Ακίνητα: Τα «κρυφά» τετραγωνικά στο μάτι της ΑΑΔΕ

Με διασταύρωση στοιχείων από Κτηματολόγιο και Ε9 ξεκινά το επόμενο διάστημα ο έλεγχος των αυθαιρέτων. Με τη διασύνδεση των ηλεκτρονικών συστημάτων οι ελεγκτές της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων θα έχουν άμεση πρόσβαση στα αρχεία του Εθνικού Κτηματολογίου και θα μπορούν έτσι να εντοπίζουν άμεσα όλα τα ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί – τόσο οικόπεδα και σπίτια, όσο και χωράφια στις εκτός σχεδίου περιοχές – στο έντυπο Ε9.

Αυθαίρετα: Τι μπλοκάρει τις κατεδαφίσεις «Κατηγορίας 5»

Επίσης, θα μπορούν να εντοπίζονται – και – ακίνητα που ενώ έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, δεν έχουν δηλωθεί με το σωστό εμβαδόν στο Περιουσιολόγιο (Ε9) στην Εφορία.

Στόχος του νέου σχεδιασμού είναι να αποκαλυφθούν αδήλωτα σπίτια, χωράφια και άλλες αυθαίρετες κατασκευές όπως πισίνες, καθώς επίσης και αδήλωτα «κρυμμένα» τετραγωνικά σε διαμερίσματα και κατοικίες.

Την ίδια ώρα, σύμφωνα με πηγές της αγοράς, πολλές είναι και οι περιπτώσεις όπου ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν είχαν συμβόλαια δεν τα δήλωναν στο Ε9 αλλά τα δήλωσαν πρόσφατα στο Κτηματολόγιο με ένορκη βεβαίωση μαρτύρων και διόρθωση του τελευταίου Ε9.

«TA NEA» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουνμέσα από 15 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν αυθαίρετα κτίσματα, προκειμένου να μη βρεθούν προ εκπλήξεων με το νέο σκηνικό των ελέγχων που διαμορφώνεται.

Ποια είναι η υποχρέωση όλων των ιδιοκτητών;

Να έχουν υποβάλει δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο.

Τι ισχύει για τους ιδιοκτήτες που τα ακίνητά τους βρίσκονται σε περιοχές όπου το Κτηματολόγιο «έκλεισε»;

Οσοι ιδιοκτήτες ακινήτων αμέλησαν να δηλώσουν το ακίνητό τους, επειδή το Κτηματολόγιο έληξε, θα πρέπει άμεσα να κινήσουν τη διαδικασία της διόρθωσης των αρχικών εγγραφών.

Τι άλλη υποχρέωση έχουν;

Την ίδια υποχρέωση έχουν και για την υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9). Θα πρέπει να διορθώσουν το Ε9 σε περίπτωση που έχει μεταβληθεί η περιουσιακή τους κατάσταση, όπως επίσης και όσοι προέβησαν σε νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων και ημιυπαίθριων χώρων.

Τι ισχύει για τα ακίνητα που δεν έχουν εντοπιστεί στο Κτηματολόγιο;

Οσα ακίνητα δεν έχουν εντοπιστεί στο Κτηματολόγιο (επειδή, για παράδειγμα, εγκαταλείφθηκαν και δεν ενδιαφέρονται οι ιδιοκτήτες τους) θα πρέπει να διαγραφούν από το Ε9. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων με αυθαίρετα θα πρέπει άμεσα να τα τακτοποιήσουν και να διορθώσουν το Ε9 με τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα.

Τι ισχύει για τους ιδιοκτήτες ακινήτων με μεγάλες αυθαιρεσίες;

Αυτοί σήμερα βρίσκονται σε αναμονή ψήφισης σχετικής νομοθετικής ρύθμισης. Σημειώνεται πως η τακτοποίηση αυθαιρέτων με μεγάλες παραβάσεις (ανήκουν στη λεγόμενη κατηγορία 5) καταργήθηκε το 2020. Σήμερα δεν τακτοποιείται κανένα αυθαίρετο της κατηγορίας 5, εκτός κάποιων εξαιρέσεων (αυθαίρετα τραπεζών, αυθαίρετα από κληρονομιά και αυθαίρετα που βρίσκονται σε πληγείσες περιοχές).

Ποιοι άλλοι ιδιοκτήτες βρίσκονται σε αναμονή;

Σε αναμονή είναι και οι ιδιοκτήτες κτισμάτων που βρίσκονται εντός δασικών εκτάσεων και δεν δηλώθηκαν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Κτηματολογίου που έκλεισε στις 31 Μαρτίου 2023. Αυτοί δεν έχουν άλλη επιλογή από το να περιμένουν να ανοίξει το σύστημα (αν και όποτε ανοίξει). Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, από το ΥΠΕΝ, υπάρχει η πρόθεση για ρύθμιση που θα δίνει παράταση στη δήλωση των δασικών αυθαιρέτων για να μπορέσουν να ενταχθούν και όσοι ιδιοκτήτες δεν πρόλαβαν να συγκεντρώσουν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.

Πώς τακτοποιούνται τυχόν αυθαιρεσίες που υπάρχουν;

Για τα παλιά αυθαίρετα και κτίσματα με τις μικρότερες σχετικά παραβάσεις, δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες τους να τα τακτοποιήσουν μέχρι τις 31 Μαρτίου 2026. Σημειώνεται πως η τακτοποίηση αυθαιρέτων δεν αφορά κατασκευές ή αλλαγές χρήσης μεταγενέστερες της 28ης Ιουλίου 2011.

Τι πρέπει να δηλώσουν οι ιδιοκτήτες στο Ε9;

Θα πρέπει να δηλώσουν όλα τα ακίνητα ή εμπράγματα δικαιώματα (επικαρπία, δικαίωμα υψούν κ.λπ.) επί ακινήτων στην Ελλάδα, καθώς και εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης, βοηθητικού χώρου και κολυμβητικής δεξαμενής που βρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα εμπράγματων δικαιωμάτων.

Στο Ε9 ποια λάθη πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων;

Συνήθως υπάρχουν λάθη στην έκταση των αγροτεμαχίων, επειδή δηλώθηκαν από τους ιδιοκτήτες βάσει συμβολαίων στο περίπου και χωρίς την ακριβή τοπογραφική αποτύπωσή τους.

Επίσης δεν δηλώνονται ακίνητα από χρησικτησία, για τα οποία οι ιδιοκτήτες δεν έχουν τίτλους ιδιοκτησίας.

Τι άλλο περιλαμβάνει η λίστα των λαθών στο Ε9;

Περιλαμβάνει: το λάθος εμβαδόν κατοικίας, διότι οι ιδιοκτήτες δεν συμπεριλαμβάνουν τους αυθαίρετους ημιυπαίθριους χώρους που έκλεισαν, και γενικά αυθαίρετες προσθήκες ή αλλαγές χρήσεων των ακινήτων.

Τη μετατροπή υπογείων σε χώρους κατοικίας, τα πατάρια και τις σοφίτες που συμπεριλαμβάνονται στη δόμηση.

Τι δηλώνεται στο Κτηματολόγιο;

Δηλώνονται οικόπεδα, χωράφια, σπίτια, αποθήκες, διαμερίσματα και γενικά κάθε κτίσμα που βρίσκεται εντός του γεωτεμαχίου.

Ποια είναι τα βήματα που πρέπει να ακολουθηθούν από τους ιδιοκτήτες προκειμένου να καταγραφεί σωστά το ακίνητο σε Ε9 και Κτηματολόγιο;

Οι ιδιοκτήτες πρέπει να βρουν την Οικοδομική Αδεια του κτιρίου και να αναγράψουν τα ακριβή τετραγωνικά που γράφει το έντυπο της Οικοδομικής Αδειας.

Στη συνέχεια, πρέπει να τακτοποιήσουν τυχόν αυθαίρετα (αν έχουν) και να δηλώσουν το σύνολο των τετραγωνικών του κτιρίου τους.

Τι άλλο πρέπει να κάνουν;

Αν υπάρχει τοπογραφικό, πρέπει να διασταυρώσουν τα στοιχεία του ακινήτου (θέση, εμβαδόν κ.λπ.) με τα στοιχεία που έχουν δηλωθεί. Εάν έχουν συμβόλαιο που αναγράφει στο περίπου μια έκταση και γνωρίζουν ότι δεν είναι η πραγματική έκταση, τότε πρέπει πρώτα να κάνουν τοπογραφικό και στη συνέχεια να βάλουν στο Περιουσιολόγιο την ακριβή έκταση. Αρκεί βέβαια να ενημερώσουν και το Κτηματολόγιο. Επιπλέον, πρέπει να αφαιρέσουν από το Ε9 βοσκότοπους, χωράφια, ρουμάνια, χέρσα χωράφια που δεν καλλιεργούνται και είναι δασικές εκτάσεις.

Τι πρέπει να κάνουν όσοι αποκτούν ακίνητα από κληρονομιά;

Με βάση τα όσα προβλέπονται (Νόμος 4934/2022 περί Κτηματολογίου), υπάρχει απευθείας σύνδεση του Ελληνικού Κτηματολογίου με τα ληξιαρχεία, με σκοπό να ενημερώνεται αυτόματα το Κτηματολόγιο για τα στοιχεία της ληξιαρχικής πράξης θανάτου κάθε δικαιούχου.

Οι πλησιέστεροι συγγενείς του θανόντος ιδιοκτήτη είναι υποχρεωμένοι εντός ενός μήνα να ενημερώσουν το Κτηματολόγιο και σε περίπτωση που λειτουργεί το κτηματολογικό γραφείο, ανεξάρτητα από τη διαδικασία αποδοχής κληρονομιάς.

Σημείωση: οι συγγενείς πρέπει να γνωρίζουν ότι και χωρίς να έχουν προβεί στην αποδοχή κληρονομιάς θα πρέπει να δηλώσουν τα κληρονομούμενα ακίνητα στο Κτηματολόγιο.

Επίσης θα πρέπει να δηλωθούν τα ακίνητα στο Ε9.

Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες όταν γίνεται διόρθωση στο Ε9 με βάση το Κτηματολόγιο;

Σε περίπτωση μεταβολών σε υφιστάμενη ακίνητη περιουσία, όπως η χρησικτησία, η δήλωση στοιχείων ακινήτων που υποβάλλεται σε ένα έτος θα πρέπει να μεταφερθεί και στα επόμενα έτη μέχρι και το τρέχον έτος, προκειμένου να ενημερωθεί η περιουσιακή εικόνα για όλα τα έτη, εφόσον υφίσταται σχετική υποχρέωση.

Παράδειγμα: αν χρειαστεί να γίνει αλλαγή στην περιουσιακή κατάσταση το έτος 2018, ο υπόχρεος δεν θα περιοριστεί να διορθώσει τα στοιχεία των ακινήτων του μόνο για το έτος 2024, αλλά και για τα έτη 2023, 2022, 2021, 2020 και 2019.

Επί της νέας αξίας της ακίνητης περιουσίας, όπως αυτή διαμορφώνεται με τη νέα δήλωση, θα υπολογιστεί και αναδρομικά από το έτος των μεταβολών ο ΕΝΦΙΑ.

Πηγή: Εντυπη έκδοση ΤΑ ΝΕΑ