Golden Visa: Πώς διαμορφώνει την αγορά στις πολυτελείς κατοικίες των νησιών

Αφού έσπασαν τα ρεκόρ τουρισμού το 2023, τα ελληνικά νησιά βρίσκονται σε επίκεντρο και αυτό το καλοκαίρι, με ακόμη περισσότερους επισκέπτες. «Και καθώς οι ταξιδιώτες συρρέουν στις διάσημες παραλίες και κάνουν ουρές έξω από μέρη για σουβλάκι την περίοδο αιχμής, οι μεσίτες συνδέονται με πλούσιους πελάτες που αναζητούν εξοχικές κατοικίες», γράφει χαρακτηριστικά το Bloomberg, κάνοντας ιδιαίτερη αναφορά στο πρόγραμμα της Golden Visa.

Την εικόνα που έχει διαμορφωθεί στη χώρα μας, περιγράφει στο οικονομικό ειδησεογραφικό πρακτορείο, η Δέσποινα Λάου, επικεφαλής του Greece Sotheby’s International Realty, η οποία επισημαίνει ότι παρατηρείται αξιοσημείωτη αύξηση των ερωτήσεων και του ενδιαφέροντος από πιθανούς αγοραστές κατά τη διάρκεια και μετά τις καλοκαιρινές διακοπές τους. «Είναι συνηθισμένο αυτές οι ερωτήσεις να μετατρέπονται σε πραγματικές αγορές τους μήνες που ακολουθούν την περίοδο αιχμής», λέει, σημειώνοντας ότι η πλειοψηφία των αγοραστών προέρχεται από την Ελλάδα, τις ΗΠΑ και την Ελβετία.

Ακίνητα: Συνεχίζεται το ράλι στις τιμές της Νότιας Ευρώπης – Η εικόνα στην Αθήνα

Ο Serge Cowan, σύμβουλος της DDRE Global, υπογραμμίζει από την πλευρά του η μετά την Covid στροφή προς την απομακρυσμένη εργασία ήταν ένα καθαρό όφελος, και  δεδομένης της ελκυστικότητας των ελληνικών νησιών, οι επισκέπτες μένουν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. «Η Μύκονος και η Σαντορίνη υπήρξαν ιδιαίτερα προπύργια για εξοχικές κατοικίες», λέει, προσθέτοντας ότι «αναδυόμενοι προορισμοί όπως η Πάρος έχουν αποκτήσει δημοτικότητα».

Η Golden visa ανεβάζει τις τιμές

Το αυξανόμενο ενδιαφέρον σε συνδυασμό με το πρόγραμμα για τη Χρυσή Βίζα, έχουν ανεβάσει τις τιμές των κατοικιών στα νησιά των Κυκλάδων στα υψηλότερα επίπεδα της τελευταίας δεκαετίας.

Μέχρι το τέλος Αυγούστου, υπενθυμίζει το Bloomberg, η ελληνική κυβέρνηση θα αυξήσει το απαιτούμενο ποσό επένδυσης σε τουλάχιστον 800.000 € (863.000 $) από 500.000 € σε δημοφιλείς περιοχές όπως η Αθήνα, η Μύκονος και η Σαντορίνη. Χαμηλότερο όριο των 400.000 ευρώ θα εξακολουθήσει να ισχύει στις λιγότερο πυκνοκατοικημένες περιοχές.

«Το πρόγραμμα golden visa έχει αναμφίβολα παίξει ρόλο στην αγορά ακινήτων πολυτελείας στην Ελλάδα αυξάνοντας τη συνολική ζήτηση και προσελκύοντας διεθνείς αγοραστές», λέει η Λάου. «Ωστόσο, ο αντίκτυπός του στο τμήμα υπερυψηλών προδιαγραφών είναι λιγότερο έντονος». Τονίζει μάλιστα ότι τα γερά πορτοφόλια δίνουν προτεραιότητα στις επενδυτικές δυνατότητες για τις δεύτερες κατοικίες τους ή την αποκλειστικότητα του ακινήτου, προτείνοντας μεταξύ άλλων τέσσερα ιδιαίτερα ελκυστικά υπερπολυτελή ακίνητα με τιμές που κυμαίνονται από 5,5 εκατ. έως και 25 εκατ. ευρώ

Ρεκόρ δεκαετίας

Οι τιμές πώλησης εξοχικών κατοικιών σε 5 κυκλαδίτικα νησιά που παρακολουθεί το Παρατηρητήριο της Geoaxis, καταγράφουν ρεκόρ δεκαετίας με όχημα την αύξηση των μέσων τιμών για 7η συνεχόμενη χρονιά αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης θερινών εξοχικών κατοικιών.

Ιδιαίτερα σημαντική αναδεικνύεται η διαφορά στις διάμεσες τιμές ζήτησης μεταξύ πολυτελών και τυπικών κατοικιών, αφού στην Μύκονο και Σαντορίνη μια πολυτελής κατοικία μπορεί να κοστίζει μέχρι και 5,6 φορές περισσότερο από μια τυπική θερινή κατοικία, ενώ στην Σέριφο ο αντίστοιχος δείκτης είναι 2,4 φορές.

Μεγάλο ερωτηματικό για τις Κυκλάδες αποτελεί όχι το εάν αλλά το πότε η αλόγιστη ανάπτυξη και ο υπερτουρισμός, σε συνδυασμό με την ανεπάρκεια υποδομών (νερό, δρόμοι, σκουπίδια), την ακρίβεια (εισιτήρια και διαμονή) και την κλιματική αλλαγή (εξαιρετικά μεγάλη ζέστη και έντονα μελτέμια από τον Ιούνιο) θα επιφέρουν δομικές αλλαγές σε αυτό το μοναδικό οικοσύστημα, επισημαίνουν οι συντάκτες της έρευνας.

Η έρευνα έδειξε ότι υπάρχουν περιοχές/θέσεις ιδιαίτερων πλεονεκτημάτων (prime locations) και ακίνητα μοναδικής αρχιτεκτονικής, εξεζητημένης κατασκευής και υψηλών παροχών, για τα οποία οι ζητούμενες τιμές βρίσκονται σε εξαιρετικά υψηλότερα επίπεδα από αυτά των τυπικών κατοικιών.

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο της Geoaxis, η Μύκονος καταγράφει την υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή μονάδος πολυτελών κατοικιών με 15.136 euro/τμ και ακολουθούν η Σαντορίνη με 12.600 euro/τμ και η Πάρος με 9.087 euro/τμ. Η Κέα καταγράφει 5.847 euro/τμ και η Σέριφος 3.618 euro/τμ.

Συγκριτικά με πέρυσι, καταγράφεται σημαντικότατη οριζόντια αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης πολυτελών κατοικιών. Αναλυτικότερα, η άνοδος μετρήθηκε στη Μύκονο 13,3% (από 13.359 σε 15.136 euro/τμ), στη Σαντορίνη 11,8% (από 11.270 σε 12.600 euro/τμ), στη Πάρο 13,6% (από 8.000 σε 9.087 euro/τμ), στην Κέα 7,0%, (από 5.462 σε 5.847 euro/τμ) και στη Σέριφο 6,4% (από 3.401 σε 3.618 euro/τμ).

Το μερίδιο της Golden Visa στα τελικά deals

Η Μύκονος και η Σαντορίνη έχουν δημιουργήσει μια εξαιρετικά ακριβή κατηγορία η οποία διαφοροποιείται απόλυτα από τις υπόλοιπες Κυκλάδες. Η Πάρος ακολουθεί κατά πόδας σε πολύ μικρή απόσταση.

Έχουν συρρικνωθεί περαιτέρω οι δυνατότητες αγοράς ή/και ενοικίασης μέσης ποιότητας κατοικίας που θα μπορούσε να στεγάσει σε ετήσια βάση εργαζόμενους ή δημοσίους υπαλλήλους, αντί για τουρίστες.

Η συντριπτική πλειοψηφία των αγοραστών σε Μύκονο και Σαντορίνη προέρχεται από την αλλοδαπή, ενώ ένα πολύ μικρό κομμάτι αφορά στην απόκτηση
χρυσής visa.

Η αδυναμία πρόσβασης σε φτηνή τραπεζική χρηματοδότηση και η αύξηση της φορολογίας, σε συνδυασμό με την συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος και την αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον, συνεχίζουν να κατατάσσουν την απόκτηση εξοχικών ακινήτων μία εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων.

Η υπέρμετρη ανάπτυξη έχει επιφέρει μεγάλη δυσκολία στην εύρεση συνεργείων με αποτέλεσμα ο χρόνος ανέγερσης να έχει επιμηκυνθεί κατά τουλάχιστον 3-6 μήνες για μια τυπική εξοχική κατοικία 150τμ.

Τα προβλήματα της ανεπάρκειας υποδομών (νερό, δρόμοι, σκουπίδια), η ακρίβεια στα εισιτήρια και στην διαμονή και η κλιματική αλλαγή (εξαιρετικά μεγάλη ζέστη και έντονα μελτέμια από τον Ιούνιο) πιθανά να επιφέρουν δομικές αλλαγές στην αγορά θερινής εξοχικής κατοικίας μέσα στα επόμενα χρόνια.

Πολυτελείς κατοικίες vs τυπικές θερινές κατοικίες

Αξιοσημείωτη είναι η διαφορά που καταγράφεται στις διάμεσες τιμές ζήτησης μεταξύ πολυτελών και τυπικών κατοικιών. Έτσι, στην Μύκονο μια πολυτελής κατοικία μπορεί να κοστίζει μέχρι και 5,5 φορές περισσότερο από μια τυπική θερινή κατοικία, στην Σαντορίνη 5,7 φορές, στην Πάρο 4,1 φορές, στην Σέριφο 2,4 φορές και στην Κέα 2,8 φορές.

Αγορά πολυτελών κατοικιών

Η αγορά των πολυτελών κατοικιών εκτιμούμε ότι καταλαμβάνει περίπου το 5%-15% της συνολικής πίτας, ανάλογα το νησί, και απευθύνεται κυρίως σε αγοραστές εκτός Ελλάδος οι οποίοι αναζητώντας ιδιαίτερα ακίνητα είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν σημαντικές υπεραξίες.

Από πλευράς επιφανειών, οι μεγαλύτερες θερινές κατοικίες καταγράφονται στη Μύκονο, στην Πάρο και στην Κέα με διάμεση επιφάνεια περί τα 220 τμ και ακολουθεί η Σαντορίνη με 200τμ και η Σέριφος με 100τμ.

Η διάμεση ηλικία των προς πώληση ακινήτων που υπάρχουν στην αγορά στη Μύκονο, στην Πάρο και στην Κέα είναι 5-11 έτη, όταν στα υπόλοιπα νησιά είναι πάνω από 15 έτη.

Τυπικές θερινές κατοικίες και Golden Visa

Η Μύκονος εξακολουθεί και καταγράφει την υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή μονάδος με 2.749 euro/τμ και ακολουθούν η Σαντορίνη και η Πάρος με 2.198 euro/τμ και 2.194 euro/τμ αντίστοιχα. Η Κέα καταγράφει 2.045 euro/τμ και η Σέριφος 1.532 euro/τμ.

Σε σύγκριση με πέρυσι, καταγράφεται σημαντική οριζόντια άνοδος των ζητούμενων τιμών πώλησης σε μια διάμεση τιμή της τάξης του 6,9% και για τα πέντε νησιά που παρακολουθεί η Geoaxis.

Αναλυτικότερα, τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν, η Μύκονος 10,1% (από 2.497 σε 2.749 euro/τμ), η Σαντορίνη 7,1% (από 2.052 σε 2.198 euro/τμ) και η Πάρος 7,0% (από 2.051 σε 2.194 euro/τμ). Έπονται η Σέριφος 5,2% (από 1.456 σε 1.532 euro/τμ) και η Κέα 4,9% (από 1.949 σε 2.045 euro/τμ).

Από πλευράς επιφανειών, όπως ήταν αναμενόμενο, οι μεγαλύτερες θερινές κατοικίες καταγράφονται στη Μύκονο και στην Πάρο με διάμεση επιφάνεια 250τμ και 168τμ αντίστοιχα. Στα υπόλοιπα τρία νησιά, οι διάμεσες επιφάνειες κινούνται μεταξύ 120 – 168τμ.

Η διάμεση ηλικία των κατασκευών που υπάρχουν στην αγορά σε όλα τα νησιά είναι άνω των 20 ετών.

Ερευνα 10ετίας

Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχωρήσαμε για τις τυπικές θερινές κατοικίες, κατά τα τελευταία 10 χρόνια.

Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως μεταξύ 2015 και 2024 η αγορά έχει υπερκαλύψει τις όποιες απώλειες και σήμερα σε όλα τα νησιά καταγράφονται οι υψηλότερες αξίες της 10ετίας. Η τάση είναι αυξητική, δίχως διαφαινόμενη αλλαγή στην γωνία της καμπύλης βραχυπρόθεσμα.

Πρόβλεψη

Η πολλά υποσχόμενη φετινή τουριστική περίοδος δίνει περιθώρια αισιοδοξίας για ακόμη μεγαλύτερη αύξηση των αξιών. Ο υπερτουρισμός, η αύξηση του κόστους υλικών, ημερομισθίων και ενέργειας, η αδυναμία εύρεσης συνεργείων, οι οριακές υποδομές, η κλιματική αλλαγή και το υπερβολικό κόστος προϊόντων και υπηρεσιών (βλ. εισιτήρια) δεν αποτυπώθηκαν ως ανασταλτικοί παράγοντες, σε μια αγορά που ούτως ή άλλως απευθύνεται στο υψηλότερο εισοδηματικό τμήμα της κοινωνίας.

Συμπερασματικά, αναμένεται συνέχιση της αύξησης των αξιών, πιθανά ακόμη και με τον ίδιο ρυθμό, για τους επόμενους 6 με 12 μήνες.