Ακίνητα: Τα απλήρωτα κοινόχρηστα «μπλοκάρουν» τις μεταβιβάσεις ακινήτων

«Είναι ένα σημαντικό πρόβλημα το οποίο δεν είναι καινούργιο», λέει στο MEGA ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος μεσιτών Αττικής.

«Όσο ακριβαίνουν τα μισθώματα, τόσο οι οφειλές οι οποίες είναι γύρω γύρω από το ακίνητο θα συνεχίσουν να υπάρχουν και θα μεγαλώνουν.  Το θέμα των κοινοχρήστων ‘καίει’ γιατί έχει να κάνει με τη συγκατοίκηση, με πολυκατοικίες που πρέπει να συντηρηθούν και πρέπει να πληρωθούν ρεύμα, νερό και εκεί σοβαρεύει το πρόβλημα».

Όπως λέει ο ίδιος:

«Έχουμε τόσα προβλήματα με τις μεταβιβάσεις, να έχουμε κι άλλο ένα είναι ακόμα πιο σημαντικό».

Για τα ενοίκια

«Το σημαντικότερο είναι ότι το διαθέσιμο εισόδημα δεν φτάνει για να πληρωθούν αυτά τα υψηλά ενοίκια στη χώρα. Τα τελευταία χρόνια έχουν εκτοξευτεί, έχει να κάνει με την προσφορά και τη ζήτηση. (…) Το πρόβλημα θα ενταθεί το επόμενο διάστημα διότι πολλές μισθώσεις είναι παλαιές και τώρα που χρειάζεται να αναπροσαρμοστούν, θα αναπροσαρμοστούν με νέα δεδομένα».

Ακίνητα: Τα απλήρωτα κοινόχρηστα μπλοκάρουν τις μεταβιβάσεις

Το πρόβλημα

Οπως επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, το πρόβλημα έχει σήμερα γιγαντωθεί εξαιτίας και του γεγονότος ότι χιλιάδες διαμερίσματα έχουν αγοραστεί από αλλοδαπούς (φυσικά και νομικά πρόσωπα) χωρίς οι διαχειριστές να γνωρίζουν τα στοιχεία τους, οι οποίοι επί όσο διάστημα κρατούν στην ιδιοκτησία τους τα διαμερίσματα αυτά, στην πλειονότητά τους δεν καταβάλλουν ποτέ κοινόχρηστα, ούτε καν δίνουν κάποιο στοιχείο επικοινωνίας, και όταν τα πουλήσουν αδιαφορούν για τα χρέη προς τις διαχειρίσεις των πολυκατοικιών.

Οταν οι διαχειριστές πληροφορηθούν των πώληση των διαμερισμάτων, ζητούν την καταβολή τους από τους αγοραστές, οι οποίοι αρνούνται καθόσον δεν έχουν καμιά τέτοια νομική υποχρέωση.

Και έτσι, όπως λέει, στο τέλος, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες αναγκάζονται να βάλουν βαθιά το χέρι στην τσέπη πληρώνοντας… αμαρτίες άλλων, προκειμένου να μην τεθεί σε κίνδυνο η λειτουργία της πολυκατοικίας.

Το νομοθετικό κενό

Οπως προαναφέρθηκε, οι νέοι αγοραστές αρνούνται να πληρώσουν τα κοινόχρηστα που όφειλαν να πληρώσουν οι πωλητές.

Η άρνηση αυτή, όπως λένε πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, βασίζεται σε δύο άρθρα του Αστικού Κώδικα: στο άρθρο 525 («από τη στιγμή που ο αγοραστής φέρει τον κίνδυνο, παίρνει και τα ωφελήματα και φέρει τα βάρη του πράγματος») και στο άρθρο 965 («όποιος φέρει τα βάρη του πράγματος έως έναν ορισμένο χρόνο ή από έναν ορισμένο χρόνο, αν τα βάρη αυτά είναι από τα περιοδικώς καταβαλλόμενα, ευθύνεται εφόσον δεν ορίστηκε κάτι διαφορετικό, ανάλογα με τη διάρκεια της υποχρέωσής του.

Οταν πρόκειται για άλλα βάρη, ευθύνεται για όσα έγιναν απαιτητά κατά τη διάρκεια της υποχρέωσής του»).

Με βάση τον συνδυασμό των δύο αυτών διατάξεων, η πλήρως κρατούσα άποψη στη νομολογία είναι πως η ευθύνη του παλαιού και του νέου ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας για τις κοινόχρηστες δαπάνες της οικοδομής έναντι των άλλων συνιδιοκτητών καθορίζεται από το χρονικό διάστημα κατά το οποίο ο καθένας τους υπήρξε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας και αντίστοιχα συνιδιοκτήτης των κοινών μερών της οικοδομής.

«Το νομικό αυτό κενό έχει φέρει σε πλήρη απόγνωση μεγάλο αριθμό διαχειριστών πολυκατοικιών και επαγγελματικών κτιρίων και σε πλήρες αδιέξοδο τα οικονομικά των διαχειρίσεων τους», αναφέρεται σχετικά στην επιστολή της ΠΟΜΙΔΑ.

Νομοθετική ρύθμιση

Κατά τον Στράτο Παραδιά, το θέμα θα λυνόταν αν με νόμο καθιερωνόταν συνευθύνη του αγοραστή για τα κοινόχρηστα της τελευταίας πενταετίας που άφησε απλήρωτα ο πωλητής.

Για τον λόγο αυτόν, σε πρώτη φάση, από την ΠΟΜΙΔΑ εστάλη επιστολή προς τον υπουργό Δικαιοσύνης Γιώργο Φλωρίδη, με την οποία ζητά να προστεθεί διάταξη στο υπό διαβούλευση νομοσχέδιο «Ενίσχυση της δικηγορικής ύλης κ.λπ.» η οποία να προβλέπει τουλάχιστον ότι «σε κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης οριζοντίου ιδιοκτησίας από επαχθή αιτία συμπεριλαμβάνεται υποχρεωτικά υπεύθυνη δήλωση του πωλητή προς τον συμβολαιογράφο (…) ότι δεν οφείλεται εκκρεμής οφειλή κοινοχρήστων δαπανών προς τη διαχείριση του κτιρίου που να αφορά τη μεταβιβαζόμενη οριζόντια ιδιοκτησία».

Με τη διάταξη αυτή, όπως αναφέρεται στην επιστολή, είναι σύμφωνη και η εκπροσώπηση των συμβολαιογράφων, καθόσον δεν θα δυσχερανθούν στο παραμικρό οι εμπράγματες συναλλαγές.