Εκτός σχεδίου: Δόμηση μόνο με «πρόσωπο» σε νόμιμη οδό

Νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) έρχεται να ανατρέψει τις προωθούμενες από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) ρυθμίσεις για τη δόμηση σε οικόπεδα εκτός σχεδίου. Ειδικότερα, εξετάζοντας μια περίπτωση οικοδομικής άδειας στη Ρόδο, οι ανώτατοι δικαστές στην απόφασή τους επαναλαμβάνουν, για άλλη μια φορά, ότι τα εκτός σχεδίου οικόπεδα που δημιουργήθηκαν προ του 2003 πρέπει να έχουν πρόσωπο – δηλαδή κοινό όριο – σε νόμιμη οδό για να είναι δομήσιμα και δεν αρκεί η αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του οικοπέδου.

Η υπόθεση

Η υπόθεση που εξέτασε το πέμπτο τμήμα του ΣτΕ αφορά οικόπεδο που βρίσκεται σε περιοχή εκτός σχεδίου και εντός ζώνης 500 μέτρων από τον οικισμό Αφάντου της Ρόδου, στο οποίο η αναθεωρημένη οικοδομική άδεια προβλέπει δόμηση δύο κατοικιών και πάρκινγκ. Το οικόπεδο εμβαδού 2.443 τ.μ. θεωρήθηκε κατά παρέκκλιση άρτιο και οικοδομήσιμο, καθ’ όσον το αρχικό ήταν πάνω από 4 στρέμματα αλλά απομειώθηκε έπειτα από αναγκαστική απαλλοτρίωση υπέρ του Δημοσίου.

Εκτός σχεδίου: Οι τελικές ρυθμίσεις για τη δόμηση κατοικιών σε άρτια οικόπεδα άνω των 4 στρεμμάτων

Έτσι, σύμφωνα με την πολεοδομία είχε τις προϋποθέσεις αρτιότητας δηλαδή ήταν άνω των δύο στρεμμάτων ως εντός ζώνης 500 μέτρων από οικισμό. Θεώρησε δε, ότι δεν απαιτείται να έχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό καθώς είχε δημιουργηθεί πριν το 2003, δηλαδή πριν από την ισχύ του νόμου 3121/2003. Έτσι, γείτονας άσκησε αίτηση ακυρώσεως της οικοδομικής άδειας και δικαιώθηκε από το Διοικητικό Εφετείο Πειραιά ενώ ο ιδιοκτήτης του επίμαχου οικοπέδου προσέφυγε στο ΣτΕ με αίτηση ακύρωσης της απόφασης του Εφετείου, η οποία τελικά απορρίφθηκε.

Τι αποφάσισε το ΣτΕ

Σύμφωνα με το ΣτΕ, κατά τις διατάξεις του Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) 24/31.5.1985 η κατ΄εξαίρεση επιτρεπόμενη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές προϋποθέτει ότι πληρούται ο βασικός κανόνας δόμησης της πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα οικόπεδα που έχουν «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση.

Διαφορετικά, σύμφωνα με τους δικαστές, θα ήταν δυνατή η δόμηση γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό όρους ευνοϊκότερους ακόμη και εκείνων που ισχύουν για τα εντός σχεδίου πόλεως οικόπεδα, τα οποία δομούνται μόνο εφόσον διαθέτουν πρόσωπο με κοινόχρηστο χώρο. Όπως αναφέρουν χαρακτηριστικά οι δικαστές στην απόφασή τους, «αντίθετη εκδοχή, κατά την οποία τίθεται ως μόνη προϋπόθεση για τη δόμηση εκτός σχεδίου το ελάχιστο εμβαδόν των 4.000 τ.μ. στερείται βάσεως, καθώς θα προσέκρουε στο Σύνταγμα».

Σε άλλο σημείο δε της απόφασης αναφέρεται ρητώς (όπως και σε πληθώρα παλαιότερων αποφάσεων του ΣτΕ) ότι και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν το 2003 και διέπονται από τις διατάξεις του ΠΔ 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, «είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση».

Μάλιστα, οι δικαστές επισημαίνουν ότι «ο επίμαχος κανόνας έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές, οι οποίες οφείλουν να ακολουθούν τη νομολογία των αρμοδίων δικαστηρίων κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων τους και ειδικώς κατά την έκδοση των οικοδομικών αδειών».

Στον «πάγο» οι νέες ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ

Η νέα απόφαση του ΣτΕ βάζει στον «πάγο» τις προωθούμενες ρυθμίσεις που έχει εξαγγείλει η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ για τη δόμηση σε άρτια εκτός σχεδίου οικόπεδα. Για την ώρα το υπουργείο έχει αρκεστεί σε μια λιτή ανακοίνωση Τύπου η οποία αναρτήθηκε την Τετάρτη (3 Απριλίου) μόνο στο site του υπουργείου και δεν εστάλη ποτέ στα Μέσα Μαζικής Ενημέρωσης. Σε αυτή αναφέρεται ότι τελεί εν αναμονή της απόφασης του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας η οποία αναμένεται να καθαρογραφεί, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν προκύπτει κάποια νεότερη νομολογία και εάν από τα δεδομένα που διατυπώνονται από το Δικαστήριο επηρεάζονται οι μεταβατικές διατάξεις που σχεδιάζονται από το ΥΠΕΝ.

Πάντως, όπως διαφαίνεται, θα πρέπει να επανεξεταστούν προβλέψεις που είχαν περιληφθεί στο τελευταίο draft του νομοσχεδίου περί κατ΄ εξαίρεση δόμηση σε περίκλειστα «τυφλά» οικόπεδα με δουλείες, ή σε όσα έχει γίνει συμβολαιογραφική πράξη πώλησης, μίσθωσης την τελευταία πενταετία κλπ..

Η εκτός σχεδίου δόμηση τελεί υπό αυστηρούς όρους και περιορισμούς

Όπως αναφέρεται στην απόφαση του ΣτΕ, η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται σε εκτός σχεδίου οικόπεδα, «δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής». Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές, ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο. Γι΄ όλα αυτά, στην απόφαση παρατίθεται η πλούσια νομολογία του ΣτΕ που ξεκινά ήδη από 2007.

Για το οικόπεδο στη Ρόδο

Σχετικά με το επίδικο, εκτός σχεδίου ακίνητο στη Ρόδο και προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003, αποσαφηνίζεται ότι δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό οπότε δεν ήταν οικοδομήσιμο. Όπως αναφέρει σχετικά η απόφαση «αβασίμως προβάλλεται από τους εκκαλούντες ότι η εν λόγω περίπτωση διαφοροποιείται, διότι το επίμαχο γήπεδο, ευρισκόμενο εντός ζώνης οικισμού, προσομοιάζει με τα εντός οικισμού οικόπεδα λόγω της εγγύτητάς του σ’ αυτόν, γεγονός που δημιουργεί πιο έντονη προσδοκία του ιδιοκτήτη για οικιστική αξιοποίηση και δικαιολογεί διαφορετικούς όρους δόμησης από τα λοιπά εκτός σχεδίου ακίνητα. Τούτο αφενός μεν διότι η ζώνη των 500 μέτρων από τα όρια οικισμού (κατ’ άρθρο 14 παρ. 3 του από 17.7/16.8.1923 ν.δ.), είναι έκταση εκτός σχεδίου πόλης, αφετέρου δε, διότι, σε κάθε περίπτωση, και τα εντός σχεδίου ή τα εξομοιούμενα με αυτά εντός οικισμού ακίνητα απαιτείται να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο προκειμένου να είναι οικοδομήσιμα».