Υπάρχει φούσκα

Για τις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια υπάρχουν πολλές απόψεις. Κάποιοι μιλούν για μια νέα «φούσκα». Κάποιοι άλλοι θεωρούν ότι υπάρχουν ακόμα πολλά περιθώρια ανόδου, καθώς οι τιμές πώλησης και ενοικίασης τόσο στα επαγγελματικά ακίνητα όσο και στις κατοικίες είναι από τις χαμηλότερες στην Ευρώπη. Ο,τι και να συμβαίνει, το κρίσιμο σημείο που χρήζει ανάλυσης είναι εάν η άνοδος που έχει καταγραφεί δικαιολογείται από τα θεμελιώδη μακροοικονομικά μεγέθη της ελληνικής οικονομίας. Αν τη «σηκώνει» η οικονομία. Την πιο ενδιαφέρουσα απάντηση σε αυτό το ερώτημα την έδωσαν το Τμήμα Αναλύσεων της Τράπεζας Πειραιώς και ο επικεφαλής οικονομολόγος Ηλίας Λεκκός, καταλήγοντας ότι οι τιμές των σπιτιών στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί κατά 14% περισσότερο από ό,τι δικαιολογεί η κατάσταση της οικονομίας μας.

Ο Ηλίας Λεκκός και η ομάδα του έκαναν το εξής απλό: πήραν τα στοιχεία της οικοδομικής δραστηριότητας. Διαπίστωσαν ότι μεταξύ της απογραφής του 2001 και του 2011 είχε αυξηθεί ο αριθμός των κατοικιών κατά 917.000. Μόνο το 2005, όταν η κατασκευαστική δραστηριότητα έφτασε στο απόγειό της, εκδόθηκαν 66.000 οικοδομικές άδειες, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 195.000 κατοικίες. Ηταν η εποχή της έξαρσης των στεγαστικών δανείων. Αντίθετα, την επόμενη δεκαετία, μεταξύ 2012 και 2022, υπολογίζεται ότι προστέθηκαν μόνο 155.000 νέες κατοικίες, με χειρότερη χρονιά το 2012, όταν εκδόθηκαν μόλις 16.000 άδειες.

Αρα τα τελευταία χρόνια δημιουργήθηκαν πολύ λιγότερα σπίτια σε σχέση με την προηγούμενη δεκαετία, αλλά και λιγότερα από όσα χρειαζόμασταν. Οι ανάγκες, βλέπετε, συνέχισαν να υπάρχουν. Τη δεκαετία από το 2012 έως το 2022 δημιουργήθηκαν 197.000 νέες οικογένειες. Επιπλέον αυξήθηκε η ζήτηση για άλλα 170.000 σπίτια, τα οποία κατευθύνθηκαν στη νέα μόδα της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αυτό το έλλειμμα της προσφοράς έναντι της ζήτησης κατά περίπου 212.000 κατοικίες, λέει ο κ. Λεκκός, έχει οδηγήσει σε ανοδική πίεση των τιμών στην αγορά και σε αποτίμηση μεγαλύτερη από αυτήν που θα έπρεπε κανονικά να υπάρχει.

Στο άλλο βασικό ερώτημα για πόσο ακόμα θα υπάρχουν αγοραστές που θα μπορούν να πληρώνουν τις συνεχώς αυξανόμενες τιμές, ο ίδιος εκτιμά ότι ήδη εμφανίζονται σημάδια κόπωσης, προετοιμάζοντας την επόμενη φάση όπου οι υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των αγοραπωλησιών. Αυτό ισχύει προφανώς αν δεν κάνουμε τίποτα. Αν δεν φροντίσουμε να ενισχύσουμε την προσφορά νέων κατοικιών και αν παράλληλα δεν σταματήσουμε να επιδοτούμε τη ζήτηση με πολιτικές επενδυτικής… απόγνωσης όπως η «χρυσή βίζα». Το παρήγορο είναι ότι, όπως προανήγγειλε ο Πρωθυπουργός, τη συνέχιση της κινητροδότησης της αγοράς ακινήτων έναντι της λήψης ευρωπαϊκού διαβατηρίου την ξανασκέφτονται στην κυβέρνηση. Θα δούμε πώς θα καταλήξει, αλλά το πιθανότερο είναι να υπάρχει περαιτέρω συρρίκνωση στην εφαρμογή του, στα πρότυπα των μέτρων που έλαβε η Πορτογαλία. Το προβληματικό όμως είναι ότι δεν φροντίζουν στην κυβέρνηση να ενισχύσουν την προσφορά.

Τα κλειστά ακίνητα δεν φαίνεται ότι υπάρχει σχέδιο για να ανοίξουν, με δεδομένο ότι τα περισσότερα βρίθουν από κατασκευαστικές παρανομίες. Εκτός των σημαντικών ποσών εκσυγχρονισμού που απαιτούνται για να γίνουν κατοικήσιμα. Χωρίς ουσιαστικές παρεμβάσεις, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης, που έχει υποχωρήσει στο 70%, θα υποχωρήσει ακόμα περισσότερο, με παράλληλη αύξηση των ενοικιαστών. Των εκτεθειμένων δηλαδή στις παράλογες αυξήσεις των μισθωμάτων που ζητάει η αγορά. Και αυτό είναι ήδη σημαντικό κοινωνικό πρόβλημα.