Βραχυχρόνια μίσθωση: Διευκρινίσεις και οδηγίες από τη διοίκηση [Β’ μέρος]

Στο σημερινό μας σημείωμα θα δούμε ποιες υποχρεώσεις έχουν οι ιδιοκτήτες ή διαχειριστές των ακινήτων που έχουν εισόδημα από την Βραχυχρόνια μίσθωση

Συνεπεία των ανωτέρω τροποποιήσεων στον νόμο, τα νομικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στην εκμετάλλευση ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή, πρέπει από 1.1.2024 να μεταταχθούν στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται και ανεξάρτητα από το αν παρέχουν ή όχι πρόσθετες υπηρεσίες, πέραν της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Αντίστοιχα, τα φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία (3) ακίνητα και άνω για βραχυχρόνια διαμονή πρέπει, από 1.1.2024 και εφεξής, να υποβάλλουν δήλωση έναρξης εργασιών και να ενταχθούν στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ, ανεξάρτητα από το αν παρέχουν ή όχι πρόσθετες υπηρεσίες, πέραν της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Με την ένταξή τους στο κανονικό καθεστώς, οι υποκείμενοι στον φόρο, που προβαίνουν στην εκμετάλλευση ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή, έχουν όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τις διατάξεις του Κώδικα ΦΠΑ (δικαίωμα έκπτωσης, υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ κ.λπ.).

Επισημαίνεται ότι, για την ενιαία και ομοιόμορφη εφαρμογή του νομικού ρυθμιστικού πλαισίου αναφορικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων από φυσικά ή νομικά πρόσωπα και προς το σκοπό της δήλωσης έναρξης εργασιών με αντικείμενο τη συγκεκριμένη δραστηριότητα, έχουν δημιουργηθεί οι εξής δύο νέοι Κ.Α.Δ.:
55.20.11.06 Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού (Α.1010/2024, Β’ 497)
55.20.11.07 Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων εκτός των ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού (Α.1018/2024, Β’ 856)

Οι νέοι ΚΑΔ ισχύουν από την επομένη εργάσιμη ημέρα της δημοσίευσης στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως των σχετικών αποφάσεων του Διοικητή της ΑΑΔΕ, ήτοι από 26.1.2024 και από 6.2.2024, αντίστοιχα.

Προκειμένου να υπάρξει μεταβατική περίοδος για τις ως άνω φορολογικές υποχρεώσεις, δηλώσεις έναρξης/μεταβολών, που υποβάλλονται εντός τριάντα (30) ημερών από την έκδοση της παρούσας, θεωρούνται εμπρόθεσμες και δεν επιβάλλονται τα πρόστιμα του άρθρου 54 του ΚΦΔ ακόμα και αν ανάγονται σε προγενέστερο χρόνο.

Εξαιρετικά, για τις περιπτώσεις φυσικών προσώπων που εκμεταλλεύονται ακίνητα για βραχυχρόνια διαμονή και έπρεπε να έχουν υποβάλλει δήλωση έναρξης εργασιών ή μεταβολών με ημερομηνία προγενέστερη της ημερομηνίας έναρξης ισχύος των ανωτέρω ΚΑΔ, ήτοι προγενέστερη των 26.1.2024 και 6.2.2024, αντίστοιχα, και δεν το έπραξαν, δίνεται η δυνατότητα να υποβάλλουν δήλωση έναρξης εργασιών ή μεταβολών αναγόμενη στην πραγματική ημερομηνία έναρξης/μεταβολής, αναγράφοντας στον κωδικό δραστηριότητας τους ορθούς νέους ΚΑΔ, μέσα στις ως άνω τιθέμενες προθεσμίες.
Επιπλέον, φορολογούμενοι, φυσικά ή νομικά πρόσωπα, που δραστηριοποιούνται στην εκμετάλλευση ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή και έχουν ήδη προβεί σε έναρξη εργασιών και ίδρυση υποκαταστημάτων με δήλωση διαφορετικών ΚΑΔ, καλούνται εντός προθεσμίας 30 ημερών από την έκδοση της παρούσας, να δηλώσουν τη μεταβολή του ΚΑΔ στην ψηφιακή πύλη myAADE με τη χρήση των προσωπικών κωδικών τους TAXISnet.

Τις ως άνω υποχρεώσεις έχουν όλα τα πρόσωπα που εμφανίζονται ως δικαιούχοι εισοδήματος στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και εφόσον πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις (ήτοι φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται πάνω από δυο ακίνητα ή για νομικά πρόσωπα ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων).

Με την υποβολή της δήλωσης έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας, τα πρόσωπα αυτά, τα οποία αποκτούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, φέρουν υποχρέωση τήρησης αξιόπιστου λογιστικού συστήματος και κατάλληλων λογιστικών αρχείων (βιβλία και στοιχεία) σύμφωνα με τις συνδυασμένες διατάξεις του άρθρου 13 του Ν.4987/2022 (ΚΦΔ) και του Ν.4308/2014 (ΕΛΠ) καθώς και διαβίβασης δεδομένων στην ψηφιακή πλατφόρμα myDATA της ΑΑΔΕ με βάση τις διατάξεις του άρθρου 15Α ΚΦΔ. Οδηγίες για τον χρόνο έκδοσης των παραστατικών πώλησης (τιμολογίων, αποδείξεων λιανικής) έχουν δοθεί με τις παρ. 1 και 2 του άρθρου 11, καθώς και την παρ. 1 του άρθρου 13 της εγκυκλίου ΠΟΛ.1003/2014. Υπενθυμίζεται ότι στην περίπτωση που λαμβάνεται προκαταβολή για μη προσφερθέν έργο δε γεννάται υποχρέωση έκδοσης παραστατικού πωλήσεων (τιμολογίου, απόδειξης λιανικών συναλλαγών). Για τεκμηρίωση της είσπραξης εκδίδεται απλή «Απόδειξη είσπραξης» και στη συνέχεια εκδίδεται το τιμολόγιο ή απόδειξη λιανικής κατά περίπτωση, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις προαναφερθείσες διατάξεις.

Επισημαίνεται ότι σε περίπτωση υποβολής δήλωσης έναρξης εργασιών εκ μέρους φυσικού προσώπου, με έναν εκ των ανωτέρω ΚΑΔ, χωρίς να πληρείται η προϋπόθεση της εκμετάλλευσης τριών (3) ακινήτων και άνω και της παροχής πρόσθετων υπηρεσιών πλην την παροχής κλινοσκεπασμάτων, δεν τυγχάνουν εφαρμογής οι διατάξεις της περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 8 του Κώδικα ΦΠΑ και του άρθρου 39Α του ΚΦΕ περί φορολόγησης των σχετικών εσόδων ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα υπαγόμενο σε ΦΠΑ 13%. Ως εκ τούτου, τα σχετικά μισθώματα απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ και φορολογούνται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.

Ο Αλωνιάτης Απόστολος είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας