Golden Visa: Η κίνηση της κυβέρνησης να αντιμετωπίσει τη στεγαστική κρίση

Κατά τη διάρκεια των Χριστουγέννων, η Αθηνά Δρακοπούλου έκλεισε το κατάστημα χειροτεχνίας που διατηρούσε επί 13 χρόνια στο Κουκάκι, μια αναβαθμισμένη γειτονιά κοντά στην Ακρόπολη. Οι ιδιοκτήτες της διπλασίασαν το ενοίκιο, και η Δρακοπούλου δεν ήταν σε θέση να ανταγωνιστεί τους επενδυτές που τα έδιναν όλα στα μοντέρνα καφενεία και τα Airbnb.

Η κατάσταση θα ήταν αδιανόητη ακόμη και πριν από μια δεκαετία. Η ελληνική οικονομία έχει σημειώσει αξιοσημείωτη ανάκαμψη από το 2010, όταν ξεκίνησε η ελληνική κρίση χρέους. Πέρυσι, η οικονομική ανάπτυξη ξεπέρασε τις αντίστοιχες ευρωπαϊκές και η χώρα έλαβε την επενδυτική βαθμίδα από τους οίκους αξιολόγησης. Όμως η ανάκαμψη συνοδεύτηκε από κρίση στέγασης στις μεγαλύτερες πόλεις και σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς, όπου τα ενοίκια αυξήθηκαν περισσότερο από 40% μεταξύ 2018 και 2022. Στην Αθήνα, σημείωσαν άλμα 23% μόνο πέρυσι, σύμφωνα με δημοσίευμα του Bloomberg.

Χάρης Θεοχάρης: Ανοικτή η τριετής φοροαπαλλαγή για ιδιοκτήτες που θα νοικιάσουν κλειστά ακίνητα

Η «χρυσή βίζα»

Με την εύρεση οικονομικά προσιτής στέγης να γίνεται όλο και πιο δύσκολη, οι πολιτικοί αναζητούν κάθε ευκαιρία για να μειώσουν την πίεση στην αγορά. Ένας στόχος ήταν το πρόγραμμα «χρυσή βίζα» της Ελλάδας, το οποίο από το 2014 προσφέρει διαμονή σε αλλοδαπούς που επενδύουν τουλάχιστον 250.000 ευρώ σε ακίνητα στη χώρα – μια σχετική ευκαιρία σε σύγκριση με χώρες όπως η Ισπανία και η Ολλανδία, όπου παρόμοια προγράμματα κοστίζουν πολλαπλάσια.

Τα τελευταία χρόνια, ωστόσο, η ελληνική κυβέρνηση έχει επίσης ανεβάσει τον πήχη για την είσοδο. Τον περασμένο Αύγουστο, αύξησε το ελάχιστο όριο επένδυσης για τη χορήγηση χρυσής βίζας σε 500.000 ευρώ σε δημοφιλείς περιοχές, όπως η Θεσσαλονίκη, τμήματα της Αθήνας και οι νησιωτικοί προορισμοί Μύκονος και Σαντορίνη.

Τώρα, το κάνει ξανά. Σύμφωνα με τους νέους κανονισμούς που παρουσιάστηκαν την Πέμπτη, οι επενδυτές θα πρέπει πλέον να επενδύουν τουλάχιστον 800.000 ευρώ (873.280 δολάρια) στις παραπάνω περιοχές, καθώς και σε νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, σύμφωνα με το Υπουργείο Οικονομικών της χώρας. Οι αλλαγές θα τεθούν σε ισχύ στις 31 Μαρτίου, ενώ το όριο της χρυσής βίζας θα αυξηθεί επίσης από 250.000 ευρώ σε 400.000 ευρώ για την υπόλοιπη χώρα. Σε όλες τις περιπτώσεις, οι επενδυτές απαιτείται να αγοράσουν ένα ακίνητο με επιφάνεια μεγαλύτερη από 120 τετραγωνικά μέτρα (1291,7 τετραγωνικά πόδια), το οποίο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια ενοικίαση.

Το σχέδιο

Ενώ η κυβέρνηση λέει ότι το σχέδιο θα αποθαρρύνει τους ξένους επενδυτές από το να αγοράζουν σε επιθυμητές περιοχές, πολλοί υποστηρίζουν ότι οι αλλαγές δεν θα κάνουν πολλά για να συγκρατήσουν το κόστος στέγασης.

«Το πρόγραμμα της χρυσής βίζας δεν έχει καμία απολύτως σχέση με την άνοδο των τιμών», δήλωσε η Δρακοπούλου, κατηγορώντας για την τάση αυτή τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και αυτό που η ίδια χαρακτήρισε “ελληνική νοοτροπία». «Οι Έλληνες κυνηγούν το γρήγορο χρήμα, ό,τι μπορούν να αρπάξουν», είπε η Δρακοπούλου.

Ο πραγματικός ένοχος, σύμφωνα με πολλούς αναλυτές, είναι η έλλειψη προσφοράς. Η οικονομική κρίση σταμάτησε τις νέες κατασκευές για σχεδόν μια δεκαετία και ενώ ο πληθυσμός της Ελλάδας παρέμεινε λίγο πολύ σταθερός, ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών συρρικνώθηκε. Ταυτόχρονα, πλατφόρμες όπως η Airbnb έχουν μετατρέψει τις μακροχρόνιες κατοικίες σε βραχυχρόνιες μισθώσεις και οι ιδιοκτήτες που είναι δυσαρεστημένοι με τα φορολογικά κίνητρα έχουν αφήσει τα σπίτια ακατοίκητα αντί να τα βγάλουν στην αγορά.

Τεράστια ζήτηση

Σύμφωνα με την Τράπεζα Πειραιώς, απαιτούνται περίπου 200.000 κατοικίες για να καλυφθεί η ζήτηση σε ολόκληρη τη χώρα. Ο Στράτος Παραδιάς, επικεφαλής της Ελληνικής Ομοσπονδίας Ακινήτων, μιας ένωσης ιδιωτών ιδιοκτητών ακινήτων, ανησυχεί ότι οι τιμές δεν θα υποχωρήσουν, εκτός εάν η κυβέρνηση δώσει κίνητρα στους ιδιοκτήτες ακινήτων να προσφέρουν μακροχρόνιες μισθώσεις.

Ένας τρόπος για να γίνει αυτό, ανέφερε ο Παραδιάς, είναι να απαλλάξει τους ιδιοκτήτες με κενά ακίνητα από την καταβολή φόρου εισοδήματος για τα επόμενα τρία χρόνια, υπό την προϋπόθεση ότι θα νοικιάσουν τα ακίνητα. Αυτό θα μπορούσε επίσης να επεκταθεί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το ένα τρίτο των οποίων δεν είναι σήμερα κερδοφόρο και θα μπορούσε εύκολα να προσαρμοστεί σε μακροχρόνια μίσθωση, είπε.

Αν και η στεγαστική κρίση της χώρας οφείλεται σε διαφορετικούς παράγοντες, η χρυσή βίζα αποτελεί «σταγόνα στον ωκεανό σε σύγκριση με την αυξημένη ζήτηση», σύμφωνα με τον Ηλία Λέκκο, επικεφαλής οικονομολόγο της Διεύθυνσης Οικονομικών Μελετών και Επενδυτικής Στρατηγικής της Τράπεζας Πειραιώς. Περίπου 18.000 άτομα έχουν συμμετάσχει στο πρόγραμμα από την έναρξή του και μόνο ένας μικρός αριθμός σπιτιών έχει αποσυρθεί από την αγορά. «Αυτό που πραγματικά χρειάζεται είναι κίνητρα για την κατασκευή νέων κατοικιών», είπε.

Μέτρα ελάφρυνσης

Σε ένα σκηνικό έντονης πολιτικής αντιπαράθεσης, η κυβέρνηση της Ελλάδας λαμβάνει μέτρα για την ελάφρυνση της κρίσης. Από φέτος, οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να συστήσουν επιχείρηση και να πληρώσουν φορολογικό συντελεστή 13%, τον ίδιο με τα ξενοδοχεία, εάν νοικιάζουν τουλάχιστον τρία ακίνητα βραχυχρόνια. Και από τον Φεβρουάριο, η ελληνική κυβέρνηση θα καλύπτει το 40% του κόστους ανακαίνισης, ή έως και 10.000 ευρώ, σε διαμερίσματα των οποίων οι ιδιοκτήτες είναι πρόθυμοι να τα νοικιάσουν μακροπρόθεσμα. Αλλά με τα Airbnb να απαιτούν κατά μέσο όρο 100 ευρώ ανά διανυκτέρευση σε μια χώρα όπου ο κατώτατος μισθός ανέρχεται σε 780 ευρώ το μήνα, η πρωτοβουλία μπορεί να αποδειχθεί δύσκολη υπόθεση.

Σημάδια κόπωσης

Εν τω μεταξύ, ορισμένοι αναλυτές πιστεύουν ότι οι τιμές των κατοικιών που εκτοξεύονται στα ύψη μπορεί σύντομα να φτάσουν στο ανώτατο όριο. Σε μια έκθεση που δημοσιεύθηκε τον Ιανουάριο, η Πειραιώς σημείωσε ότι η υπερθερμασμένη αγορά είχε ανεβάσει τις τιμές των κατοικιών πέρα από αυτό που θα μπορούσε να δικαιολογηθεί, και παρατήρησε ότι άρχισαν να εμφανίζονται «εμφανή σημάδια κόπωσης». Αυτό θα μπορούσε να δώσει τη θέση του στην «επόμενη φάση του κύκλου», έγραψαν οι αναλυτές, «όπου οι υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγορών».

Στην Αθήνα, το Κουκάκι έχει περάσει από όλο τον κύκλο ζωής των κατοικιών στην Ελλάδα. Από μια γειτονιά που κάποτε προσέλκυε μικρές επιχειρήσεις με φτηνά ενοίκια, έγινε ένας υπερτιμημένος προορισμός για νέους, καλλιτέχνες Έλληνες, πριν γίνει αυτό που είναι τώρα: μια γειτονιά-φάντασμα γεμάτη από βραχυχρόνιους επισκέπτες που έρχονται και φεύγουν ανάλογα με την εποχή.

«Οι πρώτοι από εμάς που στήσαμε μαγαζί στο Κουκάκι ουσιαστικά έστησαν τη γειτονιά», αναπολεί η Δρακοπούλου. Για χρόνια, το κατάστημά της, το Tintinnabulum, αποτελούσε σημείο αναφοράς και πόλο έλξης τουριστών, μοιραζόμενο τον χώρο με το εργαστήριό της σε ένα νεοκλασικό κτίριο.

«Ήταν ένα μέρος γεμάτο νέους ανθρώπους που ξεκινούσαν κάτι μόνοι τους για να αντιμετωπίσουν την οικονομική κρίση», είπε. Αυτό τελείωσε όταν οι δεκαετείς μισθώσεις άρχισαν να λήγουν και τα ενοίκια άρχισαν να ανεβαίνουν.

Στη συνέχεια, ήρθε το τελικό χτύπημα: «Ήρθε το AirBnb», παραπονέθηκε, και όλοι αναγκάστηκαν να φύγουν.