Μαρίνα Καλαμαριάς: Το σχέδιο αξιοποίησης του ΤΑΙΠΕΔ – Τι απαντά στους φόβους για πόλη μέσα στην πόλη

Αναλυτικές απαντήσεις, διευκρινίσεις και εξηγήσεις επιχειρούν να δώσουν κύκλοι του ΤΑΙΠΕΔ αναφορικά με το πλάνο αξιοποίησης της μαρίνας Αρετσούς στην Καλαμαριά που έχει ξεσηκώσει σωρεία αντιδράσεων από την τοπική κοινωνία με την δήμαρχο της περιοχής, Χρύσα Αράπογλου, να στέκεται σθεναρά απέναντι στο σχέδιο που προκρίνεται.

Thess INTEC: Πέφτει η σπορά για το πάρκο καινοτομίας με επενδύσεις 100 εκατ. ευρώ

Κύκλοι του ΤΑΙΠΕΔ δίνουν το στίγμα των παρεμβάσεων που δρομολογούνται, διαβεβαιώνοντας πως η πρόσβαση στην μαρίνα θα είναι ελεύθερη ενώ το σχέδιο Στρατηγικής Ανάπτυξης της μαρίνας προβλέπει τη συγκέντρωση της δόμησης στον υπο-τομέα 2 Α που αντιστοιχεί στο 15% της συνολικής έκτασης της μαρίνας, «προκειμένου να παραμείνει το μεγαλύτερο μέρος της έκτασης της μαρίνας με χαμηλή δόμηση».

«Χαμηλότερος συντελεστής δόμησης σε σχέση με την Καλαμαριά»

Κατά την διαβούλευση της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την αξιοποίηση της μαρίνας μέσω διαγωνισμού από το ΤΑΙΠΕΔ εκφράστηκαν φόβοι ότι δημιουργείται μια πόλη μέσα στην πόλη, με τη μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση να καθορίζεται σε 14.900 τ.μ. σε ένα σύνολο 76.210 τ.μ χερσαίας ζώνης

«Το σύνολο της χερσαίας ζώνης της Μαρίνας Καλαμαριάς ανέρχεται σε 76.210 τ.μ., με τη μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση να καθορίζεται σε 14.900 τ.μ. Η αρχική χωροθέτηση της μαρίνας του 1993 προέβλεπε συντελεστή δόμησης 0,40, δηλαδή επέτρεπε την δόμηση 30.484 τετραγωνικών μέτρων. Στον επανασχεδιασμό της μαρίνας το ΤΑΙΠΕΔ πρότεινε τη μείωση του συντελεστή δόμησης κατά 50%, πρόταση που αποδέχθηκε το ΣτΕ. Ως εκ τούτου, ο συντελεστής δόμησης που ισχύει πλέον στη μαρίνα ανέρχεται σε 0,20 όπως αποτυπώνεται και στο ΠΔ.  Ο συντελεστής δόμησης είναι αισθητά χαμηλότερος σε σχέση με εκείνους που ισχύουν στην πόλη της Καλαμαριάς, με χαμηλότερο αυτόν στην περιοχή Φοίνικας (1,44) και μεγαλύτερο αυτόν στην περιοχή Γυμνάσιο (2,40). Στην περιοχή της Αρετσούς ο ισχύον συντελεστής δόμησης είναι 1,87 (Πολεοδομική Σχέδιο Καλαμαριάς – Απόφαση 49787/2419/1987)», σημειώνουν κύκλοι του ΤΑΙΠΕΔ.

Το «προφίλ» της δόμησης

Η χερσαία ζώνη της μαρίνας χωρίζεται σε δύο τομείς, σύμφωνα με το ΤΑΙΠΕΔ που δίνει αναλυτικές διευκρινίσεις για την κατανομή της δόμησης:

Τομέας 1:

Σύμφωνα με το εγκεκριμένο Προεδρικό Διάταγμα, ο τομέας 1 έχει συνολική επιφάνεια 17.142,5 τ.μ. και επιτρέπονται οι χρήσεις: α) διοίκησης και λειτουργίας της μαρίνας, β) χερσαίας απόθεσης και συντήρησης σκαφών και γ) τουρισμού και αναψυχής. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση είναι 1.100 τ.μ.

Τομέας 2:

Σύμφωνα με το εγκεκριμένο Προεδρικό Διάταγμα, ο τομέας 2 έχει συνολική επιφάνεια 59.704,5 τ.μ. και επιτρέπονται οι χρήσεις: α) διοίκησης και λειτουργίας της μαρίνας, β) ξενοδοχείο (Condo Hotel), γ) χώροι τουρισμού – αναψυχής και δ) χώροι πρασίνου.

Ο Τομέας 2 διαιρείται σε δύο υπο-τομείς:

Στον Υπο-τομέα 2 Α, συνολικής επιφάνειας 11.429 τ.μ. έχουν εγκριθεί οι χρήσεις διοίκησης και λειτουργίας, τουρισμού και αναψυχής και η χρήση ξενοδοχείου. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση είναι 8.000 τ.μ. Ο προσανατολισμός των κτιρίων του τομέα 2 Α είναι κάθετος στον διαμήκη άξονα της μαρίνας, με αποτέλεσμα η οπτική όχληση να είναι η μικρότερη δυνατή.

Στον Υπο-τομέα 2Β, συνολικής επιφάνειας 48.275 τ.μ. έχουν εγκριθεί οι χρήσεις διοίκησης και λειτουργίας, τουρισμού και αναψυχής και πρασίνου – αναψυχής. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση είναι 5.700 τ.μ. «Ωστόσο, μεγάλο μέρος της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης έχει ήδη εξαντληθεί δεδομένου ότι υπάρχουν ήδη κτίρια όπως το Remezzo, το οποίο το ΤΑΙΠΕΔ επέλεξε να διατηρήσει και να αναδείξει» υποστηρίζουν οι ίδιες πηγές. Υπενθυμίζεται ότι το Remezzo 1,574 τ.μ. προορίζεται για γραφειακούς χώρους, και απομένουν άλλα 4.000 τ.μ. για νέα δόμηση στον συγκεκριμένο υποτομέα.

«Κατασκευή ξενοδοχείου με αυστηρούς όρους»

Έντονες αντιδράσεις προκλήθηκαν και για την κατασκευή ξενοδοχείου, βάσει των σχεδίων του ΤΑΙΠΕΔ. «Η νέα δόμηση συγκεντρώνεται στον υπο-τομέα 2 Α ώστε ο μεγαλύτερος διαμήκης υπο-τομέας 2 Β να παραμείνει πράσινος και ουσιαστικά ελεύθερος από δόμηση προκειμένου να φιλοξενεί δραστηριότητες περιπάτου, αθλητισμού και αναψυχής. Συνεπώς, η κατασκευή ξενοδοχείου επιτρέπεται σε περιορισμένη έκταση της χερσαίας ζώνης της μαρίνας, με αυστηρούς όρους και με απόλυτο σεβασμό στο περιβάλλον προκειμένου η μεγαλύτερη έκταση να παραμείνει ελεύθερη κτισμάτων» απαντά το ΤΑΙΠΕΔ.

«Δεν θα πωλούνται κατοικίες»

Το ΤΑΙΠΕΔ ξεκαθαρίζει παράλληλα πως δεν τίθεται ζήτημα πώλησης κατοικιών. «Τα Condo Hotels προσφέρουν -επιπλέον των δωματίων- μικρά διαμερίσματα προς μακροχρόνια μίσθωση. Εφόσον όλη η μαρίνα βρίσκεται κάτω από καθεστώς παραχώρησης, το ίδιο θα ισχύει και για τα ξενοδοχεία και ό,τι άλλο βρίσκεται σε αυτή συμπεριλαμβανομένων και των κατοικιών. Συνεπώς δεν υφίσταται θέμα πώλησης κατοικιών», διευκρινίζεται.

«Κατοικία για πιο μόνιμη διαμονή»

Για όσους τονίζουν πως η χρήση κατοικίας δεν συνάδει με την φύση της μαρίνας, το ΤΑΙΠΕΔ επικαλείται τον Ν.2160/93 για τη χωροθέτηση 23 Λιμένων και Τουριστικών Λιμένων. Αυτός ο νόμος προβλέπει τη χρήση κατοικίας για 14 Τουριστικούς Λιμένες, μεταξύ αυτών και στη μαρίνα Καλαμαριάς, με μέγιστο ύψος τα 10 μέτρα. «Το ΠΔ της νέας χωροθέτησης ενέκρινε την χρήση κατοικίας ως παρακολούθημα ξενοδοχείου Condo Hotel με μέγιστο ύψος 8,5 μέτρα (συν στέγη). Η χρήση κατοικίας υπάρχει στον σχεδιασμό πολλών των σύγχρονων μαρίνων στην Ελλάδα (μαρίνα Πύλου) αλλά και στον κόσμο (μαρίνα Λεμεσού – Κύπρος, μαρίνα Αγ. Νάπα – Κύπρος Portonovi – Montenegro, κα.). Δυστυχώς η μαρίνα της Καλαμαριάς δεν μπορεί να λειτουργήσει ως μαρίνα διερχόμενων σκαφών αφού δεν αποτελεί μέρος μιας καθιερωμένης τουριστικής διαδρομής. Αυτό καταδεικνύεται από το γεγονός ότι σήμερα οι θέσεις ελλιμενισμού που είναι γεμάτες δεν ξεπερνούν το 40% του συνόλου των θέσεων. Τα περισσότερα σκάφη είναι μόνιμα και ελλιμενίζονται στη μαρίνα όλο τον χρόνο. Προκειμένου να προσελκύσει η μαρίνα ιδιοκτήτες πολυτελών σκαφών από την βόρεια Ελλάδα και τις γειτονικές χώρες για μόνιμο ελλιμενισμό κρίθηκε ότι θα πρέπει να προσφέρει επιλογή πιο μόνιμης διαμονής που θα παρέχεται από το Condo Hotel» υποστηρίζει το ΤΑΙΠΕΔ.

«Δεν είναι υπερβολικά τα ύψη των κτηρίων»

Το ΤΑΙΠΕΔ επιχειρεί να καταρρίψει το επιχείρημα για «υπερβολικά ύψη κτηρίων», σημειώνοντας πως «το ΠΔ Χωροθέτησης της μαρίνας προβλέπει μέγιστο ύψος κτιρίων τα 8,5 μέτρα (συν στέγη). Το ύψος αυτό περιγράφει κτίρια 2 ορόφων, όπως απαντώνται σε πολλές μαρίνες στην Ελλάδα (πχ. μαρίνα Φλοίσβου, μαρίνα Ζακύνθου, μαρίνα Κω, κ.α.). Τα ύψη δεν μπορεί να είναι μικρότερα αφού τα εσωτερικά ύψη των κτιρίων σε χώρους όπου συναθροίζεται κοινό οφείλουν να είναι μεγαλύτερα από αυτά των κοινών διαμερισμάτων. Επίσης πρέπει να υπολογιστεί η χρήση ψευδοροφής για την διέλευση εξαερισμού, ψύξης/θέρμανσης και φωτισμού)».

«Δεν θα επιβαρυνθεί η κυκλοφορία»

Το ΤΑΙΠΕΔ ταυτόχρονα εμφανίζεται καθησυχαστικό για τον κυκλοφοριακό φόρτο στην περιοχή από την αξιοποίηση της μαρίνας, επισημαίνοντας πως «δεν αναμένεται να επιβαρυνθεί ιδιαίτερα η κυκλοφορία στους δρόμους της περιοχής, δεδομένου ότι στις αναβαθμισμένες υποδομές θα ελλιμενίζονται σκάφη αναψυχής με μικρό αριθμό επιβατών. Όπως σε όλες τις σύγχρονες μαρίνες, οι χώροι της απευθύνονται κυρίως στην χρήση πεζών. Έτσι, ο Κανονισμός Λειτουργίας δεν θα επιτρέπει την κυκλοφορία οχημάτων παρά μόνο για τις ανάγκες ανεφοδιασμού  σκαφών και καταστημάτων  σε συγκεκριμένες ώρες μη αιχμής. Εντούτοις, ο Γενικός Σχεδιασμός περιλαμβάνει προβλέψεις για τη δημιουργία θέσεων στάθμευσης στις εισόδους της μαρίνας για την καλύτερη εξυπηρέτηση των χρηστών και των επισκεπτών».

«Ελεύθερη η πρόσβαση στην μαρίνα»

Αναφορικά με τις ενστάσεις που έχουν διατυπωθεί για «μπλόκο» στην πρόσβαση των πολιτών στην μαρίνα, το ΤΑΙΠΕΔ επισημαίνει πως «η μαρίνα είναι Δημόσιος Χώρος και ως τέτοιος δεν μπορούν να υπάρχουν περιορισμοί πρόσβασης. Για λόγους ασφαλείας (πχ. ελεγχόμενης εκκένωσης σε περίπτωση ανάγκης) οι προσβάσεις περιορίζονται στις εξής: 2 εισόδους αυτοκινήτων και πεζών και δύο εισόδους πεζών επί του πρανούς (σκάλες). Η πρόσβαση αυτοκινήτων θα περιορίζεται ώστε να είναι η μαρίνα χώρος περιπάτου και η τροφοδοσία των καταστημάτων ή σκαφών θα επιτρέπεται μόνο συγκεκριμένες ώρες. Επιπλέον, μεταξύ της οδού Νικ. Πλαστήρα που διατρέχει το χερσαίο σύνορο της μαρίνας και του οριζόντιου επιπέδου της μαρίνας υπάρχει ένα πρανές ύψους 16 μέτρων με πολύ επικίνδυνες κλίσεις. Βασικοί κανόνες προστασίας των πεζών απαιτούν την κατασκευή ενός στηθαίου με ύψος που δεν θα ξεπερνά τα 50 εκατοστά.

Για τους παραπάνω λόγους, η περίφραξη της μαρίνας θα γίνει με στηθαίο (έως 50 εκ.) και κάγκελό με συνολικό ύψος έως τα 2 μέτρα, τα οποία δεν θα περιορίζουν την οπτική επαφή της πόλης με την μαρίνα».