Ακίνητα: Νέες επενδύσεις απαιτούν οι κανονισμοί της ΕΕ

Οι επενδυτές ακινήτων που έχουν ήδη πληγεί από τα υψηλά επιτόκια αντιμετωπίζουν τώρα την προοπτική σημαντικών απομειώσεων που προκαλούνται από τους νέους ευρωπαϊκούς κανονισμούς. Η κατάσταση δυσκολεύει ακόμα περισσότερο καθώς η Bloomberg Intelligence διαπιστώνει ότι «Ο όγκος και ο αριθμός των ολοκληρωμένων συναλλαγών συγχωνεύσεων και εξαγορών στον τομέα των ακινήτων στην Ευρώπη βρίσκεται κοντά σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα».

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη την περιοχή θα πρέπει να επενδύσουν τεράστια ποσά σε ανακαινίσεις για να διασφαλίσουν ότι τα κτίριά τους δεν εκπέμπουν παράνομα επίπεδα διοξειδίου του άνθρακα ή δεν καταναλώνουν υπερβολικές ποσότητες ενέργειας, σύμφωνα με δικηγόρους που συμβουλεύουν τον κλάδο.

Πολυτελή ακίνητα: Μεσίτες από Ντουμπάι φέρνουν το ανατολίτικο παζάρι στα κορυφαία ακίνητα του Λονδίνου

Η κατάσταση «προκαλεί τεράστια προβλήματα», δήλωσε ο Ρόρυ Μπένετ , διευθύνων σύμβουλος στην εταιρεία ακινήτων της Linklaters στο Λονδίνο. Τα χαρτοφυλάκια που περιέχουν ενεργειακά μη αποδοτικά κτίρια αντιμετωπίζουν το κόστος  «της δαπάνης ενός τεράστιου ποσού κεφαλαίου για να το φέρουν στα μέτρα τους, σε συνδυασμό με την αναχρηματοδότηση ή την ανάπλαση με τα υψηλότερα επιτόκια που έχουμε δει εδώ και δεκαετίες».

Αυτόν τον μήνα, οι νομοθέτες στην Ευρωπαϊκή Ένωση ψήφισαν την οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων. Η ανάπτυξη θα είναι σταδιακή – θα διαρκέσει περισσότερο από μια δεκαετία – αλλά οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα μείνουν πολύ πίσω κινδυνεύουν να επιβαρυνθούν με περιουσιακά στοιχεία που δεν μπορούν πλέον να πωληθούν ή να ενοικιαστούν.

Η οδηγία έχει ως στόχο να αναγκάσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να προχωρήσουν σε μεγάλης κλίμακας ανακαινίσεις για τη βελτίωση των περιβαλλοντικών χαρακτηριστικών των κτιρίων σε ολόκληρη την Ευρώπη και να διασφαλίσει ότι το μπλοκ θα τηρήσει τη δέσμευσή του στη Συμφωνία του Παρισιού, αναφέρει το Bloomberg.

Προς το παρόν, οι ανακαινίσεις στην περιοχή μειώνουν την ετήσια κατανάλωση ενέργειας μόνο κατά 1%, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Για να ανταποκριθεί στις κλιματικές απαιτήσεις της, η ΕΕ λέει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να αυξήσουν τις δαπάνες για ανακαινίσεις κατά 275 δισεκατομμύρια ευρώ ετησίως.

«Πρόκειται για τεράστια χρηματικά ποσά», δήλωνει ο Μπένετ. «Η πραγματικότητα είναι ότι θα υπάρξουν κάποιοι που απλώς δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα ή θα επιλέξουν να μη συμμορφωθούν με την οδηγία για τη νομοθεσία με το σκεπτικό ότι η καταβολή ενός προστίμου είναι, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα, ευκολότερη από το να χρειαστεί να δαπανήσουν ένα τεράστιο ποσό από τα αποθεματικά τους για να φέρουν το απόθεμά τους σε τάξη».

Οι προβλέψεις της βρετανικής νομοθεσίας

Για τους επενδυτές ακινήτων, το νέο κύμα πράσινων απαιτήσεων έρχεται να προστεθεί στις επιπτώσεις των υψηλότερων επιτοκίων. Η κατάσταση έχει αρχίσει να προσελκύει τους εκείνους  οι οποίοι τώρα στοχεύουν στους πιο αδύναμους κρίκους μιας παγκόσμιας αγοράς ακινήτων που αγωνίζεται σε πολλαπλά μέτωπα.

Ο νέος ευρωπαϊκός νόμος για την ενεργειακή απόδοση είναι πιθανό να επηρεάσει δεκάδες χιλιάδες κτίρια σε ολόκληρη την περιοχή. Μέχρι το 2033, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να έχουν ανακαινίσει το ένα τέταρτο των μεγαλύτερων ενεργοβόρων κτιρίων της ΕΕ. Ακόμα, μέχρι το 2030, όλα τα νέα κτίρια πρέπει να είναι απαλλαγμένα από εκπομπές ρύπων.

Το Ηνωμένο Βασίλειο σχεδιάζει επίσης κανόνες που θα αναγκάσουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων να προχωρήσουν σε περιβαλλοντικές αναβαθμίσεις. Η Mount Street, μια εταιρεία με έδρα το Λονδίνο που διαχειρίζεται ευρωπαϊκά δάνεια ακινήτων ύψους 65 δισεκατομμυρίων ευρώ, εκτιμά ότι περίπου το 70% των εμπορικών ακινήτων της Βρετανίας έχει σήμερα πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (EPC) με βαθμό C ή χαμηλότερο.

Αυτό σημαίνει ότι επίκεινται σημαντικές αναβαθμίσεις, καθώς το βρετανικό σχέδιο δίνει προθεσμία σε όλους τους ιδιοκτήτες κτιρίων μέχρι τον Απρίλιο του 2027 για να επιτύχουν βαθμό τουλάχιστον C. Μέχρι τον Απρίλιο του 2030, ο βαθμός ενός κτιρίου δεν μπορεί να πέσει κάτω από το Β για να παραμείνει λειτουργικό.

Ο Τζίμ Γκότ , ο οποίος διευθύνει την ομάδα παρακολούθησης περιουσιακών στοιχείων στην Mount Street, λέει ότι η τρέχουσα πρόταση υποδηλώνει επενδυτικές ανάγκες ύψους 150 δισεκατομμυρίων λιρών.
«Σε πολλά μέρη, θα δυσκολευτείτε”, δήλωσε ο Γκότ. «Αν δεν πετύχετε αυτούς τους στόχους  (του βρετανικου EPC) , γίνεται ουσιαστικά παράνομη η ενοικίαση του χώρου. Αυτό θα επηρεάσει την κεφαλαιακή αξία του κτιρίου».

Περίπου το 60% των αποθηκευτικών χώρων στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι σε καλό δρόμο για να υπολείπεται της βαθμολογίας Β έως το 2030, σύμφωνα με τη νομική εταιρεία Ashurst, η οποία επικαλείται στοιχεία που δημοσιεύονται στο Logistics Matters.

Περιζήτητα τα «πράσινα κτίρια»

Στην ΕΕ, περίπου το 85% των κτιρίων κατασκευάστηκαν πριν από το 2000, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Λόγω των κακών ενεργειακών επιδόσεων, είναι οι μεγαλύτεροι χρήστες ενέργειας σε μια εποχή που τα ορυκτά καύσιμα αποτελούν τα δύο τρίτα των πηγών ενέργειας για θέρμανση και ψύξη. Η ΕΕ επιθυμεί τη μείωση των εκπομπών του τομέα κατά 60% έως το 2030.

Τέτοιες εκτιμήσεις έχουν αποκτήσει αυξανόμενη σημασία στις διαδικασίες διαπραγμάτευσης και λήψης αποφάσεων για επενδύσεις, δήλωσε ο Jean-François Vandenberghe, ειδικός σε θέματα ακινήτων στην Baker McKenzie. Ορισμένοι ιδιοκτήτες και διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων αγκαλιάζουν τη νέα τάση, ενώ άλλοι επικεντρώνονται στον μετριασμό των υποχρεώσεων, είπε.
Από την άλλη πλευρά, τα κτίρια που είναι ήδη πράσινα είναι πιο περιζήτητα από ποτέ.

Στις μεγάλες αγορές της ΕΕ, το 22% του αποθέματος γραφείων ήταν πιστοποιημένα βιώσιμα από τα μέσα του 2023, από 15% το 2019, σύμφωνα με την CBRE, σύμβουλο ακινήτων. Άλλες έρευνες της CBRE διαπίστωσαν ότι όταν οι επιδράσεις του μεγέθους, της τοποθεσίας, της ηλικίας και της ανακαίνισης ενός κτιρίου