Στεγαστική κρίση: Τα προκάτ σπίτια θα μας έσωζαν, αλλά οι κατασκευαστές καταρρέουν

Οι κατοικίες που κατασκευάζονται σε εργοστάσια χαιρετίζονται όλο και περισσότερο ως λύση στην κρίση έλλειψης κατοικιών και πρόταση οικονομικής προσιτότητας.

Αλλά ο κόσμος της σπονδυλωτής κατοικίας, που περιλαμβάνει πολυκατοικίες και σπίτια με συμβατική εμφάνιση, είναι γεμάτος από εταιρείες που έχουν καταρρεύσει. Μια από αυτές ήταν η Katerra, μια εταιρεία που υποστηρίζεται από τη SoftBank, η οποία φιλοδοξούσε να είναι one-stop shop για κτίρια που κατασκευάζονταν σε εργοστάσια. Αφού επενδύθηκαν δισεκατομμύρια δολάρια στην πολυδιαφημισμένη εταιρεία, κήρυξε πτώχευση το 2021.

Πόσο εφικτή είναι η ιδέα της μετατροπής κτηρίων γραφείων σε κατοικίες;

Ο Μαρκ Έλριχ, πρώην στέλεχος του Περιφερειακού Συμβουλίου Ξυλουργών της Νέας Αγγλίας και συγγραφέας του «The Way We Build: Restoring Dignity to Construction Work» (Ο τρόπος που χτίζουμε: Επαναφέροντας την αξιοπρέπεια στις εργασίες κατασκευών), αποδίδει πολλές από τις αποτυχίες στην απειρία με τον κατασκευαστικό κλάδο. Επενδυτές εκτός του κλάδου έχουν έρθει με φιλόδοξα σχέδια να τον αναταράξουν, έχοντας όμως ελάχιστη από την τεχνογνωσία που απαιτείται για να βρουν και να καλύψουν μια θέση στην αγορά.

«Η Katerra ιδρύθηκε από τύπους της Silicon Valley που ήθελαν να δείξουν στον ανόητο κατασκευαστικό κλάδο ότι ήταν δεινόσαυροι», είπε ο Έρλιχ στο Business Insider. Αυτή η «αλαζονεία» έχτισε τα θεμέλια για την πτώση τους.

Τα χρήματα

Υπάρχουν πολλά άλλα παραδείγματα παρόμοιων αποτυχιών σε όλο τον κόσμο, συμπεριλαμβανομένης της νεοφυούς εταιρείας Veev από την Καλιφόρνια, η οποία ξέμεινε από χρήματα στα τέλη του περασμένου έτους, και της θυγατρικής της βρετανικής Urban Splash, House, η οποία κατέρρευσε το 2022. Το Business Insider ανέφερε ότι η μοντέρνα startup μικροσκοπικών κατοικιών Boxabl στο Λας Βέγκας χάνει γρήγορα χρήματα.

Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής αναζητούν κάθε είδους πιθανές λύσεις για τη στεγαστική κρίση. Επισημαίνουν ότι η παραγωγικότητα της κατασκευής σπιτιών δεν έχει βελτιωθεί πολύ εδώ και δεκαετίες. Η κατασκευή κατοικιών σε εργοστάσια μπορεί να είναι πιο αποτελεσματική και φτηνότερη από την παραδοσιακή κατασκευή. Ενώ οι εργαζόμενοι προετοιμάζουν τα θεμέλια επί τόπου, το σπίτι μπορεί ταυτόχρονα να κατασκευάζεται σε εργοστάσιο χωρίς οι καιρικές συνθήκες και άλλα προσκόμματα να επιβραδύνουν τη διαδικασία.

Ωστόσο, πολλαπλά επίπεδα περιοριστικών κανονισμών, συμπεριλαμβανομένων των νόμων για τις ζώνες και των οικοδομικών κωδίκων, συχνά εμποδίζουν την κατασκευή περισσοτέρων τέτοιων κατοικιών. Ο πολύπλοκος ιστός των τοπικών και κρατικών νόμων και κανονισμών θα μπορούσε να καταστήσει αδύνατο για τις εταιρείες προκατασκευασμένων κατοικιών να δημιουργήσουν τις οικονομίες κλίμακας που χρειάζονται για να μειώσουν το κόστος και να αποκομίσουν κέρδη.

Ο Έρλιχ είπε ότι αυτές οι περιοριστικές πολιτικές αντανακλούν συχνά την παρατεταμένη αντίληψη ότι τα σπίτια που κατασκευάζονται από εργοστάσια είναι κατώτερα από τα παραδοσιακά σπίτια. Υπάρχει ένα στίγμα γύρω από τα ελκόμενα ή τα τροχόσπιτα, τα οποία η ομοσπονδιακή κυβέρνηση των ΗΠΑ ορίζει ως οικίες που κατασκευάστηκαν πριν από το 1976. Υποστήριξε ότι οι σύγχρονες εκδόσεις τέτοιων κατοικιών εξακολουθούσαν ευρέως να θεωρούνται μη ελκυστικές.

Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση έχει κάνει κάποιες προσπάθειες να μειώσει τη γραφειοκρατία για κατοικίες που κατασκευάζονται σε εργοστάσια. Η κυβέρνηση Μπάιντεν πρότεινε τη χαλάρωση των κανονισμών του υπουργείου Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης για τις βιομηχανικές κατοικίες για να αυξηθεί η προσφορά. Αλλά οι πόλεις και οι πολιτείες θα πρέπει να απελευθερώσουν τους δικούς τους κανονισμούς για να ανοίξουν το δρόμο για περισσότερα από αυτά τα σπίτια.

Εμπόδια για τη βιομηχανία προκατασκευασμένων κατοικιών

Ο Έρλιχ υποστηρίζει ότι το πολιτικό τοπίο δεν ήταν το πιο σημαντικό εμπόδιο για τον κλάδο. Πιο σημαντικό, θεωρεί, την έλλειψη σταθερής ζήτησης για αρθρωτά κτίρια, το υψηλό κόστος μεταφοράς ενός τελικού προϊόντος από το εργοτάξιο και η αποκεντρωμένη φύση της κατασκευής. Ενώ το χρονοδιάγραμμα για την αρθρωτή κατασκευή συμπιέζεται σταθερά, τα έξοδα μεταφοράς και άλλα έξοδα μπορεί να σημαίνουν ότι δεν είναι φθηνότερο από την κατασκευή επί τόπου.

Οι επενδυτές δεν είναι πεπεισμένοι ότι υπάρχει επαρκής και σταθερή ζήτηση για σπονδυλωτά κτίρια στις περισσότερες αγορές. Η αρθρωτή κατασκευή είναι η καλύτερη για κτίρια που έχουν επαναλαμβανόμενα τμήματα, όπως ένα ξενοδοχείο με εκατοντάδες πανομοιότυπα δωμάτια, ένας κοιτώνας ή μια πολυκατοικία με πανομοιότυπες μονάδες διαμερισμάτων.

Ακόμη και στη σωστή αγορά, δεν υπάρχουν πολλοί πρόθυμοι επενδυτές στον κατασκευαστικό κλάδο. Αυτό οφείλεται εν μέρει στο ότι ο τομέας είναι τόσο αποκεντρωμένος: οι διαχειριστές κατασκευών αναθέτουν σε τρίτους μεγάλο μέρος της εργασίας και οι υπεργολάβοι γενικά δεν έχουν το απαραίτητο κεφάλαιο.

Αποτυχίες και επιτυχίες

Εκτός από τις αποτυχημένες εταιρείες, ορισμένα μεγάλα σπονδυλωτά έργα έχουν επίσης επιστήσει την προσοχή στα προβλήματα του κλάδου. Μια πολυκατοικία 32 ορόφων στο Μπρούκλιν χρειάστηκε τέσσερα χρόνια για να κατασκευαστεί μετά από νομικές διαμάχες και άλλες καθυστερήσεις.

Στο Μανχάταν, ένα έργο που υποτίθεται ότι θα γινόταν το ψηλότερο σπονδυλωτό ξενοδοχείο στον κόσμο είχε προγραμματιστεί να ολοκληρωθεί στα τέλη του 2020. Όμως η πανδημία και η έλλειψη χρηματοδότησης παρέλυσαν τις κατασκευές, ενώ και τα 168 πλήρως προκατασκευασμένα και επιπλωμένα δωμάτια ξενοδοχείου κάθονται σε μια αποβάθρα στο Μπρούκλιν. Στα τέλη Δεκεμβρίου 2023, ο δανειστής του ξενοδοχείου, Avana Capital, υπέβαλε αγωγή 33 εκατομμυρίων δολαρίων στο δικαστήριο του Μανχάταν.

Κάποιοι όμως βρήκαν τον τρόπο να πετύχουν στον χώρο. Ο Έρλιχ είπε ότι έτειναν να διοικούνται από άτομα με βαθιά εμπειρία στον κατασκευαστικό κλάδο. Ένα νεότερο παράδειγμα είναι η Factory OS, μια εταιρεία στην περιοχή του Σαν Φρανσίσκο που δημιουργήθηκε από καθιερωμένους κατασκευαστές σε συνεργασία με την ένωση ξυλουργών της περιοχής.

«Ξεκίνησαν με υψηλότερο βαθμό τεχνογνωσίας και εμπειρίας στην αγορά κατοικίας», είπε ο Έρλιχ για την Factory OS. «Ήξεραν πού ήταν η ζήτηση και πώς μπορούσαν να την ικανοποιήσουν».

Ο συνιδρυτής της Factory OS είπε στους New York Times ότι είχε σχέδια να επεκτείνει την εμβέλειά του στην Καλιφόρνια, αλλά καταλάβαινε την τοπική φύση της κατασκευαστικής βιομηχανίας και δεν ήθελε να ανοίξει εργοστάσια σε ολόκληρη τη χώρα. Και αυτή η προσέγγιση θα μπορούσε να είναι το κλειδί για την επιτυχία της.