Κίνα: Αδειάζουν οι αποθήκες και θολώνει το στοίχημα των 100 δισ. δολαρίων

Αποθήκες και βιομηχανικά πάρκα στην Κίνα, που παλαιότερα αποτελούσαν πόλο έλξης για διεθνείς επενδυτές αντιμετωπίζουν πλέον μια σημαντική επιβράδυνση της επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Γιγαντιαίοι κόμβοι logistics, που δημιουργήθηκαν εν αναμονή μιας μακροχρόνιας έκρηξης στο ηλεκτρονικό εμπόριο, τις κατασκευές και την αποθήκευση τροφίμων παρατηρείται πλέον το φαινόμενο οι ιδιοκτήτες των κτηρίων να μειώνουν τα ενοίκια και να συντομεύουν τους όρους μίσθωσης. Οι μετοχές των επενδυτικών τραστ σε ακίνητα που κατέχουν εμπορικά ακίνητα στην Κίνα έχουν πέσει κατακόρυφα και ορισμένοι από τους διευθυντές τους αναμένουν ότι το εισόδημά τους από ενοίκια θα μειωθεί περαιτέρω, σημειώνει το Bloomberg.

Ξεκίνησε το «θερινό Νταβός» στην Κίνα

Τα μέσα ποσοστά κενών θέσεων σε ακίνητα logistics στην ανατολική και βόρεια Κίνα πλησιάζουν το 20%, το υψηλότερο εδώ και χρόνια, σύμφωνα με συμβούλους ακινήτων. Παράλληλα, κατασκευάζονται περισσότερες αποθήκες, γεγονός που επιδεινώνει το πρόβλημα.

Η επιδείνωση ήταν απογοητευτική για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που υπολογίζουν σε μια οικονομική ανάκαμψη στην Κίνα φέτος. Παγκόσμιοι οικονομικοί θεσμοί έχουν επενδύσει συλλογικά περισσότερα από 100 δισεκατομμύρια δολάρια σε αποθήκες, βιομηχανικά κτίρια, πύργους γραφείων και άλλα κινεζικά εμπορικά ακίνητα την τελευταία δεκαετία, σύμφωνα με στοιχεία της MSCI Real Capital Analytics. Στους ξένους επενδυτές περιλαμβάνονται οι Blackstone, PGIM, Prudential Financial, GIC της Σιγκαπούρης, CapitaLand Group και πολλοί άλλοι.

Μερικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα εξετάζουν το ενδεχόμενο εκποίησης των περιουσιακών τους στοιχείων ακόμη και με τη χειρότερη απόδοση προτού πέσουν περαιτέρω τα ενοίκια. Άλλοι σκοπεύουν να περιμένουν την ύφεση και αναμένουν να βγάλουν χρήματα μακροπρόθεσμα.

«Οι καλύτερες τοποθεσίες εξακολουθούν να είναι ανθεκτικές», δήλωσε δήλωσε στο Bloomberg ο Hank Hsu, Διευθύνων Σύμβουλος και συνιδρυτής της Forest Logistics Properties, η οποία διαθέτει αποθήκες και κέντρα διανομής σε μεγάλους κόμβους μεταφορών στο Πεκίνο, τη Σαγκάη, τη Γουχάν και άλλες κινεζικές πόλεις.

Η Forest Logistics, που βρίσκεται σε λειτουργία τα τελευταία έξι χρόνια, έχει περίπου 2,5 δισεκατομμύρια δολάρια σε περιουσιακά στοιχεία υπό διαχείριση από επενδυτές που περιλαμβάνουν εταιρείες ιδιωτικών κεφαλαίων, ασφαλιστικές εταιρείες και συνταξιοδοτικά ταμεία. Μεταξύ των πελατών της συγκαταλέγεται ο κινεζικός γίγαντας ηλεκτρονικού εμπορίου JD.com, η ταχυμεταφορική SF Express και πολυεθνικοί κατασκευαστές καταναλωτικών προϊόντων.

Ο Hsu είπε ότι η πρόσφατη αδυναμία της αγοράς δεν απέτρεψε τα σχέδια επέκτασης της εταιρείας του και σχεδιάζει να κατασκευάσει μια νέα εγκατάσταση logistics στη νότια περιοχή Greater Bay τους επόμενους μήνες. «Θα συνεχίσουμε να αναπτύσσουμε κεφάλαια στην Κίνα τα επόμενα ένα με δύο χρόνια γιατί το θεωρούμε χρυσή ευκαιρία», κατέληξε.

Περικοπές δαπανών

Ο τομέας των εμπορικών ακινήτων της Κίνας ήταν η φωτεινή εξαίρεση στη γενικότερη ύφεση ακινήτων που έπληξε τη χώρα από το 2021. Τώρα και αυτός ο τομέας αισθάνεται τις επιπτώσεις των περικοπών δαπανών από καταναλωτές και επιχειρήσεις.

Η χαλάρωση στους τομείς της εφοδιαστικής αλυσίδας και της βιομηχανίας συμβαίνει παράλληλα με την ύφεση των ακινήτων γραφείων που εμφανίζεται σε μεγάλες πόλεις, όπως το Πεκίνο και η Σαγκάη. Και οι δύο πτώσεις οφείλονται επίσης εν μέρει στην υπερκατασκευή που τροφοδοτήθηκε από τα μεγάλα χρηματικά ποσά που διοχετεύονταν σε εμπορικά ακίνητα όταν τα επιτόκια, ο δανεισμός και το κόστος κατασκευής ήταν χαμηλά.

Οι αποθήκες που κατασκευάστηκαν για να στεγάσουν κέντρα εκπλήρωσης ηλεκτρονικού εμπορίου, γιγάντια ψυγεία για κατεψυγμένα προϊόντα και χώροι για τις επιχειρήσεις για να φυλάξουν τα εξαρτήματά τους και τα βιομηχανικά προϊόντα τους δεν χρησιμοποιούνται όσο ήλπιζαν οι ιδιοκτήτες τους. Η ανάπτυξη του εσωτερικού ηλεκτρονικού εμπορίου της Κίνας ήταν υποτονική, καθώς οι αγοραστές έχουν γίνει πιο φειδωλοί. Το ποσοστό διαδικτυακής διείσδυσης της χώρας για τις λιανικές πωλήσεις είναι ήδη σχετικά υψηλό στο 30%.

Οι αυξημένες γεωπολιτικές εντάσεις ωθούν τις εταιρείες να μεταφέρουν μέρος της παραγωγής τους σε υπεράκτιους προορισμούς, για να εξυπηρετήσουν τους τελικούς πελάτες που θέλουν να μειώσουν την εξάρτησή τους από την Κίνα. Αυτό και η επιβράδυνση του διασυνοριακού εμπορίου μείωσαν επίσης τις ανάγκες των επιχειρήσεων για εγκαταστάσεις αποθήκευσης στην ηπειρωτική Κίνα.

Κενές θέσεις

Το ποσοστό κενών θέσεων σε αποθήκες στην ανατολική Κίνα – όπου συγκεντρώνονται πολλά ακίνητα logistics – ανέβηκε στο 19,2% το πρώτο τρίμηνο, σύμφωνα με στοιχεία της Cushman & Wakefield. Το συνολικό ποσοστό κενών θέσεων σε εθνικό επίπεδο ήταν 16,5%, εν μέρει χάρη στην καλύτερη απόδοση της νότιας περιφέρειας.

Η κατάσταση στην Κίνα έρχεται σε αντίθεση με τις αγορές των ΗΠΑ και άλλων logistics στην Ασία. Στις ΗΠΑ, οι κενές θέσεις έχουν αυξηθεί σε βιομηχανικές ιδιοκτησίες και αποθήκες σε ορισμένες περιοχές της χώρας, αλλά βρίσκονται σε μεσαία μονοψήφια ποσοστά που είναι κάτω από τους ιστορικούς μέσους όρους και τα ενοίκια εξακολουθούν να αυξάνονται. Στην Ασία, τα περιουσιακά στοιχεία logistics στη Νότια Κορέα, την Ιαπωνία και την Αυστραλία απολαμβάνουν υψηλές πληρότητες και αύξηση ενοικίων.

Από τις 20 μεγάλες κινεζικές πόλεις που παρακολουθεί ο Cushman, 13 σημείωσαν πτώση των ενοικίων logistics το α’ τρίμηνο σε σχέση με τους προηγούμενους τρεις μήνες, με επικεφαλής το Πεκίνο και την Σένζεν, με πτώση 4,2% και 3,9% αντίστοιχα. Πρόσθετα 33 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα νέας προμήθειας έχει προγραμματιστεί να ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2026 στη χώρα, ανέφερε η εταιρεία συμβούλων.

Η CapitaLand China Trust, η οποία κατέχει εμπορικά κέντρα, επιχειρηματικά πάρκα και άλλα ακίνητα, απέκτησε τέσσερα πάρκα logistics στη Σαγκάη, τη Γουχάν και άλλες πόλεις στα τέλη του 2021 για συνολικό ποσό 1,68 δισεκατομμυρίων γουάν (231 εκατομμύρια δολάρια). Το συνολικό ποσοστό πληρότητας του χαρτοφυλακίου logistics μειώθηκε στο 82% στο τέλος του 2023 από 96,4% ένα χρόνο νωρίτερα.

Οι μετοχές της εισηγμένης στο χρηματιστήριο της Σιγκαπούρης REIT έχουν χάσει 27% το έτος μέχρι σήμερα, έναντι κέρδους 2,7% για τον δείκτη Straits Times Index.

Μετακομίσεις…

Τα βιομηχανικά πάρκα στην Κίνα που σχεδιάστηκαν ως συμπλέγματα επιστήμης και τεχνολογίας με κτίρια γραφείων και εγκαταστάσεις παραγωγής χάνουν επίσης πολυεθνικές και τοπικές εταιρείες. Το συνολικό ποσοστό κενών θέσεων σε επιχειρηματικά πάρκα στο Πεκίνο ήταν 20,5% το πρώτο τρίμηνο, σύμφωνα με στοιχεία της Colliers.

Στο Γκουάνγκζου, τη νότια μεταποιητική βάση της χώρας, ορισμένες πολυεθνικές εταιρείες κλείνουν εργοστάσια και αλλάζουν τις επιχειρηματικές τους στρατηγικές μετά από μια απογοητευτική ανάκαμψη μετά την πανδημία.

Η Lonza Group, μια ελβετική εταιρεία παραγωγής υγειονομικής περίθαλψης, ανακοίνωσε νωρίτερα αυτό το έτος ότι θα κλείσει μια μονάδα παραγωγής φαρμάκων μετά από στρατηγική αναθεώρηση. Το εργοστάσιο των 17.000 τετραγωνικών μέτρων ξεκίνησε την παραγωγή μόλις πριν από τρία χρόνια στην Πόλη Γνώσης Γκουάνγκζου Κίνας-Σιγκαπούρης, ένα επιχειρηματικό πάρκο υψηλής τεχνολογίας που υποστηρίζεται από κοινού από την τοπική κυβέρνηση της πόλης και την CapitaLand, που ανήκει στην Temasek Holdings. Η Lonza εξακολουθεί να λειτουργεί εγκαταστάσεις παραγωγής στο Σουζχου και στο Νάνσα και διατηρεί εμπορικό οργανισμό πωλήσεων στην Κίνα.

Ένα κινεζικό καταπίστευμα επενδύσεων σε ακίνητα που κατέχει βιομηχανικά ακίνητα πρόσφατα είδε την πληρότητα ενός από τα κτίριά του σε ένα τεχνολογικό πάρκο της Σαγκάης να μειώνεται σχεδόν κατά το ήμισυ όταν ένας ενοικιαστής – θυγατρική του κολοσσού των smartphone Oppo – εγκατέλειψε 19.314 τετραγωνικά μέτρα (207.890 τετραγωνικά πόδια) χώρου. πριν από τη λήξη της μίσθωσης του. Ο κατασκευαστής κινητών τηλεφώνων αποφάσισε να κλείσει τον βραχίονα ανάπτυξης τσιπ Zeku πέρυσι.

Πίεση στις ενοικιάσεις

Οι εταιρείες έχουν πλέον το πάνω χέρι όταν διαπραγματεύονται ανανεώσεις μίσθωσης για αποθήκες και άλλα ακίνητα.

«Ο ανταγωνισμός για τους ενοικιαστές είναι αρκετά έντονος αυτή τη στιγμή», δήλωσε ο Luke Li, Διευθύνων Σύμβουλος της ESR Group, κατά τη διάρκεια ενός διαδικτυακού συνεδρίου για τον τομέα των logistics στα μέσα Ιουνίου. Ο διαχειριστής ακινήτων με έδρα το Χονγκ Κονγκ διαθέτει κέντρα διανομής ηλεκτρονικού εμπορίου, εγκαταστάσεις αποθήκευσης ψυκτικών αλυσίδων και βιομηχανικά πάρκα κατασκευής στην Κίνα και σε άλλες χώρες. Για να κρατήσουν τις αποθήκες πλήρεις, οι ιδιοκτήτες προσφέρουν ευέλικτους όρους ενοικίασης, περισσότερες ανέσεις και άλλες προσφορές προς τους ενοικιαστές, πρόσθεσε ο Li.

Η ESR είδε τα έσοδά της από την περιοχή της Ευρύτερης Κίνας να μειώνονται κατά 20% το 2023 σε σχέση με το προηγούμενο έτος, σύμφωνα με την πιο πρόσφατη οικονομική της έκθεση. Η εταιρεία ανέφερε το εξασθενημένο καταναλωτικό κλίμα και τη ζήτηση χρηματοδοτικής μίσθωσης ως λόγους για την πτώση.

Η Mapletree Logistics Trust, μια άλλη REIT (Real Estate Investment Trust – Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία) εισηγμένη στη Σιγκαπούρη, πέρασε επίσης δύσκολες στιγμές στην Κίνα. Τα ενοίκια στα 43 ακίνητά της στη χώρα μειώθηκαν κατά 10% τους πρώτους τρεις μήνες του 2024 και ορισμένοι ενοικιαστές έχουν μείνει πίσω στις πληρωμές ενοικίων. Το καταπίστευμα διατήρησε την πληρότητα των περιουσιακών στοιχείων του logistics στην Κίνα περίπου στο 93%.

Ο Ng Kiat, Διευθύνων Σύμβουλος της Mapletree REIT, δήλωσε σε μια κλήση για τα κέρδη τον Απρίλιο ότι το περιβάλλον της Κίνας θα παραμείνει ασταθές και αβέβαιο για τους επόμενους 12 μήνες. Το καταπίστευμα εστιάζει στη διατήρηση των ενοικιαστών και επιδιώκει να πουλήσει μερικά από τα περιουσιακά του στοιχεία με τη χαμηλότερη απόδοση στην Κίνα, πρόσθεσε. «Προσπαθούμε να έχουμε μεγαλύτερη σαφήνεια σχετικά με το αν βλέπουμε τον πάτο. Αλλά δεν νομίζω ότι το βλέπουμε τώρα. Θα πρέπει να περιμένουμε για λίγο», είπε ο Ng.

«Όλοι μειώνουν το κόστος», δήλωσε ο Humbert Pang, επικεφαλής της Κίνας στην Gaw Capital Partners, μια εταιρεία εναλλακτικών επενδύσεων που κατέχει ακίνητα. Μιλώντας στο ίδιο συνέδριο με τον Li, ο Pang είπε ότι τα ενοίκια σε ακίνητα logistics δεν αυξάνονται ακόμα κι αν τα κτήρια είναι κατειλημμένα. «Πιστεύω ότι οι περισσότεροι από τους ιδιοκτήτες χώρων logistics περνούν δύσκολες στιγμές στις διαπραγματεύσεις με τους υπάρχοντες ή τους νέους ενοικιαστές», πρόσθεσε.