PODCAST ΒΑΒΕΛ – Κ. Θεοδωρίδης (πρ. Μεσιτών): Λίστες αναμονής για ένα σπίτι στο Κολωνάκι

Σε περιοχές όπως το Κολωνάκι, έχουμε λίστες αναμονής και όταν κάτι προκύψει παίρνουμε τηλέφωνα στους ενδιαφερόμενους και όποιος το πάρει πρώτος, επισημαίνει ο πρόεδρος της Ευρωπαικής Ένωσης Μεσιτών Κοσμάς Θεοδωρίδης, σημειώνοντας ωστόσο ότι αυτή δεν είναι η πλήρης εικόνα.

Μάλιστα απαντώντας στις αιτιάσεις πολλών παραγόντων της αγοράς, τονίζει ότι «βρισκόμαστε σε «αντι φούσκα», όχι σε φούσκα στην αγορά ακινήτων, καθώς στην Ελλάδα έχουμε ακόμα 600.000 ακίνητα προς πώληση και οι αγοραπωλησίες δεν ξεπερνούν τις 30-40.000 το χρόνο».

Ο ίδιος εκτιμά ότι αν υπάρξει σχετική ομαλότητα οι τιμές θα συνεχίσουν ανοδικά. Προβλέπει ότι από την πρώτη Σεπτεμβρίου και μετά ότι ανοίγει ένα παράθυρο ευκαιρίας για αγορά κατοικίας καθώς θα ισχύσουν τα αυξημένα έως και 800.000 ευρώ όρια της Χρυσής Βίζα και θα θεωρεί βέβαιο ότι θα υπάρξει ένα «κάθισμα» της αγοράς.

Ο κ. Θεοδωρίδης προσθέτει ότι σε αντίθεση με την αγορά κατοικίας, αυτή των ενοικίων θα είναι δύσκολη. «Δεν είναι η δυσκολότερη στην Ευρώπη, αλλά σίγουρα δεν είναι ευκολότερη. Και κατά την άποψή μου, έτσι όπως βλέπω εγώ την αγορά, αν δεν έχουμε δραματικές ανακατατάξεις, θα βαίνει με αυξανόμενη δυσκολία. Κι αυτό για τον πολύ απλό λόγο ότι υπάρχουν λιγότερα ακίνητα από όσα χρειάζεται ο κόσμος για να μείνει. Αυτή τη στιγμή η Ελλάδα έχει ένα συγκεκριμένο αριθμό φοιτητών οι οποίοι δεν είναι λίγοι για τα διεθνή δεδομένα. Όταν όμως ανοίξουν τα διεθνή πανεπιστήμια, τα ξένα πανεπιστήμια, τα ιδιωτικά και προσελκυθεί κόσμος, γιατί η επιτυχία είναι αναπόφευκτη για τα μη κρατικά πανεπιστήμια στην Ελλάδα. Γιατί το brand της Ελλάδας στο εξωτερικό σε αυτό τον τομέα είναι αξεπέραστο. Αν λοιπόν έρθουν άλλοι 50.000 φοιτητές, τι θα γίνει; Ή αν έρθουν άλλες 100.000 φοιτητές ή άλλοι 200.000 φοιτητές; Και αυτά είναι νούμερα τα οποία είναι επιτεύξιμα για μια χώρα σαν την Ελλάδα. Καταλαβαίνεις τι θα γίνει να έχεις ξαφνικά άλλα 200.000 μίνι νοικοκυριά».

Η σημερινή κατάσταση

Η αγορά τρέχει με πάρα πολλές ταχύτητες. Η κατάσταση στην Ελλάδα δηλαδή είναι μια κατάσταση πολλών ταχυτήτων. Το έχω γράψει και σε άρθρα μου. Εγώ θεωρώ ότι η Ελλάδα δεν είναι μια ενιαία αγορά, είναι κάποια σημεία τα οποία είναι για το διεθνές Jet set, Μύκονος, Σαντορίνη, η Βουλιαγμένη, επιλεγμένες περιοχές, Ηρώδου του Αττικού, Διονυσίου του Αρεοπαγίτου, εκεί τα ακίνητα στην πραγματικότητα δεν έχουν τιμή. Εκεί πωλούνται, αν ήταν χρυσάφι θα λέγαμε όχι με την ουγγιά, αλλά με τη μοναδικότητα, δηλαδή δεν πουλάς γραμμάρια χρυσού αλλά πουλάς κόσμημα τύπου ενός διάσημου κοσμηματοπώλη. Αυτή λοιπόν είναι μια αγορά αυτονομημένη, έπειτα έχεις την αγορά στο άλλο άκρο της περιφέρειας, της επαρχίας, η οποία ζει δραματικές καταστάσεις. Ήμουν πέρυσι στην Ορεστιάδα, το έχω γράψει κιόλας και το λέω σε κάθε ευκαιρία, στον Έβρο μπορείς να αγοράσεις σπίτια, τα οποία είναι υπέροχα, είναι πέτρινα, είναι πάρα πολύ ψηλά, γιατί βάζουν τα καφάσια και τους μεταξοσκώληκες και αυτά τα αγοράζεις με 10 χιλιάρικα, 15. Είναι τραγική η κατάσταση. Στην περιοχή από όπου κατάγομαι στη Φλώρινα, επίσης στα χωριά του Αμυνταίου αγοράζεις με 10 – 20 χιλιάρικα μονοκατοικίες, με οικόπεδο, με ότι θες, άρα αυτό είναι το άλλο άκρο. Και στο υπόλοιπο, στο μέσο περίπου, το οποίο και αυτό έχει υποαγορές, αλλά ας θεωρήσουμε ότι είναι το μέσο είναι εκεί που θέλουν να ζήσουν οι Έλληνες και κυρίως η μεσαία τάξη των Ελλήνων που έχει κάποια χρήματα να δαπανήσει. Και αυτή τη στιγμή μιλάμε κυρίως για Αθήνα, Θεσσαλονίκη και κάποιες τουριστικές περιοχές. Επειδή εκεί είναι οι δουλειές, εκεί κατευθύνεται ο κόσμος και γι αυτό έχουμε και πρόβλημα σε αυτές τις περιοχές, γιατί ερημώνει η περιφέρεια, έρχονται όλοι σε αυτές τις περιοχές και οι τιμές ανεβαίνουν για λόγους προσφοράς και ζήτησης.

Πότε συμφέρει να αγοράσω

Αυτό που βλέπουμε από πέρσι στην Αθήνα που έχει πάει σε 500.000, είναι μια κάθετη πτώση των αγοροπωλησιών, που απευθύνονταν σε χρυσές βίζες. Αυτό τι σημαίνει, ότι επειδή πια η αγορά δεν είναι τόσο διεθνοποιημένη γιατί έχουν φύγει πολλοί ξένοι ή από μέσα, οι άνθρωποι οι οποίοι θέλουν να τοποθετηθούν ή  οι γηγενείς κατά κύριο λόγο και κάποιοι επενδυτές από χώρες στις οποίες δεν τις ενδιαφέρει η χρυσή βίζα έχουν μεγαλύτερα περιθώρια διαπραγμάτευσης. Οπότε αυτό το βλέπουμε και εικάζω ότι μετά την 01/09 που αλλάζει ξανά το καθεστώς της χρυσής βίζας, το ίδιο θα συμβεί σε όλη την Αττική. Αυτή τη στιγμή, ας πούμε, ζούμε στιγμές δόξης στον Πειραιά, στα δυτικά προάστια που είναι ακόμα στα 250.000, στα μεσόγεια, αλλά αν το κέντρο της Αθήνας είναι οδηγός με αυτό που συνέβη πέρσι, εκεί θα δούμε στο εγγύς μέλλον ένα πάγωμα και μια ενδεχομένως μεγαλύτερη δυνατότητα για διαπραγμάτευση στις τιμές.

Οι πιστοί της Χρυσής Βίζα

Οι Κινέζοι καταρχάς για τη χρυσή βίζα είναι το μεγαλύτερο κομμάτι της αγοράς και αυτό, γιατί οι άνθρωποι που ενεργοποιήθηκαν και δραστηριοποιήθηκαν στην Κίνα έχουν κάνει πάρα πολύ καλή δουλειά και φέρνουνε αβέρτα κόσμο. Για τη χρυσή βίζα έχουμε επίσης πολλούς Τούρκους οι οποίοι είναι σε πολύ μεγάλο ποσοστό, τέλος πάντων είναι διαφωνούντες με την κυβέρνηση της Τουρκίας και βρίσκουν στην Ελλάδα ένα αποκούμπι ελευθερίας και που μπορούν να κάνουν ότι θέλουν χωρίς να φοβούνται ότι την άλλη μέρα θα χτυπήσει η πόρτα τους και δεν θα είναι γαλατάς, που λέμε. Έχουμε από τις αραβικές χώρες πολύ κόσμο και βέβαια από αυτούς που δεν θέλουν χρυσή βίζα, αλλά σκέφτονται την Ελλάδα κυρίως επενδυτικά, έχουμε τους Ισραηλινούς, οι οποίοι πραγματικά είναι τουλάχιστον μέχρι τον Οκτώβριο, αλλά και τώρα δειλά δειλά έχουν αρχίσει και έρχονται. Πριν τα επεισόδια, δηλαδή στο Νότιο Ισραήλ και στη Γάζα ήτανε η νούμερο ένα αγορά ενδεχομένως των ανθρώπων εκτός χρυσής βίζας διεθνώς.

Η δύσκολη περίοδος

Όταν άνοιξα το πρώτο γραφείο στο Κολωνάκι το 2007 υπήρχαν άλλα περίπου 100 γραφεία. Ήταν μια πολύ δημοφιλής περιοχή και μείναμε 5 μετά το 2010. Υπήρξε δηλαδή μια κατάρρευση άνευ προηγουμένου. Και όχι μόνο μείναμε λίγοι. Για πολλά χρόνια δεν τόλμαγε κανείς να ανοίξει. Και σιγά σιγά άλλαξε λίγο η αγορά. Ξύναμε τον πάτο του βαρελιού κυριολεκτικά. Ήταν πολύ δύσκολη περίοδος για όλους τους Έλληνες νομίζω. Και δεν ξέραμε και τι μας ξημερώνει η επόμενη. Ήταν μια πολύ, πολύ δύσκολη περίοδος, αλλά τώρα ελπίζουμε ότι την έχουμε αφήσει για πάντα πίσω.
Αγορά υπάρχει πάντα στα ακίνητα, απλώς τότε υπήρχαν μόνο ενοίκια με τα οποία δεν μπορεί πολύ εύκολα μια οργανωμένη επιχείρηση να σταθεί, όπως καταλαβαίνεις τα κόστη είναι πάρα πολύ μεγάλα. Οπότε καλείσαι να πάρεις μια απόφαση, θα δουλέψω από το σπίτι μου με ένα τηλέφωνο και προσπαθώντας να τηγανίσω κεφτεδάκια και ταυτόχρονα να κλείσω μια δουλειά ή θα έχω ένα γραφείο και θα το συντηρήσω; Εγώ πήρα τη δεύτερη απόφαση, κράτησα το γραφείο, αναπτύχθηκα βέβαι έκανα και άλλα γραφεία και με κάποιο τρόπο επιβίωσα. Πολλές φορές θεωρώ ότι είναι και λίγο θαυματουργικός ο τρόπος, δηλαδή το 12 που είπες ή στις αρχές του 13 που για 5 μήνες δεν μπορούσαμε να κάνουμε συμβόλαια λόγω του νόμου και της διαφωνίας της κυβέρνησης με τους συμβολαιογράφους. Το 15, τη συγκλονιστική χρονιά. Το 15 είπα προσωπικά ότι είναι η χρονιά που θα απογειωθώ επιχειρηματικά, που θα πάρουν χαρτί από την αγορά, όπως λέμε μετά από πολλά χρόνια ταλαιπωρίας και τελικά κατέληξα βαριά χρεωμένος και μου πήρε άλλα 3 χρόνια μέχρι το 18 δηλαδή για να βρεθώ στο σημείο που ήμουνα στα τέλη του 14. Πολύ δύσκολες εποχές.

Η ανάκαμψη

Θα πω ότι ήταν το 2016, όπου συνέβησαν δύο πολύ σημαντικά πράγματα. Ήρθαν στη ζωή μου δύο πελάτες, η οποίοι αργότερα έγιναν και πολύ καλοί πελάτες. Ο ένας είναι δισεκατομμυριούχος του εξωτερικού και ο άλλος είναι επενδυτής από το Ισραήλ. Αυτοί οι δύο άνθρωποι λοιπόν, νομίζω ότι έπιασαν ακριβώς το γύρισμα της αγοράς. Και με το πλεονέκτημα του να μπορείς να κοιτάς πίσω, αυτό νομίζω ήταν και το σημείο καμπής, δηλαδή μετά το δεύτερο μνημόνιο που νομιμοποιήθηκαν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και άρχισε να φαίνεται ότι η χώρα πια δεν θα βγει από το ευρώ, έχει αρχίσει και σταθεροποιείται, εκεί στο 2016 έγινε η μεγάλη στροφή, την οποία βέβαια η αγορά γενικά την κατάλαβε το 2018, το 18 δηλαδή ήμασταν πλέον στη φάση που άρχισαν να ανεβαίνουν τα ακίνητα, γύρισαν οι πτώσεις των τιμών.

Η απογείωση

Η αναστολή του ΦΠΑ, η χρυσή βίζα είχε ξεκινήσει πολύ νωρίτερα, αλλά πήρε λίγο χρόνο για να καταφέρουμε να πείσουμε τους ξένους να έρθουν να επενδύσουν στην Ελλάδα και αυτό άρχισε μετά να λαμβάνει μια μορφή χιονόμπαλας, η οποία βέβαια απ’το 19 και μετά έχει δώσει πάρα πολύ μεγάλη ρευστότητα στην αγορά. Γιατί το βασικό μας πρόβλημα στην αγορά Νίκο, θεωρώ ότι είναι η έλλειψη ρευστότητας, δηλαδή οι τράπεζες παίρνουν περισσότερα λεφτά από την αγορά από όσα δανείζουν. Αν λοιπόν δεν είχαμε τη χρυσή βίζα, η οποία έφερε 7 – 8 δισεκατομμύρια αυτά τα χρόνια, καταλαβαίνεις ότι οι τιμές των ακινήτων δεν θα είχαν την ίδια πορεία. Πολύ απλά γιατί δεν υπάρχει ρευστότητα. Όμως σε κάθε κοινωνία, σε κάθε οικονομία καπιταλιστική το νούμερο ένα είναι η ρευστότητα. Αυτό προσέχουν όλες οι κυβερνήσεις και επειδή ξέρεις πολύ καλύτερα από μένα οι κεντρικές τράπεζες, το πρώτο πράγμα που κοιτάνε είναι να μην ξεμείνει η αγορά από ρευστότητα. Είναι σαν να έχεις μια μηχανή η οποία καίει βενζίνη και ξαφνικά να μείνεις από βενζίνη. Προφανώς η μηχανή θα έχει πρόβλημα.

Η πλήρης απομαγνητοφώνηση της συνέντευξης του Κοσμά Θεοδωρίδη, προέδρου της Ευρωπαϊκής Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων, είναι η εξής:

Ν. Φιλιππίδης
Καλημέρα, καλησπέρα και καλό σας βράδυ. Στο νέο επεισόδιο του podcast «Βαβέλ» θα μιλήσουμε για το θέμα των ημερών, για χιλιάδες νοικοκυριά, την εύρεση στέγης. Συμφέρει το ενοίκιο ή η αγορά κατοικίας; Γιατί ξαφνικά πήραν τα πάνω τους οι τιμές; Αυτό που συμβαίνει είναι φούσκα στην αγορά ακινήτων ή μια κατάσταση που θα γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη; Πώς μπορώ να προστατευτώ; Ποιες περιοχές κρατάνε ακόμα και σε χαμηλότερα επίπεδα; Ποιες έξυπνες λύσεις υπάρχουν για τη φοιτητική στέγη; Μαζί μας ο κύριος Κοσμάς Θεοδωρίδης, πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης μεσιτών ακινήτων. Καλή σας ακρόαση.

Γεια σου, Κοσμά, καλώς ήρθες.

Κ. Θεοδωρίδης
Καλώς σε βρήκα.

Ν. Φιλιππίδης
Πόσα χρόνια ασχολείσαι με τα μεσιτικά;

Κ. Θεοδωρίδης
Περισσότερα από όσα θα ήθελα να θυμάμαι που λένε, αλλά στην πραγματικότητα ξεκίνησα όταν έγραφα το διδακτορικό μου στο Λονδίνο. Έπιασα δουλεια για έναν Κυπραίο μεσίτη, εκεί, όπου το βασικό πράγμα που έκανα ήταν ότι με έστελνε και άνοιγα τα σπίτια. Μου έλεγε, δεν θα μιλάς καθόλου, θα παίρνεις τους πελάτες, θα τους δείχνεις το σπίτι, δεν θα μιλάς και θα τους φέρνει πίσω στο γραφείο. Αυτή ήταν η πρώτη μου επαφή. Δεν είχα φανταστεί τότε ότι θα το κάνω καριέρα. Είχα άλλα πράγματα κατά νου, αλλά στην πορεία το αγάπησα πολύ και αποφάσισα να αφήσω την ακαδημαϊκή σταδιοδρομία και να ασχοληθώ με το να προσπαθήσω να βγάλω λεφτά. Βέβαια μετά γύρισα στην Ελλάδα και έτυχα πάνω στη δεκαετή κρίση, οπότε μπορείς να καταλάβεις ότι ήταν μια πάρα πολύ δύσκολη δεκαετία, όπως για όλους μας νομίζω.

Ν. Φιλιππίδης
Πρόλαβες και την καλή, την πρώτη δεκαετία αυτού του αιώνα;

Κ. Θεοδωρίδης
Όχι, καθόλου. Σκέψου ότι γύρισα στην Ελλάδα, στην πραγματικότητα άρχισα να ασχολούμαι το 2007. Ήταν δηλαδή περίπου ένας χρόνος μέχρι την κορύφωση και την απότομη πτώση.

Ν. Φιλιππίδης
Για χρόνια μόνο κάτω έβλεπες;

Κ. Θεοδωρίδης
Έβλεπα μόνο κάτω. Ξύναμε τον πάτο του βαρελιού κυριολεκτικά. Ήταν πολύ δύσκολη περίοδος για όλους τους Έλληνες νομίζω. Και δεν ξέραμε και τι μας ξημερώνει η επόμενη. Ήταν μια πολύ, πολύ δύσκολη περίοδος, αλλά τώρα ελπίζουμε ότι την έχουμε αφήσει για πάντα πίσω.

Ν. Φιλιππίδης
Ήσασταν λίγοι λογικά στην αγορά τότε;

Κ. Θεοδωρίδης
Βέβαια. Σκέψου ότι όταν άνοιξα το γραφείο στο Κολωνάκι υπήρχαν άλλα περίπου 100 γραφεία. Ήταν μια πολύ δημοφιλής περιοχή και μείναμε 5. Υπήρξε δηλαδή μια κατάρρευση άνευ προηγουμένου. Και όχι μόνο μείναμε λίγοι. Για πολλά χρόνια δεν τόλμαγε κανείς να ανοίξει. Και σιγά σιγά άλλαξε λίγο η αγορά.

Ν. Φιλιππίδης
Υπήρχε αγορά εκείνα τα χρόνια; Δηλαδή το 12, στο δεύτερο μνημόνιο ή το 15 που κλείσανε και οι τράπεζες υπήρχε αγορά;

Κ. Θεοδωρίδης
Αγορά υπάρχει πάντα στα ακίνητα, απλώς τότε υπήρχαν μόνο ενοίκια με τα οποία δεν μπορεί πολύ εύκολα μια οργανωμένη επιχείρηση να σταθεί, όπως καταλαβαίνεις τα κόστη είναι πάρα πολύ μεγάλα. Οπότε καλείσαι να πάρεις μια απόφαση, θα δουλέψω από το σπίτι μου με ένα τηλέφωνο και προσπαθώντας να τηγανίσω κεφτεδάκια και ταυτόχρονα να κλείσω μια δουλειά ή θα έχω ένα γραφείο και θα το συντηρήσω; Εγώ πήρα τη δεύτερη απόφαση, κράτησα το γραφείο, αναπτύχθηκα βέβαι έκανα και άλλα γραφεία και με κάποιο τρόπο επιβίωσα. Πολλές φορές θεωρώ ότι είναι και λίγο θαυματουργικός ο τρόπος, δηλαδή το 12 που είπες ή στις αρχές του 13 που για 5 μήνες δεν μπορούσαμε να κάνουμε συμβόλαια λόγω του νόμου και της διαφωνίας της κυβέρνησης με τους συμβολαιογράφους. Το 15, τη συγκλονιστική χρονιά. Το 15 είπα προσωπικά ότι είναι η χρονιά που θα απογειωθώ επιχειρηματικά, που θα πάρουν χαρτί από την αγορά, όπως λέμε μετά από πολλά χρόνια ταλαιπωρίας και τελικά κατέληξα βαριά χρεωμένος και μου πήρε άλλα 3 χρόνια μέχρι το 18 δηλαδή για να βρεθώ στο σημείο που ήμουνα στα τέλη του 14. Πολύ δύσκολες εποχές.

Ν. Φιλιππίδης
Πότε άρχισες να βλέπεις ότι κάτι αλλάζει στην αγορά; Πότε άρχισαν να περνάνε τα πρώτα σημάδια ότι αυτή η αγορά αρχίζει και ζεσταίνεται;

Κ. Θεοδωρίδης
Θα πω ότι ήταν το 2016, όπου συνέβησαν δύο πολύ σημαντικά πράγματα. Ήρθαν στη ζωή μου δύο πελάτες, η οποίοι αργότερα έγιναν και πολύ καλοί πελάτες. Ο ένας είναι δισεκατομμυριούχος του εξωτερικού και ο άλλος είναι επενδυτής από το Ισραήλ. Αυτοί οι δύο άνθρωποι λοιπόν, νομίζω ότι έπιασαν ακριβώς το γύρισμα της αγοράς. Και με το πλεονέκτημα του να μπορείς να κοιτάς πίσω, αυτό νομίζω ήταν και το σημείο καμπής, δηλαδή μετά το δεύτερο μνημόνιο που νομιμοποιήθηκαν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και άρχισε να φαίνεται ότι η χώρα πια δεν θα βγει από το ευρώ, έχει αρχίσει και σταθεροποιείται, εκεί στο 2016 έγινε η μεγάλη στροφή, την οποία βέβαια η αγορά γενικά την κατάλαβε το 2018, το 18 δηλαδή ήμασταν πλέον στη φάση που άρχισαν να ανεβαίνουν τα ακίνητα, γύρισαν οι πτώσεις των τιμών.

Ν. Φιλιππίδης
Φτάσαμε στο 18, έγιναν οι εκλογές μετά του 19. Οι εκλογές το 19 συνοδεύτηκαν από κάποια μέτρα ενίσχυσης της κτηματαγοράς. Σε πολύ μεγάλο βαθμό ήδη εφαρμοζόταν ο θεσμός της χρυσής βίζα. Αυτά τα μέτρα εκείνη τη στιγμή βοήθησαν πραγματικά ή ήμασταν λίγο σαν τους πνιγμένους που ψάχνουν να βρουν μια σανίδα σωτηρίας;

Κ. Θεοδωρίδης
Νομίζω ότι βοήθησαν και συνεχίζουν να βοηθάνε. Δηλαδή η αναστολή του ΦΠΑ, η χρυσή βίζα είχε ξεκινήσει πολύ νωρίτερα, αλλά πήρε λίγο χρόνο για να καταφέρουμε να πείσουμε τους ξένους να έρθουν επενδύσουν στην Ελλάδα και αυτό άρχισε μετά να λαμβάνει μια μορφή χιονόμπαλας, η οποία βέβαια απ’το 19 και μετά έχει δώσει πάρα πολύ μεγάλη ρευστότητα στην αγορά. Γιατί το βασικό μας πρόβλημα στην αγορά Νίκο, θεωρώ ότι είναι η έλλειψη ρευστότητας, δηλαδή οι τράπεζες παίρνουν περισσότερα λεφτά από την αγορά από όσα δανείζουν. Αν λοιπόν δεν είχαμε τη χρυσή βίζα, η οποία έφερε 7 – 8 δισεκατομμύρια αυτά τα χρόνια, καταλαβαίνεις ότι οι τιμές των ακινήτων δεν θα είχαν την ίδια πορεία. Πολύ απλά γιατί δεν υπάρχει ρευστότητα. Όμως σε κάθε κοινωνία, σε κάθε οικονομία καπιταλιστική το νούμερο ένα είναι η ρευστότητα. Αυτό προσέχουν όλες οι κυβερνήσεις και επειδή ξέρεις πολύ καλύτερα από μένα οι κεντρικές τράπεζες, το πρώτο πράγμα που κοιτάνε είναι να μην ξεμείνει η αγορά από ρευστότητα. Είναι σαν να έχεις μια μηχανή η οποία καίει βενζίνη και ξαφνικά να μείνεις από βενζίνη. Προφανώς η μηχανή θα έχει πρόβλημα.

Ν. Φιλιππίδης
Αν σου ζητούσα να μου περιγράψεις ποια είναι η κατάσταση τώρα στην αγορά, γιατί πολλοί έχουν να σου πουν άποψη και σχόλιο, αλλά θα ήθελα την άποψη του ειδικού.

Κ. Θεοδωρίδης
Θίγεις ένα θέμα το οποίο συζητάμε πολλές φορές, ξέρεις και μεταξύ μας οι μεσίτες. Πραγματικά, έχει ξεπεταχτεί πάρα πολύς κόσμος, ο οποίος μιλάει για ακίνητα, όπως αντίστοιχα μιλάει για την οικονομία, ο οποίος δεν ξέρουμε να έχει ασχοληθεί ή να έχει κάνει κάποιες επιτυχίες στα ακίνητα. Σε κάθε περίπτωση, εγώ θα έλεγα ότι η αγορά τρέχει με πάρα πολλές ταχύτητες. Η κατάσταση στην Ελλάδα δηλαδή είναι μια κατάσταση πολλών ταχυτήτων. Το έχω γράψει και σε άρθρα μου. Εγώ θεωρώ ότι η Ελλάδα δεν είναι μια ενιαία αγορά, είναι κάποια σημεία τα οποία είναι για το διεθνές Jet set, Μύκονος, Σαντορίνη, η Βουλιαγμένη, επιλεγμένες περιοχές, Ηρώδου του Αττικού, Διονυσίου του Αρεοπαγίτου, εκεί τα ακίνητα στην πραγματικότητα δεν έχουν τιμή. Εκεί πωλούνται, αν ήταν χρυσάφι θα λέγαμε όχι με την ουγγιά, αλλά με τη μοναδικότητα, δηλαδή δεν πουλάς γραμμάρια χρυσού αλλά πουλάς κόσμημα τύπου ενός διάσημου κοσμηματοπώλη. Αυτή λοιπόν είναι μια αγορά αυτονομημένη, έπειτα έχεις την αγορά στο άλλο άκρο της περιφέρειας, της επαρχίας, η οποία ζει δραματικές καταστάσεις. Ήμουν πέρυσι στην Ορεστιάδα, το έχω γράψει κιόλας και το λέω σε κάθε ευκαιρία, στον Έβρο μπορείς να αγοράσεις σπίτια, τα οποία είναι υπέροχα, είναι πέτρινα, είναι πάρα πολύ ψηλά, γιατί βάζουν τα καφάσια και τους μεταξοσκώληκες και αυτά τα αγοράζεις με 10 χιλιάρικα, 15. Είναι τραγική η κατάσταση. Στην περιοχή από όπου κατάγομαι στη Φλώρινα, επίσης στα χωριά του Αμυνταίου αγοράζεις με 10 – 20 χιλιάρικα μονοκατοικίες, με οικόπεδο, με ότι θες, άρα αυτό είναι το άλλο άκρο. Και στο υπόλοιπο, στο μέσο περίπου, το οποίο και αυτό έχει υποαγορές, αλλά ας θεωρήσουμε ότι είναι το μέσο είναι εκεί που θέλουν να ζήσουν οι Έλληνες και κυρίως η μεσαία τάξη των Ελλήνων που έχει κάποια χρήματα να δαπανήσει. Και αυτή τη στιγμή μιλάμε κυρίως για Αθήνα, Θεσσαλονίκη και κάποιες τουριστικές περιοχές. Επειδή εκεί είναι οι δουλειές, εκεί κατευθύνεται ο κόσμος και γι αυτό έχουμε και πρόβλημα σε αυτές τις περιοχές, γιατί ερημώνει η περιφέρεια, έρχονται όλοι σε αυτές τις περιοχές και οι τιμές ανεβαίνουν για λόγους προσφοράς και ζήτησης.

Ν. Φιλιππίδης
Ναι, νομίζω ο πρώτος παράγων ο οποίος διαμορφώνει τις τιμές, νομίζω ότι είναι η προσφορά. Κι επειδή έχει γίνει πολύ μεγάλη συζήτηση για το αν υπάρχει επαρκής αριθμός κατοικιών, η δική σου άποψη είναι ότι υπάρχουν σπίτια, όπως λέει η κυβέρνηση;

Κ. Θεοδωρίδης
Η άποψη μου η οποία στηρίζεται σε πολύ απλούς αριθμητικούς δείκτες είναι οι εξής, η Ελλάδα έχει περίπου εξίμισι εκατομμύρια σπίτια, λίγο παραπάνω. Από αυτά κατοικούνταν στην προηγούμενη απογραφή λίγο πάνω από 4 εκατομμύρια σπίτια. Αυτό σημαίνει ότι υπήρχαν ήδη 2 εκατομμύρια κενά σπίτια στην προηγούμενη απογραφή. Περιμένουμε τα αποτελέσματα της απογραφής, αλλά θα σου πω κάτι πάρα πολύ απλό. Εμείς λέμε ότι ένα ακίνητο απαξιώνεται κατά 1 – 1,5% το χρόνο στην τιμή του, γιατί αρχίζει και έχει προβλήματα. Θέλει ανακατασκευή, ανανέωση και ούτω καθεξής. Αντίστοιχα αν έχεις 100.000 ακίνητα σε μια αγορά κάθε χρόνο χάνεις 1000-1500 ακίνητα. Αν δεν ανακαινιστούν, αν δεν ξανά μπουν στην αγορά και ούτω καθεξής. Αν λοιπόν για 10 – 15 χρόνια δεν έχεις ανακαινίσεις και δεν έχεις ανοικοδόμηση, έχεις χάσει το 10-15% των ακινήτων που ήταν μάχιμα, που ήταν μέσα στην αγορά μόλις ξεκίνησε η κρίση, άρα έχεις περισσότερο κόσμο, ο οποίος έρχεται στα μεγάλα αστικά κέντρα, γιατί δεν βρίσκει δουλειά στην επαρχία και έχεις πολύ μειωμένα ακίνητα λόγω της φθοράς που έχουμε σε μια αγορά, σε μια οποιαδήποτε αγορά και λόγω της μη ανοικοδόμησης. Έρχεται τώρα σε αυτό και το ανεβασμένο κόστος της ανοικοδόμησης. Δηλαδή πες εσύ ότι θες να ξεκινήσεις να χτίσεις μια πολυκατοικία, δεν μπορείς να το κάνεις με τα κόστη που είχες προ δεκαπενταετίας. Οι τιμές είναι πάρα πολύ ανεβασμένες στα υλικά, στα εργατικά, σε οτιδήποτε.

Ν. Φιλιππίδης
Κι οι προδιαγραφές είναι

Κ. Θεοδωρίδης
Οι προδιαγραφές δεν έχουν καμία σχέση με αυτές πριν από 10 – 15 χρόνια. Ανέφερες προηγουμένως ότι είμαι Πρόεδρος στην Ευρωπαϊκή Συνομοσπονδία Μεσιτών και εκεί μόλις τελειώσαμε μια πολύ μακρά διαδικασία lobbying για την ανανέωση της οδηγίας, για την ενεργειακή κατάσταση των κτιρίων. Οι προδιαγραφές που έχουν μπει, ακόμα και μετά τις παρεμβάσεις, τις δικές μας που ήταν παρεμβάσεις από την αγορά, που κυριολεκτικά παρακαλάγαμε το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο και την Κομισιόν, γιατί τους λέγαμε ότι αυτά που βάζετε στα προδιαγραφές είναι αδύνατο να γίνουν, δεν μπορεί να εφαρμοστούν. Και λεφτά να είχαμε να τα κάνουμε, γιατί σκέψου ότι στην Ελλάδα, ας πούμε, το κόστος για να αναβαθμίσεις ενεργειακά τα κτίρια είναι γύρω στα 200 δισεκατομμύρια. Ποιος θα τα βρει αυτά; Αλλά και να μας τα δίνανε, να μας τα έδινε κάποιος, ποιος θα τα κάνει; Αφού δεν έχουμε εργατικό δυναμικό και με τι υλικα; Είναι δηλαδή μια κατάσταση η οποία είναι σαν να είσαι να προσπαθείς να κάνεις μια διαδρομή σε ένα λαβύρινθο και ταυτόχρονα οι τοίχοινα έρχονται προς τα σένα. Ίσως είναι λίγο δυστοπική αυτή η εικόνα, αλλά είναι πραγματική. Για αυτό και εγώ σε αντίθεση με άλλους, έτσι πολύ «φωνακλάδες» του κλάδου, ειδικά καινούργιους ανθρώπους που έχουν μπει τώρα, δεν θεωρώ ότι είμαστε στα πρόθυρα μιας μαζικής κατάρρευσης των τιμών των ακινήτων. Γιατί πού θα βρεθούν ακίνητα;

Ν. Φιλιππίδης
Με λίγα λόγια, δεν περιγράφεις μια φούσκα, περιγράφεις μια κατάσταση η οποία θα έχει συνέχεια.

Κ. Θεοδωρίδης
Εγώ νομίζω ότι βρισκόμαστε σε «αντι φούσκα», όχι σε φούσκα. Το 2010 ξεκίνησα να αρθρογραφώ ότι η αγορά έχει σημαντικό πρόβλημα και βρίσκεται προ μεγάλης καταστροφής. Μάλιστα, είχε δημοσιευτεί ένα άρθρο μου που παρομοίαζε την αγορά των ακινήτων με την προκυμαία της Σμύρνης. Το πρόβλημα στη μικρασιατική καταστροφή βασικά ήταν ότι υπήρχαν 600.000 άνθρωποι στην προκυμαία της Σμύρνης και δεν υπήρχαν καράβια τους περάσουν απέναντι. Αντιστοίχως, είχαμε πάρα πολλά ακίνητα στην Ελλάδα τότε και δεν είχαμε αρκετές πωλήσεις. Άμα έχεις 600.000 ακίνητα προς πώληση και κάνεις 30-40.000 πωλήσεις το χρόνο προφανώς θα υπάρξει μια καταστροφή, αφού δεν μπορείς να περάσεις τους πολίτες απέναντι. Δεν υπάρχουν αρκετοί αγοραστές. Το 16 λοιπόν, άρχισε να αρθρογραφώ και να λέω ότι φαίνεται ότι αλλάζει κάπως η κατάσταση. Και πράγματι, η κατάσταση είχε αρχίσει να αλλάζει. Ήταν μια περίοδος που αξίζει να μπεις μέσα και νομίζω ότι από τότε ζούμε την εκτόνωση της πίεσης του ελατηρίου προς τα κάτω.

Ν. Φιλιππίδης
Άρα έχει να δώσει προς τα πάνω;

Κ. Θεοδωρίδης
Κατά την άποψή μου, βεβαίως. Γιατί δεν βλέπω για ποιο λόγο, εκτός αν υπάρξει μια σοβαρή ύφεση, εκτός αν υπάρξει ένα πολύ σοβαρό πρόβλημα στο μεγαλύτερο, δυστυχώς πλέον τομέα ή ευτυχώς, οικονομικής δραστηριότητας της χώρας στον τουρισμό, αν λοιπόν εκεί υπάρξουν δραματικές εξελίξεις, φυσικά προφανώς θα υπάρξει και κάποιο θέμα στα ακίνητα. Αλλά αν συνεχίσει μια σχετική ομαλότητα τα ακίνητα προς τα πάνω θα πάνε. Και δεν είναι τυχαίο, αυτή τη στιγμή η ανεργία είναι περίπου στα επίπεδα του 2009. Το ΑΕΠ είναι περίπου στα επίπεδα του 2009 και οι τιμές των ακινήτων είναι περίπου στα επίπεδα του 2009. Είναι πάρα πολύ απλό.

Ν. Φιλιππίδης
Περιγράφεις μια κανονικότητα, συν τον παράγοντα βέβαια, βραχυχρόνια μίσθωση, ο οποίος επηρεάζει πάρα πολύ. Έχει μειώσει πολύ το στοκ των διαθέσιμων ακινήτων, σωστά;

Κ. Θεοδωρίδης
Εξαρτάται πώς το βλέπεις. Εγώ δεν είμαι από αυτούς που λένε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση ευθύνεται για τα πάντα, γιατί ξέρω και από τις δικές μου αναλύσεις προκύπτει ότι δεν ευθύνεται. Δηλαδή είναι είναι ένας παράγοντας της αγοράς, αλλά είναι ο τέταρτος ή πέμπτος. Δηλαδή ο πρώτος σίγουρα είναι η εγκατάλειψη της περιφέρειας, που έχεις 500.000 σπίτια παραπάνω στην περιφέρεια άδεια και κόσμο, ο οποίος έρχεται στην Αθήνα, ο οποίος κάπου πρέπει να μείνει. Βέβαια, το γεγονός ότι υπάρχουν μικρότερα νοικοκυριά, δηλαδή παλιά σε ένα σπίτι υπήρχε μητέρα, πατέρας, 2 – 3 παιδιά. Αυτή τη στιγμή πολλοί άνθρωποι στην ηλικία μου είναι χωρισμένοι και από εκεί που ήταν ζευγάρι χρειάζονται δύοσπίτια και ένα το παιδί τους 3. Όλο αυτό, επειδή αλλάζει ο αστικός τρόπος ζωής, βέβαια και η εισροή μεταναστών η οποία ακόμα στην Ελλάδα, βέβαια δεν είναι τόσο εντυπωσιακή, είναι λίγο μύθος ότι ίσα ίσα σε σχέση με το 2004 έχουμε λιγότερους μετανάστες στην Ελλάδα.

Ν. Φιλιππίδης
Φύγανε πολλοί μέσα στην οικονομική κρίση.

Κ. Θεοδωρίδης
Μα να σου πω και κάτι άλλο, το 2004 ήταν περίπου 11,5 εκατομμύρια στην Ελλάδα. Νομίζω ήμασταν γύρω στα 11 εκατομμύρια στην απογραφή του 2001. Σήμερα είναι ζήτημα αν είμαστε 9,5 εκατομμύρια, να είμαστε 10; Πώς το 2004 11,5 εκατομμύρια χωράγαμε και σήμερα 9,5 εκατομμύρια δεν χωράμε;

Ν. Φιλιππίδης
Ανέφερες νωρίτερα και συζητήσαμε τον παράγοντα χρυσή βίζα. Έρχονται περίπου 2,5 χιλιάδες το χρόνο; Κάπου τόσο.

Κ. Θεοδωρίδης
Φέτος θα είναι παραπάνω.

Ν. Φιλιππίδης
Φέτος παραπάνω;

Κ. Θεοδωρίδης
Ναι, γιατί καθώς αλλάζει και το 250αρι θα γίνει 800αρι πλέον ή 400άρι καταλαβαίνεις ότι υπάρχει μία πίεση. Όλα τα δίκτυα που έχουν στηθεί όλα αυτά τα χρόνια. γιατί όλα αυτά τα χρόνια οι εξαγωγές ακινήτων που λέω, για να εξάγεις κάτι πρέπει κάποιος ο οποίος είναι λίγο γάτα, λίγο έμπορος, λίγο καταφερτζής να βγει έξω σε μια ξένη αγορά και να πει, παιδιά, εδώ έχουμε πρώτο πράγμα, ελάτε ψωνίστε. Αυτή τη στιγμή λοιπόν έχουμε στήσει δίκτυα και εγώ έχω ένα μικρό δίκτυο και συνάδελφοι έχουν πολύ μεγαλύτερα και πολύ πιο εκτεταμένα στα οποία είμαστε στημένοι σε διάφορες χώρες και λέμε παιδιά, ελάτε να ψωνίσετε γιατί έχουμε πολύ καλό προϊόν. Πέρυσι με την άνοδο στην Αθήνα, από τα 250 στα 500, κυριολεκτικά υπήρξε ένα ξεπούλημα. Δηλαδή υπερδιπλασιάστηκαν οι πωλήσεις σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, γιατί πολύ απλά όλος ο κόσμος στην Αθήνα, θέλει να αγοράσει στην Αθήνα και ξαφνικά έβλεπα ότι κάτι το οποίο μπορεί να πάρει με 250.000 θα πήγαινε στις 500. Φέτος λοιπόν, αντιστοίχως, κάτι που μπορείς να πάρεις με 250.000 θα πάει στις 800, οπότε καταλαβαίνεις ότι αυτά τα δίκτυα, όλα που φέρνουν κόσμο, έχουν πραγματικά ενεργοποιηθεί πολύ δραματικά και το βλέπουμε συνέχεια, δηλαδή άμα δεις τους ρυθμούς με τους οποίους μπαίνει ένα ακίνητο κατάλληλο για χρυσή βίζα και τους ρυθμούς με τους οποίους φεύγει, είναι εντυπωσιακό. Εμένα μου έχει τύχει πολλές φορές να χάσω ακίνητα, έχει έρθει ένα ακίνητο, είναι κατάλληλο για χρυσή βίζα, μέχρι να πει το οκ ο επενδυτής από μένα ή από κάποιους ανθρώπους που συνεργάζομαι, γιατί κυρίως είναι ξένοι αυτοί που έχουν αυτά τα κανάλια, έχει πουληθεί το ακίνητο. Θα δεις ότι φετος θα ανέβουν πάρα πολύ αυτά, ειδικά στις περιοχές της Αττικής.

Ν. Φιλιππίδης
Άρα περιγράφεις μια κατάσταση που πρέπει να λάβει υπόψη του όποιος έχει ακίνητο και σκέφτεται να το πουλήσει, αλλά πρέπει να το λάβει υπόψη του και κάποιος ο οποίος ενδεχομένως να σκέφτονταν ότι τώρα ήταν η κατάλληλη στιγμή να αγοράσει. Ενδεχομένως θα πρέπει να περιμένει.

Κ. Θεοδωρίδης
Αυτό που λες έχει ένα ψήγμα αλήθειας, να μην πω και ένα μεγάλο μέρος αλήθειας, για τον πολύ απλό λόγο ότι αυτό που βλέπουμε από πέρσι στην Αθήνα που έχει πάει σε 500.000, είναι μια κάθετη πτώση των αγοροπωλησιών, που απευθύνονταν σε χρυσές βίζες. Αυτό τι σημαίνει, ότι επειδή πια η αγορά δεν είναι τόσο διεθνοποιημένη γιατί έχουν φύγει πολλοί ξένοι ή από μέσα, οι άνθρωποι οι οποίοι θέλουν να τοποθετηθούν ή  οι γηγενείς κατά κύριο λόγο και κάποιοι επενδυτές από χώρες στις οποίες δεν τις ενδιαφέρει η χρυσή βίζα έχουν μεγαλύτερα περιθώρια διαπραγμάτευσης. Οπότε αυτό το βλέπουμε και εικάζω ότι μετά την 01/09 που αλλάζει το καθεστώς της χρυσής βίζας, το ίδιο θα συμβεί σε όλη την Αττική. Αυτή τη στιγμή, ας πούμε, ζούμε στιγμές δόξης στον Πειραιά, στα δυτικά προάστια που είναι ακόμα στα 250.000, στα μεσόγεια, αλλά αν το κέντρο της Αθήνας είναι οδηγός με αυτό που συνέβη πέρσι, εκεί θα δούμε στο εγγύς μέλλον ένα πάγωμα και μια ενδεχομένως μεγαλύτερη δυνατότητα για διαπραγμάτευση στις τιμές.

Ν. Φιλιππίδης
Αυτοί οι ξένοι επενδυτές από που είναι; Γιατί έχουμε συνηθίσει να τους θεωρούμε σχεδόν όλους Κινέζους, αλλά όπως καταλαβαίνω, δεν είναι μόνο από την Κίνα.

Κ. Θεοδωρίδης
Όχι, όχι. Οι Κινέζοι καταρχάς για τη χρυσή βίζα είναι το μεγαλύτερο κομμάτι της αγοράς και αυτό, γιατί οι άνθρωποι που ενεργοποιήθηκαν και δραστηριοποιήθηκαν στην Κίνα έχουν κάνει πάρα πολύ καλή δουλειά και φέρνουνε αβέρτα κόσμο. Για τη χρυσή βίζα έχουμε επίσης πολλούς Τούρκους οι οποίοι είναι σε πολύ μεγάλο ποσοστό, τέλος πάντων είναι διαφωνούντες με την κυβέρνηση της Τουρκίας και βρίσκουν στην Ελλάδα ένα αποκούμπι ελευθερίας και που μπορούν να κάνουν ότι θέλουν χωρίς να φοβούνται ότι την άλλη μέρα θα χτυπήσει η πόρτα τους και δεν θα είναι γαλατάς, που λέμε. Έχουμε από τις αραβικές χώρες πολύ κόσμο και βέβαια από αυτούς που δεν θέλουν χρυσή βίζα, αλλά σκέφτονται την Ελλάδα κυρίως επενδυτικά, έχουμε τους Ισραηλινούς, οι οποίοι πραγματικά είναι τουλάχιστον μέχρι τον Οκτώβριο, αλλά και τώρα δειλά δειλά έχουν αρχίσει και έρχονται. Πριν τα επεισόδια, δηλαδή στο Νότιο Ισραήλ και στη Γάζα ήτανε η νούμερο ένα αγορά ενδεχομένως των ανθρώπων εκτός χρυσής βίζας διεθνώς.

Ν. Φιλιππίδης
Τι τα κάνουν τα σπίτια αυτοί; Όλοι αυτοί που έρχονται για τα αγοράζουν, επειδή βλέπω ότι υπάρχει μια σκέψη στην κυβέρνηση να υποχρεώσει να τα χρησιμοποιούν με ένα συγκεκριμένο τρόπο, αν δεν κάνω λάθος ετοιμάζεται μια τέτοια διάταξη, αν δεν έχει ήδη ετοιμαστεί. Τι τα κάνουν κατά κανόνα; Τα κρατούν κλειστά, τα νοικιάζουν, τα δίνουν για βραχυχρόνια, μένουν οι ίδιοι;

Κ. Θεοδωρίδης
Και τα 4, κυριολεκτικά. Θυμάμαι έναν μεγάλο επενδυτή, ο οποίος είχα πάει στο γραφείο του και είχε γύρω γύρω φωτογραφίες κτηρίων και του λέω δεν κόβεις κανένα από αυτά σε διαμερίσματα να το πουλήσουμε χρυσή βίζα; Όχι μου λέει, αυτά θα τα κρατήσω 3 χρόνια, αυτά θα τα κρατήσω 5 χρόνια και αυτά πάνε για 7 χρόνια. Και είχα εντυπωσιαστεί ότι ένας επενδυτής έχει τέτοιους ορίζοντες.

Ν. Φιλιππίδης
Σαν fund, σαν ΔΣ ιδιωτικού fund, το οποίο η αλήθεια είναι με αυτούς τους ρυθμούς κινούνται παγκοσμίως.

Κ. Θεοδωρίδης
Είχε ρευστότητα ικανοποιητική, είχε χαμηλό κουπόνι που πλήρωνε στους επενδυτές του και τους είπε παιδιά, αυτό θα το ρευστοποιήσουμε τότε. Είναι για να κάνω μια αναλογία, έτσι πιο αγροτική, μια που τώρα έχουμε καλοκαίρι, είναι η αντιστοιχία της αγελάδας που αρμέγεις και της αγελάδας που παχαίνεις. Δηλαδή όταν νοικιάζεις ένα διαμέρισμα είναι αντίστοιχο με την αγελάδα που αρμέγεις, αλλά υπάρχουν και αγελάδες που δεν τις αρμέγεις. Τις έχεις μόνο για πάχυνση. Αυτά είναι τα κτίρια τα οποία κρατάνε οι επενδυτές 2 – 3 – 5 χρόνια μέχρι να φτάσουν την τιμή στόχο τους. Γιατί βάζουν μια τιμή στόχο και λένε, αυτό θα το πουλήσω στο 2x, αυτό το πουλήσω στο 2,5x. Όταν την φτάσουν, πουλάνε. Προφανώς αυτός την τιμή στόχο, αν είχαν βάλει τιμή στόχο στα 3 χρόνια και την πιάσουν στα 2 θα την πουλήσουν.

Ν. Φιλιππίδης
Έχουν βγει ήδη λεφτά εδώ στην ελληνική κτηματαγορά ή περιμένουν;

Κ. Θεοδωρίδης
Πολλά λεφτά, πολλά λεφτά και θα πρέπει να σου πω ότι είναι από τις μεγαλύτερες ικανοποιήσεις και χαρές που έχει ένας μεσίτης, όταν ο πελάτης του βγάλει πολλά λεφτά και του πει, πούλησα ένα κτίριο και τώρα πάμε να αγοράσουμε 2 με τα λεφτά που πήρα. Είναι πολύ ωραίο, γιατί ακριβώς από αυτές τις επαναληπτικές πωλήσεις, όταν ωριμάζεις σαν μεσίτης, αυτές είναι κι οι καλύτερες.

Ν. Φιλιππίδης
Ναι, υπάρχει βέβαια ένας μεγάλος αριθμός ανθρώπων που αυξάνεται πληθυσμιακά, που είναι οι ενοικιαστές και αυτό γιατί η ιδιοκατοίκηση μας ανέφερες νωρίτερα την έλλειψη ρευστότητας από πλευράς τραπεζικού συστήματος. Άρα υπάρχουν κάποιοι οι οποίοι είναι προβληματισμένοι. Τι κάνουμε με αυτούς; Ποια είναι η κατάσταση στην αγορά ενοικίων;

Κ. Θεοδωρίδης
Η κατάσταση στην αγορά ενοικίων είναι δύσκολη. Δεν είναι η δυσκολότερη στην Ευρώπη, αλλά σίγουρα δεν είναι ευκολότερη. Και κατά την άποψή μου, έτσι όπως βλέπω εγώ την αγορά, αν δεν έχουμε δραματικές ανακατατάξεις, θα βαίνει με αυξανόμενη δυσκολία. Κι αυτό για τον πολύ απλό λόγο ότι υπάρχουν λιγότερα ακίνητα από όσα χρειάζεται ο κόσμος για να μείνει. Και θα σου πω κάτι το οποίο είναι πάρα πολύ χαρακτηριστικό και νομίζω ο κόσμος θα το καταλάβει. Αυτή τη στιγμή η Ελλάδα έχει ένα συγκεκριμένο αριθμό φοιτητών οι οποίοι δεν είναι λίγοι για τα διεθνή δεδομένα. Όταν όμως ανοίξουν τα διεθνή πανεπιστήμια, τα ξένα πανεπιστήμια, τα ιδιωτικά και προσελκυθεί κόσμος, γιατί η επιτυχία είναι αναπόφευκτη για τα μη κρατικά πανεπιστήμια στην Ελλάδα. Γιατί το brand της Ελλάδας στο εξωτερικό σε αυτό τον τομέα είναι αξεπέραστο. Αν λοιπόν έρθουν άλλοι 50.000 φοιτητές, τι θα γίνει; Ή αν έρθουν άλλες 100.000 φοιτητές ή άλλοι 200.000 φοιτητές; Και αυτά είναι νούμερα τα οποία είναι επιτεύξιμα για μια χώρα σαν την Ελλάδα. Καταλαβαίνεις τι θα γίνει να έχεις ξαφνικά άλλα 200.000 μίνι νοικοκυριά.

Ν. Φιλιππίδης
Θα ήθελα λίγο τώρα την εκτίμησή σου επειδή μας ακούνε πάρα πολλοί άνθρωποι. Ενοίκιο ή αγορά;

Κ. Θεοδωρίδης
Αγορά, ασκαρδαμυκτί. Με συγκεκριμένους αστερίσκους, όμως. Καταρχάς να πω ότι υπάρχει μια περίοδος στη ζωή όλων μας, στην οποία το ενοίκιο είναι περίπου αναπόφευκτο. Αν λοιπόν κάποιος ξεκινάει και δεν έχει από τους γονείς του βοήθεια, από το περιβάλλον του, να βάλει μια προκαταβολή, οτιδήποτε, αναγκαστικά τα πρώτα χρόνια αν θες να αυτονομηθείς είναι μονόδρομος το ενοίκιο και υπάρχει στην αγορά χώρος για το ενοίκιο. Γιατί αν όλοι ήμασταν ιδιοκτήτες, καταλαβαίνεις ότι θα ήταν και λίγο περίεργο για την οικονομία, δεν γίνεται. Όμως, σε βάθος χρόνου είτε είσαι μονήρης είτε είσαι μόνος σου, δηλαδή είτε πολύ περισσότερο για ζευγάρια ή ζευγάρια με παιδιά, η αγορά είναι η καλύτερη επένδυση που μπορείς να κάνεις, ειδικά αν καταφέρεις να κλειδώσεις τιμή με σταθερό επιτόκιο, αν χρειάζεσαι δάνειο που λέμε. Αυτό είναι το καλύτερο. Οι άνθρωποι που αγόρασαν τα προηγούμενα χρόνια και κλείδωσαν επιτόκια 1,5 – 1,8 – 2% αυτή τη στιγμή τρίβουν τα χέρια τους, γιατί η αγορά ανεβαίνει με 8-10% και αυτοί πληρώνουν 1,5  με 2% επιτόκιο.

Ν. Φιλιππίδης
Ποια είναι η δίκαιη τιμή;

Κ. Θεοδωρίδης
Δίκαιη τιμή είναι η τιμή που αποχωρίζεται ο πολίτης στο ακίνητό του με τη λιγότερη δυνατή δυσαρέσκεια και αγοράζει ο αγοραστής το ακίνητό του με τη λιγότερη δυνατή δυσαρέσκεια.

Ν. Φιλιππίδης
Υπάρχουν ευκαιρίες αυτή τη στιγμή στην αγορά;

Κ. Θεοδωρίδης
Πάντα υπάρχουν ευκαιρίες.

Ν. Φιλιππίδης
Πού θα ψάξουν να τις βρουν και σε ποιες περιοχές;

Κ. Θεοδωρίδης
Εξαρτάται τι ζητάς. Καταρχάς, να ξεκινήσουμε από το βασικό. Ευκαιρία είναι οτιδήποτε έχεις αγοράσει πριν από 3 χρόνια, γιατί στα 3 χρόνια που πέρασαν η αγορά έκανε ένα ράλι 25-30%. Άρα, το έχεις αγοράσει 25%, ας πούμε παρακάτω από τη σημερινή τιμή. Και είναι το αντίστοιχο, αν σου φέρω ένα ακίνητο σήμερα το οποίο είναι 25% κάτω από την τρέχουσα τιμή του, δεν θα το θεωρήσεις ευκαιρία; Προφανώς. Άρα, η απόφασή σου να το αγοράσεις πριν από 3 χρόνια ήταν σωστή απόφαση. Αν την πήρες αυτή την απόφαση πριν από 5 χρόνια, άρα είσαι στο 50% διαφοράς, ακόμα καλύτερα. Αλλά σε κάθε περίπτωση, στα ακίνητα, αυτό που ξέρουμε από ώριμες αγορές, οι οποίες έχουν και ρευστότητα κλπ, είναι ότι ούτως ή άλλως αν αγοράσεις κάτι και κανείς την αποτίμησή σου στα 10 χρόνια, χαμένος δεν θα βγεις κατά πάσα πιθανότητα. Και σκέψου ότι ακόμα και στην Ελλάδα, ακόμη και αν αγόρασες στην κορυφή αγόρασες, δηλαδή το 2008 και ξαναγύρισες και κάνεις μια επανεκτίμηση του τώρα -θα μου πεις είναι 15 χρόνια, ναι αλλά και η κρίση ήταν άνευ προηγουμένου αυτή, έτσι- είσαι στα λεφτά σου. Συν το ότι έχεις γλιτώσει και τα νοίκια των 15 ετών, το οποίο είναι και αυτό βασικό. Το ακίνητο για τα περισσότερα νοικοκυριά είναι μεγαλύτερη δυνατή επένδυση. Δεν μπορείς να αγοράσεις κάτι μεγαλύτερο, είναι πολύ λίγοι αυτοί που ανοίγονται, οι επιχειρηματίες και  αγοράζουν κάτι μεγαλύτερο σε αξία. Και στο τέλος της ημέρας είναι και αυτό που θα χρηματοδοτήσει, αν η Ελλάδα ακολουθήσει τον δρόμο των δυτικών ανεπτυγμένων καπιταλιστικών κρατών, τη συνταξιοδότησή σου. Στην Αμερική το 90% των εκατομμυριούχων έχουν γίνει εκατομμυριούχοι από τα ακίνητα και όχι επειδή επενδύουν σε ραντιέρικα και είναι τζογαδόροι της αγοράς, είναι κερδοσκόποι, αλλά επειδή αγόρασαν πριν από χρόνια, το σπίτι που μένουν. Και αυτό το σπίτι έχει φτάσει τώρα να κάνει 600 – 700.000. Στην Ελλάδα είμαστε απλώς 2 – 3 δεκαετίες πίσω. Και εδώ θα έρθουν αυτά, είναι περίπου αναπόφευκτο, εκτός αν γίνει κάτι το πολύ δραματικό. Εντάξει, προφανώς. Αν γίνει ένας πυρηνικός πόλεμος, θα γυρίσουμε στις σπηλιές.

Ν. Φιλιππίδης
Ο δικός σας κλάδος, ο κλάδος των μεσιτών, σε αυτή την καλή περίοδο, πώς λειτουργεί; Φαντάζομαι ότι από τους 5 στο Κολωνάκι θα έχουν γίνει πλέον;

Κ. Θεοδωρίδης
Αυτή την στιγμή είμαστε περίπου 150.

Ν. Φιλιππίδης
Στο Κολωνάκι οι 100 έγιναν 5 και τώρα είναι 150.

Κ. Θεοδωρίδης
Είμαστε περισσότεροι από ότι ήμασταν το 2008.

Ν. Φιλιππίδης
Περισσότερα από τα διαθέσιμα σπίτια στο Κολωνάκι;

Κ. Θεοδωρίδης
Ξεκάθαρα. Τώρα τα σπίτια στο Κολωνάκι είναι πολύ χαρακτηριστικό, όταν βγαίνει ένα σπίτι έχουμε μία λίστα αναμονής, είναι περίπου σαν το Παρίσι, γιατί όταν παλιά είχα μπει στη μεσιτεία και επισκέφτηκε το Παρίσι και μου είχε κάνει μεγάλη εντύπωση ότι πήγαινες και τους έλεγες ότι ψάχνω για κάτι και σου λέγανε, έχουν πουληθεί αυτά που βλέπεις στη βιτρίνα, γιατί εκεί είναι ισόγεια τα καταστήματα, αλλά θα σε βάλουμε σε μια λίστα αναμονής, αν κάτι προκύψει θα σε ενημερώσουμε. Και το Κολωνάκι είναι η πρώτη περιοχή που ξέρω γιατί δουλεύω, στην οποία ισχύει αυτό. Δηλαδή έχουμε λίστες αναμονής και όταν κάτι προκύψει παίρνουμε τηλέφωνα και όποιος το πάρει πρώτος.

Ν. Φιλιππίδης
Υπάρχουν κακές πρακτικές, κακοί συνάδελφοι;

Κ. Θεοδωρίδης
Πολύ, πολύ. Δυστυχώς, κάνουμε μια συντονισμένη προσπάθεια και από την Ευρωπαϊκή Συνομοσπονδία, αλλά κυρίως με το Σύλλογο Μεσιτών Αθηνών Αττικής, στον οποίο είμαι και Γενικός Γραμματέας. Κάνουμε μια προσπάθεια να εισάγουμε και να εφαρμοστούν τα ευρωπαϊκά πρότυπα στην Ελλάδα. Είναι πάρα πολύ δύσκολο, γιατί ούτε οι κυβερνώντες, το πολιτικό σύστημα δεν έχει το μεσιτικό κλάδο σε ιδιαίτερη εκτίμηση, δυστυχώς. Δηλαδή δεν είμαστε αυτό που είμαστε σε χώρες που βλέπω έξω, ότι μας θεωρούν τους ανθρώπους που φέρνουν τα λεφτά στο τραπέζι. Που αυτό είμαστε και στο κάτω κάτω. Εδώ είμαστε λίγο κάτι σαν, «Έλα μωρέ και ποιοι είναι αυτοί; Και ας δώσουμε την ευκαιρία και στον μανάβη να κάνει το μεσίτη». Δεν είναι τα πράγματα οργανωμένα. Έχουν γίνει βέβαια, κάποια βήματα που το μεγαλύτερο από αυτά τα βήματα το οφείλουμε στο μνημόνιο και στην τρόικα, γιατί η τρόικα αποφάσισε ότι πρέπει να μπει μια τάξη στην αγορά ακινήτων. Έτσι φτιάχτηκε ο νόμος 40 72 του 2012, ο οποίος ήταν ο πρώτος νόμος για τη μεσιτεία στην Ελλάδα, μετά από πάρα πολύ καιρό. Δυστυχώς όμως, αυτό που προσπαθούμε να κάνουμε δηλαδή να φέρουμε την πιστοποίηση των μεσιτών, να μην μπορεί ο καθένας να λέει ότι είμαι μεσίτης και να θεωρείται μεσίτης, να εφαρμοστούν οι ρήτρες του νόμου 40 72 οι ποινικές, που σου λέει ότι αν αντιποιηθείς το επάγγελμα, όπως αν αντιποιηθείς σε οποιοδήποτε άλλο επάγγελμα, έχεις συνέπειες, έχεις φυλάκισης πρόστιμο και ούτω καθεξής. Δυστυχώς, τα λεφτά είναι πάρα πολλά Άρη, οπότε έχουμε μια δυσκολία στην εφαρμογή και στην προώθηση αυτών των μέτρων, αλλά ευελπιστούμε ότι σιγά σιγά θα υλοποιηθούν.

Ν. Φιλιππίδης
Ευχαριστώ θερμά.

Κ. Θεοδωρίδης
Εγώ ευχαριστώ.