UBS: «Ξεφουσκώνουν» οι τιμές ακινήτων στην Ελβετία – Οι κίνδυνοι [γράφημα]

Ενδείξεις επιβράδυνσης της ανόδου των τιμών ακινήτων στην Ελβετία εντοπίζει η UBS, καθησυχάζοντας μετά τις τελευταίες αναλύσεις ότι μπορεί να αποτελέσει εστία μεγάλης αβεβαιότητας τους επόμενους μήνες.

Ειδικότερα, με βάση την αναθεώρηση του μοντέλου Swiss Real Estate Bubble Index της UBS, πλέον υπάρχει μέτριος κίνδυνος φούσκας σε κατοικίες. Μάλιστα, υπάρχουν ενδείξεις περαιτέρω επιβράδυνσης στην άνοδο των τιμών των ιδιόκτητων κατοικιών, αν και υπάρχει μια αύξηση των ανισορροπιών στα κύρια κέντρα και στην τουριστική περιοχή του Graubünden.

Ελβετία: Πιο αυστηρή εποπτεία στις τράπεζες

Σε κάθε περίπτωση, ο Swiss Real Estate Bubble Index της UBS συνέχισε την πτώση του το πρώτο τρίμηνο του 2024 και τώρα βρίσκεται στις 0,95 μονάδες. Ο κίνδυνος μιας φούσκας στα ακίνητα έχει πέσει από «υψηλός» σε «μέτριος». Αυτό σημαίνει ότι το σημείο αναφοράς είναι σημαντικά χαμηλότερο από ό,τι κατά τη διάρκεια της φούσκας των ακινήτων στις αρχές της δεκαετίας του 1990.

Εξελίξεις της αγοράς το πρώτο τρίμηνο του 2024

Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 0,7% το πρώτο τρίμηνο του 2024 σε σύγκριση με το 4ο τρίμηνο του 2023, όπως και στα προηγούμενα τρίμηνα. Σε σύγκριση με το 2023, αυτό είχε ως αποτέλεσμα συνολική αύξηση των τιμών κατά 3,2%, η οποία ήταν σημαντικά μεγαλύτερη από την αύξηση των τιμών καταναλωτή κατά 1,1%.

Η δυναμική στα ενοίκια ήταν πολύ ισχυρότερη. Τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 1,5% το πρώτο τρίμηνο του 2024 και τώρα είναι 6% υψηλότερα από ό,τι πριν από ένα χρόνο. Τα υφιστάμενα ενοίκια παρουσίασαν επίσης αύξηση άνω του μέσου όρου κατά 2,7% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος.

Την ίδια ώρα, υπάρχουν ενδείξεις περαιτέρω επιβράδυνσης του ετήσιου ρυθμού αύξησης των τιμών των κατοικιών σε 1–1,5% μέχρι το τέλος του έτους. Η υποτονική οικονομική ανάπτυξη, το συνεχιζόμενο υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης και το υψηλό απόλυτο επίπεδο τιμών ασκούν πίεση στη ζήτηση. Αυτό θα μειώσει περαιτέρω τον κίνδυνο φούσκας.

Ο κίνδυνος φούσκας ακινήτων από διαφορετικές οπτικές

Οι υπάρχουσες ανισορροπίες και οι κίνδυνοι στην αγορά κατοικίας εξετάζονται από διαφορετικές οπτικές γωνίες, εξηγεί η UBS.

Θεμελιώδη: κίνδυνος αυξημένος – Η απόκλιση των τιμών των κατοικιών από τα εισοδήματα των νοικοκυριών αφενός και των ενοικίων αφετέρου αποτελεί ένδειξη πιθανής πτώσης των τιμών και ένδειξη πίεσης.

Ανάπτυξη: Τα ενοίκια αυξήθηκαν σχεδόν με διπλάσιο ρυθμό από τις τιμές των κατοικιών το 2023 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, με αποτέλεσμα η αναλογία των τιμών αγοράς προς τα ενοίκια να μειωθεί, απομακρύνοντας την πίεση από την αγορά. Ωστόσο, η αναλογία των τιμών αγοράς προς τα εισοδήματα έχει αυξηθεί. Ο λόγος για αυτό είναι πιθανώς μια ελαφρά μείωση του εισοδήματος ανά νοικοκυριό λόγω της οικονομικής ανάπτυξης.

Δυναμική: κίνδυνος μέτριος – Η εμφάνιση μιας φούσκας τιμών συνοδεύεται από μια ασυνήθιστα υψηλή αύξηση των πραγματικών τιμών των ιδιόκτητων κατοικιών. Αυτή είναι μια τεχνική άποψη χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η αιτία της αλλαγής της τιμής.

Ανάπτυξη: Η δυναμική των αυξήσεων των τιμών στην ιδιόκτητη αγορά κατοικίας έχει επιβραδυνθεί. Σε μέσο όρο τριών ετών, οι πραγματικές τιμές αυξήθηκαν κατά 2% σε ετήσια βάση, ελαφρώς μόνο περισσότερο από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο του 1,5%. Σε μέσο όρο 10 ετών, ο ρυθμός ανάπτυξης είναι επίσης μέτριο 2%.

Κόστος: κίνδυνος μέτριος – Το κόστος χρήσης (κεφαλαιουχικό κόστος, απόσβεση, συντήρηση) κατά την αγορά κατοικίας και το κόστος ενοικίασης ενός συγκρίσιμου διαμερίσματος θα πρέπει να εξισορροπούνται κατά προσέγγιση μακροπρόθεσμα. Ο κίνδυνος διόρθωσης αυξάνεται εάν το κόστος χρήσης των ιδιόκτητων κατοικιών είναι πάνω από το μέσο όρο σε σύγκριση με τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα.

Περιβάλλον: κίνδυνος χαμηλός – Οι φούσκες των ακινήτων συνοδεύονται συνήθως από μια έκρηξη μόχλευσης μεταξύ των νοικοκυριών. Ταυτόχρονα, η κατασκευαστική δραστηριότητα είναι συχνά αυξημένη, γεγονός που επιδεινώνει περαιτέρω την οικονομική κρίση μετά το τέλος της ακμής.