Ακίνητα: Γιατί τα άδεια γραφεία δεν μετατρέπονται σε διαμερίσματα – Τι λέει η Goldman Sachs

Τα ανεκμετάλλευτα κτίρια γραφείων, λόγω της επέκτασης της εξ αποστάσεως εργασίας, έχουν συμβάλει στην αύξηση του ποσοστού κενών γραφείων στις ΗΠΑ στο 13,5%, που είναι και το υψηλότερο επίπεδο από το 2000.

Και έπεται συνέχεια. Κατά την επόμενη δεκαετία, οι αναλυτές της Goldman Sachs αναμένουν ότι το ποσοστό κενών γραφείων θα ανέλθει στο 18%.

Real Estate: Οι ιδιοκτήτες γραφείων στις ΗΠΑ αντιμετωπίζουν αποπληρωμή χρέους 117 δισ. δολαρίων

Πόσα γραφεία είναι άδεια

Σχεδόν το 20% των γραφείων μένουν κενά, σύμφωνα με πρόσφατη έκθεση της Moody Analytics, που αναφέρει πως το εθνικό ποσοστό κενών γραφείων αυξήθηκε στο 19,6% το τέταρτο τρίμηνο του 2023, σημειώνοντας το υψηλότερο ρεκόρ τουλάχιστον από το 1979, όταν η Moody άρχισε για πρώτη φορά να παρακολουθεί τις κενές θέσεις γραφείων.

Ως προς τα κτίρια γραφεία, οι αναλυτές της Goldman Sachs μιλούν για περίπου το 4% του συνόλου στις ΗΠΑ που μπορεί να μην είναι πλέον βιώσιμα, ποσοστό που μπορεί να φτάνει ακόμη και στο 14-16% στις πόλεις που επηρεάζονται περισσότερο από την απομακρυσμένη εργασία.

Πρόκειται συνήθως για κτίρια γραφείων που βρίσκονται σε προαστιακές περιοχές ή σε κεντρικές επιχειρηματικές συνοικίες, τα οποία χτίστηκαν πριν από 30 και πλέον χρόνια, δεν έχουν ανακαινιστεί από το 2000 και έχουν σήμερα ποσοστά κενών χώρων που υπερβαίνουν το 30%.

Ωστόσο, μόνο το 0,49% του αποθέματος γραφείων μετατράπηκε σε πολυκατοικίες το 2023, σε σύγκριση με το 0,23% το 2019 πριν από την πανδημία. Η Goldman Sachs αναμένει ότι το ποσοστό αυτό θα αυξηθεί σε μόλις 0,74% έως το 2028.

Αυτό προκύπτει από πρόσφατη έκθεση που δημοσίευσε η Goldman Sachs, η οποία καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το υψηλό κόστος μετατροπής κτιρίων γραφείων σε πολυκατοικίες εμποδίζει μια σημαντικότερη επιτάχυνση.

«Το ποσοστό μετατροπής γραφείων σε πολυκατοικίες είναι ακόμα αρκετά χαμηλό, γεγονός που υποδηλώνει ότι μπορεί να υπάρχουν σημαντικά οικονομικά και φυσικά εμπόδια για τη μετατροπή αυτή», έγραψαν στην έκθεση οι αναλυτές της Goldman Sachs Vinay Viswanathan και Elsie Peng.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις τους, οι τιμές των γραφείων εξακολουθούν να μην έχουν μειωθεί αρκετά ώστε να δελεάσουν τους ιδιοκτήτες να κάνουν περισσότερες μετατροπές.

Οι αναλυτές της Goldman Sachs διαπίστωσαν ότι: «Για τις 5 κορυφαίες μητροπολιτικές περιοχές που επηρεάζονται περισσότερο από την απομακρυσμένη εργασία, εκτιμούμε ότι οι τιμές αγοράς γραφείων θα πρέπει να μειωθούν σχεδόν κατά 50% για να είναι οικονομικά εφικτή η μετατροπή. Αυτό υποδηλώνει ότι τα περισσότερα από αυτά τα γραφεία πιθανότατα θα παραμείνουν ανεκμετάλλευτα – τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα».

Τα εμπόδια

Εν μέρει, οι τιμές των γραφείων δεν έχουν μειωθεί περαιτέρω επειδή τα θεσμικά εμπόδια στην επανεκτίμηση των χώρων γραφείων έχουν ως αποτέλεσμα πολλοί δανειστές να παρατείνουν ή να τροποποιούν υποθήκες γραφείων που διαφορετικά θα μπορούσαν να αθετήσουν. Ως αποτέλεσμα, δεν έχουν πραγματοποιηθεί αναγκαστικές πωλήσεις ακινήτων που διαφορετικά θα είχαν ήδη συμβεί.

Η έκθεση αναφέρει ότι ένα άλλο εμπόδιο για τη μετατροπή είναι οι δικλείδες ασφαλείας. Οι κώδικες δόμησης κατοικιών απαιτούν τα υπνοδωμάτια να έχουν συγκεκριμένα μεγέθη παραθύρων, αλλά είναι αδύνατο να αναδιαρθρωθούν ορισμένα κτίρια γραφείων με βαθιές πλάκες ορόφων -συνήθως σε μεγάλα κτίρια- με τρόπο που να παρέχει σε όλες τις μονάδες τα κατάλληλα παράθυρα, εξηγούν οι αναλυτές της Goldman Sachs. Επιπλέον, η μετατροπή των υφιστάμενων υδραυλικών εγκαταστάσεων, του εξαερισμού και του ηλεκτρικού συστήματος ενός γραφείου για κάθε μονάδα κατοικίας μπορεί να είναι πρόκληση.

«Το ετήσιο ποσοστό μετατροπής από γραφεία σε πολυκατοικίες θα παραμείνει χαμηλό και θα αυξηθεί με αργούς ρυθμούς, μόνο στο 0,74% τα επόμενα τέσσερα χρόνια, παρέχοντας περίπου 20.000 επιπλέον πολυκατοικίες ετησίως», προέβλεψε η Goldman Sachs. Αριθμός που αποτελεί σταγόνα στον ωκεανό σε σύγκριση με το σύνολο των 468.000 πολυκατοικιών που κατασκευάστηκαν το 2023.