Συντελεστές δόμησης: Αντίστροφη μέτρηση για τη μεγάλη δίκη στο ΣτΕ

Επί ποδός πολέμου βρίσκονται μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες, δήμοι, επιστημονικές ενώσεις και ο τεχνικός κόσμος της χώρας εν όψει της μεγάλης δίκης την Παρασκευή στην Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που θα κρίνει τη συνταγματικότητα των «μπόνους» σε ύψος και τετραγωνικά που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ).

Το «μέτωπο» των αντιμαχόμενων στρατοπέδων φουντώνει, με κάθε πλευρά να ετοιμάζει το νομικό της οπλοστάσιο και να παρατάσσει τους συμμάχους της σε μια αναμέτρηση που αναμένεται να αποτελέσει τη «μητέρα των μαχών» για το αύριο των πόλεων.

Πού χτίζονται νέα ακίνητα – Οι τιμές και τα «πορτοφόλια»

Τα «μπόνους» δόμησης και η στάση του Δημοσίου

Την ίδια ώρα ωστόσο, σύμφωνα με κυβερνητικούς παράγοντες, το Δημόσιο δεν αποκλείεται να αιτηθεί αναβολή της δίκης έως ότου ετοιμαστεί η ειδική μελέτη για την εφαρμογή των κινήτρων του ΝΟΚ, αν και νομικοί κύκλοι δίνουν μικρές πιθανότητες αποδοχής του αιτήματος.

Σε κάθε περίπτωση, έξι κατασκευαστικές εταιρείες (Παναγιώτης Σπυράκης και ΣΙΑ, ISV Τεχνική Κατασκευαστική, Νικόλαος Σαράντης και ΣΙΑ, Ten Brinke, Sigma Greentech Constructions και Μπίτσος Ντηβέλοπμεντ), των οποίων οικοδομικά έργα έχουν «παγώσει» με αποφάσεις του Ε’ τμήματος του ΣτΕ, με παρέμβασή τους ενώπιον του ΣτΕ, μεταξύ άλλων, υποστηρίζουν ότι «οι ρυθμίσεις του ΝΟΚ είναι ειδικές και αφορούν το εκάστοτε υπό ανέγερση κτίριο, το οποίο κατ’ εξαίρεση μόνο, θυσιάζοντας κάλυψη (από την επιτρεπόμενη βάσει των ειδικών σχεδίων) ή εκμεταλλεύσιμη δόμηση (για τη δημιουργία φυτεμένου δώματος), προσαυξάνει τον συντελεστή δόμησης ή το μέγιστο ύψος του σε τέτοια κλίμακα, που κατά τον νομοθέτη και τα δεδομένα που έλαβε υπ’ όψιν του είναι αδύνατο να υπονομεύσει το οικιστικό ή το φυσικό ή το πολιτιστικό περιβάλλον».

Τα οφέλη του ΝΟΚ προβάλλει το ΤΕΕ

Στο ίδιο μήκος κύματος και η παρέμβαση του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) στην οποία επισημαίνεται ότι τα κίνητρα που έχει θεσπίσει ο ΝΟΚ έχουν ως στόχο την οικειοθελή προσαρμογή των ιδιοκτητών και κατασκευαστών για την υιοθέτηση πρακτικών που βελτιώνουν το αποτύπωμα της δόμησης ενώ υπογραμμίζεται ότι τα κτίρια που χτίζονται εκμεταλλευόμενα τα «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ «κατασκευάζονται σε ήδη δομημένα οικόπεδα, αφού πρώτα κατεδαφιστούν παλαιά και ενεργοβόρα κτίρια». Επιπλέον, γίνεται αναφορά στα φυτεμένα δώματα «που έχουν πολλαπλά περιβαλλοντικά και ενεργειακά οφέλη», παραχωρώντας παράλληλα μέρος του οικοπέδου σε κοινή χρήση. Έτσι, σύμφωνα με το ΤΕΕ, «η αύξηση του συντελεστή δόμησης και του ύψους δεν αποτελεί εξ ορισμού επιβαρυντική για το φυσικό και οικιστικό περιβάλλον περίσταση».

Κίνδυνος να βγουν αυθαίρετα κτίρια με νόμιμες άδειες

Από την πλευρά του, ο πρόεδρος της Ένωσης Κατασκευαστών Κτηρίων Ελλάδος κ. Δημήτρης Καψιμάλης, μιλώντας προσφάτως σε συνέδριο, απήυθυνε έκκληση στον πρωθυπουργό για λύση προκειμένου κτίρια που κτίζονται ή έχουν χτιστεί με νόμιμες Οικοδομικές Άδειες κάνοντας χρήση των ευεργετημάτων του ΝΟΚ να μην θεωρηθούν αυθαίρετα. Εάν δεν βρεθεί λύση, όπως τόνισε, θα οδηγηθούμε σε πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας και επιστροφή της οικονομίας σε χαλεπούς καιρούς.

Όπως ανέφερε, εδώ και έναν χρόνο, δεκάδες προσφυγές στη Δικαιοσύνη αναστέλλουν νόμιμη ανέγερση κτιρίων ή ακυρώνουν άδειες οικοδομής. Σύμφωνα με τον ίδιο, η ζήτηση για επενδύσεις σε νεόδμητα ακίνητα είναι μηδενική υπό τον φόβο των επενδυτών ότι το ακίνητο θα κριθεί αυθαίρετο ενώ χιλιάδες εργολαβικά συμβόλαια αντιπαροχής δεν εκτελούνται από το φόβο ακύρωσης νομίμως εκδοθείσας οικοδομικής άδειας.

Είναι αξιοσημείωτο ότι σε απόφαση ( 101/2024) της Επιτροπής Αναστολών του ΣτΕ που δικαίωνε τον δήμαρχο Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης κ. Γρηγόρη Κωνστανέλλο, για την εσωτερική διαταγή στην Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου για αναστολή της έκδοσης νέων αδειών που κάνουν χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ, τίθεται σε αμφισβήτηση η νομιμότητα των οικοδομικών αδειών με τα «μπόνους» σε ύψη και δόμηση.

Σχετικά με τις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί νόμιμα κάνοντας χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ, η συγκεκριμένη απόφαση της Επιτροπής Αναστολών αναφέρει ότι σε περίπτωση που οι συγκεκριμένες διατάξεις κριθούν από την Ολομέλεια του ΣτΕ ως αντίθετες στο άρθρο 24 του Συντάγματος «ενδέχεται να γεννηθεί επιπλέον και υποχρέωση ανάκλησης των σχετικών οικοδομικών αδειών ως παράνομων».

Η αντίθετη άποψη

Στην απέναντι όχθη βρίσκονται δήμοι, οι οποίοι ξεκίνησαν τον δικαστικό πόλεμο για τα ύψη των κτιρίων, με τη συμπαράσταση της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ), καθώς επίσης φορείς πολιτών και οργανώσεις. Μάλιστα, το συλλογικό όργανο των δήμων με παρέμβασή του στο ΣτΕ, ενόψει της δίκης, σημειώνει ότι η οριζόντια αύξηση πολεοδομικών μεγεθών (ύψος, συντελεστής δόμησης) με νόμο είναι αντισυνταγματική, καθώς τα πολεοδομικά μεγέθη κάθε περιοχής πρέπει να προκύπτουν από τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό.

Μια τέτοια ρύθμιση, σύμφωνα με την ΚΕΔΕ, μπορεί να είναι συνταγματικά ανεκτή μόνο εάν έχει προηγηθεί επιστημονική μελέτη διαφορετικά στρεβλώνεται ο υφιστάμενος πολεοδομικός σχεδιασμός, αφού επιτρέπεται να ανεγερθούν μεγαλύτερα κτίρια από ό,τι αυτός ορίζει σε κάποια περιοχή.

Όσο για τις διατάξεις που περιορίζουν κατάτι τα «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ που περιελήφθησαν στον νόμο 5106/24 ο οποίος προβλέπει και τη διενέργεια μελέτης για τις επιπτώσεις από την εφαρμογή τους, η ΚΕΔΕ κρίνει ότι αποτελούν «τη μεγαλύτερη απόδειξη αντισυνταγματικότητας των ρυθμίσεων».

Για την εξαίρεση των κηπουπόλεων Φιλοθέης, Ψυχικού και Εκάλης από την εφαρμογή των ευεργετημάτων του ΝΟΚ (ν. 5043/23), η ΚΕΔΕ θέτει το ερώτημα γιατί έπρεπε να εξαιρεθούν από μια οριζόντια εφαρμογή κινήτρων η οποία σύμφωνα με το ΥΠΕΝ είναι ευεργετική για τους οικισμούς της χώρας.

Επίσης, η πλευρά των πολέμιων του ΝΟΚ έχουν στη νομική φαρέτρα τους και τις τέσσερις αποφάσεις του Ε’ τμήματος του ΣτΕ , βάσει των οποίων τα κίνητρα του ΝΟΚ είναι αντισυνταγματικά αλλά λόγω της σοβαρότητας του θέματος, τις παρέπεμψαν στην κρίση της Ολομέλειας. Μάλιστα, στην πιο πρόσφατη απόφαση (662/2024) κρίνονται ως αντισυνταγματικές τόσο τις προσαυξήσεις ύψους όσο και τα – εκτός συντελεστή δόμησης – πατάρια, εξώστες και σοφίτες.

Πάντως, η απόφαση της Ολομέλειας του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου η οποία αναμένεται ότι θα εκδοθεί στα τέλη του έτους ή στις αρχές του 2025 (εάν δεν γίνει δεκτό την Παρασκευή τυχόν αίτημα αναβολής), θα κρίνει το αύριο των πόλεων αλλά και το μέλλον της οικοδομικής δραστηριότητας και των επενδύσεων στην κτηματαγορά, καθώς και την τύχη χιλιάδων μεταβιβάσεων ακινήτων που έχουν ανεγερθεί κάνοντας χρήση των ευεργετημάτων του ΝΟΚ. Και όλα αυτά, περίπου έναν χρόνο πριν την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας , δηλαδή των 247 Ειδικών και Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων ώστε η Πολιτεία, αλλά και κάθε ενδιαφερόμενος να γνωρίζει τί μπορεί να χτίσει και που, με ποιους όρους και προϋποθέσεις.