Μύκονος: «Φρένο» στη δόμηση και στη βραχυχρόνια μίσθωση

Η Μύκονος μπαίνει σε αυστηρότερο πολεοδομικό καθεστώς.

Σύμφωνα με το προτεινόμενο Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο η Μύκονος θα έχει νέα όρια στη δόμηση ακινήτων και συγκεκριμένα στην κατοικία και τα τουριστικά καταλύματα.

Σκυλακάκης: Ζητά από τους δήμους συνεργασία για τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια

Η Μύκονος και οι σφοδρές αντιδράσεις στο Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο

Ειδικότερα, σε κλίμα έντασης και εν μέσω έντονων διαπληκτισμών παρουσιάστηκε χθες στο Γρυπάρειο Πολιτιστικό Κέντρο του Δήμου Μυκόνου η μελέτη για το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΕΠΣ) του νησιού, το οποίο θέτει σημαντικούς περιορισμούς στη δόμηση για κατοικία και τουριστικά καταλύματα. Παράλληλα, προεξοφλεί ότι καμία άδεια για μετατροπή κατοικίας σε βραχυχρόνια μίσθωση δεν θα δίνεται μετά την κύρωση του Προεδρικού Διατάγματος με το οποίο θα θεσμοθετηθεί το ΕΠΜ προς τα τέλη του 2025.

Σύμφωνα με την παρουσίαση που έγινε από τους μελετητές και τον Γενικό Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), κ. Ευθύμιου Μπακογιάννη, παρουσία του δημάρχου του νησιού, τοπικών παραγόντων και πλήθους ενδιαφερόμενων πολιτών, το επικρατέστερο σενάριο της μελέτης για το νέο ΕΠΣ προτείνει αύξηση της αρτιότητας των οικοπέδων για δόμηση κατοικίας και τουριστικών υποδομών κατά 50%, μειώνοντας παράλληλα τον συντελεστή δόμησης και θέτοντας και άλλους περιορισμούς στην επέκταση του τσιμέντου. Ειδικότερα, σήμερα στο νησί απαιτούνται 10 στρέμματα για να αποκτήσει κανείς δικαίωμα δόμησης τουριστικού καταλύματος και 4 στρέμματα για κατοικία τα οποία προτείνεται να αυξηθούν σε 30 και 8 στρέμματα αντίστοιχα.

Ο καθορισμός μίας ενιαίας ζώνης τουρισμού – αναψυχής – παραθεριστικής κατοικίας στις νότιες περιοχές της Μυκόνου αποτελεί κεντρική ιδέα της πρότασης των μελετητών

Ζώνη τουρισμού και αναψυχής στα νότια της Μυκόνου

Όσο για τη ζώνη τουρισμού και αναψυχής, ήτοι στο νότιο της Μυκόνου, ο συντελεστής δόμησης από 0,15 που ισχύσει σήμερα για τουριστικά καταλύματα θα μειωθεί σε 0,12 στη δημοτική κοινότητα Μυκόνου, αλλά θα παραμείνει ο ίδιος, δηλαδή 0,15 στην Άνω Μερά.

Ο καθορισμός μίας ενιαίας ζώνης τουρισμού – αναψυχής – παραθεριστικής κατοικίας στις νότιες περιοχές της Μυκόνου αποτελεί κεντρική ιδέα της πρότασης των μελετητών, ενώ όλο το υπόλοιπο τμήμα του νησιού θεωρείται καταρχάς ως περιοχή προστασίας και ήπιου ή και εναλλακτικού τουρισμού. Ωστόσο, προτείνεται ότι η ανάπτυξη τουριστικών καταλυμάτων εντός των τουριστικών ζωνών θα είναι δυνατή μετά την ολοκλήρωση των απαραίτητων έργων υποδομής με χρονικό ορίζοντα 5ετίας. Τα συγκεκριμένα έργα αφορούν έργα ύδρευσης (αφαλατώσεις-δίκτυα), αποχέτευσης και διαχείρισης αποβλήτων, οδοποιίας και στάθμευσης και έργα του δικτύου διανομής ηλεκτρικής ενέργειας.

Ευέλικτο ΕΠΣ υπό προϋποθέσεις

Πιο συγκεκριμένα, όπως επεσήμανε ο κ. Μπακογιάννης, ο σχεδιασμός θα έχει δυνατότητα ευελιξίας με βάση μια νομοθετική εξουσιοδότηση που θα δοθεί το επόμενο διάστημα για ευελιξία στις χρήσεις γης και στη μορφή της δόμησης. «Μετά την 5ετία η σκέψη είναι να δίνεται η δυνατότητα με την υλοποίηση των έργων υποδομής που προβλέπονται να μειωθεί η αρτιότητα κατά 50% αλλά όχι κάτω από 4 στρέμματα (σ.σ. με άλλα λόγια να επανέλθει στα όσα ορίζει σήμερα η Ζώνη Οικιστικής Ανάπτυξης του νησιού). Η υλοποίηση έργων αυξάνει τα όρια της φέρουσας ικανότητας», υπογράμμισε ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ.

Είναι αξιοσημείωτο ότι, την περασμένη Παρασκευή ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Θόδωρος Σκυλακάκης κατά την ομιλία του στο Ετήσιο Τακτικό Συνέδριο της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδος (ΚΕΔΕ) στη Ρόδο είχε προαναγγείλει ότι εκτός από τις χρήσεις γης που θα ορίζουν τα πολεοδομικά σχέδια σε μια περιοχή, θα εισηγηθεί στο Υπουργικό Συμβούλιο «να βάλουμε και χρήσεις γης, υπό προϋποθέσεις πραγματοποίησης των αναγκαίων έργων που τις καθιστούν εφικτές, με βάση τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ)», διότι όπως εξήγησε «ελλείψει βασικών έργων υποδομών (π.χ. ύδρευσης, αποχέτευσης, ενέργειας, αφαλάτωσης, οδοποιίας, κ.λπ.) η φέρουσα ικανότητα είναι περιοριστική».

Σύμφωνα με τον υπουργό η συγκεκριμένη πρωτοβουλία θα μπορέσει να λύσει πάρα πολλά προβλήματα, όταν θα κληθούν τόσο η κυβέρνηση όσο και οι Δήμοι να πάρουν αποφάσεις για την επιλογή περιοχών σε σχέση με τις χρήσεις γης.

Ζώνες προστασίας και ήπιας ανάπτυξης

Σε κάθε περίπτωση, βάσει του επικρατέστερου σεναρίου του προτεινόμενου ΕΠΣ για τη Μύκονο, ζώνες προστασίας τοπίου καθορίζονται από την ισοϋψή των 100 μέτρων και πάνω, περιλαμβάνοντας τα υψώματα και τις βραχώδεις εξάρσεις που προβάλλουν σε διάφορα σημεία της Μυκόνου, και επεκτείνονται έως τις απόκρημνες και δυσπρόσιτες ακτές που δεν προσφέρονται για τουριστικές ή οικιστικές χρήσεις.

Η αγροτοκτηνοτροφική ζώνη καθορίζεται στη μοναδική πεδινή περιοχή της Μυκόνου όπου υπάρχουν δυνατότητες άρδευσης,

Οι ζώνες ήπιων δραστηριοτήτων τουρισμού, αναψυχής και παραθεριστικής κατοικίας (δυτική ακτή Μυκόνου, Χερσόνησος Διακόφτη και περιοχή ταμιευτήρα Μαραθίου) είναι ενδιάμεσες ζώνες, μεταξύ των ζωνών εντονότερου τουρισμού και των ζωνών αυστηρής προστασίας του τοπίου. Εκεί ο συντελεστής δόμησης για τα τουριστικά καταλύματα μειώνεται από 0,15 σήμερα στο 0,10 ενώ οι κλίνες περιορίζονται από 150 σήμερα σε 50 ανά οικόπεδο στις εκτός σχεδίου περιοχές.

Η αγροτοκτηνοτροφική ζώνη καθορίζεται στη μοναδική πεδινή περιοχή της Μυκόνου όπου υπάρχουν δυνατότητες άρδευσης, ενώ οι πιέσεις για άλλες, ανταγωνιστικές, χρήσεις είναι πολύ περιορισμένες. Η ζώνη εξωαστικών χρήσεων Μυκόνου θα μπορεί να υποδεχτεί σύγχρονες χρήσεις που είναι αναγκαίες για το νησί, αλλά λόγω του μεγέθους και της έντασής τους δεν μπορούν να χωροθετηθούν εντός της Χώρας, της οποίας μεγάλο τμήμα προστατεύεται ως παραδοσιακό.

Συγκεντρωμένες οι παραγωγικές δραστηριότητες

Όσον αφορά στις ζώνες παραγωγικών δραστηριοτήτων, προτείνονται μία κεντρική περιοχή η οποία διαθέτει ισχυρά χωροθετικά πλεονεκτήματα και μία περιοχή στο βορειο-ανανατολικό άκρο του νησιού που θεωρείται κατάλληλη για τη χωροθέτηση των περιβαλλοντικών υποδομών, λαμβάνοντας συγχρόνως υπόψη τα προγραμματιζόμενα έργα του Δήμου (Μονάδα επεξεργασίας Βιοαποβλήτων, Πράσινο Σημείο, υδατοδρόμιο στην περιοχή Καλαφάτη).

Αναφορικά με το ζήτημα της στέγασης των εργαζομένων, στο προτεινόμενο ΕΠΣ ορίζονται περιοχές διερεύνησης κοινωνικής κατοικίας με αρτιότητα στα δύο στρέμματα.

Το δίπολο Χώρας – Άνω Μερά

Με το νέο πολεοδομικό σχέδιο προτείνεται οι δύο οικισμοί της Χώρας Μυκόνου και της Άνω Μερά να λειτουργήσουν ως ένα οικιστικό δίπολο, όπου στη Χώρα δίνεται έμφαση σε ολοκληρωμένες πολιτικές αναπλάσεων του παραλιακού μετώπου και στην Άνω Μερά προωθείται η ενίσχυση του ρόλου της και η ανάδειξή της σε κέντρο εναλλακτικού τουρισμού.

Οι προτεινόμενες χρήσεις γης των οικισμών επικαιροποιούνται (σύμφωνα με το ΠΔ 59/2018) και ο πολεοδομικός σχεδιασμός στοχεύει στην προστασία της φυσιογνωμίας τους. Για το σύνολο των οικισμών προτείνεται επανέγκριση του ορίου τους και ζωνοποίηση σύμφωνα με τις προβλέψεις του σχεδίου ΠΔ, που το ΥΠΕΝ έθεσε υπόψη των μελετητών.

Επεκτάσεις οικισμών

Με βάση τις ανάγκες που έχουν προκύψει από την εκτίμηση της χωρητικότητας για το έτος 2040 σε συνδυασμό με τις προτεινόμενες πολιτικές του ΕΠΣ, προτάθηκαν επεκτάσεις περιορισμένης έκτασης στη Χώρα Μυκόνου, στον Αγ. Στέφανο, στον Τούρλο και στην Άνω Μερά. Μάλιστα, οι προτεινόμενες επεκτάσεις της Χώρας καλύπτουν ένα μόνο μέρος του ελλείμματός της, καθώς το υπόλοιπο καλύπτεται από την Άνω Μερά, σε εφαρμογή της πολιτικής του ΕΠΣ για την ενίσχυση του ρόλου της και την προώθηση του οικιστικού διπόλου.

Παράλληλα, με το ΕΠΣ προτείνεται μελέτη πολεοδομικής και συγκοινωνιακής αναβάθμισης της περιοχής που ξεκινά από τον Αγιο Στέφανο και καταλήγει στον Ορνό, με επίκεντρο τη Χώρα Μυκόνου και μελέτη αναθεώρησης των μορφολογικών κανόνων του νησιού που καθορίστηκαν μεταξύ άλλων με το ΠΔ του 1976 (Δ’ 336), ώστε να προσαρμοστούν στις σύγχρονες ανάγκες και προκλήσεις του τοπίου, εξασφαλίζοντας την προώθηση βιώσιμων πρακτικών.

Τέλος, κατά την επεξεργασία των προτάσεων του ΕΠΣ, λήφθηκαν υπόψη πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ για τη δόμηση σε νησιά, ώστε οι προτάσεις του να είναι συμβατές με τη νομολογία και να μπορούν να εγκριθούν σε λογικό χρονικό ορίζοντα. Με τη νέα πρόταση επιδιώκεται γενικώς η ισορροπία μεταξύ της ανάγκης για προστασία του φυσικού περιβάλλοντος και της ανάγκης για τουριστική ανάπτυξη σε εναρμόνιση με τις κατευθύνσεις του υπερκείμενου σχεδιασμού.

Από σήμερα Τρίτη και για 5 ημέρες (ημερολογιακές) όσοι ενδιαφέρονται θα μπορούν να παραθέτουν σχόλια και προτάσεις για το προτεινόμενο πολεοδομικό σχέδιο της Μυκόνου στην πλατφόρμα συμμετοχής (https://polsxedia.ypen.gov.gr). Η διαδικασία της διαβούλευσης θα πραγματοποιηθεί αργότερα επί της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) του ΕΠΣ Μυκόνου.