Τουρισμός: Όταν μεγάλα ξενοδοχειακά brands συναντούν «ανώνυμους» ξενοδόχους

Ανεξάρτητες ξενοδοχειακές εταιρείες και γιγάντιες παγκόσμιες αλυσίδες συνδέονται όλο και περισσότερο σε συμφωνίες franchise, καθώς τα υψηλά επιτόκια έχουν πλήξει τον κλάδο της φιλοξενίας, επιβραδύνοντας την κατασκευή νέων ξενοδοχείων.

Όπως υπογραμμίζει το Reuters, για τις μεγάλες αλυσίδες, οι νέες συμφωνίες franchise κρατούν τους επενδυτές ευχαριστημένους ανοίγοντας νέα ξενοδοχεία βραχυπρόθεσμα. Εν τω μεταξύ, στα ανεξάρτητα ξενοδοχεία χωρίς επωνυμία αρέσει η μετάβαση σε συμφωνίες franchise επειδή τους παρέχει μεγαλύτερη πρόσβαση σε πιθανές κρατήσεις και φθηνότερη χρηματοδότηση από τους δανειστές.

«Ιστορικά, οι παγκόσμιες μετατροπές ήταν το 10% έως το 20% των δωματίων που εισέρχονται στο σύστημα, σήμερα είναι πιθανώς πιο κοντά στο 40%,» δήλωσε ο Patrick Scholes, αναλυτής μετοχών της Truist.

Τα πολυτιμότερα ξενοδοχεία της Ευρώπης είναι στην Αθήνα 

«Σε ένα κλίμα όπου οι αγορές χρέους για νέες κατασκευές είναι κάπως περιορισμένες, η σημασία των μετατροπών είναι αυξημένη», δήλωσε ο διευθύνων σύμβουλος της Marriott, Anthony Capuano, σε μια κλήση κερδών νωρίτερα φέτος.

Ο τουρισμός της εκδίκησης

Οι ξενοδόχοι επωφελήθηκαν από την αύξηση των «ταξιδιών εκδίκησης» καθώς υποχώρησε η πανδημία. Ωστόσο, η οικονομική ανάκαμψη έφερε επίσης υψηλότερα επιτόκια – καθιστώντας τη ζωή πιο δύσκολη για τους μικρότερους φορείς που βασίζονται στον δανεισμό κεφαλαίων για να χρηματοδοτήσουν τις δραστηριότητές τους.

Περίπου 1.980 ξενοδοχεία άνοιξαν το 2023, από 2.730 το 2019, σύμφωνα με την εταιρεία πληροφοριών ανάπτυξης ξενοδοχείων Lodging Econometrics.

«Η πρόσβαση στη χρηματοδότηση ξενοδοχείων, ειδικά στη Νότια Αμερική, είναι επί του παρόντος περιορισμένη, καθώς πολλά ξενοδοχεία αντιμετώπισαν δυσκολίες στην κάλυψη των χρεών τους κατά τη διάρκεια της πανδημίας», δήλωσε η Fernanda L’Hopital, διευθύντρια συμβούλων και αποτίμησης στη Νότια Αμερική στην εταιρεία συμβούλων φιλοξενίας HVS.

Ένα επώνυμο ξενοδοχείο μπορεί να είναι πιο ελκυστικό για ιδιοκτήτες που αναχρηματοδοτούν δάνεια, σχολίασε από την πλευρά του ο Robin Farley, αναλυτής μετοχών της UBS.

Περίπου 217 δισεκατομμύρια δολάρια σε ξενοδοχειακά δάνεια αναμένεται να λήξουν παγκοσμίως μέχρι το 2025, δήλωσε ο Zach Demuth, επικεφαλής της JLL παγκόσμιας έρευνας ξενοδοχείων και φιλοξενίας. Αυτά τα δάνεια είναι πιθανό να αναχρηματοδοτηθούν με υψηλότερα επιτόκια. Στις ΗΠΑ, τα επιτόκια για τα νέα επώνυμα ξενοδοχεία κυμαίνονται μεταξύ 6,75% και 8,25%, από 5-6% πριν από την πανδημία, δήλωσε ο Shivan Perera, ανώτερος αντιπρόεδρος χρεών και συμμετοχών στη δανειστή ακινήτων Avana Capital. Αντιθέτως οι διαχειριστές χωρίς εμπορικό σήμα έχουν γενικά υψηλότερα ποσοστά μεταξύ 7% και 9%.

Τα ξενοδοχεία που συνδέονται με το εμπορικό σήμα έχουν χαμηλότερο κίνδυνο ταμειακών ροών από τα ανεξάρτητα ξενοδοχεία, σύμφωνα με μια μελέτη του Πανεπιστημίου Cornell του 2022 που βασίστηκε σε 4.000 ξενοδοχεία σε διάστημα 20 ετών.

«Οι καλές επωνυμίες, το πρόγραμμα αφοσίωσης, το σύστημα κρατήσεών τους, συνήθως βοηθούν ένα ακίνητο να αποδώσει καλύτερα και έτσι ένας δανειστής θα το έχει συχνά ως απαίτηση», δήλωσε ο Farley της UBS.

Στην Ευρώπη

Στην Ευρώπη, τα επιτόκια των ακινήτων κινούνται σε περίπου 6% και 8%, από 2,5% σε 3% πριν από την πανδημία, δήλωσε ο Tim Barbrook, επικεφαλής της παροχής συμβουλών για το χρέος της HVS London. Για επώνυμα ξενοδοχεία, οι τιμές είναι περίπου 0,25% χαμηλότερες.

«Μερικοί άνθρωποι είχαν 13 χρόνια εξαιρετικά χαμηλού κόστους χρήματος, είπε ο Barbrook. «Έχουν δάνεια σταθερού επιτοκίου σε αυτό το περιβάλλον πολύ υψηλότερου επιτοκίου. Πολλοί από τους πελάτες μας επιθυμούν να μπορούσαν απλώς να επεκτείνουν τις εγκαταστάσεις που έχουν ήδη».

Τα έσοδα από το franchise και τα τέλη αδειοδότησης της Hilton αυξήθηκαν 14,6% σε ετήσια βάση το 2023 και 38,5% το 2022, ενώ της Marriott αυξήθηκαν κατά 13% το 2023 και 40% το 2022.

«Κάθε 100 ή 1.000 περισσότερα δωμάτια έχουν σημασία επειδή υπάρχει μια αμοιβή franchise που συνδέεται με αυτό», δήλωσε ο Jan Freitag, διευθυντής φιλοξενίας στις ΗΠΑ στην εταιρεία ανάλυσης CoStar.

Μια τέτοια μάρκα είναι η αλυσίδα “Spark” της Hilton, η οποία ανακοινώθηκε τον Ιανουάριο του 2023. Για τους μικρότερους φορείς εκμετάλλευσης, μια μετατροπή τους δίνει πρόσβαση σε επισκέπτες που βασίζονται αποκλειστικά στα προγράμματα επιβράβευσης των αλυσίδων για να κάνουν κράτηση δωματίων.

«Δεν θα κάναμε ποτέ [τη μετατροπή] αν δεν μπορούσαμε να το κάνουμε με το Hilton», δήλωσε ο Lou Carrier, διευθύνων σύμβουλος της Distinctive Hospitality Group, μιας εταιρείας ανάπτυξης που άνοιξε το πρώτο Spark Hotel στο Κονέκτικατ. “Μέσα στους δύο πρώτους μήνες, πάνω από το 45% των επισκεπτών αυτού του ξενοδοχείου ήταν μέλη του Hilton Honors. Αυτό ήταν αξιοσημείωτο για μένα.”