Real Estate: Σε περιδίνηση τα εμπορικά ακίνητα στην Ευρώπη

Τα προβλήματα στην αγορά εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ, που έχουν ήδη πλήξει τράπεζες στη Νέα Υόρκη αλλά και την Ιαπωνία, έχουν αρχίσει να μεταφέρονται και στην Ευρώπη, αυξάνοντας τους φόβους για ευρύτερη μετάδοση.

Το τελευταίο θύμα ήταν η γερμανική Deutsche Pfandbriefbank AG, η οποία είδε τα ομόλογά της να υποχωρούν λόγω ανησυχίας για την έκθεσή της στον κλάδο.

Απαντώντας η τράπεζα παραδέχθηκε ότι έχει αυξήσει τις προβλέψεις λόγω της «επίμονης αδυναμίας των αγορών ακινήτων», και περιέγραψε την τρέχουσα αναταραχή ως τη «μεγαλύτερη κρίση ακινήτων από την οικονομική κρίση».

Η επιθετική αύξηση των επιτοκίων έχει οδηγήσει πολλά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να λαμβάνουν πλέον αυξανόμενες προβλέψεις για το χρέος που αφορά κυρίως σε ιδιοκτήτες ακινήτων και κατασκευαστές. Ενδεικτική είναι πρόσφατη δήλωση της αμερικανίδας υπουργού Οικονομικών Τζάνετ Γέλεν, η οποία υποστήριξε ότι οι απώλειες σε εμπορικά ακίνητα είναι μια ανησυχία που θα ασκήσει σημαντικές πιέσεις στους ιδιοκτήτες.

Εμπορικά ακίνητα: Τριγμοί σε Ευρώπη και ΗΠΑ – Δύσκολη η αποπληρωμή των δανείων

Ειδικότερα, για τα γραφεία στις ΗΠΑ έχει καταγραφεί σημαντική πτώση στις τιμές, καθώς η επιστροφή στην εργασία μετά την πανδημία ήταν πιο αργή και λιγότερο σημαντική. Και μερικοί προβλέπουν ότι ο πλήρης αντίκτυπος μπορεί να μην έχει ακόμη τιμολογηθεί πλήρως. Αναλυτές στην Green Street είπαν ότι μπορεί να χρειαστεί περαιτέρω απομείωση έως και 15% φέτος.

Κοινός παρονομαστής σε όλες αυτές τις εξελίξεις είναι πως τράπεζες έχουν δανείσει σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων οι οποίες δέχονται πλήγματα από τα προβλήματα της οικονομίας και ειδικά από γραφειακούς χώρους που παραμένουν άδειοι στην περίοδο μετά την πανδημία. Η χαμηλότερη αυτή ζήτηση ρίχνει και τις τιμές εμπορικών ακινήτων που είναι εγγύηση για τη χορήγηση δανείων.

Προειδοποιητικά σήματα

Η βουτιά στα ομόλογα των γερμανικών τραπεζών ήταν το τελευταίο σε μια σειρά προειδοποιητικών σημάτων. Η New York Community Bancorp υποβαθμίστηκε στην κατηγορία «σκουπίδια» από την Moody’s Investors Service μετά την επισήμανση προβλημάτων ακίνητης περιουσίας, ενώ η ιαπωνική Aozora Bank κατέγραψε την πρώτη της απώλεια σε 15 χρόνια λόγω προβλέψεων για δάνεια που χορηγήθηκαν σε εμπορικά ακίνητα των ΗΠΑ.

«Υπάρχουν σοβαρές ανησυχίες στην αγορά CRE των ΗΠΑ», δήλωσε ο στρατηγικός αναλυτής της Rabobank, Paul van der Westhuizen. «Δεν είναι ένα ζήτημα για τις μεγαλύτερες τράπεζες των ΗΠΑ και της Ευρώπης, αλλά οι μικρότερες γερμανικές τράπεζες που εστιάζονται στην ιδιοκτησία αισθάνονται ήδη τις συνέπειες. Αυτή τη στιγμή όμως είναι περισσότερο ζήτημα κερδοφορίας παρά ζήτημα φερεγγυότητας για αυτούς. Διαθέτουν επαρκή κεφάλαια και είναι λιγότερο εκτεθειμένα στην απειλή των καταθέσεων από ό,τι οι καθαρές τράπεζες λιανικής».

Στα αποτελέσματά της η Deutsche Bank AG κατέγραψε προβλέψεις για ζημιές σε εμπορικά ακίνητα στις ΗΠΑ, οι οποίες ήταν τέσσερις φορές μεγαλύτερες από ό,τι πέρυσι. Προειδοποίησε ότι η αναχρηματοδότηση αποτελεί τον μεγαλύτερο κίνδυνο για τον προβληματικό τομέα καθώς υποφέρουν οι αξίες των περιουσιακών στοιχείων.

Διαγραφές δανείων

Αλλού στην Ευρώπη, η ελβετική Julius Baer Group Ltd. δήλωσε ότι θα διαγράψει τεράστια δάνεια σε πτωχευμένη εταιρεία ακινήτων Signa. Αν και ήταν ένα συγκεκριμένο θέμα, προστίθεται στις ευρύτερες ανησυχίες για το πόσο μακριά θα μπορούσαν να εξαπλωθούν τα πράγματα.

Την περασμένη εβδομάδα, η Morgan Stanley πραγματοποίησε κλήσεις σε πελάτες της συνιστώντας τους να πουλήσουν τα ομόλογα της Deutsche PBB. Τα ομόλογα που λήγουν το 2027 ανέβηκαν πάνω από 5 σεντς μετά από αυτό στα 97, σύμφωνα με στοιχεία CBBT που συγκεντρώθηκαν από το Bloomberg. Εν τω μεταξύ, τα ομόλογα AT1 της τράπεζας υποχώρησαν έως και 15 σεντς στα 36 μεταξύ Τρίτης και Τετάρτης.

Η Deutsche PBB ανέφερε ότι ενώ αύξησε τις προβλέψεις για ζημίες δανείων σε 210-215 εκατομμύρια ευρώ για ολόκληρο το έτος, «παραμένει κερδοφόρα χάρη στην οικονομική της ισχύ».

Η Sonja Forster, αντιπρόεδρος της αξιολόγησης των Ευρωπαϊκών Χρηματοπιστωτικών Ιδρυμάτων στο Morningstar DBRS, είπε ότι «η εστίαση της PBB σε προνομιακές τοποθεσίες και οι σχετικά συντηρητικές LTV παρέχουν κάποια μειονεκτική προστασία».

«Ωστόσο, δεδομένου ότι ο κίνδυνος αναχρηματοδότησης είναι ακόμα υψηλός και τα νέα μετοχικά διαθέσιμα στους δανειολήπτες είναι περιορισμένα, παρακολουθούμε την κατάσταση πολύ στενά», ανέφερε στο Fortune.

Η Bafin, η ρυθμιστική αρχή των τραπεζών της Γερμανίας της χώρας, δήλωσε ότι παρακολουθεί την κατάσταση, αρνούμενη να σχολιάσει συγκεκριμένους δανειστές.

Καμπανάκι από την Bundesbank

Υπενθυμίζεται ότι ήδη από πέρυσι η κεντρική τράπεζα της Γερμανίας είχε προειδοποιήσει για τους κινδύνους γύρω από τα εμπορικά ακίνητα, λέγοντας ότι θα μπορούσαν να υπάρξουν «σημαντικές προσαρμογές» που θα οδηγήσουν σε υψηλότερες χρεοκοπίες και πιστωτικές απώλειες.

«Ο ανεξόφλητος όγκος των δανείων που χορηγεί το γερμανικό τραπεζικό σύστημα στην αγορά εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ είναι συγκριτικά μικρός, αλλά σχετικά συγκεντρωμένος σε μεμονωμένες τράπεζες», ανέφερε η Bundesbank.

Οι Landesbanks της Γερμανίας έχουν επίσης αισθανθεί τον πόνο της έκθεσής τους σε εμπορικά ακίνητα. το πρώτο εξάμηνο του 2023, οι μεγάλες κρατικές τράπεζες – Helaba, BayernLB, LBBW και NordLB – δημοσίευσαν προβλέψεις περίπου 400 εκατ. ευρώ συνολικά.

Σύμφωνα με το Fortune, εάν οι απώλειες του CRE εξαπλωθούν στην Ευρώπη μέσω μικρότερων γερμανικών τραπεζών, αυτό θα είχε τον απόηχο της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008. Τότε, ήταν οι Landesbanks που είχαν πρόβλημα, όταν η έκθεσή τους σε στεγαστικά δάνεια υψηλού κινδύνου στις ΗΠΑ οδήγησε σε διαγραφές δισεκατομμυρίων ευρώ.

«Πρέπει να είμαστε προσεκτικοί, καθώς δεν ξέρουμε ακριβώς πού βρίσκεται ο πάτος», δήλωσε ο Raphael Thuin, επικεφαλής κεφαλαιαγορών στην Tikehau Capital. «Γνωρίζουμε ότι μπορεί να υπάρξει μεγαλύτερος πόνος στα εμπορικά ακίνητα».

Αυξάνονται οι ανησυχίες για τα ευρωπαϊκά εμπορικά ακίνητα

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) και ο οίκος αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας Moody’s έχουν εκφράσει σημαντικές ανησυχίες για τη σταθερότητα του τομέα των εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη.

Στην τελευταία της Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας που κυκλοφόρησε τον Νοέμβριο, η ΕΚΤ τόνισε ιδιαίτερα την επίμονη μείωση των τιμών των εμπορικών ακινήτων, που επιδεινώθηκε από τη στασιμότητα της αγοράς.

Η ΕΚΤ παρουσίασε επίσης μια ανησυχητική μείωση της δραστηριότητας συναλλαγών στις αγορές εμπορικών ακινήτων, η οποία κατέγραψε δραματική πτώση 47% το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2022. Επιπλέον, προειδοποίησε σχετικά με τις πιθανές προκλήσεις της ικανότητας αποπληρωμής λόγω του επιβλαβούς μείγματος αυξανόμενου κόστους χρηματοδότησης και μείωσης των εισοδημάτων από ενοίκια.

Οι κρίσιμοι παράγοντες

Τον περασμένο Αύγουστο, η Moody’s, προειδοποίησε για αρκετούς κρίσιμους παράγοντες που επιδεινώνουν τις προκλήσεις στον κλάδο, πολλοί από τους οποίους απηχούν τα ζητήματα που αντιμετωπίζει η αγορά των ΗΠΑ, όπως κοσμικές αλλαγές στις απαιτήσεις ιδιοκτησίας γραφείου, που οδηγούνται από την υιοθέτηση υβριδικών μοντέλων εργασίας και αυστηρότερους περιβαλλοντικούς κανονισμούς .

Πρόσφατα η Moody’s Analytics ανέφερε ότι το ποσοστό κενών θέσεων εργασίας σε εθνικό επίπεδο έφτασε το ρεκόρ του 19,6% το τελευταίο τρίμηνο του 2023, περίπου 280 μονάδες βάσης πάνω από τα προ πανδημίας επίπεδα.

«Παρά την ολοένα και πιο αισιόδοξη συναίνεση σχετικά με την πιθανότητα μιας μακροοικονομικής ομαλής προσγείωσης μαζί με θετικά νέα από την αγορά εργασίας, η μονιμότητα των δυναμικών υβριδικών μοντέλων εργασίας έχει ουσιαστικά μειώσει τη ζήτηση γραφείων, καθιστώντας το έτος 2023 το πιο αρνητικό από τη Μεγάλη Οικονομική Κρίση».

Για παρόμοιους λόγους, οι μετατροπές από γραφεία σε κατοικίες έχουν αυξηθεί κατά 357% τα τελευταία τρία χρόνια, σύμφωνα με ανάλυση του ResiClub στις 5 Φεβρουαρίου.

Σε αυτό το σημείο, περισσότερα από 150 δισεκατομμύρια δολάρια υποθηκών σε κτίρια γραφείων των ΗΠΑ πρόκειται να λήξουν το 2024 και περίπου 300 δισεκατομμύρια δολάρια θα λήξουν το 2026, σύμφωνα με το CommericalEdge. Οι ιδιοκτήτες θα μπορούσαν να δυσκολευτούν να αναχρηματοδοτήσουν αυτό το χρέος καθώς αντιμετωπίζουν υψηλότερα επιτόκια και χαμηλότερες αποτιμήσεις ακινήτων.