Limit up στο χρηματιστήριο της Αθηναϊκής Ριβιέρας – Γιατί πωλούνται φθηνότερα τα σπίτια στο Ελληνικό

Εποχές… Σοφοκλέους το ‘99 θυμίζει η αγορά κατοικιών στην αθηναϊκή Ριβιέρα. Όπως πριν 25 χρόνια οι τιμές των μετοχών – δικαίως ή αδίκως – ήταν καρφωμένες στο limit up, το ίδιο συμβαίνει σήμερα στις τιμές των σπιτιών, βλέπουν δεν βλέπουν θάλασσα.

Η ισχυρή ζήτηση από ξένους αλλά και από Έλληνες αγοραστές εκτινάσσουν τις αξίες όπως και τις προσδοκίες των ιδιοκτητών και των κατασκευαστών, με αποτέλεσμα οι κατοικίες όλων των ειδών και κυρίως των νεόδμητων να έχουν εκτιναχθεί περίπου 50% σε σχέση με το 2021, με τους εκπροσώπους της κτηματομεσιτικής αγοράς να εκτιμούν πως το ράλι θα συνεχιστεί ελέω golden visa και aibnb.

Ασυγκράτητες οι τιμές

Στις αρχές του 2024 η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών στα νότια προάστια ανήλθε στα 3.611 ευρώ ανά τ.μ., καταγράφοντας αύξηση μέσα σε ένα χρόνο της τάξεως του 14%, με βάση τα στοιχεία δείκτη τιμών του Spitogatos (SPI)

Ωστόσο οι τιμές των κατοικιών μπροστά στο παραλιακό μέτωπο για κατοικίες from scratch ή ανακαινισμένες εκ βάθρων κινούνται μεταξύ 11 και 15 χιλ. ευρώ ανά τ.μ. ανάλογα με τη θέα και τις παροχές του ακινήτου. Υπάρχουν βεβαίως και υψηλότερες τιμές, όπως αυτές που ζητούνται για τις πολυτελείς κατοικίες στη Βουλιαγμένη που φθάνουν τις 20.000 ευρώ ανά τ.μ.

Ωστόσο, παρά την ανοδική πορεία, οι τιμές στα νότια προάστια δεν έχουν γίνει ακόμη απαγορευτικές συγκριτικά με ότι συμβαίνει σε άλλες παραθαλάσσιες αστικές περιοχές στη Μεσόγειο. Αν και αυτή η παραδοχή αφορά περισσότερο τους ξένους αγοραστές και όχι τους Έλληνες και δη όσους διαθέτουν μεσαία εισοδήματα.

Για παράδειγμα στη Νίκαια της Γαλλίας, επί της Promenade Des Anglais (κάτι σαν το δική μας παραλιακή στο Παλαιό Φάληρο ή στον Άλιμο) κοντά στο αεροδρόμιο με ότι σημαίνει αυτό, μεταχειρισμένο διαμέρισμα 84 τ.μ. με 2 υπνοδωμάτια και 1 μπάνιο χωρίς χώρο στάθμευσης πωλείται στα 8.356 ευρώ ανά τ.μ. (695.000 ευρώ).

Την ίδια στιγμή ένα διαμέρισμα στον Φλοίσβο, στο Παλαιό Φάληρο, με την αντίστοιχη θέα στη θάλασσα, ήτοι στην πρώτη σειρά επί της παραλιακής, επίσης μεταχειρισμένο (40 ετών), αλλά τριπλάσιο σε μέγεθος (240 τ.μ. με 4 υπνοδωμάτια, 2 μπάνια, 1 WC και τζάκι), διαθέτοντας δύο parking πωλείται 680.000 ευρώ.

Τα αποτελέσματα της σύγκρισης είναι προφανή. Εξ ου και ο αριθμός των αγοραπωλησιών στα Νότια Προάστια παρουσιάζει σημαντική αύξηση κατά 49% στο 9μηνο 2023 σε σχέση με το 2021, ενώ το αντίστοιχο διάστημα των ετών 2021-2022 το ποσοστό ήταν +4% (στοιχεία από το Παρατηρητήριο Αγοράς Κατοικιών GREEN Estate – TOPO GES IKE).

Θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν οι τιμές;

Υπό αυτό το πρίσμα οι 5 νέες οικιστικές αναπτύξεις στο Ελληνικό, που αφορούν κυρίως τη «γειτονιά» Little Athens με επίκεντρο το Park Rise ύψους 50 μέτρων, οι οποίες βγαίνουν σταδιακά στην αγορά από τη Lamda Development, ενδεχομένως να φέρουν ανακατατάξεις στην πορεία των τιμών της ευρύτερης περιοχής, με δεδομένο ότι ο μέσος όρος πώλησής τους κυμαίνεται στα 7.500 ευρώ το τετραγωνικό.

Άλλωστε με βάση αυτές τις εκτιμήσεις και με δεδομένο ότι οι νέες κατοικίες που αναπτύσσει η Lamda Develοpment στο Ελληνικό πωλούνται σε χαμηλότερες τιμές συγκριτικά με άλλες prime κατοικίες στην Αθηναϊκή Ριβιέρα (Βούλα, Γλυφάδα κ.λπ.), η εισηγμένη υπογραμμίζει στην τελευταία εταιρική της παρουσίαση (Μάρτιος 2024) ότι η αύξηση της μέσης τιμής πώλησης κατά 1.000 ευρώ ανά τ.μ. θα της αποφέρει πέριξ του 1 δισ. ευρώ επιπλέον έσοδα έως το 2026. Μόνο από τον 50μετρο πύργο αναμένονται έσοδα 147 εκατ. ευρώ.

Η εταιρεία έως τα τέλη Ιανουαρίου του 2024 είχε λανσάρει 240 διαμερίσματα από τα συνολικά 459 σπίτια που θα φιλοξενηθούν στις 5 νέες οικιστικές αναπτύξεις.

Τόσο το Park Rise όσο και οι υπόλοιπες αναπτύξεις της Little Athens αναμένεται να ολοκληρωθούν στα τέλη του 2026 και αποτελούν μέρος του σχεδιασμού προσθήκης 1.200 κατοικιών στην πρώτη φάση ανάπτυξης του Ελληνικού.

Ανάρπαστα τα ακριβά σπίτια

Η Lamda έχει ήδη έχει προχωρήσει στις προπωλήσεις όλων των οικιστικών projects στο παραλιακό μέτωπο, δηλαδή των 171 διαμερισμάτων στον ουρανοξύστη Riviera Tower, των 115 τριώροφων κατοικιών (The Cove Residences) και των 28 οικοπέδων για βίλες (The Cove Villas), με τα έσοδα να ανέρχονται σε 1,118 δισ. ευρώ.

Το συνολικό μεικτό κέρδος ανήλθε σε 422 εκατ. ευρώ, ήτοι περιθώριο 38%. Η μέση τιμή πώλησης ανήλθε σε 12.300 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή κατά μέσο όρο το μεικτό κέρδος έφτασε σε 4.600 ευρώ ανά τ.μ.

Ας σημειωθεί ότι στον υπό κατασκευή πύργο κατοικιών Riviera Tower, οι τιμές στις οποίες τελικά ολοκληρώθηκαν οι προπωλήσεις άγγιξαν τα 32.000 ευρώ ανά τ.μ. για τα διαμερίσματα των υψηλότερων ορόφων, ενώ το κόστος αγοράς στους πιο χαμηλούς ορόφους ξεκίνησε από τα 10.000 ευρώ ανά τ.μ.

Μόνο από τα οικιστικά projects στο Ελληνικό, ο όμιλος αναμένει έσοδα της τάξης των 2,3 δισ. ευρώ.

8.000 νέες κατοικίες μέχρι και το 2037

Υπενθυμίζεται ότι στο Ελληνικό θα κατασκευαστούν συνολικά 8.000 νέες κατοικίες μέχρι και το 2037.
Κατά την πρώτη φάση του έργου, ήτοι μέσα στην επόμενη διετία, έχει δρομολογηθεί η κατασκευή 1.500 κατοικιών, ενώ οι υπόλοιπες 6.500 θα κατασκευαστούν σε διάφορα στάδια κατά τη διάρκεια της δεκαετίας 2027-2037. Η συνολική επιφάνεια των οικιστικών έργων θα ανέλθει σε 1,2 εκατομμύρια τ.μ., εκ των οποίων τα 900.000 τ.μ. από το 2027 και μετά.