Εκρηκτικές καταστάσεις πυροδοτεί η άρνηση πληρωμής των κοινοχρήστων από μερίδα ιδιοκτητών και ενοικιαστών.
Πρόκειται για μια διαχρονική «πληγή» στις διαχειρίσεις πολυκατοικιών και αιτία συνεχών διενέξεων στις γενικές τους συνελεύσεις.
Τελευταία όμως στους συνήθεις κακοπληρωτές προστέθηκε και μια ακόμη κατηγορία, εκείνων που πωλούν τα διαμερίσματά τους με μεγάλες οφειλές κοινοχρήστων, τις οποίες αρνούνται να εξοφλήσουν οι νέοι αγοραστές τους!
Ολη αυτή η κατάσταση πυροδοτεί διαμαρτυρίες και συγκρούσεις μεταξύ των ενοίκων και έχει ως αποτέλεσμα την πλήρη αποδιοργάνωση της ομαλής λειτουργίας και συντήρησης των πολυκατοικιών, ειδικά τώρα που θα χρειαστεί να γίνουν εκτεταμένες εργασίες ενεργειακής αναβάθμισής τους, αλλά και την, για τους λόγους αυτούς, άρνηση των συνιδιοκτητών να αναλάβουν τα καθήκοντα του διαχειριστή όταν έρχεται η σειρά τους.
ΠΟΜΙΔΑ: Να καθιερωθεί υπεύθυνη δήλωση πωλητών περί μη οφειλής κοινοχρήστων στα συμβόλαια μεταβίβασης
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, όσοι δεν πληρώνουν τα κοινόχρηστα ενθαρρύνονται από το γεγονός ότι η διεκδίκηση των κοινοχρήστων είναι μια χρονοβόρα διαδικασία με δυσανάλογο οικονομικό κόστος σε σχέση με τα οφειλόμενα ποσά.
Ενεργειακές αναβαθμίσεις
Σημειώνεται πως σε λίγο καιρό θα είναι υποχρεωτικές οι ενεργειακές αναβαθμίσεις των κατοικιών και λοιπών κτιρίων – με βάση σχετική οδηγία της ΕΕ – που θα επιβάλουν οι εθνικές κυβερνήσεις, προκειμένου οι ιδιοκτήτες κατοικιών να μπορούν να τις ξανανοικιάσουν («ΤΑ ΝΕΑ» αναφέρθηκαν εκτενώς στο θέμα στο φύλλο της 5ης Φεβρουαρίου 2024).
Επιπλέον, η οδηγία αυτή θα εφαρμοστεί και για τους ιδιοκατοίκους, ανάλογα με το χρονοδιάγραμμα που θα τεθεί από κάθε κράτος-μέλος προκειμένου να επιτευχθούν οι προβλεπόμενοι γενικοί στόχοι εξοικονόμησης ενέργειας στα κτίρια.
Το πρόβλημα
Οπως επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, το πρόβλημα έχει σήμερα γιγαντωθεί εξαιτίας και του γεγονότος ότι χιλιάδες διαμερίσματα έχουν αγοραστεί από αλλοδαπούς (φυσικά και νομικά πρόσωπα) χωρίς οι διαχειριστές να γνωρίζουν τα στοιχεία τους, οι οποίοι επί όσο διάστημα κρατούν στην ιδιοκτησία τους τα διαμερίσματα αυτά, στην πλειονότητά τους δεν καταβάλλουν ποτέ κοινόχρηστα, ούτε καν δίνουν κάποιο στοιχείο επικοινωνίας, και όταν τα πουλήσουν αδιαφορούν για τα χρέη προς τις διαχειρίσεις των πολυκατοικιών.
Οταν οι διαχειριστές πληροφορηθούν των πώληση των διαμερισμάτων, ζητούν την καταβολή τους από τους αγοραστές, οι οποίοι αρνούνται καθόσον δεν έχουν καμιά τέτοια νομική υποχρέωση.
Και έτσι, όπως λέει, στο τέλος, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες αναγκάζονται να βάλουν βαθιά το χέρι στην τσέπη πληρώνοντας… αμαρτίες άλλων, προκειμένου να μην τεθεί σε κίνδυνο η λειτουργία της πολυκατοικίας.
Το νομοθετικό κενό
Οπως προαναφέρθηκε, οι νέοι αγοραστές αρνούνται να πληρώσουν τα κοινόχρηστα που όφειλαν να πληρώσουν οι πωλητές.
Η άρνηση αυτή, όπως λένε πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, βασίζεται σε δύο άρθρα του Αστικού Κώδικα: στο άρθρο 525 («από τη στιγμή που ο αγοραστής φέρει τον κίνδυνο, παίρνει και τα ωφελήματα και φέρει τα βάρη του πράγματος») και στο άρθρο 965 («όποιος φέρει τα βάρη του πράγματος έως έναν ορισμένο χρόνο ή από έναν ορισμένο χρόνο, αν τα βάρη αυτά είναι από τα περιοδικώς καταβαλλόμενα, ευθύνεται εφόσον δεν ορίστηκε κάτι διαφορετικό, ανάλογα με τη διάρκεια της υποχρέωσής του.
Οταν πρόκειται για άλλα βάρη, ευθύνεται για όσα έγιναν απαιτητά κατά τη διάρκεια της υποχρέωσής του»).
Με βάση τον συνδυασμό των δύο αυτών διατάξεων, η πλήρως κρατούσα άποψη στη νομολογία είναι πως η ευθύνη του παλαιού και του νέου ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας για τις κοινόχρηστες δαπάνες της οικοδομής έναντι των άλλων συνιδιοκτητών καθορίζεται από το χρονικό διάστημα κατά το οποίο ο καθένας τους υπήρξε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας και αντίστοιχα συνιδιοκτήτης των κοινών μερών της οικοδομής.
«Το νομικό αυτό κενό έχει φέρει σε πλήρη απόγνωση μεγάλο αριθμό διαχειριστών πολυκατοικιών και επαγγελματικών κτιρίων και σε πλήρες αδιέξοδο τα οικονομικά των διαχειρίσεων τους», αναφέρεται σχετικά στην επιστολή της ΠΟΜΙΔΑ.
Νομοθετική ρύθμιση
Κατά τον Στράτο Παραδιά, το θέμα θα λυνόταν αν με νόμο καθιερωνόταν συνευθύνη του αγοραστή για τα κοινόχρηστα της τελευταίας πενταετίας που άφησε απλήρωτα ο πωλητής.
Για τον λόγο αυτόν, σε πρώτη φάση, από την ΠΟΜΙΔΑ εστάλη επιστολή προς τον υπουργό Δικαιοσύνης Γιώργο Φλωρίδη, με την οποία ζητά να προστεθεί διάταξη στο υπό διαβούλευση νομοσχέδιο «Ενίσχυση της δικηγορικής ύλης κ.λπ.» η οποία να προβλέπει τουλάχιστον ότι «σε κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης οριζοντίου ιδιοκτησίας από επαχθή αιτία συμπεριλαμβάνεται υποχρεωτικά υπεύθυνη δήλωση του πωλητή προς τον συμβολαιογράφο (…) ότι δεν οφείλεται εκκρεμής οφειλή κοινοχρήστων δαπανών προς τη διαχείριση του κτιρίου που να αφορά τη μεταβιβαζόμενη οριζόντια ιδιοκτησία».
Με τη διάταξη αυτή, όπως αναφέρεται στην επιστολή, είναι σύμφωνη και η εκπροσώπηση των συμβολαιογράφων, καθόσον δεν θα δυσχερανθούν στο παραμικρό οι εμπράγματες συναλλαγές.
Latest News
Τα 10 χρόνια που άλλαξαν το real estate - Ποιους «χρυσώνει» η Golden Visa [γραφήματα]
Η χρυσή βίζα συνεχίζει να κεντρίζει το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών την τελευταία δεκαετία - Οι top περιοχές
Τα 13 SOS για το νέο φορολογικό - Οι αλλαγές «φωτιά» σε Airbnb
Το φορολογικό νομοσχέδιο φέρνει 12 μειώσεις φόρων, κίνητρα σε επιχειρήσεις και μεταρρυθμίσεις στη φορολογική νομοθεσία
Αντλίες θερμότητας: Οι αλλαγές που φέρνουν στην οικιακή θέρμανση
Tα νοικοκυριά έχουν στραφεί στην αναζήτηση εναλλακτικών λύσεων, μεταξύ των οποίων οι αντλίες θερμότητας, μια τεχνολογία που υιοθετείται με συνεχώς αυξανόμενους ρυθμούς
Τι βαθμό βάζουν οι διεθνείς επενδυτές ακινήτων στην Αθήνα – Tι assets ψάχνουν
Ποιες κατηγορίες ακινήτων ενδιαφέρουν τους διεθνείς επενδυτές – Πόσο ελκυστική είναι η Αθήνα μεταξύ 30 ευρωπαϊκών πόλεων
Όλες οι αλλαγές για τους ιδιοκτήτες ακινήτων - Τι φέρνει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο
Οι φοροελαφρύνσεις στους ιδιοκτήτες ακινήτων και τα πρόστιμα – φωτιά για όσους ρίξουν νέα Airbnb στο κέντρο της Αθήνας
Κτηματολόγιο: Από 4 Νοεμβρίου ψηφιακά η διαδικασία προανάρτησης σε Ζάκυνθο, Ιθάκη και Κεφαλλονιά
Η διαδικασία γίνεται εξ ολοκλήρου ψηφιακά, χωρίς να απαιτείται επίσκεψη στο Γραφείο Κτηματογράφησης
Οι νέοι κανόνες για τα ύψη κτιρίων - Η απόφαση
Κεκλεισμένων των θυρών ξεκίνησαν οι συζητήσεις για τη συνταγματικότητα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού n «Κλειδί» η ημερομηνία ισχύος
Ποια κτίρια δεν κινδυνεύουν από το «μπόνους» και την εκτός σχεδίου δόμηση
Ο υφυπουρός Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς μίλησε για μεταβατική διέξοδο στο πρόβλημα που προκαλούν οι αποφάσεις του ΣτΕ, ενώ ο γ.γ. Ευθύμιος Μπακογιάννης τόνισε ότι δεν επηρεάζονται οι εκδοθείσες οικοδομικές άδειες
Πώς θα «πέσουν» περισσότερα ακίνητα στην αγορά – Τι προτείνουν οι servicers
Τι μέτρα προτείνουν οι servicers για τη στεγαστική κρίση – Ποια κίνητρα ζητούν για τα ακίνητα που έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους
Από το Μινιόν στον Πύργο Πειραιά... Αλλάζουν χέρια τέσσερα εμβληματικά κτίρια
Πωλητήρια εκατομμυρίων ευρώ σε κτίρια τοπόσημα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη - Ποια ακίνητα αλλάζουν ιδιοκτησιακό status