Ακίνητα: Γιατί δεν αποτυπώνεται στο ταμπλό η επενδυτική έκρηξη στο real estate

Από το mega project του Ελληνικού, το μεγαλύτερο έργο αστικής ανάπλασης στην Ευρώπη, μέχρι το ρεκόρ ξένων επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, την ισχυρή κατασκευαστική ιδιωτική πρωτοβουλία -όπως αντανακλάται σε διάφορους δείκτες οικονομικής συγκυρίας- και το ράλι των τιμών στα οικιστικά και επαγγελματικά ακίνητα ο κλάδος του real estate στην Ελλάδα επιδεικνύει σημαντική ανάπτυξη και ανταγωνιστικότητα.

ΑΕΕΑΠ: Πάνω από 1,5 δισ. ευρώ οι επενδύσεις μέχρι το 2030

Παρ’ όλα αυτά η επενδυτική έκρηξη που καταγράφεται στην εγχώρια κτηματαγορά δεν αποτυπώνεται στο χρηματιστηριακό ταμπλό.

Ενώ τα εξαμηνιαία κέρδη του Γενικού Δείκτη στη χρηματιστηριακή αγορά της Αθήνας ανήλθαν σε 8,59% από τις συνολικά 9 εισηγμένες ΑΕΕΑΠ, μόλις οι 2 διαθέτουν θετικό πρόσημο από την αρχή του 2024 μέχρι και το τέλος του πρώτου 6μήνου, με τη μεγαλύτερη άνοδο (+6,15%) να καταγράφεται στην Μπλε Κέδρος. Θετικό πρόσημο εμφανίζει, επίσης, η Prodea με αύξηση +3,4% αντίστοιχα, από τις αρχές του τρέχοντος έτους.

Ειδικότερα, οι επιδόσεις από την αρχή του έτους είναι οι εξής:

• BriQ -1,9%
• Μπλε Κέδρος +7,1%
• Orilina -3,5%
• Trastor -12,3%
• Trade Estates -7,3%
• Premia -5,1%
• Intercontinental -62,81% (σφυροκοπήθηκε τον Ιούνιο, από τα 6,85 ευρώ στις 14/6, στα 2,38 ευρώ την τελευταία συνεδρίαση του Ιουνίου)
• Prodea +3,4%
• Noval Properties -3,7% (από 6/6 που μπήκε στο Χρηματιστήριο)

Η πορεία των ΑΕΕΑΠ μαρτυρά μια σημαντική αναντιστοιχία σε σχέση με τα μεγέθη τους, ακόμη και σε ένα περιβάλλον υψηλών επιτοκίων από την Κεντρική Τράπεζα. H εμπορευσιμότητα είναι ελάχιστη, τα κέρδη κεφαλαίου μηδενικά και τα free float προβληματίζουν.

Η αναντιστοιχία μεγεθύνεται αν αναλογιστεί κανείς ότι οι ΑΕΕΑΠ λειτουργούν με ειδικό φορολογικό καθεστώς και εξαντλούν κάθε φορολογική υποχρέωση (εισοδήματος ή κεφαλαίου) με την καταβολή ειδικού φόρου επί των επενδύσεων μέχρι και σε επίπεδο μετόχου. Τα μερίσματα και η πώληση μετοχών ΑΕΕΑΠ είναι αφορολόγητα.

Τι(ς) πταίει;

Σε ότι αφορά τις ΑΕΕΑΠ, στελέχη της αγοράς και χρηματιστηριακοί αναλυτές τονίζουν, ότι η χαμηλή διασπορά μετοχών κρατάει «πίσω» τους επενδυτές.

Αυτό πιθανόν να αλλάξει εάν αλλάξει το θεσμικό πλαίσιο, που διέπει τις ΑΕΕΑΠ. Με βάση τα έως τώρα δεδομένα η αλλαγή φαίνεται ότι μετρά αντίστροφα, καθώς μετά από πολύμηνες διαβουλεύσεις μεταξύ των διοικήσεων των ΑΕΕΑΠ και του οικονομικού επιτελείου υπάρχει σύγκλιση.

Ανάμεσα στις μεταρρυθμίσεις που προωθούνται είναι η αλλαγή της φορολογίας των ΑΕΕΑΠ, που φορολογούνται και επί του υπολοίπου των ταμειακών διαθεσίμων, αλλά και βάσει ενός συντελεστή που δε θα επηρεάζεται από τη διακύμανση των επιτοκίων της ΕΚΤ.

Θυμίζουμε ότι οι ΑΕΕΑΠ πληρώνουν έναν ειδικό φόρο, ο οποίος ήταν αρχικά σταθερός (0,3% επί των επενδύσεων) αλλά από το 2007 ο συντελεστής συνδέθηκε με το επιτόκιο της ΕΚΤ.

Αποτέλεσμα σήμερα με την άνοδο των επιτοκίων οι ΑΕΕΑΠ επιβαρύνονται υπέρμετρα και –αντίθετα με την επικρατούσα αντίληψη– το φορολογικό τους «πλεονέκτημα» έχει μετατραπεί σε μειονέκτημα. Φορολογούνται ακόμη και τα ταμειακά διαθέσιμα και επιβαρύνονται με ειδικό φόρο οι αυξήσεις κεφαλαίου σε μια χώρα που το στοίχημα της αύξησης των επενδύσεων είναι σχεδόν υπαρξιακό.

Το discount και η άρνηση των βασικών μετόχων

Την ίδια ώρα η μεταβολή στη μετοχή της Dimand κατά το πρώτο εξάμηνο εφέτος είναι στο -20,56%, ενώ αντίστοιχα η μετοχή της Lamda Development το ίδιο διάστημα κινήθηκε στο -0,3%.

Μάλιστα ο διευθύνων σύμβουλος της Lamda Development, Οδυσσέας Αθανασίου, απαντώντας στις επικρίσεις που δέχτηκε η διοίκηση από μικρομετόχους κατά την πρόσφατη Γενική Συνέλευση αναφορικά με την τιμή της μετοχής, αναγνώρισε πως η απόδοση της μετοχής δεν ευχαριστεί την εταιρεία.

Απέδωσε ωστόσο σε μια σειρά από λόγους τη χαμηλή πτήση της μετοχής, αναφέροντας μεταξύ άλλων στα αυξημένα επιτόκια, την άνοδο του κόστους των πρώτων υλών αλλά και στην απροθυμία των ξένων funds που οδηγούν τους επενδυτές να τοποθετηθούν αυτό το διάστημα σε εταιρείες ακινήτων.

Επειδή ακριβώς το timing για τις εταιρείες ακινήτων δεν είναι ιδανικό, μετατοπίζεται χρονικά και η εισαγωγή της Lamda Malls στο Χρηματιστήριο Αθηνών παρά τις υψηλές επιδόσεις των εν λειτουργία εμπορικών κέντρων της εταιρείας.

«Δεν είμαστε διατεθειμένοι να δώσουμε τα εμπορικά μας στο χρηματιστήριο με discount 30%. Δεν έχουμε ανάγκη από ρευστότητα», ανέφερε με νόημα ο κος Αθανασίου.

Ανάλογη άρνηση να διαθέσει πακέτα μετοχών στην τρέχουσα συγκυρία έχει εκφράσει και η διοίκηση της Prodea.

Συγκεκριμένα, έχει γίνει σαφές πως η προοπτική ενός placement θα καθυστερήσει εξαιτίας των συνθηκών, που θα απαιτούσαν πώληση των μετοχών με μεγάλο discount.

Αν και ο κος Παπαχριστοφόρου, πρόεδρος της Prodea επιθυμεί να διαθέσει επιπλέον μετοχές, όπως είπε στην πρόσφατη γενική συνέλευση των μετόχων της εταιρείας, οι προσφορές που έχει δεχτεί μέχρι τώρα και έχουν απορριφθεί αφού ήταν με discount 30% επί της εσωτερικής αξίας της μετοχής.