Airbnb: Xάνει έδαφος – Πόσα ακίνητα «ανοίγουν τις πόρτες τους» στην μακροχρόνια μίσθωση

Περιορισμένο αντίκτυπο στην στεγαστική κρίση που μαστίζει την χώρα εκτιμά η αγορά πως θα έχουν τα κίνητρα της κυβέρνησης στους ιδιοκτήτες ακινήτων για να τα «γυρίσουν» από την βραχυχρόνια μίσθωση (Αirbnb) στην μακροχρόνια.

Airbnb: Τι ισχύει για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις – Όλη ρύθμιση για το τέλος κρουαζιέρας

Κύκλοι της αγοράς «βλέπουν» περί το 10% των ακινήτων να επιστρέφουν στην παραδοσιακή μακροχρόνια μίσθωση, κάτι που μεταφράζεται σε 12 – 15.000 ακίνητα πανελλαδικά με δεδομένο πως τα Airbnb στην Ελλάδα προσεγγίζουν τις 120.000.

Την ώρα που η στεγαστική κρίση, τα συμπιεσμένα εισοδήματα και τα απλησίαστα ενοίκια χτυπούν αλύπητα τους ενοικιαστές, η κυβέρνηση επιχειρεί με στοχευμένες παρεμβάσεις να δώσει λύσεις, αν και είναι αμφίβολο κατά πόσο θα λειανθούν οι επιπτώσεις ενός ζητήματος που τείνει να λάβει ανεξέλεγκτες διαστάσεις και για το οποίο το οικονομικό επιτελείο αδράνησε αδικαιολόγητα για μεγάλο διάστημα, με τις τιμές να εκτοξεύονται.

Οι παρεμβάσεις που ξεδιπλώθηκαν στην 88η ΔΕΘ διαμορφώνουν ένα νέο τοπίο στο Real Estate με κερδισμένους και χαμένους ιδιοκτήτες ακινήτων, ανάλογα με το ποιο μονοπάτι θα διαλέξουν.

«Το πρόβλημα είναι οι χαμηλοί μισθοί»

«Εκτιμώ πως το 10-15% των Airbnb ακινήτων (12-15.000) πανελλαδικά θα διατεθούν στην μακροχρόνια μίσθωση, τα κίνητρα που έχουν δοθεί για την επιστροφή στην μακροχρόνια μίσθωση είναι ισχυρά αλλά αυτό δε θα λύσει το στεγαστικό ζήτημα. Το πρόβλημα σήμερα είναι οι χαμηλοί μισθοί και όχι τα σπίτια που δεν υπάρχουν. Αν ψάξετε αυτή τη στιγμή στην Αθήνα σε πλατφόρμες στην μακροχρόνια μίσθωση διατίθενται περί τα 6.500 ακίνητα, σπίτια υπάρχουν αλλά είναι πολύ ακριβά για τον μέσο Έλληνα. Τα Airbnb στην πρωτεύουσα υπολογίζονται σε περίπου 12.500», σημειώνει o πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων, Ανδρέας Χίου.

«Στην Αθήνα υπάρχει μεγάλη ζήτηση για σπίτια από το εξωτερικό, περίπου 20.000 ξένοι έρχονται και εργάζονται εξ αποστάσεως, αυτοί μπορούν να πληρώσουν τις τιμές των ενοικίων καθώς έχουν μισθούς εξωτερικού, επιμένω πως το πρόβλημα δεν βρίσκεται στην χαμηλή προσφορά κατοικίας αλλά στους πολύ χαμηλούς μισθούς. Ούτε η απαγόρευση για νέες άδεις Airbnb σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας θα μειώσει ιδιαίτερα τα ενοίκια», τονίζει.

Κερδισμένοι και χαμένοι

Σημειώνεται ότι σήμερα τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται με συντελεστές 15%-45%. Συγκεκριμένα, για τα πρώτα 12.000 ευρώ εισοδήματος φορολογούνται με 15%, στο κλιμάκιο από 12.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 35% και τα εισοδήματα από 35.000 ευρώ και πάνω φορολογούνται με 45%.

Με τις αλλαγές που ανακοινώθηκαν, ιδιοκτήτης που διέθετε το ακίνητο του σε βραχυχρόνια μίσθωση και λάμβανε 20.000 ευρώ, πλήρωνε στην εφορία 4.600 ευρώ, με το καθαρό ποσό να διαμορφώνεται στα 15.400 ευρώ. Βέβαια, από το ποσό αυτό κατέβαλε και κάποια για τον καθαρισμό του ακινήτου και το καθάρισμα στα κλινοσκεπάσματα.

Στην περίπτωση που μεταπηδήσει στη μακροχρόνια και το μισθώνει έναντι 1.000 ευρώ τον μήνα θα λαμβάνει τον χρόνο 12.000 ευρώ. Ο φόρος του θα είναι μηδενικός για τρία χρόνια. Δηλαδή θα γλιτώνει 1.800 ευρώ τον χρόνο.

Βέβαια και πάλι το κέρδος που έχει με την διάθεση του ακινήτου στην βραχυχρόνια μίσθωση (15.400 ευρώ), ακόμα και με τον φόρο που δίνει στην εφορία είναι μεγαλύτερο, κατά 3.400 ευρώ, από την διάθεση του ακινήτου στην μακροχρόνια μίσθωση.

Οι κόφτες για απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος

Τρεις προϋποθέσεις υπάρχουν για να έχουν οι ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων, που θα τα διαθέσουν για μακροχρόνια μίσθωση, την τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος.

1) Να ήταν κλειστά τα ακίνητα για τρία χρόνια.

2) Να νοικιαστούν έως το τέλος του 2025.

3) Να είναι έως 120 τετραγωνικά μέτρα.

Από το συγκεκριμένο μέτρο (αφορά αποκλειστικά σε ακίνητα που κατέχουν φυσικά πρόσωπα και όχι επιχειρήσεις) εκτιμάται πως θα υπάρξει απώλεια εσόδων περίπου 3 εκατ. ευρώ για το 2025 και 13 εκατ. ευρώ κατ’ έτος για τα έτη 2026-2028.

Πού μπαίνει φρένο στην Αθήνα

Yπενθυμίζεται πως σε όλο το κέντρο της Αθήνας (Koυκάκι, Θησείο, Πετράλωνα, Παγκράτι) μέχρι και τον Νέο Κόσμο, σταματά για έναν χρόνο η έκδοση νέων αδειών για ιδιοκτήτες που θέλουν να μπουν στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Πιο συγκεκριμένα, από 1/1/2025 δεν θα επιτρέπεται νέα βραχυχρόνια μίσθωση για ένα έτος, με δυνατότητα παράτασης για

Το 1ο δημοτικό διαμέρισμα Αθήνας που περιλαμβάνει το κέντρο των Αθηνών με το λεγόμενο εμπορικό τρίγωνο (Στάδιο-Ομόνοια-Πλάκα).

Το 2ο δημοτικό διαμέρισμα Αθήνας που περιλαμβάνει τις ΝΑ συνοικίες από Νέο Κόσμο μέχρι Στάδιο.

Το 3ο δημοτικό διαμέρισμα Αθήνας που περιλαμβάνει τις ΝΔ συνοικίες Αστεροσκοπείου, Πετραλώνων, Μεταξουργείου και Θησείου.

Το φρένο αφορά, δηλαδή, περιοχές όπως ο Νέος Κόσμος, το Παγκράτι, ο Κεραμεικός, το Μεταξουργείο και κυρίως το ιστορικό κέντρο της Αθήνας (Πλατεία Συντάγματος, Πλατεία Ομονοίας, Εξάρχεια, Χαυτεία, Ηρώδου Αττικού, Πανεπιστημίου, Σταδίου, Πατησίων, Λεωφόρος Αλεξάνδρας κ.λπ.).

Την χρονιά που διανύουμε, εκτιμάται πως τα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις θα ξεπεράσουν τα 5 δισ. ευρώ πανελλαδικά με σημαντικά οφέλη για το κράτος και την οικονομία.