Ακίνητα: «Αγκάθια» στο άνοιγμα των κλειστών διαμερισμάτων

«Γη και ύδωρ» προσφέρει η κυβέρνηση σε 995.000 πολίτες που έχουν δικαιώματα σε 600.000 κλειστά ακίνητα προκειμένου να τα ανοίξουν και πάλι με στόχο να πέσουν στην αγορά και να αποκλιμακωθούν οι τιμές των ενοικίων.

«Σπίτι μου 2»: Τα εισοδηματικά όρια και κριτήρια – Ποιους αφορά

Ωστόσο, σύμφωνα με παράγοντες της αγορά, τα μέτρα που έχουν ανακοινωθεί, ναι μεν είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά ουδείς μπορεί να διασφαλίσει ότι με τα νέα κίνητρα που δίνονται, θα ανοίξουν τελικά τα κλειστά διαμερίσματα για να απορροφήσουν την αυξημένη ζήτηση ενοικίασης κατοικιών και να πέσουν οι τιμές.

Την ίδια στιγμή, υπάρχουν γκρίνιες στο υπουργείο Οικονομικών από ιδιοκτήτες εκμισθωτές ακινήτων και οι οποίοι ούτε κλειστά διαμερίσματα έχουν ούτε τα έχουν μετατρέψει σε βραχυχρόνιας μίσθωσης και οι οποίοι δεν έχουν την ίδια φορολογική αντιμετώπιση με εκείνους που διατηρούν για πολλά χρόνια κλειστά διαμερίσματα και τώρα μπορούν και πάλι να τα ανοίξουν με γενναιόδωρες φοροαπαλλαγές.

Αυτό διότι μόνο τα ακίνητα που είναι δηλωμένα ως «κλειστά» στην εφορία ή ενοικιάζονται μέσω των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα έχουν το κίνητρο της απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για μια τριετία, εφόσον ενοικιαστούν με μακροχρόνια μίσθωση.

Μεγάλοι χαμένοι είναι ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι όλα τα προηγούμενα χρόνια δεν μπήκαν στον πειρασμό να μετατρέψουν τα διαμερίσματα τους σε Airbnb, συνεχίζουν να τα εκμισθώνουν με μακροχρόνιες μισθώσεις και γι’ αυτούς δεν θα ισχύσει καμία μείωση της φορολογίας.

Αξίζει πάντως να τονιστεί ότι όπως είχε αποκαλύψει ο ΟΤ στα μέσα του περασμένου Αυγούστου, στις αρχικές σκέψεις της κυβέρνησης ήταν η μείωση των υψηλών φορολογικών συντελεστών για όσους εισπράττουν ενοίκια.

Σύμφωνα με νεότερες πληροφορίες το κεφάλαιο της μείωσης της αυτοτελούς φορολογίας των μισθωμάτων δεν έχει κλείσει και θα συζητηθεί ξανά σε επόμενο χρόνο μόλις ξεκαθαρίσουν τα πράγματα αναφορικά με τους νέους δημοσιονομικούς κανόνες που επιβάλει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αλλά και την απόδοση των εσόδων του προϋπολογισμού.

600.000 κενά ακίνητα

Με βάση τα στοιχεία που έχει στη διάθεσή του το υπουργείο Οικονομικών από τις υποβληθείσες φορολογικές δηλώσεις, ως «κενά» ακίνητα δηλώνονται στην εφορία 995.000 δικαιώματα και εκτιμάται όπως αναφέρθηκε παραπάνω ότι ο αριθμός των ακινήτων που αφορούν τα συγκεκριμένα δικαιώματα ανέρχονται σε 600.000.

Τα περισσότερα «κλειστά» ακίνητα βρίσκονται σε χωριά και είναι εγκαταλελειμμένα, και όχι στις πόλεις όπου υπάρχει το στεγαστικό πρόβλημα, ενώ πολλά διαμερίσματα παραμένουν κλειστά, επειδή υπάρχουν πολλοί κληρονόμοι και δεν συμφωνούν μεταξύ τους.

Ακριβώς γι΄ αυτούς τους λόγους εκτιμάται ότι λίγοι θα είναι εκείνοι που θα επωφεληθούν τελικά από το μηδενισμό της φορολογίας στα μισθώματα ακινήτων που ήταν κλειστά και θα πέσουν στην αγορά.

Μάλιστα, η απαλλαγή αυτή θα αφορά όσους ιδιοκτήτες είχαν κατοικία δηλωμένη ως κλειστή ή την εκμεταλλεύονται με το σύστημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων και συμπλήρωσαν έως τις 8 Σεπτεμβρίου τρία χρόνια.

Όποιος ιδιοκτήτης μετατρέψει από τις 8/9/2024 και έως 31/12/2025 κενό ακίνητο (όπως προκύπτει από το Ε2 για τουλάχιστον 3 έτη) ή ακίνητο που βρίσκεται σε βραχυχρόνια μίσθωση (για τουλάχιστον 3 έτη), σε μακροχρόνια μίσθωση (τουλάχιστον 3ετή όπως προκύπτει από το ηλεκτρονικό μισθωτήριο), θα έχει απαλλαγή φόρου εισοδήματος για το εν λόγω ενοίκιο για 3 έτη.

Αφορά ακίνητα έως 120 τ.μ. Εκτιμάται απώλεια εσόδων περίπου 3 εκατ. ευρώ για το 2025 και 13 εκατ. κατ’ έτος για τα έτη 2026-2028.

Ένα αντικίνητρο για να «ανοίξει» και πάλι ένα κλειστό ακίνητο είναι ότι όταν δηλώνεται ως «κενό» ακίνητο εξαιρείται από το τεκμήριο και δεν προσαυξάνεται η ετήσια τεκμαρτή δαπάνη του ιδιοκτήτη, ενώ επιπλέον απαλλάσσεται και από τα δημοτικά τέλη.

EΝΦΙΑ

Όσον αφορά στις επιβαρύνσεις του ΕΝΦΙΑ, διπλασιάζεται η έκπτωση φόρου από 10% σε 20% για κατοικίες, με φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ, που ασφαλίζονται για φυσικές καταστροφές. Το μέτρο αφορά τον ΕΝΦΙΑ που θα βεβαιωθεί το 2025 για τους μήνες που κάποιος είναι ασφαλισμένος το 2024 αναλογικά).

Οι κατοικίες με φορολογητέα αξία άνω των 500.000 ευρώ συνεχίζουν να έχουν έκπτωση 10% και θα πρέπει έως 1/6/2025 να έχουν ασφαλιστεί για φυσικές καταστροφές (πλημμύρα, πυρκαγιά, σεισμό).

Σε περίπτωση φυσικής καταστροφής μετά την 01/06 δεν θα αποζημιώνονται.

Με βάση τα στοιχεία από τον ΕΝΦΙΑ του 2024, σήμερα είναι ασφαλισμένες επαρκώς (για πλημμύρα, πυρκαγιά και σεισμό) περίπου 215.171 ιδιοκτήτες (από τους 5,3 εκατ. ιδιοκτήτες) με 298.210 δικαιώματα επί κατοικιών (από τα 10,8 εκατ. δικαιώματα), με φορολογητέα αξία ακινήτων 21,2 δισ. ευρώ (5% της συνολικής φορολογητέας αξίας των ακινήτων της χώρας που ανέρχεται σε 424,4 δισ. ευρώ).

Αναστέλλεται για μία ακόμη χρονιά η επιβολή ΦΠΑ στα νέα κτήρια. Η αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές παρατείνεται τα 5 τελευταία έτη με δημοσιονομικό κόστος 20 εκατ. ευρώ κατ’ έτος.

Ακίνητα με φορολογητέα αξία άνω των 500.000 ευρώ έχουν 120.389 ιδιοκτήτες με 625.816 δικαιώματα και φορολογητέα αξία ακινήτων 56,7 δισ. ευρώ (13,4% της συνολικής φορολογητέας αξίας της χώρας).

Σε περίπτωση που οι κατοικίες με αξία άνω των 500.000 ασφαλιστούν και επιπλέον διπλασιαστεί το ποσοστό των κατοικιών με φορολογητέα αξία έως 500.000 που είναι ασφαλισμένες, θα έχει ασφαλιστεί περίπου το 23% της αξίας των κατοικιών της χώρας. Το δημοσιονομικό κόστος σε αυτή τη περίπτωση εκτιμάται σε 20 εκατ. για το 2025 και 40 εκατ. ευρώ για τα έτη 2026 και επόμενα.

Τέλος αναστέλλεται για μία ακόμη χρονιά η επιβολή ΦΠΑ στα νέα κτήρια. Η αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές παρατείνεται τα 5 τελευταία έτη με δημοσιονομικό κόστος 20 εκατ. ευρώ κατ’ έτος.