Χρηματιστήριο Αθηνών: Πώς η είσοδος της Noval τεστάρει τις αντοχές των ΑΕΑΑΠ 

Ενα ακόμη τεστ για τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ θα δοθεί τις επόμενες ημέρες, με την εισαγωγή της Noval Property (θυγατρική του Ομίλου Viohalco) να είναι μία ακόμη περίπτωση που θα εισαχθεί στο χρηματιστηριακό ταμπλό δίνοντας τις δικές της εξετάσεις. Εξετάσεις σχετικά με το πόσο μπορεί ένας κλάδος να «ξυπνήσεις» χρηματιστηριακά, αποτυπώνοντας την ανοδική ορμή του κλάδου των ακινήτων στη χώρα.

Άλλωστε, η Noval Property επέλεξε ένα εύλογο discount περίπου 30% στην ανώτατη τιμή διάθεσης των μετοχών της εταιρείας (2,82 ευρώ), με την «ελεύθερη διασπορά» να ανέρχεται στο 14,30% + 1,24% (EBRD). Τα χρηματιστηριακά εχέγγυα έχουν τεθεί άλλωστε, με τη Noval Property να στοχεύει σε επενδύσεις 340 εκατ. ευρώ μέχρι το 2030.

Noval: Υπερκαλύφθηκε κατά 2,28 φορές η δημόσια προσφορά – Στα 2,78 ευρώ η τιμή διάθεσης των μετοχών

 Η στρέβλωση

Η Noval Property στην ουσία όμως εισέρχεται σε ένα ταμπλό που αδυνατεί να προσελκύσει τα βλέμματα των επενδυτών, την ώρα που οι επιδόσεις στην πραγματική οικονομία είναι πολύ καλύτερες, καθώς διαχειρίζονται άνω των 4,5 δισ. ευρώ επενδύσεων σε ακίνητα, έχοντας ενεργητικό άνω των 5 δισ. ευρώ.

Η πορεία των υπολοίπων μάλιστα μαρτυρά μια σημαντική αναντιστοιχία σε σχέση με τα μεγέθη τους, ακόμη και σε ένα περιβάλλον υψηλών επιτοκίων από την Κεντρική Τράπεζα. Οι επιδόσεις από την αρχή του έτους είναι ενδεικτικές, με την εμπορευσιμότητα να είναι ελάχιστη, τα κέρδη κεφαλαίου μηδενικά και τα free float να προβληματίζουν.

Οι επιδόσεις

Ειδικότερα, οι επιδόσεις από την αρχή του έτους είναι οι εξής:

BriQ – +3,70%

Μπλε Κέδρος – +4%

Orilina – -2,35%

Trastor – -14,6%

Trade Estates – -5,1%

Premia – -8,7%

Prodea – +6,1%

Η αναντιστοιχία μεγεθύνεται αν αναλογιστεί κανείς ότι οι ΑΕΕΑΠ λειτουργούν με ειδικό φορολογικό καθεστώς και εξαντλούν κάθε φορολογική υποχρέωση (εισοδήματος ή κεφαλαίου) με την καταβολή ειδικού φόρου επί των επενδύσεων μέχρι και σε επίπεδο μετόχου. Τα μερίσματα και η πώληση μετοχών ΑΕΕΑΠ είναι αφορολόγητα.

Έρχονται αλλαγές

Μπορεί ωστόσο χρηματιστηριακά να είναι ακόμη και αδρανείς, αλλά επιχειρηματικά ο κλάδος σχεδιάζει επενδύσεις άνω του 1,5 δισ. ευρώ έως το 2030 σε ακίνητη περιουσία, την ώρα που αναζητούν τρόπους για τη βελτίωση του πλαισίου λειτουργίας και φορολόγησής τους.

Μεγέθη που καθιστούν πιο επιτακτικές τις αλλαγές, όπως ανέφερ επρόσφατα και ο Β. Φουρλής της Trade Estates, ότι πρέπει ο κλάδος να λειτουργεί με μεγαλύτερη διαφάνεια, να αποτελέσουν σταδιακά έναν ξεχωριστό δείκτη, αλλά και να διοργανώνονται road show.

Σε αυτήν την κατεύθυνση όμως οι διαβουλεύσεις μεταξύ κυβέρνησης και θεσμικών επενδυτών προχωρούν αργά. Ωστόσο, συζητείται η διεύρυνση του αντικειμένου τους, επιτρέποντας τους να λειτουργούν, μέσω θυγατρικών, ως operators ξενοδοχειακών μονάδων και να καταργηθούν οι υφιστάμενοι περιορισμοί επενδύσεων ανά κατηγορία ακινήτων. Παράλληλα, έχει προταθεί η αλλαγή του τρόπου υπολογισμού του φόρου με εισαγωγή ανώτατου και κατώτατου συντελεστή, ώστε να περιοριστεί η εξάρτηση από την πορεία επιτοκίων παρέμβασης.

Επίσης, ένα από τα βασικά αιτήματα είναι η μείωση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, καθώς οι ΑΕΕΑΠ να επιβαρύνονται με τον υψηλότερο δυνατό συντελεστή, χωρίς δικαίωμα έκπτωσης από τα έξοδα, όπως συμβαίνει στις υπόλοιπες εταιρείες.

Όπως τόνισε στο παρελθόν και ο ίδιος ο Κωνσταντίνος Μαρκάζος, διευθύνων σύμβουλος της Premia Properties ΑΕΕΑΠ, το φορολογικό καθεστώς των ΑΕΕΑΠ χρήζει ριζικών αλλαγών. Οι ΑΕΕΑΠ πληρώνουν έναν ειδικό φόρο, ο οποίος ήταν αρχικά σταθερός (0,3% επί των επενδύσεων) αλλά από το 2007 ο συντελεστής συνδέθηκε με το επιτόκιο της ΕΚΤ.

Αποτέλεσμα σήμερα με την άνοδο των επιτοκίων οι ΑΕΕΑΠ επιβαρύνονται υπέρμετρα και –αντίθετα με την επικρατούσα αντίληψη– το φορολογικό τους «πλεονέκτημα» έχει μετατραπεί σε μειονέκτημα. Φορολογούνται ακόμη και τα ταμειακά διαθέσιμα και επιβαρύνονται με ειδικό φόρο οι αυξήσεις κεφαλαίου σε μια χώρα που το στοίχημα της αύξησης των επενδύσεων είναι σχεδόν υπαρξιακό.