Μπόνους δόμησης: Με απόφαση του ΣτΕ «ψαλίδι» στα έξτρα τετραγωνικά από πατάρια, εξώστες και σοφίτες

«Τρέχουν» οι εξελίξεις σχετικά με τη δόμηση κτιρίων που ευνοούνται από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ – Νόμος 4067/2012) με έξτρα ύψος και τετραγωνικά.

Αφενός, νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) κρίνει αντισυνταγματικές τόσο τις προσαυξήσεις ύψους όσο και τα  – εκτός συντελεστή δόμησης – πατάρια, εξώστες και σοφίτες. Αφετέρου, το Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου Αθηναίων, κατά την τελευταία συνεδρίασή του, ενέκρινε ομόφωνα την αναστολή για μια διετία της  έκδοσης οικοδομικών αδειών που κάνουν χρήση των ευεργετημάτων του ΝΟΚ, όπως είχε γράψει ο Οικονομικός Ταχυδρόμος.

Τι ακίνητα επιλέγουν οι Έλληνες – Αποκαλυπτική έρευνα RE/MAX Ελλάς [γραφήματα]

Μπόνους δόμησης

Σχετικά με την απόφαση του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου (662/2024), αν και κρίνονται αντισυνταγματικές οι προσαυξήσεις ύψους και τετραγωνικών, η υπόθεση παραπέμφθηκε, λόγω της σοβαρότητάς της, όπως και αντίστοιχες προηγούμενες προσφυγές,  για τελική κρίση στην Ολομέλεια του ΣτΕ, με την εκδίκασή τους να αναμένεται, εκτός απροόπτου, στις 11 Οκτωβρίου.

Κτίριο πήρε μπόι 6,25 μέτρα

Η προσφυγή έγινε από την  Επιτροπή  Ποιότητας Ζωής Αλίμου για   κτίριο που πήρε επιπλέον …μπόι 6,25 μέτρα. Ειδικότερα, με την   προσβαλλόμενη οικοδομική άδεια, αντί ανώτατου ύψους 14 μέτρων (αντιστοιχεί σε συντελεστή δόμησης 0,8) και 5 ορόφων, όπως ισχύει για την περιοχή, εγκρίθηκαν, με σωρευτική εφαρμογή των επίμαχων διατάξεων του ΝΟΚ:

(α) τελικό ύψος 21,60 μέτρα. Ειδικότερα, εγκρίθηκε ύψος 17,25 μέτρων (με τον συνδυασμό διατάξεων των άρθρων 10 και 15 του ΝΟΚ), το οποίο προσαυξήθηκε κατά 1 μέτρο λόγω φυτεμένου δώματος και επιπλέον κατά 3,40 μέτρα λόγω κατασκευής σοφίτας. Άρα υπέρβαση του νόμιμου ύψους κατά 6,25 μέτρα.

(β) 7 όροφοι (ισόγειο + “πατάρι ισογείου” που ισοδυναμεί με 1ο όροφο + 4 όροφοι υπέρ το ισόγειο + 1 όροφος “σοφίτας” με χώρο κύριας χρήσης επί του δώματος), αντί 5 ορόφων σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα του 1978. Δηλαδή υπέρβαση κατά δύο ορόφους.

Υπερδιπλασιασμός των τετραγωνικών

Περαιτέρω, με την προσβαλλόμενη οικοδομική άδεια, αντί για επιτρεπόμενη συνολική δομούμενη επιφάνεια 425,31 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.), δομείται στην πραγματικότητα συνολική επιφάνεια 916,90 τ.μ., εκ των οποίων 231,56 τ.μ. αντιστοιχούν σε χώρο παταριού, έρκερ (κλειστός εξώστης) και σοφίτας που παρανόμως δεν προσμετρήθηκαν στον συντελεστή δόμησης, όπως αναφέρεται στην απόφαση.

Σημειώθηκε δηλαδή υπέρβαση κατά 491,59 τ.μ. που ισοδυναμεί με υπερδιπλασιασμό της νομίμως δομήσιμης επιφάνειας και αντιστοιχεί σε συντελεστή (ΣΔ) 1,72 αντί 0,8. Σύμφωνα με την εγκριθείσα άδεια, λόγω του μη συνυπολογισμού στον ΣΔ, μεταξύ άλλων, παταριών, έρκερ και   σοφίτας, αλλά και εξαιτίας της σωρευτικής εφαρμογής των ευνοϊκών διατάξεων περί κινήτρων του ΝΟΚ, η δόμηση φέρεται να ανέρχεται συνολικά σε 499,74 τ.μ., δηλαδή φαίνεται ότι σημειώνεται “μικρή” υπέρβαση μόνο κατά 74,43 τ.μ. που αντιστοιχεί σε επιπλέον ΔΣ 0,94. Εξάλλου, η υπό ανέγερση οικοδομή επεκτείνεται και υπογείως στο σύνολο σχεδόν του οικοπέδου για την εξυπηρέτηση των αυξημένων αναγκών σε χώρους στάθμευσης και λοιπές εγκαταστάσεις.

Αντισυνταγματικές προσαυξήσεις ύψους βάσει ΝΟΚ

Σύμφωνα με τους ανώτατους δικαστές, πρέπει να ακυρωθεί η προσβαλλόμενη οικοδομική άδεια,  διότι οι κρίσιμες διατάξεις αντίκεινται στο Σύνταγμα, ιδίως εκείνες που προβλέπουν:

– αύξηση του συντελεστή δόμησης (ΣΔ) λόγω μείωσης της κάλυψης

– εξαίρεση από τον ΣΔ παταριών, σοφιτών και έρκερ

– προσαύξηση ύψους λόγω φυτεμένου δώματος ή /και μείωσης της κάλυψης

– επέκταση του υπογείου πέραν του περιγράμματος της οικοδομής και έως τα όρια του οικοπέδου

– προσθήκη χώρου κύριας χρήσης, εκτός ΣΔ, στο δώμα λόγω φυτεμένου δώματος και

– προσαύξηση ΣΔ λόγω ενεργειακής αναβάθμισης

Οι συγκεκριμένες ρυθμίσεις, σύμφωνα με την απόφαση του Ε΄ Τμήματος του ΣτΕ δεν αφορούν απλώς τον “τρόπο παραγωγής κτιρίων” ούτε έχουν “τεχνικό χαρακτήρα”, όπως αβασίμως προβάλλει το Δημόσιο κατ’ επίκληση της αιτιολογικής έκθεσης του ΝΟΚ, αλλά είναι προεχόντως πολεοδομικής φύσεως διότι τροποποιούν τους όρους δόμησης (ΣΔ, ύψος, κάλυψη κ.λπ.) που προβλέπει το πολεοδομικό καθεστώς   των περιοχών στις οποίες εφαρμόζονται.

Τούτο διότι, σύμφωνα με τους δικαστές,  ο νομοθέτης  επέλεξε να ασκήσει πολεοδομική πολιτική δια του ΝΟΚ, «συγχέοντας στο ίδιο νομοθέτημα γενικούς κανόνες πολεοδόμησης, ειδικούς πολεοδομικούς κανόνες κατά περιοχές (όπως εν προκειμένω) και θέματα κτιριοδομικού χαρακτήρα, τα οποία ενίοτε ρυθμίζονται κατά εξαντλητικό και οιονεί φωτογραφικό τρόπο».

Ο ΝΟΚ ενισχύει τους εργολάβους

Όλες αυτές οι διατάξεις οδηγούν σε σημαντική   επιβάρυνση.  «Δεν νοείται η παροχή στον ιδιώτη κατασκευαστή αντισταθμισμάτων που συνεπάγονται επιβάρυνση των περιοίκων και γενικά των κατοίκων του οικισμού, όπως η προσαύξηση της δόμησης», αναφέρουν οι δικαστές, επισημαίνοντας ότι τα   επίμαχα  «κίνητρα» του ΝΟΚ   αποβλέπουν κυρίως στην ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και της κτηματαγοράς.

Η απόφαση του Ε΄ τμήματος κάνει επίσης αναφορά στη νομολογία του ΣτΕ, εστιάζοντας στην  απόφαση 705/2020 της Ολομελείας βάσει της οποίας  ο υπολογισμός του μέγιστου ύψους των κτιρίων σε συνάρτηση με τον ΣΔ, δεν εφαρμόζεται σε οικισμούς που με ειδικά διατάγματα είχαν ορισθεί συγκεκριμένοι όροι δόμησης πριν από τον ΝΟΚ.

Ορθή πολεοδόμηση

Επίσης, οι δικαστές κρίνουν ότι  το πολεοδομικό καθεστώς μιας περιοχής μπορεί να ρυθμιστεί από τον τυπικό νομοθέτη, ωστόσο για να είναι αυτό συνταγματικώς ανεκτό πρέπει να προηγηθεί   μελέτη και ανοιχτή διαβούλευση  με τη συμμετοχή των δήμων, του κοινού καθώς και  εκτίμηση των περιβαλλοντικών επιπτώσεων. Όπως αναφέρουν, δεν είναι θεμιτή η χρήση της νομοθετικής οδού για την παράκαμψη των εγγυήσεων που προβλέπει το Σύνταγμα για την ορθή πολεοδόμηση.

«Αντίθετη ερμηνεία, κατά την οποία, μετά την έναρξη ισχύος του ΝΟΚ   αυξήθηκε “αυτομάτως” το ανώτατο ύψος των οικοδομών σε όλες τις περιοχές της χώρας σε συνάρτηση με τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης, αδιαφόρως των προβλέψεων των ειδικών πολεοδομικών διατάξεων που ίσχυαν σε κάθε περιοχή, παραβιάζει το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος», υπογραμμίζεται στην απόφαση.

Επίσης, γίνεται αναφορά και σε προηγούμενες αποφάσεις για την αύξηση του ύψους των κτιρίων και τις δυσμενείς συνέπειες για τους πολίτες και το αστικό περιβάλλον.

«Πάγο» στα μπόνους δόμησης στην Αθήνα

Παράλληλα,  την Τετάρτη,  το δημοτικό συμβούλιο του Δήμου Αθηναίων έβαλε “πάγο” στα ευεργετήματα του ΝΟΚ  για τα ύψη των κτιρίων και τους  επιπλέον των προβλεπομένων συντελεστές δόμησης για μία διετία, ενόψει της ολοκλήρωσης του νέου Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) για την πρωτεύουσα.

Σύμφωνα με την εισηγήτρια αντιδήμαρχο Αστικής Αναζωογόνησης και Ανθεκτικότητας  κυρία Μάρως Ευαγγελίδου  έτσι ο Δήμος Αθηναίων δεν θα βρεθεί αντιμέτωπος με τετελεσμένα, τα οποία ενδέχεται να στρεβλώσουν τη διαμόρφωση προτάσεων κατά τη μελετητική διαδικασία.

Η αναστολή των οικοδομικών αδειών που αποφασίστηκε αφορά τα ισχύοντα μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη που υπερβαίνουν τα οριζόμενα στο βασιλικό διάταγμα του 1955 (Φ.Ε.Κ. 249 Α709.09.1955) “περί όρων δομήσεως εν Αθήναις”,   τα “μπόνους” δόμησης στα ύψη και στον όγκο των κτιρίων που προβλέπει ο ΝΟΚ   και τους ισχύοντες συντελεστές δόμησης που είναι ανώτεροι των μέσων συντελεστών δόμησης που ορίζει το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Αθηναίων (Φ.Ε.Κ. 80 Δ71988), εξαιρουμένων των περιοχών του Δήμου Αθηναίων που διέπονται από ειδικά διατάγματα προστασίας.