Εμπορικά ακίνητα: Το νέο dealmaking – Τα «πράσινα» στοιχήματα και η εικόνα στην Ελλάδα

Με την ελληνική αγορά στα εμπορικά ακίνητα να πιάνει -σύμφωνα με τους ειδικούς- «ταβάνι», καθώς η χώρα αδυνατεί να αξιοποιήσει την ζήτηση που υπάρχει για τα ελληνικά assets από ξένους επενδυτές, μία νέα τάση έχει αρχίσει να διαφαίνεται πανευρωπαϊκά στον κλάδο. Ένα ειδικό κομμάτι στο dealmaking που αναπτύσσεται επί  του παρόντος σιωπηλά…

Αυτό περιλαμβάνει την αγορά κτηρίων με μεγάλο αποτύπωμα άνθρακα και την επένδυση σε πράσινες ανακαινίσεις. Διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων με δηλώσεις τους στο Bloomberg μίλησαν για διπλασιασμό των χρημάτων των πελατών τους μέσα σε λίγα μόλις χρόνια ανακαινίζοντας παλαιότερα κτίρια, προσθέτοντας 20% στα ενοίκια και στη συνέχεια εξαργυρώνοντας τα κέρδη όταν τα πωλούν.

Ως μοντέλο για επενδύσεις σε ακίνητα, είναι απλώς «ακαταμάχητο», λέει χαρακτηριστικά ο Paul White, ο οποίος διευθύνει ένα εξειδικευμένο fund για τον Hines, έναν κατασκευαστή με έδρα το Χιούστον με περιουσιακά στοιχεία άνω των 90 δισεκατομμυρίων δολαρίων.

Ευκαιρίες, προκλήσεις και κίνδυνοι στην αγορά ακινήτων – Το «αγκάθι» του ΝΟΚ

Σύμφωνα με το δημοσίευμα, το αυξανόμενο ενδιαφέρον  για τις πράσινες ανακαινίσεις καταδεικνύει ένα ψείγμα αισιοδοξίας σε μια αγορά που μέχρι πρότινος κατακλυζόταν από δυσπραγία, μέσα σε ένα περιβάλλον αυξημένων επιτοκίων και ασταθών επιπέδων πληρότητας. Η MSCI Inc. ανέφερε ότι οι δείκτες της δείχνουν ότι οι τιμές των εμπορικών ακινήτων μειώθηκαν περίπου 14% στην Ευρώπη μεταξύ Μαρτίου 2020 και Ιουνίου 2024.

Τώρα, ένα νέο κύμα περιβαλλοντικών κανονισμών αλλάζει τα δεδ0μένα.

Ευρωπαϊκή ώθηση στα εμπορικά ακίνητα

Η αναθεωρημένη ευρωπαϊκή οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων τέθηκε σε ισχύ φέτος και οι ιδιοκτήτες έχουν περιθώριο μέχρι το τέλος αυτής της δεκαετίας να μειώσουν τις εκπομπές αερίων του θερμοκηπίου κατά τουλάχιστον 60% από τα επίπεδα του 2015. Οι ιδιοκτήτες παλαιότερων κτιρίων κινδυνεύουν με σημαντικές επιπτώσεις, με τους δικηγόρους που συμβουλεύουν τη βιομηχανία να προειδοποιούν για «τεράστια» έξοδα ανακαίνισης στο μέλλον.

Οι ιδιοκτήτες που θα περιμένουν θα πληρώσουν ακριβότερα στη συνέχεια, διευκρινίζει ο Sven Bienert, επικεφαλής έργου στο Carbon Risk Real Estate Monitor, το οποίο βοηθά τον τομέα των ακινήτων να αντιμετωπίσει τις εκπομπές ρύπων. Λέει επίσης ότι πολλές τράπεζες ακόμα δεν έχουν καταλάβει πόσο γρήγορα μπορεί να συρρικνώνεται η αξία των εξασφαλίσεων των δανείων CRE τους. Είναι ένας «σημαντικός κίνδυνος» στους ισολογισμούς των τραπεζών, εξήγησε ο Bienert.

Η ανατροπή εμπορικά ακίνητα και το μεγάλο διακύβευμα

Προς το παρόν, η ανατροπή των καφέ κτιρίων για να γίνουν πιο πράσινα παραμένει μια εξειδικευμένη επιχείρηση που περιορίζεται κυρίως σε διαχειριστές επενδύσεων που είναι πρόθυμοι να εικάσουν σχετικά με τους κινδύνους. Οι διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων που δημιουργούν κεφάλαια που στοχεύουν στον οικολογικό χαρακτήρα της εμπορικής ιδιοκτησίας περιλαμβάνουν τη Galvanize Climate Solutions του δισεκατομμυριούχου Tom Steyer, τη Fidelity International, τη Schroders Plc και την Ardian SAS.

Το διακύβευμα είναι μεγάλο, με τεράστια περιουσιακά στοιχεία στο στόχαστρο. Στην Ευρώπη, το 80% της αγοράς γραφείων κατασκευάστηκε πριν από περισσότερο από μια δεκαετία, με αποτέλεσμα να χρήζουν πράσινης ανακαίνισης, σύμφωνα με ανάλυση της Jones Lang LaSalle Inc.

Μια μελέτη που δημοσιεύθηκε από την Deepki, έναν πάροχο δεδομένων βιωσιμότητας για ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδυτές, διαπίστωσε ότι περισσότεροι από τους μισούς ευρωπαίους διαχειριστές CRE έχουν πλέον λανθάνοντα περιουσιακά στοιχεία που ισοδυναμούν με τουλάχιστον το 30% των χαρτοφυλακίων τους, επειδή δεν πληρούν τα νέα πράσινα πρότυπα . Ταυτόχρονα, υπάρχουν ενδείξεις ότι ένας αυξανόμενος αριθμός θέλει να επενδύσει στη μετατροπή των καφέ κτιρίων σε πράσινη ακίνητη περιουσία. Από τους διευθυντές CRE που συμμετείχαν στην έρευνα, το 87% «προγραμματίζει να αυξήσει την αγορά κτιρίων με κακή ενεργειακή απόδοση με σκοπό τη μετασκευή τους», αναφέρει η μελέτη.

Εκατομμύρια δολάρια στην αγορά

Η Schroders διαχειρίζεται ένα επενδυτικό καταπίστευμα ύψους 460 εκατομμυρίων λιρών (600 εκατομμυρίων δολαρίων) που επικεντρώνεται στη βελτίωση της βιωσιμότητας περίπου 40 εμπορικών ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο. Ο διαχειριστής περιουσιακών στοιχείων μετέτρεψε πρόσφατα μια αποθήκη του Μάντσεστερ σε ένα λειτουργικά κτίριο μηδενικών εκπομπών άνθρακα, επιτρέποντάς του να χρεώνει έως και 40% περισσότερα ενοίκια από παλαιότερα ακίνητα στο ίδιο κτήμα. Η Schroder Real Estate Investment Trust λέει ότι τώρα εξετάζει ασφάλιστρα ενοικίασης έως και 30% σε όλο το χαρτοφυλάκιο.

Η Coima, Ιταλός διαχειριστής περιουσιακών στοιχείων, σχεδιάζει να συγκεντρώσει 500 εκατομμύρια ευρώ (540 εκατομμύρια δολάρια) για ένα ταμείο που λέει ότι θα αγοράσει, ανακαινίσει, ενοικιάσει και πουλήσει κτίρια γραφείων και κατοικιών στη Ρώμη και το Μιλάνο. Η Fidelity International διαθέτει δύο κεφάλαια που στοχεύουν κτίρια γραφείων και υλικοτεχνικής υποστήριξης. Η επενδυτική της επιτροπή αρχικά αρνήθηκε το υψηλό κόστος αγοράς και ανακαίνισης ενός κτιρίου γραφείων στο Λονδίνο, αλλά έδωσε το πράσινο φως όταν η Fidelity διαπραγματεύτηκε μια καλή τιμή.

Στο παιχνίδι και οι θεσμικοί επενδυτές

Οι θεσμικοί επενδυτές λαμβάνουν υπόψη τη νέα αυτή τάση. Ο White λέει ότι η Hines έχει προσελκύσει 35 συνταξιοδοτικά ταμεία και άλλους επενδυτές για το ταμείο 1,6 δισεκατομμυρίων ευρώ που είναι αφιερωμένο στη μετατροπή των καφέ ακινήτων σε πράσινα περιουσιακά στοιχεία. Υπογράμμισε μάλιστα, ότι μέχρι τη στιγμή που οη Hines θα κλείσει το ταμείο το 2030, η εταιρεία αναμένει να έχει μετατρέψει το 1,6 δισ.  σε τουλάχιστον 4 δισεκατομμύρια.

«Συνήθως πουλάμε αρκετά γρήγορα», είπε ο White. «Μπορούμε να μετατρέψουμε ένα κτίριο σε τρία με τέσσερα χρόνια».

Οι προκλήσεις για τις τράπεζες στα εμπορικά ακίνητα

Τα δάνεια σε εμπορικά ακίνητα, αλλά και η διαχείριση κτιρίων, δεν ήταν ποτέ εύκολη υπόθεση για τους δανειστές, ενώ οι όροι για τους δανειζόμενους ήταν επαχθέστεροι απ’ ό,τι για άλλες μορφές δανεισμού. Τώρα μερικές από τις μεγαλύτερες τράπεζες του κόσμου αντιμετωπίζουν σειρά νέων προκλήσεων που θα διαμορφώσουν την πρόσβαση του κλάδου εμπορικών ακινήτων στη χρηματοδότηση.

Το ζήτημα είναι οι εκπομπές άνθρακα στα εμπορικά ακίνητα και το αναμενόμενο κόστος που απαιτείται για να παραμείνουν σύμφωνα με τις νέες πράσινες καινοτομίες. Η Ευρωπαϊκή Ένωση μόλις εξέδωσε την Οδηγία της για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (EPBD). Και οι πολύ μεγάλες τράπεζες αρχίζουν να αντιδρούν.

Η BNP Paribas SA, η μεγαλύτερη τράπεζα της Ευρωπαϊκής Ένωσης, στοχεύει τώρα περικοπές που θα μπορούσαν να φτάσουν το 41% ​​της έντασης των εκπομπών του χαρτοφυλακίου εμπορικών ακινήτων της έως το 2030. Άλλες έχουν ήδη λάβει, ή διερευνούν, παρόμοια μέτρα. 

Η εξέλιξη σηματοδοτεί ένα νέο τρόπο με τον οποίο οι τράπεζες χειρίζονται τους κινδύνους στα χαρτοφυλάκια δανείων τους. Τα χαρτοφυλάκια εμπορικών ακινήτων (CRE), που έχουν ήδη πληγεί από υψηλότερα επιτόκια και ασταθή μεταπανδημικά ποσοστά πληρότητας, αναδεικνύονται τώρα ως νέος πονοκέφαλος για τις τράπεζες των οποίων τα χαρτοφυλάκια είναι υπερφορτωμένα με παλιά ακίνητα που χρειάζονται επενδύσεις για να ανταποκριθούν στις νέες πράσινες απαιτήσεις.

Η εικόνα για τα εμπορικά ακίνητα στην Ελλάδα

Μιλώντας προσφάτως στο 25ο συνέδριο της Prodexpo, η Έλλη Κακούλλου Β. Γενική Διευθύντρια Ακίνητης Περιουσίας Τράπεζας του Ομίλου Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος είπε πως οι τράπεζες έχουν ενσωματώσει όλα τα κριτήρια ESG στα εμπορικά ακίνητα. «Οι τράπεζες έχουν διπλό ρόλο. Πέρα από τα ακίνητα που διαχειρίζονται οι ίδιες, πρέπει να διασφαλίζουν ότι και οι πελάτες εφαρμόζουν τα κριτήρια βιωσιμότητας στις επιχειρήσεις τους» τόνισε, προσθέτοντας ότι φέτος θα ανακοινωθούν για πρώτη φορά οι δείκτες των πράσινων δανείων των χαρτοφυλακίων των τραπεζών.

Ο κ. Γιώργος Ταμπουρέας, Γενικός Διευθυντής του OTE Estate είπε ότι αποτελεί ζητούμενο η αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος. «Στην Ελλάδα έχουν την παγκόσμια πρωτοτυπία να λειτουργούμε σαν πόλη κράτος, με το 60% της παραγωγικής δραστηριότητας να είναι συγκεντρωμένο στην Αθήνα. Πρέπει να δούμε πόσο αντέχει αυτή η πόλη, δεν έχουμε επενδύσει σε υποδομές» είπε ο κ. Ταμπουρέας. Επισήμανε χρειάζεται στρατηγικός σχεδιασμός προς αυτή την κατεύθυνση και πρέπει να δούμε γενικότερα τον χώρο.

Ο κ. Κέννυ Ευαγγέλου, Partner, Deal Advisory, Real Estate της KPMG υπογράμμισε πως η υβριδική εργασία είναι πλέον κανόνας. «Το προφίλ του γραφείου έχει αλλάξει, είναι πιο ευέλικτο. Στις μεγάλες χώρες της Ευρώπης επικρατεί η τάση για να βελτιώσουν τη χρήση των γραφείων, να ενοποιήσουν χώρους, να μειώσουν το ενοίκιο» ανέφερε ο κ. Ευαγγέλου. Τόνισε ότι οι εταιρείες θέλουν πράσινα και ενεργειακά αποδοτικά κτήρια, αλλά και έξυπνα κτήρια.

Ο κ. Νίκος Κουντουριώτης, Διευθύνων Εταίρος στην Colliers Greece & Cyprus υπογράμμισε πως η συνεχής αναζήτηση για ποιοτικούς χώρους γραφείων μπορεί να δώσει ώθηση σε έναν κλάδο που έχει μείνει πίσω. «Χρειαζόμαστε περισσότερα και ποιοτικότερα γραφεία» σημείωσε ο κ. Κουντουριώτης, Αναφερόμενος στις αποθήκες, χαρακτήρισε απαραίτητη τη βελτίωση των υποδομών και την καλύτερη διασύνδεση, ενώ για τα καταστήματα είπε πως είναι ενισχυμένες οι αποδόσεις των εμπορικών κέντρων, με την ενίσχυση της εμπειρίας να βρίσκεται στο επίκεντρο και στους παραδοσιακούς χώρους καταστημάτων.

Η κυρία Λίλα Τσιτσογιαννοπούλου, Director of Real Estate Advisory της PwC υποστήριξε πως στο παρελθόν τα εμπορικά ακίνητα αποτελούσαν βαρίδι για τις επιχειρήσεις, σήμερα όμως συμβάλουν στην ανάπτυξη. «Το ακίνητο παύει να είναι στατικό στοιχείο και αποτελεί πλέον ένα δυναμικά εξελισσόμενο εργαλείο» τόνισε η κυρία Τσιτσογιαννοπούλου, προσθέτοντας πως η διαχείριση του ακινήτου μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική εξοικονόμηση και να βελτιώσει την κερδοφορία μιας εταιρείας.

Ιδιαίτερη σημασία είχε, τέλος, η τοποθέτηση του κ. Τάσου Καζίνου, Διευθύνοντος Συμβούλου της Trastor ΑΕΕΑΠ για τα επόμενα βήματα της εταιρείας. Ο κ. Καζίνος ανακοίνωσε την απόφαση της Trastor να προχωρήσει σε ΑΜΚ από 100 έως 140 εκατ. ευρώ, προκειμένου να μεγαλώσει την ελεύθερη διασπορά του μετοχικού της κεφαλαίου (το λεγόμενο free float) στο 15%. Σύμφωνα με τον κ. Καζίνο, η σχετική κίνηση προγραμματίζεται να υλοποιηθεί στις αρχές του 2025, προσδιορίζοντας το ύψος της ΑΜΚ σε περίπου 50 με 70 εκατ. ευρώ για τους επενδυτές λιανικής και άλλα τόσα από την Τράπεζα Πειραιώς.

«Η αύξηση της ελεύθερης διασποράς είναι απαραίτητη προκειμένου να συμμορφωθεί η εταιρεία στο νέο κανονισμό του Χρηματιστηρίου για τις ΑΕΕΑΠ και να αποφύγει το ενδεχόμενο επιτήρησης και στη συνέχεια διαγραφής. «Σχεδιάζουμε μια έκδοση δικαιωμάτων που θα καλυφθεί εν μέρει από την Τράπεζα Πειραιώς ενώ το υπόλοιπο (τουλάχιστον το μισό) θα είναι διαθέσιμο κυρίως σε Έλληνες λιανικούς επενδυτές. Μια τέτοια αύξηση μετοχικού κεφαλαίου θα ενισχύσει περαιτέρω την ανάπτυξη του ενεργητικού της Trastor και θα θέσει ισχυρές βάσεις για την επέκταση της μερισματικής απόδοσης στους μετόχους μας, υφιστάμενους και νέους» σημείωσε ο κ. Καζίνος.