Η Πειραιώς μεταμορφώνεται: Οι πίστες και τα φουγάρα γίνονται γραφεία και κατοικίες

Η οδός Πειραιώς ήταν η καρδιά της βιομηχανικής Ελλάδας μέχρι και τις πρώτες δεκαετίες της μεταπολεμικής περιόδου, έχοντας φτάσει να φιλοξενεί περί τα 270 εργοστάσια.

Ακίνητα: Τα 10 κτίρια που (ξανά) γράφουν ιστορία

Από σοκολατοποιίες (Παυλίδης και ΙΟΝ) και βιομηχανίες ειδών ένδυσης (πιλοποιείο Πουλόπουλου, νήματα Μέντη, φανέλες-εσώρουχα Palco) μέχρι μηχανουργίες (ΣΠΑΠ), μεταλλουργίες (Βιοχάλκο, Βιοσώλ, ΕΒΜΕ Τσαούσογλου, Σωληνουργία Elso, Χαλυβουργική, Ελληνικά Συρματουργεία), ηλεκτρικά προϊόντα (OSRAM-Lux, ΕΛΒΗΜΑ), φαρμακοβιομηχανίες (Κόπερ ΑΕ), εργοληπτικές τεχνικές εταιρείες (ΕΔΟΚ, ΕΤΕΡ, Τέκτων), χρώματα και ρητίνες (Χρωτέξ), εργοστάσια κατασκευής πλαστικών και καουτσούκ (Πετζετάκης, Βουλκάνια ΑΕ, Plastina), υφαντουργεία (Σικιαρίδης, Τζιροπίδης, Αθηναϊκά Στριπτήρια Ρόκα, που αγόρασε η Βιοκαρπέτ), αλευρόμυλοι (Ευτυχία, Ευρώτας, Σπάρτη, Κυλινδρόμυλοι Αττικής ΑΕ), ελαιουργίες (Ελαΐς, Έλμα ΑΕ), αμυλουργίες (Βιαμύλ, ΑΖΕΛ Ανώνυμος Βιομηχανική Εταιρεία Παραγωγής Αμύλου & Ζυμών, ΑΒΕ Ζαχαρωδών και Αμυλωδών προϊόντων, και Ταΰγετος), ποτοποιίες (Ήβη-Φινόπουλου, Αφοί Μπαρμπαρέσου), χημικές βιομηχανίες (ΧΡΩΠΕΙ, Rolco-Βιανίλ, Sanitas) και το εργοστάσιο τσιγάρων του Κεράνη.

Τα περισσότερα από αυτά τα «φουγάρα» έχουν σταματήσει να καπνίζουν εδώ και χρόνια, οι χρήσεις αρκετών ακινήτων έχουν αλλάξει και πολλά νέα κτίρια έχουν κατασκευαστεί.

Ωστόσο αρκετά είναι ακόμη τα βιομηχανικά ακίνητα που μένουν έρημα επί της οδού Πειραιώς και ήδη έχουν δρομολογηθεί επενδυτικές κινήσεις που θα μεταμορφώσουν τον ιστορικό δρόμο, προσθέτοντας ακόμη και κατοικίες.

Η πίστα που γίνεται γραφειακό συγκρότημα

Μία από τις πιο πρόσφατες κινήσεις μελλοντικής αξιοποίησης αφορά το ακίνητο του κέντρου διασκέδασης «Αθηνών Αρένα», που μαζί με το όμορο οικόπεδο στην οδό Πειραιώς πουλήθηκαν από την Prodea Investments ΑΕΕΑΠ στον όμιλο Yoda του Γ. Παπαλέκα έναντι 7,7 εκατ. ευρώ.

Αν και δεν πρόκειται για βιομηχανικό ακίνητο αλλά για… πίστα είχε αποκτήσει ένα –μπορεί και καταχρηστικά- ένα χαρακτήρα τοπόσημου.

Όπως αναφέρεται στην έκθεση εκτίμησης των ακινήτων που έχει συντάξει η PwC πρόκειται να ανεγερθεί νέο κτίριο τριών επιπέδων, ήτοι ισόγειο και δύο υπέρ αυτού όροφοι με αποκλειστική χρήση γραφείων.

Το υφιστάμενο κτίριο προβλέπεται να μετατραπεί επίσης σε κτίριο γραφειακών χώρων, το οποίο θα περιλαμβάνει υπόγειους χώρους στάθμευσης, γυμναστήριο, αίθουσα εκδηλώσεων, αποθήκες και χώρους Η/Μ εγκαταστάσεων. Τα δύο κτίρια θα λειτουργούν ενιαία.

Συνολικά, το νέο κτίριο γραφειακών χώρων θα έχει επιφάνεια 12.024 τμ, εκ των οποίων τα 11.124 τμ θα είναι ανωδομή και τα 900 τ.μ. υπόγειοι βοηθητικοί χώροι.

Θυμίζουμε ότι το Αθηνών Αρένα δημιουργήθηκε το 2004, σχεδιασμένο για να φιλοξενεί 3.000 άτομα. Ηχηρά ονόματα της ελληνικής μουσικής σκηνής φιλοξενήθηκαν κατά καιρούς στην τεράστια πίστα του. Δέκα χρόνια αργότερα, μετονομάστηκε σε Πάνθεον και μετατράπηκε σε ένα θέατρο με 1.600 θέσεις, το οποίο φιλοξένησε διάφορα μιούζικαλ. Το 2017, ονομάστηκε και πάλι Αθηνών Αρένα και χρησιμοποιήθηκε και πάλι ως νυχτερινό κέντρο.

Κοινωνικές κατοικίες στο ακίνητο της ΧΡΩΠΕΙ

Επί χάρτου βρίσκεται η δεύτερη απόπειρα να αξιοποιηθεί το ακίνητο της ΧΡΩΠΕΙ (Χρωματουργεία Πειραιώς) επί της Πειραιώς στον αριθμό 62, καθώς η πολυσυζητημένη μετατροπή του στην ελληνική Silicon Valley, έπεσε στα βράχια.

Με βάση το νέο σχεδιασμό, το εγκαταλειμμένο βιομηχανικό συγκρότημα, όπου εκτός από χρωστικές ουσίες το 1922 παρήχθησαν και φάρμακα, όπως η σαλοξίνη (σ.σ. η πρώτη ελληνική ασπιρίνη), σύμφωνα με τον δεύτερο τόμο του «Πανελλήνιου Λευκώματος της Εθνικής Εκατονταετηρίδος 1821-1921: Η χρυσή βίβλος του ελληνισμού», προβλέπεται να αξιοποιηθεί για κοινωνικές κατοικίες.

Συγκεκριμένα προβλέπεται η κατασκευή περίπου 300 διαμερίσματων, μέρος των οποίων θα νοικιάζεται από το κράτος ως κοινωνικές κατοικίες. Ο ανάδοχος του διαγωνισμού που θα αναλάβει την ανέγερση των κατοικιών θα κρατήσει ένα μεγάλο αριθμό ακινήτων για εκμετάλλευση και τα υπόλοιπα θα δοθούν στο Δημόσιο για να τα διαθέσει με χαμηλό ενοίκιο σε νέους ή νέα ζευγάρια.

Υπενθυμίζεται ότι στην έρημη από το 1980 έκταση εκτός από το κτίριο 17.893 τ.μ. όπου θα γίνουν οι κοινωνικές κατοικίες, εάν φυσικά προχωρήσει το κυβερνητικό σχέδιο, το υπόλοιπο κομμάτι ανήκει στον Όμιλο Χαραγκιώνη.

Στο παρελθόν ο Χαραγκιώνης είχε προσπαθήσει πολλάκις να το αξιοποιήσει το εν λόγω asset είτε μέσω της ανάπτυξης ενός μεγάλου mall είτε με την κατασκευή κατοικιών ή γραφείων σε διάφορους συνδυασμούς. Εντέλει τίποτα δεν προχώρησε.

Πράσινη γειτονιά στο πρώτο εργοστάσιο της Βιοχάλκο

Από τις μεγαλύτερες παρεμβάσεις αστικής ανάπλασης με διατήρηση των υφιστάμενων κτιρίων επιχειρεί ο όμιλος Βιοχάλκο, μέσω της Noval Property ΑΕΕΑΠ.

Τη θέση του πρώτου εργοστασίου της Βιοχάλκο (σ.σ η παλιά ΧΑΛΚΟΡ) στην Πειραιώς 252 στον Ταύρο (συγκρότημα 25 βιομηχανικών κτιρίων συνολικής επιφάνειας 43.868 τ.μ. σε οικόπεδο εμβαδού 72.568 τ.μ.) θα πάρει ένας σύνθετος πολιτιστικός, εμπορικός, συνεδριακός και τουριστικός πόλος με βιώσιμο χαρακτήρα, που θα λάβει πιστοποίηση κατά LEED Gold για την υιοθέτηση πρακτικών χαμηλού περιβαλλοντικού αποτυπώματος.

Στη συνολική ανάπτυξη των 106.000 τ.μ., θα περιλαμβάνονται χρήσεις γραφείων, φιλοξενίας (ξενοδοχείο), κατοικίας, μουσείου και χρήσεις εμπορίου και εστίασης.

Αυτή την περίοδο η Noval αναμένει να περάσει το σχέδιο του Προεδρικού Διατάγματος από το ΣτΕ, στάδιο που θεωρείται ότι θα ολοκληρωθεί τους επόμενους μήνες. Στόχος είναι να έχει ολοκληρωθεί η επένδυση ύψους τουλάχιστον 170 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2028.

Πολιτιστικός πόλος το πρώην εργοστάσιο Τσαούσογλου

Μια ακόμη παρέμβαση αφορά την αξιοποίηση του του παλιού εργοστασίου Τσαούσογλου, στην οδό Πειραιώς 260, όπου φιλοξενείται το Φεστιβάλ Αθηνών.

Πρόκειται για ένα ακίνητο το οποίο αποκτήθηκε από το υπ. Πολιτισμού, που δαπάνησε 12,5 εκατ. ευρώ για την αγορά του από την Εθνική Τράπεζα.

Στόχος της κίνησης αυτής είναι η αναβάθμιση του ακινήτουως πολιτιστικού πόλου. Πρόκειται για μια έκταση 31,6 στρεμμάτων, επί της οποίας έχουν ανεγερθεί 15 κτίρια, με τα περισσότερα εξ αυτών να έχουν χαρακτηριστεί ως διατηρητέα μνημεία.

Το mall που έγινε «πράσινα» γραφεία

Στην λογική της αξιοποίησης το (κάποτε) εμπορικό κέντρο Athens Heart, στην οδό Πειραιώς 180-186, απέκτησε πρόσφατα δεύτερη ευκαιρία με την Premia Properties να το μετατρέπει σε πράσινο συγκρότημα γραφείων και ήδη από τον Ιούνιο εφέτος στεγάζονται εκεί οι κεντρικές υπηρεσίες της ΑΑΔΕ.

Το κτίριο συνολικής επιφάνειας 57.000 τ.μ. και εκμισθώσιμης επιφάνειας 26.500 τ.μ. αγοράστηκε από την ΑΕΕΑΠ, βασικός μέτοχος της οποίας είναι ο ελληνοσουηδός Ηλίας Γεωργιάδης, τον Ιούλιο 2021 έναντι 15,7 εκατ. ευρώ, κατόπιν πλειοδοτικού διαγωνισμού που διοργάνωσε η Deloitte.

Μαζί με το κόστος για την πλήρη ανακατασκευή του (39,3 εκατ. ευρώ) το ύψος της συνολικής επένδυσης ανήλθε σε 60 εκατ. ευρώ.

Το ενοίκιο που καταβάλει η ΑΑΔΕ για το κτίριο, πιστοποιημένο για τα βιοκλιματικά του χαρακτηριστικά κατά LEED Gold, ανέρχεται σε 4,38 εκατ. ευρώ.

Πρόκειται για την πρώτη φορά που υπηρεσία του Ελληνικού Δημοσίου στεγάζεται σε ένα σύγχρονο και «πράσινο» κτίριο χαμηλής ενεργειακής απόδοσης με την ΑΑΔΕ να εξοικονομεί πόρους 930.000 ευρώ/χρόνο σε κόστη ενέργειας και 960.000 ευρώ/χρόνο σε κόστη μετακινήσεων, αλληλογραφίας και εργατοωρών.

Τις κατασκευαστικές εργασίες για τη μετατροπή του mall σε «πράσινα» γραφεία εκτέλεσε η ΕΛΕΜΚΑ, θυγατρική της ΜΕΤΚΑ (όμιλος Μυτιληναίου).

Βιοκλιματικό και το νέο κτίριο της Γ.Γ. Υποδομών

Σχετικά κοντά με το νέο «στρατηγείο» της ΑΑΔΕ θα βρίσκεται και το σύγχρονο, βιοκλιματικό κτίριο γραφείων που θα στεγάσει τις υπηρεσίες της Γενικής Γραμματείας Υποδομών.

Το νέο συγκρότημα πρόκειται να αναπτυχθεί σε ιδιόκτητη έκταση του Δημοσίου 8.770,23 τ.μ. επί της οδού Πειραιώς 166, στο ύψος του Ρουφ.

Η επένδυση γίνεται μέσω Σ∆ΙΤ προϋπολογισμού 112,5 εκατ. ευρώ με ανάδοχο την Intrakat, με τον διαγωνισμό να έχει ξεκινήσει τον Σεπτέμβριο του 2021.

Η οριστικοποίηση της Σύμβασης Σύμπραξης αναμένεται τις επόμενες ημέρες μετά από πεντάμηνη παράταση που ζητήθηκε από τον ανάδοχο και δόθηκε με απόφαση του υπουργού Υποδομών και Μεταφορών, Χρήστου Σταϊκούρα.

Το νέο κτίριο που έχει σχεδιαστεί με τις αρχές του βιοκλιματικού σχεδιασμού, θα είναι πενταόροφο και θα περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, χώρους διοίκησης, γραφεία, αμφιθέατρο, συνεδριακό κέντρο, βιβλιοθήκη, μουσείο τεχνολογίας, εστιατόριο, κυλικεία, παιδικό σταθμό, ιατρείο και υπόγειους χώρους στάθμευσης, ενώ προβλέπεται και η κατασκευή πεζογέφυρας επί της οδού Πειραιώς, εξυπηρετώντας και την προσβασιμότητα στο Σεράφειο αθλητικό κέντρο του Δήμου Αθηναίων.

Το εμβαδόν της ανωδομής είναι 21.730 τ.μ., των υπογείων 31.976 τ.μ. και του συνολικού περιβάλλοντος χώρου 10.565 τ.μ.

Σύμφωνα με το επιτελείο του υπουργείου Υποδομών, από τη συγκέντρωση των υπηρεσιών της Γ.Γ. Υποδομών σε ένα μόνο κτίριο θα προκύψει όφελος της τάξεως των 3 εκατ. ετησίως (2 εκατ. από τα μισθώματα και 1 εκατ. από τα λειτουργικά κόστη).

Το παράδοξο

Τέσσερις διαφορετικοί δήμοι έχουν «ερείσματα» στον δρόμο των 10 χιλιομέτρων που στην ουσία ελάχιστα έχει αλλάξει από την αρχαιότητα μέχρι σήμερα: οι Δήμοι της Αθήνας και του Πειραιά στην αρχή και στο τέλος, ενώ μεταξύ των δύο, οι δήμοι που δημιουργήθηκαν την εποχή της εισροής των Μικρασιατών προσφύγων: Ταύρου – Μοσχάτου και Νίκαιας – Αγίου Ιωάννη Ρέντη, όπως έχουν ονομαστεί πλέον.

Ας σημειωθεί ότι λόγω αυτού του περίπλοκου διοικητικού διαχωρισμού η Πειραιώς έχει διάφορα ονόματα.

Συγκεκριμένα ονομάζεται «Παναγή Τσαλδάρη» στον Δήμο της Αθήνας, «Πειραιώς» στον Δήμο Ταύρου – Μοσχάτου και στον Δήμο Νίκαιας – Αγίου Ιωάννη Ρέντη, και τέλος «Αθηνών-Πειραιώς» στον Δήμο Πειραιά.