Ακίνητα: Γιατί οι οίκοι πολυτελείας δεν θέλουν να πληρώνουν πλέον ενοίκιο

Η ρευστότητα των οίκων ειδών πολυτελείας φαίνεται πως κινούν τον κόσμο των ακινήτων, στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού, αφού μεγάλοι retailers αφήνουν πίσω τους τα δυσθεώρητα ενοίκια και αγοράζουν τα ακίνητα όπου στεγάζονται τα flagship -και όχι μόνο- καταστήματά τους.

Στη Νέα Υόρκη, η Prada συμφώνησε πρόσφατα να αγοράσει το κτίριο που στεγάζει το κατάστημά της στην Πέμπτη Λεωφόρο καθώς και το διπλανό κτίριο για περισσότερα από 800 εκατομμύρια δολάρια. Ενώ η μητρική εταιρεία της Gucci, η Kering, κατέβαλε επίσης το ποσό του 1 δισεκατομμυρίου δολαρίων για ένα κτίριο 10.600 τ.μ. λίγα τετράγωνα νοτιότερα.

Prada: Αγόρασε ακίνητο στη Νέα Υόρκη και βλέπει επενδύσεις στην αγορά

Την ίδια στιγμή, ο κολοσσός της πολυτέλειας LVMH Moët Hennessy Louis Vuitton βρίσκεται σε συζητήσεις για την αγορά του χώρου λιανικής πώλησης της Πέμπτης Λεωφόρου που κατέχει η Bergdorf Goodman, σύμφωνα τη Wall Street Journal.

Μονόδρομος

Η δραστηριότητα αυτή αποτελεί συνέχεια μιας φρενίτιδας αντίστοιχων αγορών στην Ευρώπη, όπου οι λιανοπωλητές έχουν ήδη αποκτήσει ακίνητα σε κεντρικούς δρόμους, όπως η Avenue Montaigne στο Παρίσι και η New Bond Street του Λονδίνου τα τελευταία χρόνια.

Η έξαρση αυτή δείχνει ότι οι λιανοπωλητές χρησιμοποιούν τη σημαντική τους ρευστότητα για να απελευθερωθούν από τον έλεγχο των ιδιοκτητών και να εγκαταστήσουν τις σημαίες τους σε δρόμους όπου θέλουν να έχουν μακροπρόθεσμη παρουσία.

«Τα ενοίκια που πλήρωναν οι έμποροι πολυτελών ειδών λιανικής πώλησης στην Πέμπτη Λεωφόρο και σε άλλες προνομιούχες
τοποθεσίες ήταν απλά αστρονομικά», δήλωσε ο Eric Menkes, συν-πρόεδρος του τμήματος μισθώσεων της της δικηγορικής εταιρείας Adler & Stachenfeld με έδρα τη Νέα Υόρκη. «Ήρθε μια στιγμή που αποφάσισαν ότι δεν χρειάζεται να κάνουν τους ιδιοκτήτως των εν λόγω κτιρίων περισσότερο πλούσιους, οπότε αποφάσισαν να σκεφτούν επενδυτικά».

Τα μισθώματα λιανικής στο πάνω μέρος της Πέμπτης Λεωφόρου δεν έχουν ξεπεράσει τα προπανδημικά επίπεδα, αλλά υπολογίζονται σε 2.000 δολάρια τα 0,09 τ.μ.  κατά το περασμένο έτος, καθιστώντας το συγκεκριμένο δρόμο τον πιο ακριβό προορισμό λιανικής πώλησης στον κόσμο, σύμφωνα με την εταιρεία ακινήτων Cushman & Wakefield.

Γιατί λένε «όχι» στα ενοίκια

Τέτοιοι retailers υψηλών προδιαγραφών που ανανεώνουν τις μισθώσεις τους υπόκεινται συχνά σε μεγάλες αυξήσεις ενοικίων, επειδή δεν θέλουν να εγκαταλείψουν τις γνωστές και επιτυχημένες διευθύνσεις των καταστημάτων τους και να πληρώσουν για την ούτως ή άλλως ακριβή κατασκευή νέων σημείων.

«Δεν θέλουν να εγκαταλείψουν τις τοποθεσίες χάρη στις οποίες έχουν ενδυανμώσει τη φήμη τους και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων και το γνωρίζουν αυτό και το εκμεταλλεύονται», δήλωσε στη WSJ ο Menkes.

Μπορεί οι πιο πρόσφατες εντυπωσιακές συμφωνίες να έχουν υπογραφεί στη Νέα Υόρκη και την Ευρώπη, οι όμιλοι πολυτελείας ωστόσο δεν διστάζουν να αγοράσουν κτίρια και αλλού. Ο γαλλικός οίκος μόδας Chanel πλήρωσε 63 εκατομμύρια δολάρια για ένα κτίριο στην Post Street στο Σαν Francisco το 2021, την ίδια χρονιά που η LVMH αγόρασε ένα ξενοδοχείο στο Beverly Hills.

Οι οίκοι υπογράφουν επίσης μισθώσεις σε νέες αγορές και για μεγαλύτερες επιφάνειες για να φιλοξενήσουν τις διογκούμενες συλλογές τους καθώς και νέες προσφορές, όπως εστιατόρια και μπαρ. Ενδεικτικά, η Chanel αποκτά επιλεκτικά ακίνητα «για να προστατεύσει τη μακροπρόθεσμη παρουσία της σε καίριες πόλεις σε όλο τον κόσμο, και να εξασφαλίσει προνομιακές τοποθεσίες για το εμπόριό της.

Μια αγορά σε άνοδο

Η έξαρση των αγορών πολυτελείας τροφοδότησε τα κέρδη της αγοράς που τα ειδε να διογκώνονται τα τελευταία χρόνια. Η αύξηση των πωλήσεων έχει έκτοτε επιβραδυνθεί, ωστόσο οι μεγάλοι παίκτες, όπως η LVMH, στην οποία ανήκουν 75 μάρκες, συμπεριλαμβανομένων των Dior και Hennessy, ανέφερε ακόμη σχεδόν 94 δισεκατομμύρια δολάρια σε πωλήσεις το 2023, ξεπερνώντας τις προβλέψεις των αναλυτών και στέλνοντας την τιμή της μετοχής της στα ύψη στις ευρωπαϊκές συναλλαγές.

«Τα luxury brands διαθέτουν ρευστότητα και ισχυρούς ισολογισμούς», επισήμανε ο Eric Le Goff, αντιπρόεδρος και επικεφαλής του τμήματος πολυτελείας της μεσιτικής εταιρείας Retail by Mona. Για τις εταιρείες που δεν επιλέγουν τις εξαγορές ως μέσο διεύρυνσης, τα μετρητά αποτελούν το μέσο για ακίνητα που θα είναι ένα ισχυρό περιουσιακό στοιχείο τους.

Εκτός από τα μετρητά, οι οίκοι έχουν τη δυνατότητα να επιλέγουν εταιρικά ομόλογα για να πληρώσουν για τις αγορές ακινήτων τους με χαμηλότερο επιτόκιο από τους παραδοσιακούς επενδυτές ακινήτων, αλλά και να πάρουν δάνεια, σύμφωνα με τον Will Silverman, διευθύνοντα σύμβουλο της επενδυτικής Eastdil Secured.

«Η διαφορά μεταξύ του ποσού που μπορούν να δανειστούν οι συγκεκριμένοι όμιλοι και του ποσού που μπορεί να δανειστεί ένας παραδοσιακός κτηματομεσίτης επενδυτής, μπορεί να απέχει αρκετές ποσοστιαίες μονάδες», δήλωσε ο Silverman. «Και μάλιστα αυτή η διαφορά δεν ήταν ποτέ μεγαλύτερη απ’ ότι σήμερα», πρόσθεσε, περιγράφοντας μια δυναμική ανταγωνισμού μεταξύ των μεγάλων παικτών στο πεδίο των ακινήτων.

Οι εταιρείες πολυτελείας τείνουν να συσσωρεύονται, οπότε μόλις υπογραφεί μια συμφωνία, «συνήθως αυτή προκαλεί το άλμα όλων των άλλων που θέλουν να μπουν στην αγορά, γεγονός που στη συνέχεια προκαλεί την αύξηση της ζήτησης και συνακόλουθα των τιμών», συμπλήρωσε και ο Andrew Goldberg, αντιπρόεδρος της εταιρείας ακινήτων CBRE.