Κίνα: «Ιστορικά» βήματα για τη σταθεροποίηση του τομέα ακινήτων

Τρία χρόνια μετα την κατάρρευση της κινεζικής αγοράς ακινήτων και ο τομέας αυτός εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό βαρίδι για τη δεύτερη μεγαλύτερη οικονομία του κόσμου.

Η Κίνα ανακοίνωσε την Παρασκευή «ιστορικά» βήματα για τη σταθεροποίηση του κλονισμένου από την κρίση τομέα των ακινήτων της, με την κεντρική τράπεζα να διευκολύνει 1 τρισεκατομμύριο γιουάν (138 δισεκατομμύρια δολάρια) σε πρόσθετη χρηματοδότηση και να χαλαρώνει τους κανόνες για τα ενυπόθηκα δάνεια, ενώ οι τοπικές κυβερνήσεις θα αγοράσουν «κάποια» διαμερίσματα.

Κίνα: Καμία ανάκαμψη για την αγορά ακινήτων παρά τα μέτρα

Οι επενδυτές ήλπιζαν ότι τα μέτρα σηματοδοτούν την αρχή μιας πιο αποφασιστικής κυβερνητικής παρέμβασης για να αντισταθμιστεί η φθίνουσα ζήτηση για νέα και παλιά διαμερίσματα, να επιβραδυνθεί η πτώση των τιμών και να μειωθεί το αυξανόμενο απόθεμα απούλητων κατοικιών.

Οι αναλυτές ζητούσαν εδώ και καιρό από την κυβέρνηση να παρέμβει με δικές της αγορές για να στηρίξει έναν τομέα που στην κορύφωσή του αντιστοιχούσε στο ένα πέμπτο του ΑΕΠ της χώρας.

Από τότε που η αγορά ακινήτων άρχισε την απότομη πτώση της το 2021, μια σειρά από κατασκευαστές έχουν αθετήσει τις υποχρεώσεις τους, αφήνοντας πίσω τους δεκάδες αδρανή εργοτάξια και καταστρέφοντας την εμπιστοσύνη σε αυτό που για δεκαετίες αποτελούσε το προτιμώμενο μέσο αποταμίευσης για τον κινεζικό πληθυσμό.

Η εφημερίδα China Real Estate, μια έκδοση που διαχειρίζεται το υπουργείο στέγασης, είπε ότι οι «βαριές πολιτικές» σηματοδοτούν «μια σημαντική ιστορική στιγμή» για τον κλάδο.

«Είναι ένα τολμηρό βήμα», δήλωσε για τα μέτρα ο Raymond Yeung, επικεφαλής οικονομολόγος για θέμαστα  Κίνας στην αυστραλιανή τράπεζα ANZ . «Το μεγαλύτερο πρόβλημα, πρόσθεσε,  είναι εάν το πρόγραμμα κρατικών αγορών θα προκαλέσει ζήτηση του ιδιωτικού τομέα. Η εκκαθάριση των αποθεμάτων θα αυξήσει τις ταμειακές ροές στους κατασκευαστές  και θα βοηθήσει τη χρηματοπιστωτική τους σταθερότητα, αλλά δεν αντιμετωπίζει την εμπιστοσύνη του ιδιωτικού τομέα».

Κρατικές αγορές

Αφού τα κύματα μέτρων στήριξης τα τελευταία δύο χρόνια απέτυχαν να βάλουν ένα κατώτατο όριο στον τομέα των ακινήτων, το υπουργείο στέγασης της Κίνας είπε ότι οι τοπικές κυβερνήσεις μπορούν να δώσουν εντολή σε κρατικές εταιρείες να αγοράσουν «μερικά» σπίτια σε «λογικές» τιμές.

Τα οχήματα της δημοτικής χρηματοδότησης, που κατηγορούνται για αυτό που το Πεκίνο αποκαλεί «κρυφό χρέος», δεν θα επιτρέπεται να αγοράζουν.

Τα σπίτια θα χρησιμοποιηθούν για να παρέχουν οικονομικά προσιτή στέγαση, είπε ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης He Lifeng, χωρίς να δώσει χρονοδιάγραμμα ή στόχο για τις αγορές.

Είπε επίσης ότι οι τοπικές κυβερνήσεις, με χρέος ήδη περίπου 9 τρισεκατομμυρίων δολαρίων, μπορούν να επαναγοράσουν γη που πωλήθηκε σε κατασκευαστές και υποσχέθηκε ότι οι αρχές θα «παλέψουν σκληρά» για να ολοκληρώσουν έργα που έχουν σταματήσει.

Η κεντρική τράπεζα της Κίνας ανακοίνωσε ότι θα δημιουργήσει μια διευκόλυνση δανεισμού για οικονομικά προσιτή στέγαση που, όπως λέει, θα οδηγήσει σε τραπεζική χρηματοδότηση αξίας 500 δισεκατομμυρίων γιουάν. Θα μείωνε επίσης περαιτέρω τα επιτόκια στεγαστικών δανείων και τις απαιτήσεις προκαταβολής.

Επιπλέον, θα διαθέσει άλλα 500 δισεκατομμύρια γιουάν στη δεσμευμένη συμπληρωματική δανειοδοτική διευκόλυνση για τη στήριξη πολιτικών, συμπεριλαμβανομένης της ανάπλασης ορισμένων αστικών περιοχών με παλαιότερες κατοικίες.
Οι αξιωματούχοι δεν παρείχαν εκτίμηση του συνολικού κόστους των κρατικών αγορών κατοικιών.

Το απόθεμα κατοικιών

Η Goldman Sachs εκτιμά το απόθεμα εμπορεύσιμων κατοικιών στα 13,5 τρισεκατομμύρια γιουάν στο τέλος του 2023.

Υπήρχαν 391 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα (4,2 δισεκατομμύρια τετραγωνικά πόδια) νέων κατοικιών προς πώληση τον Ιανουάριο-Απρίλιο, σημειώνοντας αύξηση 24% από έτος σε έτος, σύμφωνα με τα τελευταία επίσημα στοιχεία.

Οι αναλυτές της Tianfeng Securities εκτιμούν ότι θα κοστίσει περίπου 1 τρισεκατομμύριο δολάρια για την αγορά ολόκληρου του αποθέματος.

«Οι πολιτικές για την εκκαθάριση του αποθέματος θεωρούνται αρκετά ισχυρές σε σύγκριση με όλες τις προηγούμενες», είπε ένα ανώτερο στέλεχος ενός κατασκευαστή ακινητων που εδρεύει στη Σαγκάη, μιλώντας υπό τον όρο της ανωνυμίας, λόγω της ευαίσθητης φύσης του θέματος.

«Ψυχολογικά, θα άφηνε τους επενδυτές να πιστεύουν ότι η κυβέρνηση «πληρώνει το λογαριασμό» και μεταθέτει τους κινδύνους από την ιδιοκτησία στις τράπεζες και τις τοπικές κυβερνήσεις».

Από τότε που η αγορά ακινήτων επιβραδύνθηκε το 2021, η Κίνα μείωσε τα επιτόκια και τις προκαταβολές, ενώ οι περισσότερες πόλεις έχουν χαλαρώσει ή αφαιρέσει τους περιορισμούς προηγούμενων αγορών.

Τα μακροπρόθεσμα ερωτήματα σχετικά με τη ζήτηση στέγης εξακολουθούν να υφίστανται σε μια χώρα που αντιμετωπίζει σοβαρή δημογραφική ύφεση και όπου το 96% των νοικοκυριών διαθέτει ήδη τουλάχιστον ένα σπίτι.

Αντίδραση

Η αισιόδοξη αντίδραση της χρηματιστηριακής αγοράς στα νέα μέτρα έρχεται σε αντίθεση με τη σκληρή πραγματικότητα που επικρατεί, που υπογραμμίστηκε από τα κακά στοιχεία για τη στέγαση νωρίτερα την Παρασκευή και μια ακρόαση στο δικαστήριο του Χονγκ Κονγκ για μια αναφορά που ζητούσε την εκκαθάριση της Country Garden μιας απο τις εταιρείες κατασκευής που εμπλέκονται στην κριση ακινήτων.

Η ακρόαση αναβλήθηκε για τις 11 Ιουνίου. Ένας άλλος σημαντικός κατασκευαστικός κολοσσός  (ο μεγαλύτερος), ο όμιλος China Evergrande υποχρεώθηκε σε εκκαθάριση τον Ιανουάριο.

Οι τιμές των νέων κατοικιών υποχώρησαν για 10ο συνεχόμενο μήνα τον Απρίλιο, κατά 0,6% σε μηνιαία βάση, την ταχύτερη πτώση από τον Νοέμβριο του 2014. Ξεχωριστά στοιχεία έδειξαν ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα το πρώτο τετράμηνο του 2024 μειώθηκαν κατά 9,8% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

«Το ρεκόρ υψηλού αποθέματος κατοικιών και η πίεση ρευστότητας στους κατασκευαστές ακινητων απειλούν τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα… και την ακόμη αδύναμη οικονομική ανάκαμψη», δήλωσε ο Rocky Fan, οικονομολόγος της Guolian Securities ο οποίος πρόσθεσε ότι «Οι πολιτικές φαίνεται να έχουν σχεδιαστεί για να αποτρέψουν περαιτέρω συνέπειες της κρίσης ακινήτων, αλλά θα χρειαστεί χρόνος για να αντιστραφεί η πτωτική τάση».