%.

«Η προοπτική της μη αύξησης των επιτοκίων δίνει στους αγοραστές τη διαβεβαίωση ότι δεν θα βρεθούν σε χειρότερη κατάσταση σε έξι μήνες από τώρα στην προσπάθειά τους να κλείσουν ή να πάρουν δάνειο», δήλωσε ο Albert Sultan, μεσίτης στην KSR. «Υπάρχουν αρκετοί παίκτες που έχουν επιστρέψει στην αγορά αλλά αυτό μου δίνει αισιοδοξία ότι τα πράγματα θα επιστρέψουν συνολικά”.

Τα βλέμματα στις ΗΠΑ

Οι ΗΠΑ θα μπορούσαν να αποτελέσουν ένα ιδιαίτερα ενδιαφέρον σημείο, σύμφωνα με την JLL. Από τα 3,1 τρισεκατομμύρια δολάρια περιουσιακά στοιχεία ακινήτων με λήξεις χρέους έως το τέλος του 2025, περισσότερα από τα τρία τέταρτα αυτών είναι συγκεντρωμένα στις ΗΠΑ, συγκεκριμένα στους τομείς των κατοικιών και των γραφείων, σύμφωνα με τη χρηματιστηριακή εταιρεία.

Η αμερικανική αγορά θεωρείται μια νέα ευκαιρία, γεγονός που θα μπορούσε να προσελκύσει μεγαλύτερη προσοχή από τους αγοραστές που ελπίζουν να πιάσουν την χαμηλότερη τιμή. Ανάμεσά τους μεγάλοι παίκτες όπως η πλατφόρμα επενδύσεων σε ακίνητα της Morgan Stanley, η οποία αναζητά ευκαιρίες που προκύπτουν από την αναταραχή στον κλάδο.