PODCAST ΒΑΒΕΛ – Γ. Δοξαράς (Warply, propertyinvestor.gr): Πώς τα προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας εκτοξεύτηκαν στο 40%

«Αυτό που συνέβη είναι ότι ενώ στην Ελλάδα είχαμε μια πολύ χαμηλή διείσδυση των προϊόντων ιδιωτικής ετικέτας στο συνολικό καλάθι, αυτό πλέον άλλαξε. Στην Ελλάδα είδαμε τα προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας να εκτινάσσονται στο 40% σαν συμμετοχής στο καλάθι του καταναλωτή από 24-25%» που ήταν πριν» επισημαίνει ο Γιάννης Δοξαράς ένας από τους πρωτεργάτες του e-katanalotis. Ο founder & CEO της Warply και investment manager στο propertyinvestor.gr. επισήμανε μια ακόμα αλλαγή, το γεγονός ότι οι καταναλωτές ψάχνουν παντού προσφορές, διαβάζουν τα φυλλάδια των αλυσίδων, με πολύ μεγάλη προσήλωση και βλέπουμε και συμπεριφορές όπως είναι το να επισκέπτονται πάνω από μία αλυσίδες που και αυτό έχει αρχίσει και εμφανίζεται πολύ έντονα. «Δηλαδή πάνε σε μια αλυσίδα, ας πούμε, η οποία έχει πολλά προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας για να πάρουν τα βαριά που λέμε, τα απορρυπαντικά, τα προϊόντα που είναι λίγο πιο ακριβά και σε άλλη για τα υπόλοια». Μάλιστα ο ίδιος αναφέρει ότι αυτή τους η τάση μπορεί να εξοικονομήσει σημαντικά ποσά.

Ο Γ. Δοξαράς, μιλάει ακόμα για τα μυστικά των προγραμμάτων επιβραβεύσεων και πως μπορούν να οδηγήσει σε όφελος έως και 15% στα ψώνια μας. Κάνει ειδική αναφορά με την δεύτερη εταιρεία του την propertyinvestor.gr στην κατάσταση που επικρατεία στην αγορά ακινήτων, τις τάσεις στις τιμές, τις ευκαιρίες, αλλά και τα γραφειοκρατικά προβλήματα. Μίλησε επίσης το γεγονός ότι οι servicers έχουν στην κατοχή τους 100.000 ακίνητα τα οποία είναι σε μια κατάσταση. Στα πιο πολλά μένει κόσμος, γιατί είναι κατοικίες. Δεν είναι βιομηχανικά κτίρια.

Σούπερ μάρκετ: Ποιες αλυσίδες κινδυνεύουν από το τρένο του… αποπληθωρισμού

Γιατί είναι η σημαντική η έρευνα αγοράς

Από την τιμοληψία που κάνουμε για το Υπουργείο μέσω της εφαρμογής του e-Καταναλωτής, αυτό που διαπιστώνουμε ότι μπορεί να υπάρξουν και διαφορές στο καλάθι οι οποίες μπορεί να είναι και σε ένα καλάθι στο 60 – 70€, μπορεί να είναι 10 και 15 και 20€. Άρα μιλάμε για πολύ μεγάλες διαφορές, τις οποίες αξίζει να κάνεις στην έρευνα αγοράς. Αλλά αυτό που έχει πολύ ενδιαφέρον στην Ελλάδα και αυτό έχει νόημα να το επισημάνουμε και δεν το λέμε συχνά είναι ότι ο Έλληνας καταναλωτής μπορεί να ψάχνει τις προσφορές, αλλά δεν είναι ενημερωμένος για το πώς η αγορά δουλεύει. Στην Κεντρική Ευρώπη και στη Βόρεια Ευρώπη έχουμε πολύ δραστήριες ενώσεις καταναλωτών, οι οποίες εκπαιδεύουν τον καταναλωτή για το πώς τρέχουν οι τιμές και ο κατααλωτής μαθαίνει να μπορεί να ψάχνει. Δηλαδή θα πρέπει να κοιτάει πχ την τιμή στη μονάδα μέτρησης, στο λίτρο ή στο κιλό και όχι την τιμή του συγκεκριμένου προιόντος.

Πώς προκύπτουν τα στοιχεία των «επιβραβεύσεων»

Προφανώς τα δεδομένα του καλαθιού σου ή γενικά τι ψωνίζεις, οι καταναλωτικές συμπεριφορές και συνήθειες είναι σημαντικά, αλλά λαμβάνουμε υπόψη και δεδομένα, όπως είναι τοποθεσία σου από το αυτοκίνητό σου, πως οδηγάς, που είναι η δουλειά σου, τα demographics σου, αν έχεις παιδιά, αν δεν έχεις παιδιά, τα interests σου, ποια είναι η αγαπημένη σου ομάδα. Οπότε είναι πολλά δεδομένα και δεδομένα τα οποία έρχονται απ έξω, όπως είναι, αν σήμερα βρέχει, αν αύριο θα έχει ήλιο ή οτιδήποτε, οπότε όλα αυτά τα δεδομένα μπαίνουν σε μια πλατφόρμα, κάποιο αλγόριθμους και ανάλογα γίνεται η στόχευση. Άρα, εσύ μπορεί να πάρεις ένα κουπόνι, που προφανώς αν έχεις παιδιά θα πάρεις ένα κουπόνι για πάνες π.χ. Αλλά μπορείς να πάρεις κουπόνι επειδή είσαι traveller ή  business professional ή για να πας να δεις το ματς με την ομάδα σου, παίζει τσάμπιονς λιγκ το βράδυ και μπορεί να σου προτείνει να πάρεις μπύρες για να δεις την ομάδα σου. Άρα μπορεί να πας πολύ πιο κάτω σε προσωποποιημένες προσφορές από το να πεις απλά, σου κάνω έκπτωση σε κάτι.

Του λέμε ένα μπράβο αυτό του ανθρώπου, το δείχνουμε;

Του το λέμε πραγματικά, δηλαδή μπορεί στο τέλος της μέρας να έχει ένα cost saving της τάξης του, συνολικά στις κάρτες μπορεί να είναι και 10 και 15%. Ειδικά αν αγοράζει σε συγκεκριμένα promotion periods, πχ συγκεκριμένα events, Χριστούγεννα, Πάσχα, back to school και τέτοια που τρέχουν μεγάλες προωθητικές και αν είναι στα προγράμματα πιστότητας των αλυσίδων, πάλι μπορεί να έχει μεγάλες εκπτώσεις, οι οποίες μπορεί να είναι πάνω από 10% συνολικά. Συνήθως οι αλυσίδες, αυτές που έχουν προγράμματα, δίνουν ένα  baseline reward σχήμα το οποίο είναι γύρω στο 3% και ανάλογα το τι αγοράζεις, που υπάρχει προωθητική ενέργεια, περνάει και η έκπτωση. Η τάση βέβαια σήμερα, για να είμαστε λίγο διάφανοι με τους καταναλωτές επειδή μας ακούν, έχουμε δει και κάποιες ανακοινώσεις πρόσφατα, κάποιες αλυσίδες να περνάνε τις προωθητικές ενέργειες που περνούν κατευθείαν από τους προμηθευτές μέσα από το πρόγραμμα πιστότητας.

Πώς προέκυψε η ιδέα της propertinvestor.gr

Έχοντας μία εμπειρία μικρή εδώ και 3 χρόνια από πλειστηριασμούς και κάνοντάς το αυτό το πράγμα λίγο πιο ερασιτεχνικά για φίλους και γνωστούς που θα θέλαν να αγοράσουν κάτι, αυτό όλο το κόνσεπτ το αυτοματοποιήσαμε, έχοντας τώρα μία πλατφόρμα στην οποία μπορεί κάποιος να αγοράσει ένα ακίνητο από πλειστηριασμό. Εμείς κάνουμε την αγορά του ακινήτου και μετά ο επενδυτής τα αγοράζει από εμάς, άρα εμείς εξασφαλίζουμε και παίρνουμε πάνω μας όλο το ρίσκο του να γίνει μια αναστολή και μια ανακοπή στη μεταβίβαση και στην μεταγραφή του ακινήτου.
Eμείς, τουλάχιστον από τα 11.000 ακίνητα που είναι αυτή τη στιγμή κι άλλα 3 – 4000 που είναι σε ένα, δηλαδή έχουν γίνει και πλειστηριασμοί, έχουν γίνει αναστολές, θα ξαναβγούν περίπου 1000 ακίνητα επενδυτικά. Αυτά που εμείς κοιτάζουμε μόνο από 15.000 τα οποία είναι στην Αθήνα και σε άλλες περιοχές, ενδιαφέροντος προορισμούς, στα οποία έχουμε δει ότι δεν είναι πρώτες κατοικίες, έχουμε δει ότι είναι επενδυτικά ακίνητα, έχουμε έναν αλγόριθμο ο οποίος μας λέει ποια είναι η ορθή χρήση τους για να έχουν τη μεγαλύτερη απόδοση και αυτά είναι τα ακίνητα τα οποία προτείνουμε και στους επενδυτές, οπότε ενώ έχουμε κάνει δεκάδες αγορές δεν μας έχει τύχει να υπάρχει κάποιος ιδιοκτήτης μέσα και να πρέπει να βγει, προφανώς και υπάρχουν τρόποι να το κάνεις. Μπορείς να ρωτήσεις λίγο στη γειτονιά, κατάλαβες τι λέω. Άρα μπορείς να ξέρεις πάνω κάτω.

Τι τα κάνετε τα ακίνητα;

Δεν το πουλάμε, αυτό που κάνουμε στην πλατφόρμα είναι ότι μόνο το διαχειριζόμαστε. Άρα ή θα γίνει βραχυχρόνια ή θα γίνει φοιτητική κατοικία ή θα γίνει επαγγελματική στέγη ή θα αλλάξει χρήση. Μας το αναθέτει για 10 χρόνια και εμείς κάνουμε τη διαχείριση. Το καλό με αυτό το transaction είναι ότι -και αυτό έχει ενδιαφέρον για τον πλειστηριασμό- με το που εισαι ο υπερθεματιστής και πάρεις το ακίνητο μετά, περίπου στον ένα μήνα μπορείς να κάνεις όλες τις διαδικασίες για να το μεταγράψεις. Μετά πρέπει να μπεις στο ακίνητο. Συνήθως εκεί θα γίνουν ασφαλιστικά μέτρα από αυτόν που είναι μέσα. Παρεμπιπτόντως αυτό μας έχει τύχει μόνο μια φορά, ήταν ένα ξενοδοχείο, δεν ήτανε ένα μικρό property και σε προστατεύει γενικά η ελληνική δικαιοσύνη, γρήγορα τα απορρίπτουν. Αλλά το σημαντικό είναι ότι σε 3 μήνες εμείς από τη στιγμή που παίρνουμε το ακίνητο έχουμε βρει ενοικιαστή και ξεκινάει να πληρώνει το ενοίκιο. Οπότε ο επενδυτής αμέσως ξεκινάει την απόσβεση, δεν περιμένει ένα χρόνο να γίνει μεταγραφή και μετά να δει τι θα κάνει. Όταν λοιπόν στο χρόνο εμείς περίπου, ανάλογα την περιοχή και το κτηματολόγιο και το υποθηκοφυλακείο γίνει μεταγραφή, ουσιαστικά μετά το πουλάμε κανονικά στον επενδυτή και συνεχίζει όμως να εισπράττει από τον τρίτο – τέταρτο μήνα, από τη στιγμή που έχουμε μπει μεσα. Οποτε υπαρχει ένα pull ακινήτων,

Τα ακίνητα των servicers

Οι servicers έχουνε κάποιες κοντά στις 100.000 ας πούμε ακίνητα τα οποία είναι σε μια κατάσταση. Στα πιο πολλά μένει κόσμος, γιατί είναι κατοικίες. Δεν είναι βιομηχανικά κτίρια.

Υπάρχει ένα ποσοστό στους 100 πλειστηριασμούς, το 20% έχουν επιτυχή κατάληξη. Ένα 5% από τους εκατό πλειστηριασμούς αγοράζονται από τους ίδιους τους servicers , οι οποίοι θέλουν να διατηρήσουν υψηλά τα ποσοστά ανακτήσεων τους, και είναι και καλά ακίνητα. Αυτά λοιπόν είναι τα λεγόμενα REOs, τα οποία τα ξαναβγάζουν στην αγορά όσο πιο γρήγορα μπορούν. Άρα στο ενδιάμεσο τα κρατάνε, κάνουν το facility management και τα ξαναβγάζουν γρήγορα στην αγορά. Αυτά πουλιούνται κατά βάση γρήγορα, δηλαδή πάνω στο μήνα, δίμηνο, τρίμηνο που µιµούνται, οπότε ένα κομμάτι είναι αυτό, αλλά εμείς μια πολύ καλή σχέση με τους servicers κυρίως γιατί λύνουμε δύο προβλήματα, το ένα είναι ότι παίρνουμε το ρίσκο πάνω μας, γιατί έχεις στο μυαλό σου ότι οι servicers αυτή τη στιγμή έχουνε περίπου 12, 15,17 ανάλογα, ποσοστά ανακοπών δηλαδή από τη στιγμή που πάνε σε πλειστηριασμούς, αντιδράει καποιος δικαστικά. Οι δικές μας ανακοπές, νομίζω έχει μια φορα γίνει και από όλα αυτά είναι κάτω του 1%, άρα θέλω να πω ότι εξαρτάται το volume και ποιος τρέχει τι. Το δεύτερο κομμάτι που έχουμε καλή σχέση με τους servicers και είναι λίγο συμβιωτική είναι το γεγονός ότι εμείς κάνουμε επενδυτικές εκτιμήσεις στα ακίνητα που οι servicers δεν μπορούν να το κάνουν αυτό, γιατί έχουν ένα καπέλο, δεν μπορεί κανείς να σου πει ότι θα βγάλω το ακίνητό σου για 100 χιλιάδες.

Υπάρχουν ευκαιρίες για αγορές από εκπλειστηριασμένα ακίνητα;

Υπάρχουν ευκαιρίες που μπορεί να είναι και 20 και 30% κάτω από τις τιμές της αγοράς. Και επίσης οι τιμές αλλάζουν, δηλαδή εκτιμήσεις που έχουν γίνει το 22 ήταν πολύ, πολύ πιο χαμηλές από τις εκτιμήσεις που γίνονται στο 24 ή τις εκτιμήσεις που έγιναν τέλη του 23 και αυξήθηκαν και οι πλειστηριασμοί οπότε και οι εκτιμητές λίγο κανονικοποιήθηκαν στο average market value. Μπορείς να βρεις ακίνητα στη Νέα Σμύρνη με 1900 – 1.800€ το τετραγωνικό ξεκινάνε. Μπορείς να βρεις στη Ζωγράφου μου είναι μια περιοχή και λόγω φοιτητών πάλι στα 1500 – 1.600€ το τετραγωνικό. Προφανώς αυτά τα ακίνητα είναι αυτά που περιέγραφες κι εσύ πριν, του 70, του 75 του 80. Θέλουν ολική ανακαίνιση, αλλά εκεί είναι και η ευκαιρία. Δηλαδή εμείς έχουμε φτάσει να κάνουμε ανακαινίσεις, όχι προφανώς για το σπίτι των ονείρων σου. Κάνεις μια ανακαίνιση για να μπει κάποιος με short term lease, κάποιος φοιτητής με 350 – 400€ το τετραγωνικό, που είναι κάτι πολύ χαμηλό.

Η διαφορά της Κέρκυρας από την Ρόδο

Εμείς ανοίξαμε μαζί με την πλατφόρμα, το κάναμε τώρα πιλοτικά στην Κέρκυρα, ανοίξαμε κι ένα μεσιτικό γραφείο, κανονικό μεσιτικό γραφείο, παραδοσιακό, γιατί χρειάζεται να υπάρχει κάποιος στο έδαφος, να μιλάει με τις πολεοδομίες, να μιλάει με την τοπική κοινωνία, άρα έχει νόημα να υπάρχει επαφή και ήμασταν μεταξύ της Κέρκυρας και της Ρόδου. Στη Ρόδο δεν πήγαμε, γιατί υπάρχει εκεί πέρα ένα κτηματολόγιο που υπάρχουν πάρα πολλές εκκρεμείς πράξεις, είναι δύσκολες οι μεταβιβάσεις. Και πχ για την Κέρκυρα που έχω κάνει ένα πολύ μεγάλο utilligence, την ξέρω την αγορά και είμαι πολύ βαθύς γνώστης, υπάρχει ακόμα ένα upside για τα επόμενα 4 – 5 χρόνια, γίνεται ένα global brand, άρα είναι ένα καλό μέρος να επενδύσει κάποιος. Στην Αθήνα υπάρχουν ευκαιρίες, αλλά υπάρχει και το εξής, το οποίο και αυτό έχει ενδιαφέρον και εδώ λίγο να σταθώ, γιατί με ρωτάνε πολλοί φίλοι και γνωστοί μεσίτες και όλα αυτά που έχουνε γνώση της αγοράς, γιατί έχουμε φτιάξει έναν αλγόριθμο για να κάνουμε όλες αυτές τις αγοραπωλησίες. Εντάξει, υπάρχει ένα ΑΙ, αλλά δεν είναι και τόσο έξυπνο, δηλαδή αυτά που θα σου πει είναι αυτά που θα μπορούσες κι εσύ να σκεφτείς λίγο έχοντας μια μικρή γνώση της αγοράς ότι ένα γραφείο στο κέντρο πρέπει να γίνει βραχυρόνια, αν και τώρα έχουμε το πλαφόν οκέι, θα μπορούσε πριν λίγο καιρό. Το έχουμε φτιάξει ακριβώς, γιατί υπάρχουν δύο πολύ βασικές κατηγορίες σε αυτούς που αγοράζουν από πλειστηριασμούς. Το ένα είναι ότι όσοι αγοράζουν από παλιά αγόραζαν πολύ φθηνά. Ας πούμε αυτό το έχω εγώ, γι αυτό και δεν αγοράζω πια, δεν ασχολούμαι, δεν μπαίνω στη διαδικασία, επειδή αγόραζα πάρα πολύ φθηνά, δηλαδή αγόραζα κάτω από 1.000€ τετραγωνικό στο κέντρο της Αθήνας.

Η πλήρης απομαγνητοφώνηση της συνέντευξης του Γ. Δοξαρά founder & CEO της Warply και investment manager στο propertyinvestor.gr. είναι η εξής:

Γεια σου Γιάννη, καλώς ήρθες.

Γ. Δοξαράς
Καλώς σας βρήκα. Είμαι πολύ χαρούμενος που είμαι μαζί σας σήμερα. Δηλώνω φαν του podcast και θα χαρώ πολύ να τα πούμε.

Ν. Φιλιππίδης
Η αλήθεια είναι, έκανα την πιο μεγάλη εισαγωγή που κάνει τίποτε για σένα, αλλά όλα αυτά πώς ξεκίνησαν; Μπορείς να μας συστηθείς;

Γ. Δοξαράς
Ναι, πολύ γρήγορα, έχω ένα background σε physics, σπούδασα στην Ελλάδα, στην Αγγλία. Μετά βρέθηκα στην Αμερική, έκανα μια εταιρεία εκεί πέρα, αυτή η εταιρεία πήγε καλά και αυτή είναι η δεύτερη εταιρεία μου, η Warply, που ανέφερες στην αρχή, η οποία είναι μια εταιρεία που παρέχει υπηρεσίες προγραμμάτων πιστότητας, με γραφεία σε πολλές χώρες στον πλανήτη και μεγάλες συνεργασίες, μια πετυχημένη εταιρία. Δεν είναι πια startup, είναι scale-up. Και η δεύτερη ιδιότητά μου, για να το συνδέσω και με αυτά που θα πούμε σήμερα προκύπτει από το γεγονός ότι ξεκίνησε από κάποια στιγμή επενδυτικά, έχοντας αγοράσει ακίνητα στο εξωτερικό σε κάποιες άλλες πιο προηγμένες αγορές. Είδα τη δυσκολία που έχει κάποιος να επενδύσει στην Ελλάδα, οπότε σκέφτηκα να φτιάξω μια πλατφόρμα η οποία θα αυτοματοποιούσε αυτές τις διαδικασίες.

Ν. Φιλιππίδης
Ωραία, ήσουν στην Αμερική, πότε ήρθες στην Ελλάδα;

Γ. Δοξαράς
Στην Ελλάδα ήρθα περίπου το 2007.

Ν. Φιλιππίδης
Ήρθες δηλαδή 3 χρόνια πριν τη χρεοκοπία. Και ξεκίνησες να κάνεις επιχείρηση στην Ελλάδα;

Γ. Δοξαράς
Ξεκίνησα μια επιχείρηση στην Ελλάδα. Αυτή η επιχείρηση βέβαια, στόχευε στην παγκόσμια αγορά, οπότε ναι η Ελλάδα λόγω χρεοκοπίας δεν είχε τόσο πολύ μεγάλο θέμα. Βέβαια, όταν ξεκίνησα την εταιρία, η εταιρία ήταν στην Κύπρο, ήταν τότε που είχαμε τα μεγάλα θέματα στην Κύπρο το 13 με τα haircuts.

Ν. Φιλιππίδης
Τα πέρασες αυτά.

Γ. Δοξαράς
Τα πέρασα ναι. Οπότε το να είσαι στην Αμερική και να έχεις μια εταιρεία στην Κύπρο ήταν έχω μεγάλο θέμα.

Ν. Φιλιππίδης
Πέρασες μετά και το 15, εδώ τα δικά μας.

Γ. Δοξαράς
Σωστά, πέρασα και το 15.

Ν. Φιλιππίδης
Και παρόλα αυτά, η εταιρεία μεγάλωνε.

Γ. Δοξαράς
Ναι, η εταιρεία μεγάλωνε.

Ν. Φιλιππίδης
Ωραία, μπορείς να μας εξηγήσεις ακριβώς τι κάνει η Warply; Μπορείς να μας το κάνεις όσο γίνεται πιο απλό;

Γ. Δοξαράς
Ναι, βεβαίως. Είναι μια εταιρεία τεχνολογίας, οπότε αυτή η εταιρεία έχει μια πλατφόρμα, μια υπηρεσία στο Cloud. Μεγάλες εταιρείες, καταναλωτικές κυρίως που έχουν πελατειακή βάση μεγάλη έρχονται σε μας, εμείς παίρνουμε όλες τις συναλλαγές που κάνουν οι πελάτες τους, είτε είναι ένα σούπερ μάρκετ, είτε είναι μια εταιρεία τηλεπικοινωνιών, είτε είναι μία εταιρεία ενέργειας, είτε είναι κάποια κυβέρνηση, οπότε παίρνουμε όλες τις συναλλαγές, φτιάχνουμε προφίλ καταναλωτικά και μετά στοχεύουμε αυτούς τους καταναλωτές με προσφορές.

Ν. Φιλιππίδης
Αυτό που έχουμε την κάρτα και μας λέει η ταμίας ότι, έχετε κάτι πόντους επιβράβευσης, αν θέλετε να τα αφαιρέσω από το ποσό, σωστά; Πώς προκύπτει όλο αυτό, με ποια λογική; Αν εγώ ψωνίζω πολύ, αν ψωνίζω συγκεκριμένα προϊόντα, αν είμαι ενδιαφέρων τύπος, τι είναι;

Γ. Δοξαράς
Καλή ερώτηση, προκύπτει με όλα τα δεδομένα που μπορούμε να έχουμε στη διάθεσή μας. Προφανώς τα δεδομένα του καλαθιού σου ή γενικά τι ψωνίζεις, οι καταναλωτικές συμπεριφορές και συνήθειες είναι σημαντικά, αλλά λαμβάνουμε υπόψη και δεδομένα, όπως είναι τοποθεσία σου από το αυτοκίνητό σου, πως οδηγάς, που είναι η δουλειά σου, τα demographics σου, αν έχεις παιδιά, αν δεν έχεις παιδιά, τα interests σου, ποια είναι η αγαπημένη σου ομάδα. Οπότε είναι πολλά δεδομένα και δεδομένα τα οποία έρχονται απ έξω, όπως είναι, αν σήμερα βρέχει, αν αύριο θα έχει ήλιο ή οτιδήποτε, οπότε όλα αυτά τα δεδομένα μπαίνουν σε μια πλατφόρμα, κάποιο αλγόριθμους και ανάλογα γίνεται η στόχευση. Άρα, εσύ μπορεί να πάρεις ένα κουπόνι, που προφανώς αν έχεις παιδιά θα πάρεις ένα κουπόνι για πάνες π.χ. Αλλά μπορείς να πάρεις κουπόνι επειδή είσαι traveller ή  business professional ή για να πας να δεις το ματς με την ομάδα σου, παίζει τσάμπιονς λιγκ το βράδυ και μπορεί να σου προτείνει να πάρεις μπύρες για να δεις την ομάδα σου. Άρα μπορεί να πας πολύ πιο κάτω σε προσωποποιημένες προσφορές από το να πεις απλά, σου κάνω έκπτωση σε κάτι.

Ν. Φιλιππίδης
Οπότε υπάρχει ένα λογισμικό το οποίο μας ακολουθεί και παρακολουθεί τις συνήθειες μας και μας τροφοδοτεί, μας βομβαρδίζει με σχετικά προϊόντα, τα οποία συνοδεύονται προφανώς και από κινήσεις επιβράβευσης;

Γ. Δοξαράς
Σωστά, αυτή είναι η ιδέα.

Ν. Φιλιππίδης
Πώς συμπεριφέρονται οι Έλληνες καταναλωτές τα τελευταία χρόνια; Δηλαδή τι άλλαξε; Ξεκίνησε το πληθωριστικό φαινόμενο, τέλος του 2021 θεωρητικά. Θα έλεγα ότι κορυφώθηκε τέλη  22, αρχές 23. Όλο αυτό φάνηκε σε αγοραστική κίνηση, σε αλλαγή των καταναλωτικών συμπεριφορών;

Γ. Δοξαράς
Ναι, φάνηκε. Και δύο ήταν μεγάλες αλλαγές. Η μία ήταν ότι στην Ελλάδα που είναι μια αγορά η οποία ας πιάσουμε το grocery, τα σούπερ μάρκετ, που είναι και το πιο ενδιαφέρον και στην επικαιρότητα λόγω των αυξήσεων. Αυτό που συνέβη είναι ότι ενώ στην Ελλάδα είχαμε μια πολύ χαμηλή διείσδυση των προϊόντων ιδιωτικής ετικέτας στο συνολικό καλάθι. Δηλαδή στην κεντρική και βόρεια Ευρώπη μπορεί να είναι πάνω από 50%. Στην Ελλάδα είναι γύρω στο 25 – 24%, με όλη αυτή την πληθωριστική πίεση, είδαμε τα προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας να εκτινάσσονται στο 40% σαν συμμετοχής στο καλάθι του καταναλωτή.

Ν. Φιλιππίδης
Δεν είχαμε φτάσει ποτέ εκεί.

Γ. Δοξαράς
Ναι, ναι.

Ν. Φιλιππίδης
Ήμασταν στο 15 – 20 μόνιμα, θυμάμαι.

Γ. Δοξαράς
Ήμασταν λίγο κοντά στο 20. Το είχαμε ξεπεράσει 22 – 23, οπότε τώρα στην ουσία διπλασιάστηκε αυτό το contribution στο καλάθι. Αυτό είναι το ένα το σημαντικό και το άλλο που βλέπουμε είναι ότι προφανώς οι καταναλωτές είναι αυτό που λέμε, offer seekers, ψάχνουν παντού προσφορές, διαβάζουν τα φυλλάδια των αλυσίδων, με πολύ μεγάλη προσήλωση και βλέπουμε και συμπεριφορές όπως είναι το να επισκέπτονται πάνω από μία αλυσίδες που και αυτό έχει αρχίσει και εμφανίζεται πολύ έντονα. Δηλαδή πάνε σε μια αλυσίδα, ας πούμε, η οποία έχει πολλά προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας -ονόματα δεν λέμε, φανταζόμαστε- για να πάρουν τα βαριά που λέμε, τα απορρυπαντικά, τα προϊόντα που είναι λίγο πιο ακριβά.

Ν. Φιλιππίδης
Που είναι σε μεγάλες ποσότητες και είναι οικονομικότερα.

Γ. Δοξαράς
Σωστά και μετά θα πάνε σε μια άλλη αλυσίδα δίπλα, γιατί υπάρχει κι αυτό το φαινόμενο του να συγκεντρώνονται τα καταστήματα των αλυσίδων σε ένα σημείο, όπου θα πανε διπλα να πάρουν τα προϊόντα κοπής, τα προϊόντα που θέλουν να είναι πιο καλής ποιότητας

Ν. Φιλιππίδης
Ή πιστεύουν ότι θα είναι καλύτερης ποιότητας.

Γ. Δοξαράς
Ναι, άρα στην ουσία μπορούν να πάνε σε 2-3 αλυσίδες, οπότε και αυτή μια μεγάλη αλλαγή και ουσιαστικά με το να το κάνουν αυτό και τα δεδομένα που έχουμε από την τιμοληψία που κάνουμε για το Υπουργείο μέσω της εφαρμογής του e-Καταναλωτής, αυτό που διαπιστώνουμε ότι μπορεί να υπάρξουν και διαφορές στο καλάθι οι οποίες μπορεί να είναι και σε ένα καλάθι στο 60 – 70€, μπορεί να είναι 10 και 15 και 20€. Άρα μιλάμε για πολύ μεγάλες διαφορές, τις οποίες αξίζει να κάνεις στην έρευνα αγοράς. Αλλά αυτό που έχει πολύ ενδιαφέρον στην Ελλάδα και αυτό έχει νόημα να το επισημάνουμε και δεν το λέμε συχνά είναι ότι ο Έλληνας καταναλωτής μπορεί να ψάχνει τις προσφορές, αλλά δεν είναι ενημερωμένος για το πώς η αγορά δουλεύει. Στην Κεντρική Ευρώπη και στη Βόρεια Ευρώπη έχουμε πολύ δραστήριες ενώσεις καταναλωτών, οι οποίες εκπαιδεύουν τον καταναλωτή για το πώς τρέχουν οι τιμές και ο κατααλωτής μαθαίνει να μπορεί να ψάχνει. Δηλαδή θα πρέπει να κοιτάει πχ την τιμή στη μονάδα μέτρησης, στο λίτρο ή στο κιλό και όχι την τιμή του συγκεκριμένου προιόντος.

Ν. Φιλιππίδης
Ή τη μεζούρα.

Γ. Δοξαράς
Ή τη μεζούρα. Ή την πάνα, αν μιλάμε για πάνες. Αυτό είναι το ένα. Το άλλο είναι ότι θα πρεπει να ξερει ο καταναλωτής, ειδικά στην Ελλάδα που είναι μια αγορά η οποία έχει πολλές διαφορετικές προωθητικές ενέργειες, με πολύ διαφορετικές εκφάνσεις, σε άλλες αγορές στην Ευρώπη δεν ισχύει αυτό. Δηλαδή μπορεις να παρεις ένα προιόν με μια έκπτωση, είτε ποσοστιαία είτε αξιακή, ενώ στην Ελλάδα μπορείς να πάρεις το κρέας σου και να έχεις 50% έκπτωση στα κάρβουνα, επειδή είναι τσικνοπέμπτη. Άρα, θέλω να πω ότι τρέχουν πάρα πολλές προσφορές. Είναι πολύ σύνθετες για τον καταναλωτή για να τις καταλάβει. Αλλά ας πάρουμε το παράδειγμα του 1 + 1.

Ν. Φιλιππίδης
Η πιο διαδεδομένη, η αγαπημένη των Ελλήνων.

Γ. Δοξαράς
Σωστά. Υπάρχει μια αλυσίδα σαμπουάν. Αυτή λοιπόν η αλυσίδα σαμπουάν τρέχει μια προωθητική σε δύο αλυσίδες, μεγάλες πανελλαδικές για 2 εβδομάδες και τις επόμενες 2 εβδομάδες του μήνα την τρέχει στις υπόλοιπες 3. Αν κάποιος βγει σε ένα κανάλι, πρωί πρωί και θέλει να δημιουργήσει εντυπώσεις, θα δείξει ότι το προϊόν αυτό είχε 100% αύξηση από τη μια βδομάδα στην άλλη, γιατί σταματάει προωθητική ενέργεια. Άρα,  θέλω να πω ότι το πώς οι τιμές διαμορφώνονται από μέρα σε μέρα στο σούπερ μάρκετ, αν δείτε δηλαδή και τα στατιστικά, ακολουθεί μια μορφή ανεβοκατεβάσματος των τιμών την οποία ο καταναλωτής θα πρέπει να την ξέρει. Δηλαδή θα πρέπει να καταλάβει ότι αυτή την εβδομάδα τρέχει μια προωθητική στην τάδε αλυσίδα, άρα να πάω να πάρω, μου αρέσει να πίνω κρασί, ας πούμε, υπάρχουν κάποιες αλυσίδες που είναι πολύ καλές προωθητικές ενέργειες στα κρασιά, οπότε πηγαίνω και κάνω τις αγορές μου, τις συντονίζω, έτσι ώστε να παω στην συγκεκριμένη αλυσίδα.. Αν έχουμε λίγο και αυτά τα δεδομένα της αγοράς υπόψη μας ως καταναλωτές θα μπορούμε να πάρουμε πολύ καλύτερες αποφάσεις, οι οποίες στο τέλος της μέρας μπορεί να έχουν αντίκτυπο στο καλάθι μας και 20%, δηλαδή δεν είναι μικρά τα νούμερα.

Ν. Φιλιππίδης
Μας περιγράφεις δηλαδή μια κατάσταση στην οποία πρώτα απ όλα είναι παρήγορο το γεγονός ότι οι άνθρωποι επιλέγουν επιτέλους και στην Ελλάδα τα ιδιωτικής ετικέτας προϊόντα, είναι το ίδιο προϊόν στις περισσότερες των περιπτώσεων, απλώς χωρίς το brand το γνωστό, το επώνυμο που γνωρίζει.

Γ. Δοξαράς
Ούτε καν, μερικές αλυσίδες έχουν premium ιδιωτικής ετικέτας προϊόντα τα οποία είναι πολύ, πολύ καλύτερα και από επώνυμα προϊόντα της αγοράς. Υπάρχουν διαβαθμίσεις στην ποιότητα.

Ν. Φιλιππίδης
Έχουν φύγει δηλαδή από το 1 + 1 του πολύ επώνυμου; Το λέω αυτό γιατί πολλές φορές το 1 + 1 το έβλεπες και αν κοιτούσες δίπλα, έπαιρνες ένα άλλο προϊόν, 2 πάλι προΐόντα σε χαμηλότερη τιμή από αυτό το οποίο φαίνονταν με τη μεγάλη ταμπέλα και την προωθητική ενέργεια. Είχε χαρακτηριστικά μικρής παραπλάνησης. Ήταν διαφορετικά όμως προϊόντα και μπορούσαν να το κάνουν. Αυτό έχει αρχίσει και το παρατηρεί;

Γ. Δοξαράς
Η αλήθεια είναι ότι συμβαίνει και σήμερα, δηλαδή μπορεί να έχουμε προϊόντα που είναι σε μια προωθητική 1 + 1 και όχι στο ίδιο προϊόν τουλάχιστον, αλλά κάτι παρεμφερές μπορεί να είναι το ένα προϊόν πιο φθηνό και από το μισό του αθροίσματος. Αυτό συμβαίνει για αυτό και ξαναλέω, είναι πολύ σημαντική η ενημέρωση του καταναλωτή. Θα πρέπει να δαπανήσει λίγο χρόνο είτε στο ράφι, όταν είναι μπροστά σε ένα φυσικό κατάστημα, είτε στο e-shop αν αγοράζει ηλεκτρονικά.

Ν. Φιλιππίδης
Μπορείτε από τα στοιχεία που έχετε να δείτε τους όγκους, αν ψωνίζουμε περισσότερο ή λιγότερο ή μόνο συναλλαγές;

Γ. Δοξαράς
Αυτή τη στιγμή κάνουμε απλά μια τιμοληψία. Παρεπιπτόντως δεν είναι απλά,  γιατί να επισημάνω ότι αυτό το πρόγραμμα μια και το συζηταμε του e – καταναλωτή τρέχει από το 2020, ήταν πρώτη πρωτοβουλία του παρόντος administration και είναι το μόνο που συμβαίνει στην Ευρώπη στο να έχουμε ηλεκτρονική τιμοληψία κατευθείαν των ERP των αλυσίδων, ψηφιακά χωρίς να χρειάζεται κάποιος να κάνει τιμοληψία στο ράφι. Φανταστείτε ότι όλες οι άλλες στατιστικές αρχές σε όλη την Ευρώπη που στέλνουμε στη Eurostat πηγαίνουν κανονικά και παίρνουν τιμές από το ράφι, χωρίς να λαμβάνουν υπόψη και τις προσφορές. Στον e-καταναλωτή λαμβάνουμε υπόψη και τις προσφορές που τρέχουν.

Ν. Φιλιππίδης
Άρα, είναι ότι πιο αντιπροσωπευτικό.

Γ. Δοξαράς
Είναι πολύ ακριβές. Αλλά πέρα από αυτό, οι τιμές που έχουμε δεν έχουνε ποσότητες. Βέβαια, υπάρχει μια συζήτηση τώρα, ούτως ώστε να λαμβάνουμε και ποσότητες και είναι αυτό ένα αίτημα, πάγιο αίτημα της Επιτροπής Ανταγωνισμού. Γιατί ξέρεις, δεν μπορείς να τρέχεις οικονομικά μοντέλα χωρίς να έχεις τις ποσότητες και να έχεις μόνο τις τιμές και δεν μπορείς να έχεις δεσπόζουσες θέσεις, εν μπορείς να έχεις τέτοια πράγματα στην αγορά.

Ν. Φιλιππίδης
Θα μας πεις λίγο και μυστικά των επιβραβεύσεων; Δηλαδή για παράδειγμα, είχε επιβράβευση τα ψώνια σε ένα κατάστημα που έχει προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας, ίδιο με ένα άλλο, το οποίο έχει προϊόντα επώνυμα ή προϊόντα ακριβά; Παίζει αυτή η διαφορά;

Γ. Δοξαράς
Καταρχάς, έχουμε κάποιες έρευνες και μελέτες και στην ελληνική αγορά. Αν κάποιος πάλι είναι προσηλωμένος στο να κυνηγάει τις προσφορές, να λαμβάνει μέρος στα προγράμματα πιστότητας των αλυσίδων, να χρησιμοποιεί τις προσφορές, τις πιστωτικές κάρτες.

Ν. Φιλιππίδης
Του λέμε ένα μπράβο αυτό του ανθρώπου, το δείχνουμε;

Γ. Δοξαράς
Του το λέμε πραγματικά, δηλαδή μπορεί στο τέλος της μέρας να έχει ένα cost saving της τάξης του, συνολικά στις κάρτες μπορεί να είναι και 10 και 15%. Ειδικά αν αγοράζει σε συγκεκριμένα promotion periods, πχ συγκεκριμένα events, Χριστούγεννα, Πάσχα, back to school και τέτοια που τρέχουν μεγάλες προωθητικές και αν είναι στα προγράμματα πιστότητας των αλυσίδων, πάλι μπορεί να έχει μεγάλες εκπτώσεις, οι οποίες μπορεί να είναι πάνω από 10% συνολικά. Συνήθως οι αλυσίδες, αυτές που έχουν προγράμματα, δίνουν ένα  baseline reward σχήμα το οποίο είναι γύρω στο 3% και ανάλογα το τι αγοράζεις, που υπάρχει προωθητική ενέργεια, περνάει και η έκπτωση. Η τάση βέβαια σήμερα, για να είμαστε λίγο διάφανοι με τους καταναλωτές επειδή μας ακούν, έχουμε δει και κάποιες ανακοινώσεις πρόσφατα, κάποιες αλυσίδες να περνάνε τις προωθητικές ενέργειες που περνούν κατευθείαν από τους προμηθευτές μέσα από το πρόγραμμα πιστότητας.

Ν. Φιλιππίδης
Γενικά, οι τζίροι μετά την πανδημία είχαν μεγάλη έκρηξη και τώρα πού βρισκόμαστε; Είμαστε πτωτικά, ανοδικά, σταθερά; Από τις συναλλαγές που βλέπετε.

Γ. Δοξαράς
Υπήρξε η έκρηξη της πανδημίας, επειδή όλοι ήταν στο σπίτι και έπρεπε να αγοράζουν προϊόντα. Υπάρχει μια συμπεριφορά που δεν είχαμε λάβει υπόψιν μας, που είναι ο τουρισμός. Πες ότι είναι 25 εκατομμύρια άνθρωποι που μπορούν να μαγειρεύουν και στο σπίτι γιατί και αυτοί θέλουν να έχουν χαμηλό μπάτζετ

Ν. Φιλιππίδης
Βραχυχρόνια μίσθωση.

Γ. Δοξαράς
Και η βραχυχρόνια μίσθωση που έχει φέρει πιο πολλές πτήσεις και σε περιοχές όπως η Αθήνα. Άρα υπάρχει ένα μεγάλο κομμάτι τέτοιο που αυξάνουν τους τζίρους εποχιακά και υπάρχει προφανώς το ΦΠΑ το οποίο η συζητηση είναι μεγαλη αλλα και αυτο κανει contribute στους τζίρους, αλλά το ζητούμενο είναι ότι παραμένουν σταθεροί με μια ανοδική πορεία. Αυτό που έχει επίσης όμως ενδιαφέρον, αυτή η μετάπτωση από τα προϊόντα προμηθευτών στα ιδιωτικής ετικέτας έχει φέρει και αυτή κάποια επιπλέον κέρδη στις αλυσίδες, οι οποίες τρέχουν αυτά τα προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας.

Ν. Φιλιππίδης
Συνολικά όμως έχουμε αύξηση. Σταθερή, μικρή. Δεν έχει κάτσει η αγορά.

Γ. Δοξαράς
Είναι οριακή αύξηση, ναι. Και ξέρεις όταν υπάρχουν τόσο πολύ μικρά ποσοστά κερδοφορίας σε τόσο πολύ μεγάλους τζίρους, είναι πολύ εύκολο να ξεφύγουν τα πράγματα, για αυτό και βλέπεις όλες τις αλυσίδες να έχουν μια πολύ συνετή διαχείριση και να μην κάνουν πολύ μεγάλες επενδύσεις.

Ν. Φιλιππίδης
Οι μεγάλες αλυσίδες έχουν στοχεύσει πάρα πολύ και δείχνουν ευθέως ότι, ελέγχετε εμάς, αλλά υπάρχουν 20.000 καταστήματα εκεί έξω τα οποία δεν τα ελέγχει κανείς και τιμολογούν όπως θέλουν και πωλούν τρόφιμα. Είναι το καταστηματάκι της γειτονιάς, το μπακαλικάκι, το ψιλικατζίδικο που κάνει και είδη μπακαλικής και μια σειρά από προϊόντα. Γι αυτά έχετε εικόνα;

Γ. Δοξαράς
Όχι.

Ν. Φιλιππίδης
Αυτοί γενικά είναι εκτός του ραντάρ των επίσημων στοιχείων.

Γ. Δοξαράς
Βέβαια, κι αυτοί πιέζονται από τις μεγάλες αλυσίδες.

Ν. Φιλιππίδης
Γιατί 20.000 καταστήματα είναι ένας τεράστιος όγκος τα οποία απασχολούν ένα άτομο προσωπικό, τον ιδιοκτήτη και το πολύ άλλον έναν.

Η  Warply έχει επεκταθεί και σε άλλα και σε ηλεκτρονικές πληρωμές είστε;

Γ. Δοξαράς
Κάνουμε facilitate ηλεκτρονικές πληρωμές.

Ν. Φιλιππίδης
Nα πάμε στην άλλη εταιρεία, να μας μιλήσεις για το τι ακριβώς είναι η Property Investor;

Γ. Δοξαράς
Ένα καινούργιο εγχείρημα, έχει κάποιους μήνες ζωής. Η ιδέα προέκυψε από την ανάγκη όντας και εγώ επενδυτής σε ακίνητα στο εξωτερικό να θέλω να έχω μια τέτοια υπηρεσία για την Ελλάδα. Για παράδειγμα, έχω αγοράσει ένα μικρό property στο Χιούστον που είναι μια πόλη στην Αμερική

Ν. Φιλιππίδης
Στην πολιτεία του Τέξας.

Γ. Δοξαράς
Ναι, το οποίο δεν το έχω δει ποτέ. Δηλαδη ενας μεσιτης μου το βρήκε, το αγόρασα, μου έβαλε κάποιον ένοικο για long term lease, κάνει όλο το propert management, συλλέγει τα ενοίκια και μου τα στέλνει. Όποτε θέλω να πω ότι έχω μια επένδυση, η οποία έχει μια πολύ μεγάλη κερδοφορία για τη συγκεκριμένη πόλη έχει αυτό τον κανόνα του ένα προς 100 ενοίκιο και propert value και δεν έχω δει ποτέ το διαμέρισμα, δεν έχω μείνει ποτέ, όποτε ήθελα να φτιάξω κάτι παρόμοιο για την ελληνική αγορά. Έχοντας μία εμπειρία μικρή εδώ και 3 χρόνια από πλειστηριασμούς και κάνοντάς το αυτό το πράγμα λίγο πιο ερασιτεχνικά για φίλους και γνωστούς που θα θέλαν να αγοράσουν κάτι, αυτό όλο το κόνσεπτ το αυτοματοποιήσαμε, έχοντας τώρα μία πλατφόρμα στην οποία μπορεί κάποιος να αγοράσει ένα ακίνητο από πλειστηριασμό. Εμείς κάνουμε την αγορά του ακινήτου και μετά ο επενδυτής τα αγοράζει από εμάς, άρα εμείς εξασφαλίζουμε και παίρνουμε πάνω μας όλο το ρίσκο του να γίνει μια αναστολή και μια ανακοπή στη μεταβίβαση και στην μεταγραφή του ακινήτου.

Ν. Φιλιππίδης
Και βέβαια τη διαχείριση αυτών που μένει μέσα που μετά είναι η άβολη κατάσταση.

Γ. Δοξαράς
Ναι, να το θίξουμε αυτό το θέμα γιατί είναι λίγο ταμπού να το συζητάμε.

Ν. Φιλιππίδης
Πολλές φορές είναι ένας ενοικιαστής, δεν είναι ένας ιδιοκτήτης, ο ιδιοκτήτης του, το ξέρει και έχει φύγει.

Γ. Δοξαράς
Κάπως έτσι, αλλά αυτό που συμβαίνει συνήθως είναι ότι εμείς, τουλάχιστον από τα 11.000 ακίνητα που είναι αυτή τη στιγμή κι άλλα 3 – 4000 που είναι σε ένα, δηλαδή έχουν γίνει και πλειστηριασμοί, έχουν γίνει αναστολές, θα ξαναβγούν περίπου 1000 ακίνητα επενδυτικά. Αυτά που εμείς κοιτάζουμε μόνο από 15.000 τα οποία είναι στην Αθήνα και σε άλλες περιοχές, ενδιαφέροντος προορισμούς, στα οποία έχουμε δει ότι δεν είναι πρώτες κατοικίες, έχουμε δει ότι είναι επενδυτικά ακίνητα, έχουμε έναν αλγόριθμο ο οποίος μας λέει ποια είναι η ορθή χρήση τους για να έχουν τη μεγαλύτερη απόδοση και αυτά είναι τα ακίνητα τα οποία προτείνουμε και στους επενδυτές, οπότε ενώ έχουμε κάνει δεκάδες αγορές δεν μας έχει τύχει να υπάρχει κάποιος ιδιοκτήτης μέσα και να πρέπει να βγει, προφανώς και υπάρχουν τρόποι να το κάνεις. Μπορείς να ρωτήσεις λίγο στη γειτονιά, κατάλαβες τι λέω. Άρα μπορείς να ξέρεις πάνω κάτω.

Ν. Φιλιππίδης
Μαθαίνω ότι οι νομιμοποιήσεις έχουν μεγάλο περιθώριο κέρδους, που δεν έχουν γίνει.

Γ. Δοξαράς
Ναι. Το καλό με τη νομοθεσία για τους πλειστηριασμούς είναι ότι όλα αυτά τακτοποιούνται, δηλαδή δε μεταφέρονται οφειλές. Οι οφειλές άμα κάνεις μετάβαση είναι στο ακίνητο, πρέπει να πληρωθούν από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Αν αγοράσεις κάτι από πλειστηριασμό και υπάρχει ένα πρόστιμο, βεβαιωμένο στην πολεοδομία δεν το πληρώνει ο ιδιοκτητης, οπότε υπάρχουν κάποιες διευκολύνσεις.

Ν. Φιλιππίδης
Άρα είναι μια δουλειά με χιλιάδες ακίνητα, είναι μια δουλειά στην οποία έχεις ήδη ένα πελατολόγιο τεράστιο;

Γ. Δοξαράς
Όχι, δεν έχω τεράστιο. Έχω πολύ μεγάλο supply και τώρα χτίζω το demand. Έχω κάποιες δεκάδες επενδυτές. Έχω κάνει κάποιες λιγότερες από 100 συναλλαγές.

Ν. Φιλιππίδης
Επειδή έχεις κάνει όμως τώρα τη χαρτογράφηση της αγοράς, μπορείς να μας δώσεις λίγο μια εικόνα, τι ευκαιρίες υπάρχουν; Επειδή υπάρχει κι αυτή η συζήτηση για τα κλειστά ακίνητα, τα αχρησιμοποίητα ακίνητα, ακίνητα που έχουν αγοράσει πολλές φορές μέσω της χρυσής visa και είναι επίσης κλειστά. Ποια είναι η εικόνα σου αυτή τη στιγμή στην αγορά; Έχουμε πρώτα από όλα πολλά ή λίγα ακίνητα;

Γ. Δοξαράς
Προφανώς υπάρχουν πάρα πολλά ακίνητα, τα οποία είναι κλειστά. Αυτό είναι κοινός τόπος, όλοι το ξέρουμε. Το θέμα είναι τι κάνουμε για αυτό. Αυτό που συμβαίνει κατά βάση είναι ότι έχουμε ένα πολύ γερασμένο κτηριακό δυναμικό, οπότε χρειάζεται να επενδύσουμε σε ανακαινίσεις. Το καλό με εμάς είναι ότι τα ακίνητα μας είναι περίπου στο 20% κάτω από το market value τα επενδυτικά και έχουν μια απόδοση πάνω από 9% το χρόνο. Μπορούμε να επενδύσουμε χωρίς να χρειαζόμαστε κρατική επιδότηση για να το τρέξουμε.

Ν. Φιλιππίδης
Επένδυση ανακαίνισης.

Γ. Δοξαράς
Επένδυση ανακαίνισης.

Ν. Φιλιππίδης
Προκειμένου είτε να πωληθεί ή να ενοικιαστεί κιόλας;

Γ. Δοξαράς
Δεν το πουλάμε, αυτό που κάνουμε στην πλατφόρμα είναι ότι μόνο το διαχειριζόμαστε. Άρα ή θα γίνει βραχυχρόνια ή θα γίνει φοιτητική κατοικία ή θα γίνει επαγγελματική στέγη ή θα αλλάξει χρήση.

Ν. Φιλιππίδης
Δηλαδή εσείς έχετε τα ακίνητα, έρχεται ο χ επενδυτής, αγοράζει και σας το αναθέτει μετά να το διαχειριστείτε.

Γ. Δοξαράς
Μας το αναθέτει για 10 χρόνια και εμείς κάνουμε τη διαχείριση. Το καλό με αυτό το transaction είναι ότι -και αυτό έχει ενδιαφέρον για τον πλειστηριασμό- με το που εισαι ο υπερθεματιστής και πάρεις το ακίνητο μετά, περίπου στον ένα μήνα μπορείς να κάνεις όλες τις διαδικασίες για να το μεταγράψεις. Μετά πρέπει να μπεις στο ακίνητο. Συνήθως εκεί θα γίνουν ασφαλιστικά μέτρα από αυτόν που είναι μέσα. Παρεμπιπτόντως αυτό μας έχει τύχει μόνο μια φορά, ήταν ένα ξενοδοχείο, δεν ήτανε ένα μικρό property και σε προστατεύει γενικά η ελληνική δικαιοσύνη, γρήγορα τα απορρίπτουν. Αλλά το σημαντικό είναι ότι σε 3 μήνες εμείς από τη στιγμή που παίρνουμε το ακίνητο έχουμε βρει ενοικιαστή και ξεκινάει να πληρώνει το ενοίκιο. Οπότε ο επενδυτής αμέσως ξεκινάει την απόσβεση, δεν περιμένει ένα χρόνο να γίνει μεταγραφή και μετά να δει τι θα κάνει. Όταν λοιπόν στο χρόνο εμείς περίπου, ανάλογα την περιοχή και το κτηματολόγιο και το υποθηκοφυλακείο γίνει μεταγραφή, ουσιαστικά μετά το πουλάμε κανονικά στον επενδυτή και συνεχίζει όμως να εισπράττει από τον τρίτο – τέταρτο μήνα, από τη στιγμή που έχουμε μπει μεσα. Οποτε υπαρχει ένα pull ακινήτων, οι servicers έχουνε κάποιες κοντά στις 100.000 ας πούμε ακίνητα τα οποία είναι σε μια κατάσταση

Ν. Φιλιππίδης
Σε τι κατάσταση ένα τα 100.000 ακίνητα;

Γ. Δοξαράς
Στα πιο πολλά μένει κόσμος, γιατί είναι κατοικίες. Δεν είναι βιομηχανικά κτίρια.

Ν. Φιλιππίδης
Μένει ο πρώην ιδιοκτήτης που το έχουν κατασχέσει;

Γ. Δοξαράς
Όχι, μπορεί να είναι και ενοικιαστές, όπως είπες.

Ν. Φιλιππίδης
Οι οποίοι πληρώνουν ενοίκιο στον servicer.

Γ. Δοξαράς
Μπορεί να πληρώνουν, μπορεί να μην πληρώνουν

Ν. Φιλιππίδης
Δεν έχω δει αγγελία ποτέ από servicer.

Γ. Δοξαράς
Υπάρχει ένα ποσοστό στους 100 πλειστηριασμούς, το 20% έχουν επιτυχή κατάληξη. Ένα 5% από τους εκατό πλειστηριασμούς αγοράζονται από τους ίδιους τους servicers , οι οποίοι θέλουν να διατηρήσουν υψηλά τα ποσοστά ανακτήσεων τους, και είναι και καλά ακίνητα. Αυτά λοιπόν είναι τα λεγόμενα REOs, τα οποία τα ξαναβγάζουν στην αγορά όσο πιο γρήγορα μπορούν. Άρα στο ενδιάμεσο τα κρατάνε, κάνουν το facility management και τα ξαναβγάζουν γρήγορα στην αγορά. Αυτά πουλιούνται κατά βάση γρήγορα, δηλαδή πάνω στο μήνα, δίμηνο, τρίμηνο που µιµούνται, οπότε ένα κομμάτι είναι αυτό, αλλά εμείς μια πολύ καλή σχέση με τους servicers κυρίως γιατί λύνουμε δύο προβλήματα, το ένα είναι ότι παίρνουμε το ρίσκο πάνω μας, γιατί έχεις στο μυαλό σου ότι οι servicers αυτή τη στιγμή έχουνε περίπου 12, 15,17 ανάλογα, ποσοστά ανακοπών δηλαδή από τη στιγμή που πάνε σε πλειστηριασμούς, αντιδράει καποιος δικαστικά. Οι δικές μας ανακοπές, νομίζω έχει μια φορα γίνει και από όλα αυτά είναι κάτω του 1%, άρα θέλω να πω ότι εξαρτάται το volume και ποιος τρέχει τι. Το δεύτερο κομμάτι που έχουμε καλή σχέση με τους servicers και είναι λίγο συμβιωτική είναι το γεγονός ότι εμείς κάνουμε επενδυτικές εκτιμήσεις στα ακίνητα που οι servicers δεν μπορούν να το κάνουν αυτό, γιατί έχουν ένα καπέλο, δεν μπορεί κανείς να σου πει ότι θα βγάλω το ακίνητό σου για 100 χιλιάδες

Ν. Φιλιππίδης
Κάνει άλλο επάγγελμα.

Γ. Δοξαράς
Ακριβώς, το ακριβώς αντίστροφο. Δεν μπορεί κάποιος να σου πει ότι το ακίνητο σου κοστίζει 100.000, αλλά αν το πουλήσω θα το πουλήσω 200, γιατί σαν οφειλέτης θα πεις, εγώ θέλω 200 να το πουλήσω.

Ν. Φιλιππίδης
Ψάχνει τη δίκαιη αξία.

Γ. Δοξαράς
Ενώ εμάς ο σκοπός μας είναι να κάνουμε και αλλαγή χρήσης, δηλαδή ένα γραφείο στο κέντρο της Αθήνας μπορεί να γίνει ένα airbnb και να έχει πενταπλάσια  απόδοση από το νοίκιαζες 400€, ένα μικρό γραφείο σε ένα κτίριο παλιό του κέντρου κοντά στην Ομόνοια.

Ν. Φιλιππίδης
Μέσω μεσιτικών γραφείων, μέσω εταιρειών σαν τη δική σου γίνεται όλη η διαδικασία; Βλέπουμε αγγελίες, υπάρχουν;

Γ. Δοξαράς
Όχι, υπάρχει μια πλατφόρμα, υπάρχει νομοθεσία πίσω από αυτήν

Ν. Φιλιππίδης
Για ενοικίαση μιλάω, γιατί δεν έχω δει σπίτια να κυκλοφορούν, ούτε έχουμε τύχει γνωστό

Γ. Δοξαράς
Όχι, τα σπίτια είναι προς πώληση όλα αυτά, δεν υπάρχει κάτι για ενοικίαση. Προφανώς μετά στην διαχείριση μπορεί να ξαναβγει.

Ν. Φιλιππίδης
Μας είπες σε υποθηκοφυλακεία πηγαίνεις, γενικώς στους κρατικούς οργανισμούς μπλέκεις, τη γραφειοκρατία την έχεις μάθει, συμβολαιογράφους. Τι κατάσταση βρήκες;

Γ. Δοξαράς
Κοίτα, βλέπω την κατάσταση που δημιουργεί μια ευκαιρία για να στο πω έτσι πολύ γλαφυρά. Υπάρχουν φρίξον πάρα πολλά. Δεν νομίζω αυτό να αρθούν πολύ γρήγορα, δηλαδή και να ψηφιοποιήσουμε και οι ταχύτητες είναι αυτός που είναι και οι ψηφιακές μεταβιβάσεις είναι ένα πολύ μικρό ποσοστό. Αυτό δημιουργεί και ένα άλλο πρόβλημα έχε υπόψη σου, το γεγονός ότι δεν έχουμε δεδομένα των αγοραπωλησιών των πραγματικών. Τα δεδομένα που έχουμε στην αγορά είναι ότι ζητάει ο καθένας στις πλατφόρμες.

Ν. Φιλιππίδης
Δεν υπάρχουν τιμές;

Γ. Δοξαράς
όχι, δεν υπάρχουν τιμές συμβολαίων, όπως είναι στην Αγγλία, που μπορείς να τις πάρεις από ανοιχτά δεδομένα και να ξέρεις πως γίνεται η μεταβίβαση και να ξέρεις πόσο είναι το fair price. Αυτό που επίσης πρέπει να ξέρουμε βέβαια είναι ότι πολλές φορές πληρώνεις το location, πληρώνεις την πολυκατοικία, τον αρχιτέκτονα, οπότε υπάρχει ένα discrepancy πάλι 10-20% του να έχεις μια ωραία θέα σε ένα πάρκο στην ίδια περιοχή, στον παραπίσω δρόμο, οπότε όλα αυτά πρέπει να τα σκεφτεί κάποιος και να κάνει την επένδυσή του.

Ν. Φιλιππίδης
Μίλησέ μας για τη γραφειοκρατία όμως. Στα υποθηκοφυλακεία, τι κατάσταση βρήκες;

Γ. Δοξαράς
Είναι μια κατάσταση στην οποία πρέπει να κλείσεις ραντεβού. Πρέπει να πας συγκεκριμένες μέρες.

Ν. Φιλιππίδης
Λειτουργούν όλα αυτά κανονικά; Περιμένεις χαρτιά επ αόριστο; Έρχονται τα χαρτιά; Για ηλεκτρονική γραφειοκρατία μιλάω τώρα. Που αιτείσαι κάτι και το περιμένεις.

Γ. Δοξαράς
Λειτουργούν με τους χρόνους τους. Περιμένεις, ενταξει αυτα ομως είναι στο προγραμμα. Κάποια στιγμή θα γίνονται γρήγορα, αλλά it is what it is, δηλαδή εγώ δεν είμαι άνθρωπος που θα γκρινιάξω γι αυτό. Δικαστικές αποφάσεις επίσης, ακόμα και τα ασφαλιστικά μέτρα μπορούν να πάρουν μερικούς μήνες. Όλα αυτά μπορούσαν να λυθούν με πάλι μια νομοθετική ρύθμιση σε όλο αυτό το κομμάτι της μεταβιβασης. Γιατί πια και οι πλειστηριασμοί γίνονται ψηφιακά, δηλαδή κάποιος που έχει φτάσει -τώρα μιλάμε για τους μεγάλους servicers, δεν λέμε τώρα κάποιος που μου χρωστάς 500€ και κάνω εντολή πληρωμής.

Ν. Φιλιππίδης
Μιλάμε για τα σκοτωμένα δάνειο;

Γ. Δοξαράς
Ναι, αυτό ακριβώς, που έχουν επιδοτηθεί κιολας, υπαρχουν και τα προγράμματα, οι ηρακλείδες και όλα αυτά. Σε αυτές τις περιπτώσεις και επειδή γίνεται και ψηφιακά ο πλειστηριασμός δεν έχει πολύ μεγάλο και υποτίθεται ότι οι servicers έχουν κάνει τη δουλειά τους για να φτάσει αυτό το πράγμα.

Ν. Φιλιππίδης
Το νομικό τμήμα έχει καλύψει όλα τα ενδεχόμενα. Να ρωτήσουμε λίγο από πλευράς τιμών και κατάσταση στην αγορά, ποιες περιοχές είναι στα πάνω τους, ποιες είναι στα κάτω τους;

Γ. Δοξαράς
Υπάρχουν ευκαιρίες που μπορεί να είναι και 20 και 30% κάτω από τις τιμές της αγοράς. Και επίσης οι τιμές αλλάζουν, δηλαδή εκτιμήσεις που έχουν γίνει το 22 ήταν πολύ, πολύ πιο χαμηλές από τις εκτιμήσεις που γίνονται στο 24 ή τις εκτιμήσεις που έγιναν τέλη του 23 και αυξήθηκαν και οι πλειστηριασμοί οπότε και οι εκτιμητές λίγο κανονικοποιηθηκαν στο average market value. Μπορείς να βρεις ακίνητα στη Νέα Σμύρνη με 1900 – 1.800€ το τετραγωνικό ξεκινάνε. Μπορείς να βρεις στη Ζωγράφου μου είναι μια περιοχή και λόγω φοιτητών πάλι στα 1500 – 1.600€ το τετραγωνικό. Προφανώς αυτά τα ακίνητα είναι αυτά που περιέγραφες κι εσύ πριν, του 70, του 75 του 80. Θέλουν ολική ανακαίνιση, αλλά εκεί είναι και η ευκαιρία. Δηλαδή εμείς έχουμε φτάσει να κάνουμε ανακαινίσεις, όχι προφανώς για το σπίτι των ονείρων σου. Κάνεις μια ανακαίνιση για να μπει κάποιος με short term lease, κάποιος φοιτητής με 350 – 400€ το τετραγωνικό, που είναι κάτι πολύ χαμηλό.

Ν. Φιλιππίδης
Το θέμα των ανακαινίσεων είναι ενδιαφέρον, η αλήθεια είναι. Συνεργεία βρίσκετε, ανθρώπους που να είναι on time κλπ για να μπορέσουν να κάνουν τη δουλειά;

Γ. Δοξαράς
Όχι, αλλά πάλι ξέρεις, ευτυχώς δεν έχουμε εκατοντάδες ανακαινίσεις. Αυτή τη στιγμή κάνουμε 10 ανακαίνισης ταυτόχρονα, οπότε δεν χρειάζεσαι. Κάποιος συνεργάτες χρειάζεσαι και όπως είπες επειδή από την στιγμή που παίρνεις το ακίνητο υπάρχουν κάποιες διαδικασίες να βγάλεις την άδεια μικρής κλίμακας, δηλαδή όλα αυτά παίρνουν χρόνο, άρα είναι εύκολο λίγο να κανονικοποιήσεις το χρόνο σου και το χρόνο του συνεργείου.

Ν. Φιλιππίδης
Μπορείς να μας πεις λίγο, επειδή υπάρχει ένα μυστήριο πάντα, ποιοι είναι αυτοί οι επενδυτές των ακινήτων, δηλαδή η νέα γενιά που εμφανίζεται, οι οποίοι θα είναι εισοδηματίες του μέλλοντος, το όνειρο του Έλληνα παρεμπιπτόντως, τι είναι αυτοί οι άνθρωποι;

Γ. Δοξαράς
Οι δικοί μου πελάτες είναι high networth individuals και συνήθως είναι

Ν. Φιλιππίδης
Μας περιέγραψες πολύ πλούσιους, φαντάζομαι.

Γ. Δοξαράς
Ναι, είναι διευθυντές σε κάποιες πολυεθνικές, κάποιοι που είναι στο Ντουμπάι, πάλι διευθυντές και δεν αγοράζουν, αγοράζουν τοις μετρητοίς. Αυτό που δεν ανέφερα είναι ότι η πλατφόρμα ξεκίνησε κάνοντας ακίνητα από 100 μέχρι 250.000€ μαζί με την ανακαίνιση, γιατί αυτά έχουν και τις μεγαλύτερες αποδόσεις, τα μικρά ακίνητα σε συγκεκριμένες περιοχές και είναι και πιο ευέλικτο να το πάρεις, δηλαδή δεν πάμε να δούμε ακίνητα μισό, ένα εκατομμύριο, οπότε κάποιος που θα σου δώσει 200.000€ και βγάζει 400.000$ το χρόνο, για να του δίνεις εσύ πίσω από την επένδυση του 15 – 20.000€ το χρόνο και να έχει και ένα πολύ hard asset το οποίο είναι ένα ακίνητο που είχε αγοράσει ήδη 15 – 20% από το market value, δεν θα το σκεφτεί πάρα πολύ. Όπως άφησα να εννοηθεί, δεν αγοράζουμε σε περιοχές κορεσμένες, δεν θα αγοράσουμε στην Μύκονο ή στη Γλυφάδα με 10.000 το τετραγωνικό, να έχει πιάσει το πικ. Άρα αυτό που αγοράζει o άλλος έχει και ένα appreciation, δηλαδή σε 5 χρόνια θα κοστίζει παραπάνω ούτως ή άλλως, άρα δεν είναι μεγάλο το ρίσκο να το κάνει. Αυτό που έχει πολύ ενδιαφέρον, όμως είναι ότι τώρα ετοιμάζουμε ένα καινούργιο προΐόν, το οποίο θα έχει μαζί attach και ένα δάνειο, για να μπορεί κάποιος, ένα νέο ζευγάρι να αγοράσει

Ν. Φιλιππίδης
Ανταγωνιστικό στο Σπίτι μου ΙΙ μου ακούγεται

Γ. Δοξαράς
Συμπληρωματικό γιατί επιδοτούνται αυτά από τις τράπεζες, οπότε και πάλι οι τράπεζες θα δώσουν τα δάνεια, οπότε έχει λίγο παραπάνω νόημα και αυτό που έχει επίσης ενδιαφέρον, βλέπουμε και πολλά νέα ζευγάρια που αγοράζουν από πλειστηριασμούς, ενώ παλιά θεωρούταν θέμα ταμπού. Πια το βλέπουν γιατί όντως είναι 10 – 20% λιγότερο από το average market value και μπορούν να αγοράσουν πολύ.

Ν. Φιλιππίδης
Για κάποιο λόγο, το οποίο δεν είδαμε περιστατικά στην Ελλάδα που φοβόμασταν ακραία πολλά, είδαμε κάποια, αλλά, δεν είδαμε την εικόνα που είδαν πριν 2 δεκαετίες στις Ηνωμένες Πολιτείες ή την προηγούμενη δεκαετία στην Ισπανία, δεν το είδαμε αυτό, δηλαδή ακόμα και τώρα μου σου μιλάω και όχι μόνο με σένα και εσύυ μας το περιγράφεις με ακρίβεια ότι οι αντιδράσεις, οι αντιστάσεις, γιατί άμα φύγεις από το σπίτι σου, πάντα θεωρούσαμε και είναι ένα πράγμα το οποίο είναι έντονα συναισθηματικό και φτάνει ενδεχομένως κι αν έχεις δεθεί συναισθηματικά, απάνθρωπο. Φαίνεται τελικά ότι το αποδέχονται οι Έλληνες, οι υπερχρεωμένοι ιδιοκτήτες.

Γ. Δοξαράς
Δεν ξέρω ποσά φτάνουν στη δημοσιότητα, αλλά από αυτά που εγώ τουλάχιστον έχω δει κι έχοντας εξηγήσει ότι δεν πηγαίνουμε σε ακίνητα τα οποία είναι πρώτες κατοικίες. Επειδή στο κατακυρωτικό βλέπουμε όλη τη διαδικασία που έχει γίνει, συνήθως θα έλεγα σε αυτά που έχουμε κατέβει εμείς είναι και relief για τον αγοραστή γιατί χρωστάγανε πολύ παραπάνω από την αξία του ακινήτου. Υπήρχε ένα δάνειο που μετά έγινε η αγορά ή ήταν σε ελβετικό φράγκο ή δεν ξερω τι είχε γινει, μπορεί να το αγόρασαν 200 χιλιάδες και ο προηγούμενος να χρωστούσε 300 και δεν είναι και πρώτη κατοικία. Οπότε ότι είναι ένα property το οποίο έχεις το χρέος, δεν μπορείς να το πληρώσεις. Δεν μπορείς καν να διακανονίσεις, άρα το αφήνεις να φύγει και λυπηρό, καταλαβες τι λεω αλλα δεν είναι ότι βγαινει κάποιος από το σπίτι του. Και επίσης να σκεφτούμε ότι δεν έχουμε και πάρα πολλές μεταβιβάσεις, δηλαδή είναι 2 – 3000 το χρόνο. Το νούμερο δεν είναι πολύ μεγάλο για να πεις ότι έχουμε συνεχώς περιστατικά που δεν έχουν ξεφύγει, γιατί υπάρχουν και κάποιες δικλείδες ασφαλείας, για να μην φτάσει μια πρώτη κατοικία να εκπλειστηριαστεί.

Ν. Φιλιππίδης
Θέλω μια εκτίμηση, συνολική. Αγορά ακινήτων, συνεχίζει προς τα πάνω, θα μπει σε μια καμπή και μετά πάλι προς τα πάνω ή θα έχουμε πιθανό πισωγύρισμα;

Γ. Δοξαράς
Όπως έχουν πει και άλλοι πιο ειδικοί από μένα σε αυτό το podcast εξαρτάται από την περιοχή, το είδος του ακινήτου και όλα αυτά. Πχ να σου δώσω ένα παράδειγμα, τι κάναμε εμείς; Εμείς ανοίξαμε μαζί με την πλατφόρμα, το κάναμε τώρα πιλοτικά στην Κέρκυρα, ανοίξαμε κι ένα μεσιτικό γραφείο, κανονικό μεσιτικό γραφείο, παραδοσιακό, γιατί χρειάζεται να υπάρχει κάποιος στο έδαφος, να μιλάει με τις πολεοδομίες, να μιλάει με την τοπική κοινωνία, άρα έχει νόημα να υπάρχει επαφή και ήμασταν μεταξύ της Κέρκυρας και της Ρόδου. Στη Ρόδο δεν πήγαμε, γιατί υπάρχει εκεί πέρα ένα κτηματολόγιο που υπάρχουν πάρα πολλές εκκρεμείς πράξεις, είναι δύσκολες οι μεταβιβάσεις. Και πχ για την Κέρκυρα που έχω κάνει ένα πολύ μεγάλο utilligence, την ξέρω την αγορά και είμαι πολύ βαθύς γνώστης, υπάρχει ακόμα ένα upside για τα επόμενα 4 – 5 χρόνια, γίνεται ένα global brand, άρα είναι ένα καλό μέρος να επενδύσει κάποιος. Στην Αθήνα υπάρχουν ευκαιρίες, αλλά υπάρχει και το εξής, το οποίο και αυτό έχει ενδιαφέρον και εδώ λίγο να σταθώ, γιατί με ρωτάνε πολλοί φίλοι και γνωστοί μεσίτες και όλα αυτά που έχουνε γνώση της αγοράς, γιατί έχουμε φτιάξει έναν αλγόριθμο για να κάνουμε όλες αυτές τις αγοραπωλησίες. Εντάξει, υπάρχει ένα ΑΙ, αλλά δεν είναι και τόσο έξυπνο, δηλαδή αυτά που θα σου πει είναι αυτά που θα μπορούσες κι εσύ να σκεφτείς λίγο έχοντας μια μικρή γνώση της αγοράς ότι ένα γραφείο στο κέντρο πρέπει να γίνει βραχυρόνια, αν και τώρα έχουμε το πλαφόν οκέι, θα μπορούσε πριν λίγο καιρό. Το έχουμε φτιάξει ακριβώς, γιατί υπάρχουν δύο πολύ βασικές κατηγορίες σε αυτούς που αγοράζουν από πλειστηριασμούς. Το ένα είναι ότι όσοι αγοράζουν από παλιά αγόραζαν πολύ φθηνά. Ας πούμε αυτό το έχω εγώ, γι αυτό και δεν αγοράζω πια, δεν ασχολούμαι, δεν μπαίνω στη διαδικασία, επειδή αγόραζα πάρα πολύ φθηνά, δηλαδή αγόραζα κάτω από 1.000€ τετραγωνικό στο κέντρο της Αθήνας.

Ν. Φιλιππίδης
Δεκαετία 2010.

Γ. Δοξαράς
Όχι το 22, από πλειστηριασμούς, ήταν πολύ χαμηλές οι αποτιμήσεις. Πώς να σου πω, είσαι λίγο συγκρατημένος γιατί αγόραζες πολύ φθηνά και έχεις μάθει έτσι. Υπάρχει το άλλο προφίλ ανθρώπων που επειδή είναι πλειστηριασμός, επειδή κάνεις beating θες να υπερβείς τον άλλον, άρα είναι πολύ εύκολο να ξεπεράσεις το πλαφόν που μπορείς να φτάσεις. Άρα υπάρχει ένας αλγόριθμος που σε κρατάει και κρατά το μοντέλο ούτως ώστε να είναι κερδοφόρο και να μη φύγεις. Γιατί σκέψου ότι για ένα ακίνητο που αγοράζουμε έχουμε συμμετέχει σε 10 πλειστηριασμούς, οι 5 θα πάνε σε αναστολή, στους 3 θα γίνεις outbeat και στο 1-2 θα το πάρεις το ακίνητο.

Ν. Φιλιππίδης
Υπάρχουν τώρα κυκλώματα; Μου λένε για παράδειγμα ότι επειδή δεν μπορείς να μπεις και για το ακίνητο και για την αποθήκη και για το πάρκινγκ ταυτόχρονα, σε πολλές περιπτώσεις έχεις πάρει το σπίτι και έχει μπει κάποιος άλλος και σου έχει πάρει την αποθήκη και το πάρκινγκ. Συμβαίνει;

Γ. Δοξαράς
Συμβαίνει στα πάρκινγκ, συμβαίνει.

Ν. Φιλιππίδης
Και μετά τι κάνεις, πας σε απευθείας συναλλαγή μαζί του;

Γ. Δοξαράς
Μετά είναι δικό του και πρέπει να βρεις ένα τρόπο

Ν. Φιλιππίδης
Γεμάτο τρύπες στο σύστημα.

Γ. Δοξαράς
Έχει, για αυτό σου λέω είναι και λίγο θέμα εμπειρίας, δηλαδή έχει τύχει εμείς να αγοράσουμε πάρκιν επειδή ήταν ξεχωριστός ο πλειστηριασμός 3 φορές την τιμή εκκίνησης, ας πούμε, δηλαδή 30.000€ – 35.000€.

Ν. Φιλιππίδης
Λοιπόν, επειδή καταλαβαίνω ότι γνωρίζεις πολλά για νέες επιχειρήσεις, υπάρχουν επιχειρηματικές ευκαιρίες στην Ελλάδα;

Γ. Δοξαράς
Η Ελλάδα είναι μια πολύ μικρή αγορά, οπότε αυτό αυτόματα περιορίζει πάρα πολύ το addressable market που μπορείς να απευθυνθείς. Υπάρχουν κάποιοι establish players σε συγκεκριμένες αγορές, πχ στο φαγητό ή στο e commerce οπότε είναι δύσκολο να κάνεις disrupt αυτά τα industries, αλλά υπάρχουν ευκαιρίες οι οποίες έχουν να κάνουν και με το ανταγωνιστικό πλάνο μιας χώρας όπως είναι ο τουρισμός, όπως είναι το κομμάτι του real estate, στις οποίες κάποιος μπορεί να επενδύσει. Αλλά το πιο ενδιαφέρον και τα πιο μεγάλα success stories που έχουμε δει στην Ελλάδα είναι startups και εταιρείες που ξεκίνησαν από εδώ και κοιτάν την παγκόσμια αγορά.

Ν. Φιλιππίδης
Υπάρχουν τώρα καινούργιες καλές, τελευταίες; Ποια σε έχει εντυπωσιάσει, σε ποιον τομέα αν δε θες να μου πεις όνομα;

Γ. Δοξαράς
Δεν έχω κάτι υπόψη μου.

Ν. Φιλιππίδης
Και εγώ το ίδιο, γιατί νιώθω ότι έχει κάτσει. Πριν από 2 – 3 χρόνια μας ερχόταν εύκολα στο μυαλό μία.

Γ. Δοξαράς
Είναι μια μικρή αγορά, οπότε το deal flow είναι μικρό, έχουμε πολλά funds, δηλαδή έχουμε παραπάνω αυτό το πρόβλημα που είχαμε πριν 10 χρόνια που δεν υπήρχαν επενδυτές για να επενδύσουν και παρεπιπτόντως δώσαμε και startup visa τώρα που δεν ξέρω πως θα βοηθήσεις.

Ν. Φιλιππίδης
800 Χιλιάρικα.

Γ. Δοξαράς
250.

Ν. Φιλιππίδης
800 είναι στα σπιτια. Με 250 χιλιάρικα σε μια startup ένας τρίτης χώρας πολίτης μπορεί να πάρει την visa, την ευρωπαϊκή θεωρητικά. Αυτό είναι πολύ ενδιαφέρον, έχει περπατήσει, έχεις ακούσει κάποιον;

Γ. Δοξαράς
Όχι, τώρα εξειδικεύεται το μέτρο, αλλά ξαναλέω το πρόβλημα, το λέω σαν σχόλιο αυτού του καινούργιου μέτρου, δεν μας λείπουν τα κεφάλαια προς επένδυση, μας λείπουν οι ιδέες, το ταλέντο.

Ν. Φιλιππίδης
Γιάννη Δοξαρά, ευχαριστώ πάρα πολύ.

Γ. Δοξαράς
Εγώ ευχαριστώ.