Λος Άντζελες: Πώς θα χτίσει ταχύτερα νέα και οικονομικώς προσιτά σπίτια

Το Λος Άντζελες υποφέρει από στεγαστική κρίση, αλλά όταν προτείνουν οικονομικά έργα στέγασης οι κατασκευαστές βρίσκονται αντιμέτωποι με τείχος γραφειοκρατίας. Οι κανονισμοί και η επιβολή του κώδικα οδηγούν σε καθυστερήσεις, αυξάνοντας το κόστος, σκοτώνουν έργα και επιδεινώνοντας την ασφυκτική έλλειψη κατοικιών, αναφέρει το Bloomberg.

Όμως τον τελευταίο χρόνο, λένε ότι αυτό το γραφειοκρατικό τέλμα έχει ελαφρύνει, χάρη στο δημαρχιακό διάταγμα που είναι γνωστό ως ED1 -Εκτελεστική Οδηγία 1.

Ακίνητα: Γιατί οι κροίσοι του Λος Άντζελες εγκαταλείπουν τα αρχοντικά τους

Η δήμαρχος Κάρεν Μπας υπέγραψε την οδηγία λίγο μετά την ανάληψη των καθηκόντων της τον Δεκέμβριο του 2022. Η οδηγία υποσχέθηκε να ανοίξει μια νέα εποχή, καθοδηγώντας τα πολεοδομικά γραφεία του δήμου να επισπεύσουν 100% οικονομικά προσιτά έργα. Οι εγκρίσεις που διαφορετικά θα μπορούσαν να χρειαστούν ένα χρόνο ή περισσότερο είναι πλέον υποχρεωτικό να πραγματοποιούνται εντός 60 ημερών, με τις οικοδομικές άδειες να εκδίδονται εντός πέντε ημερών, σύμφωνα με το Bloomberg.

Από τις αρχές Φεβρουαρίου, το ED 1 βοήθησε να δημιουργηθεί μια αλληλουχία κατασκευής περισσότερων από 16.150 οικονομικών κατοικιών σε όλο το Λος Άντζελες, χωρίς να απαιτείται νέα χρηματοδότηση, δημόσιες επιδοτήσεις ή πιστώσεις φόρου, σύμφωνα με ανάλυση της CalMatters.

Θείο δώρο για την πόλη

Οι αρχές της πόλης εξετάζουν τώρα εάν θα κωδικοποιήσουν τις εξορθολογιστικές μεταρρυθμίσεις του προγράμματος μέσω ενός διατάγματος που αναμένεται να ψηφιστεί από το Δημοτικό Συμβούλιο. Αυτό θα οδηγήσει σε στούντιο που θα νοικιάζονται κάτω των 1.800 δολαρίων το μήνα, θείο δώρο σε μια πόλη όπου το μέσο ενοίκιο μπορεί να είναι 2.800 δολάρια.

Αλλά ενώ το ED 1 ήταν επιτυχές στον εξορθολογισμό των αδειών κατασκευής, η κατασκευή είναι πρόκληση για την Μπας. Κοινοτικές ομάδες παρακώλυσαν έργα που εγκρίθηκαν μέσω ED 1, ειδικά σε περιοχές όπου κυριαρχούν μονοκατοικίες Για να επιτευχθούν οι κρατικοί στόχοι στέγασης, το Λος Άντζελες πρέπει να χωροθετήσει 250.000 επιπλέον μονάδες μέχρι τον Οκτώβριο.

Το γοργό και χάρη έχει

Ένα από τα κλειδιά για την επιτυχία του ED 1και τον πιθανό μόνιμο αντίκτυπό του είναι ο τρόπος με τον οποίο ξεκλειδώνει τους υπάρχοντες οικοδομικούς κώδικες και τους πολιτειακούς νόμους περί στέγασης. Τα έργα που πληρούν τα κριτήρια ED 1 δεν απασχολούνται με συνεδριάσεις δημοτικών συμβουλίων ή μελέτες περιβαλλοντικών επιπτώσεων.

Οι επιπλέον όροφοι και η απουσία απαιτήσεων ανοιχτού χώρου και στάθμευσης μεταφράζονται σε ψηλά, κτίρια-κουτιά που φτάνουν στα όρια του οικοπέδου, παρέχοντας απλές κατασκευές με ελάχιστες ανέσεις.

Αντιμετωπίζοντας τείχος

Το μέγεθος και η αισθητική των έργων ED 1 θα μπορούσαν να παίξουν ρόλο στην αποδοχή από τις γειτονιές που χτίζονται.

Αρχικά, το ED 1, σε συνδυασμό με ορισμένους νόμους της πολιτείας, έδωσε τη δυνατότητα στους κατασκευαστές να χτίσουν σε περιοχές που ήταν διαμορφωμένες σε ζώνες για μονοκατοικίες, αλλά η αντίσταση της κοινότητας από τα λίγα προτεινόμενα έργα ήταν αρκετά σοβαρή ώστε η Μπας ακύρωσε την πτυχή της ED1 για περιοχές με μονοκατοικίες τον Ιούνιο.

Οι κατασκευαστές λένε ότι πρέπει να τους επιτραπεί να προχωρήσουν, καθώς οι προτάσεις ήταν νόμιμες όταν κατατέθηκαν. Αυτό έχει οδηγήσει σε προσφυγές, διαφωνίες και τώρα μηνύσεις.

«Αυτά τα έργα έπεσαν σε έναν τείχος», είπε ο Ντέιβ Ραντ, δικηγόρος με την Rand Pastor Nelson. «Όταν αρχίσουν να προτείνονται επταώροφα, 100% οικονομικά έργα στέγασης σε γειτονιές με μονοκατοικίες, θα υπάρξει τεράστια αντίδραση».

Ένα δεύτερο εμπόδιο αφορά την παράκαμψη του Νόμου για την Περιβαλλοντική Ποιότητα της Καλιφόρνια (CEQA), τη διαβόητη διαδικασία περιβαλλοντικής αναθεώρησης της πολιτείας. Ορισμένοι αντίπαλοι αυτών των έργων έχουν ασκήσει έφεση υποστηρίζοντας ότι αυτή η εξαίρεση δεν ισχύει και ότι πρέπει να περάσουν από το CEQA. Ο Ραντ είναι βέβαιος ότι τελικά θα αποτύχουν.

Αλλά οι γειτονιές που χρειάζονται πραγματικά αυτού του τύπου οικονομικά προσιτή στέγαση είναι αυτές που αντιτίθενται, σύμφωνα με κάποιους κατασκευαστές.

Μετά το ED 1

Κοινοτικές ομάδες έχουν διατυπώσει αντιρρήσεις σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο τα έργα ED 1 συγκεντρώθηκαν σε συγκεκριμένες γειτονιές. Το South LA ήταν ιδιαίτερα δημοφιλές στους κατασκευαστές, για παράδειγμα. Αυτό προκάλεσε ανησυχίες εκτόπισης κατοίκων.

Η συγκέντρωση μονάδων ED 1 σε γειτονιές με χαμηλότερο εισόδημα αντανακλά την οικονομική πραγματικότητα στο Λος Άντζελες. Οι κατασκευαστές χρειάζονται γη χαμηλότερου κόστους για να ολοκληρώσουν τα έργα. Η απαγόρευση εφαρμογής σε περιοχές για μονοκατοικίες σημαίνει ότι ένας τεράστιος αριθμός κατοικιών πρέπει να χωρέσει σε πολύ λιγότερα οικόπεδα. Το ED 1 μπορεί να είναι αποτελεσματικό στην επιτάχυνση της κατασκευής νέων προσιτών κατοικιών, αλλά δεν είναι τόσο ικανό να καταρρίψει τα εμπόδια χωροταξίας που οδήγησαν εδώ και πολύ καιρό στην ανισότητα περιοχών.

Ωστόσο, εάν αυτό το πρώτο κύμα κτιρίων ED 1 αποδειχτεί επιτυχημένο, θα μπορούσε να έχει μεγαλύτερο αντίκτυπο από την απλή προσθήκη πιο προσιτών κατοικιών.

Οι κατασκευαστές μπορεί να δουν την επαναφορά ρυθμιστικών φραγμών στην ταχεία παραγωγή στέγης που καταλήγουν να έχουν μια μεταμορφωτική επίδραση στο οικιστικό τοπίο της πόλης.