Εμπορικά ακίνητα: Τραπεζικά μεγαθήρια μπροστά σε έναν νέο κίνδυνο

Τα δάνεια σε εμπορικά ακίνητα, αλλά και η διαχείριση κτιρίων, δεν ήταν ποτέ εύκολη υπόθεση για τους δανειστές, ενώ οι όροι για τους δανειζόμενους ήταν επαχθέστεροι απ’ ό,τι για άλλες μορφές δανεισμού. Τώρα μερικές από τις μεγαλύτερες τράπεζες του κόσμου αντιμετωπίζουν σειρά νέων προκλήσεων που θα διαμορφώσουν την πρόσβαση του κλάδου εμπορικών ακινήτων στη χρηματοδότηση.

Το ζήτημα είναι οι εκπομπές άνθρακα των κτιρίων και το αναμενόμενο κόστος που απαιτείται για να παραμείνουν σύμφωνα με τις νέες πράσινες καινοτομίες. Η Ευρωπαϊκή Ένωση μόλις εξέδωσε την Οδηγία της για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (EPBD). Και οι πολύ μεγάλες τράπεζες αρχίζουν να αντιδρούν.

Εμπορικά ακίνητα: Νέο «χτύπημα» στην Ευρώπη – Βουτιά 26% στις συναλλαγές

Η BNP Paribas SA, η μεγαλύτερη τράπεζα της Ευρωπαϊκής Ένωσης, στοχεύει τώρα περικοπές που θα μπορούσαν να φτάσουν το 41% ​​της έντασης των εκπομπών του χαρτοφυλακίου εμπορικών ακινήτων της έως το 2030. Άλλες έχουν ήδη λάβει, ή διερευνούν, παρόμοια μέτρα.

Ο πονοκέφαλος των παλιών ακινήτων

Η εξέλιξη σηματοδοτεί ένα νέο τρόπο με τον οποίο οι τράπεζες χειρίζονται τους κινδύνους στα χαρτοφυλάκια δανείων τους. Τα χαρτοφυλάκια εμπορικών ακινήτων (CRE), που έχουν ήδη πληγεί από υψηλότερα επιτόκια και ασταθή μεταπανδημικά ποσοστά πληρότητας, αναδεικνύονται τώρα ως νέος πονοκέφαλος για τις τράπεζες των οποίων τα χαρτοφυλάκια είναι υπερφορτωμένα με παλιά ακίνητα που χρειάζονται επενδύσεις για να ανταποκριθούν στις νέες πράσινες απαιτήσεις.

Η Ροξάνα Ισαΐου, Chief Product Officer στον πάροχο πιστοποιήσεων ESG GRESB, αποκάλυψε στο Bloomberg ότι η εταιρεία της ξεκίνησε συναντήσεις με τραπεζίτες που επιθυμούν να ανταποκριθούν στις νέες πράσινες απαιτήσεις για τα κτίρια. «Τα μηνύματα από τις ρυθμιστικές αρχές είναι ξεκάθαρα», είπε η Ισαΐου.

Ενώ η εφαρμογή του EPBD στην ΕΕ είναι πιθανό να πάρει αρκετά χρόνια, είναι ήδη σαφές ότι τα κτίρια που μένουν πίσω κινδυνεύουν να μετατραπούν σε άχρηστα περιουσιακά στοιχεία που δεν μπορούν πλέον να πωληθούν ή να ενοικιαστούν. Η ΕΕ εκτιμά ότι περίπου το 85% των κτιρίων στο μπλοκ χτίστηκαν πριν από το 2000, με το 75% από αυτά να έχουν «κακή ενεργειακή απόδοση».

Το κόστος πράσινης συμμόρφωσης κτιρίων αυξάνεται

Το κόστος της μετατροπής εμπορικών ακινήτων για τη συμμόρφωση με τους νέους περιβαλλοντικούς κανονισμούς «αυξάνεται συνεχώς», δήλωσε ο Σβεν Μπιενέρτ, επικεφαλής του έργου Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM). Για τις τράπεζες, αυτός είναι ένας «σημαντικός κίνδυνος στους ισολογισμούς τους», τόνισε.

Οι κίνδυνοι διαφέρουν σε κάθε χώρα, με την Ολλανδία να ξεχωρίζει καθώς εκεί τα εμπορικά ακίνητα είναι πιο ενεργειακά αποδοτικά, σύμφωνα με την Ισαΐου. Αλλά ακόμη και εκεί, το ένα τρίτο της αγοράς δεν πληροί το επίπεδο C πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης (EPC), το οποίο είναι μια ελάχιστη απαίτηση που ισχύει από τις αρχές του 2023, είπε.

Και οι ευρωπαϊκές πρωτοβουλίες για να βοηθήσουν στην αντιμετώπιση του ζητήματος «έρχονται πολύ πιο αργά από ό,τι θα περίμενε κανείς», πρόσθεσε η Ισαΐου.

Οι τράπεζες που διαπιστώνουν ότι έχουν επιβαρυνθεί με περιουσιακά στοιχεία CRE που είναι πολύ δαπανηρά για να μετασκευαστούν, ενδέχεται να στραφούν σε ιδιωτικές αγορές για να ξεφορτωθούν τέτοιους κινδύνους.

Δυσκολίες στην διαχείριση αυτών των κινδύνων

Σε αντίθεση με τους επενδυτές ιδιωτικών κεφαλαίων ή ιδιωτικών πιστώσεων, οι τράπεζες έχουν συχνά λιγότερη πρόσβαση σε δεδομένα ενεργειακής απόδοσης για τα χαρτοφυλάκια CRE τους, γεγονός που δυσκολεύει τη διαχείριση τέτοιων κινδύνων.

Η ικανότητα του τομέα εμπορικών ακινήτων να συμβαδίσει με τη σχεδιαζόμενη μετάβαση σε οικονομία χαμηλών εκπομπών άνθρακα «εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό» από τον εκσυγχρονισμό του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος, ανέφερε η BNP σε μια απάντηση μέσω email σε ερωτήσεις του Bloomberg. Για το περίπου 80% των υφιστάμενων κτιρίων που αναμένεται να είναι περίπου το 2050, πρέπει να υπάρξει «σημαντική επιτάχυνση στις ανακαινίσεις», ανέφερε η τράπεζα.

Αυτό έχει συνέπειες για τα είδη δανείων που είναι διατεθειμένη να παράσχει η BNP και τους τύπους αναδοχής ομολόγων που αναλαμβάνει. Για παράδειγμα, η τράπεζα λέει τώρα ότι τα κριτήρια δανεισμού για εμπορικά ακίνητα – CRE θα περιλαμβάνουν τον αντίκτυπο στο κλίμα.

Η ισπανική Santander άρχισε να αναλύει τον κίνδυνο εκπομπών των περιουσιακών της στοιχείων CRE πέρυσι και εξακολουθεί να υπολογίζει πώς θα μπορούσε να απαλλαγεί από αυτές, δήλωσε εκπρόσωπος στο Bloomberg.

Στο Ηνωμένο Βασίλειο, η Barclays στοχεύει τώρα σε μείωση της έντασης των εκπομπών κατά 51% στο χαρτοφυλάκιο CRE της εγχώριας αγοράς της έως το 2030.

Τα κτίρια στην ΕΕ ευθύνονται για το 40% της ενεργειακής κατανάλωσης

Η ΕΕ εκτιμά ότι τα κτίρια στο μπλοκ ευθύνονται για περισσότερο από το 40% της ενέργειας που καταναλώνεται, γεγονός που καθιστά δύσκολο να αγνοήσουν οι τράπεζες τον περιβαλλοντικό κίνδυνο. Το μπλοκ έχει θέσει ως στόχο τη μείωση των εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου στον κτιριακό τομέα κατά 60% έως το 2030, και η τραπεζική χρηματοδότηση θα παίξει αναπόφευκτα βασικό ρόλο σε αυτή τη διαδικασία.

Οι τράπεζες που καθυστερούν αντιμετωπίζουν όλο και περισσότερο την απειλή νομικών αντεγκλήσεων για το κλίμα.

Οι τοπικοί κανονισμοί εξακολουθούν να εξελίσσονται και η εθνική εφαρμογή της ευρωπαϊκής οδηγίας για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων παραμένει ασαφής, λέει η BNP, ζητώντας από τους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής να κάνουν περισσότερα για να βοηθήσουν τον χρηματοπιστωτικό κλάδο να αντιμετωπίσει τέτοιες προκλήσεις.