Μπόνους δόμησης: Ολική επαναφορά μέσω των πολεοδομικών σχεδίων από το 2026

Στον πολεοδομικό σχεδιασμό μεταθέτουν τα «μπόνους» δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) οι αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Με άλλα λόγια, η… ολική επαναφορά των κινήτρων προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψος) για την ανέγερση των κτιρίων παραπέμπονται στους μελετητές των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ και ΕΠΣ) τα οποία εκπονούνται σήμερα για το 80% της ελληνικής επικράτειας και αναμένεται ότι θα έχουν παραδοθεί έως το 2026.

Πόσο ακρίβυναν τα υλικά κατασκευής τον Δεκέμβριο [πίνακας]

Μπόνους δόμησης: Όχι σε διάταξη γενικής εφαρμογής

Τί λένε οι ανώτατοι δικαστές (βάσει της περίληψης των αποφάσεων που δόθηκε χθες στη δημοσιότητα) για τα «ευεργετήματα» του ΝΟΚ; Ότι δεν μπορεί, κατά το Σύνταγμα, να θεσπιστούν με διάταξη γενικής εφαρμογής (όπως ο ΝΟΚ), διότι αυτό οδηγεί στην ανατροπή του ισχύοντος πολεοδομικού σχεδιασμού κάθε περιοχής. Θα μπορούσαν όμως να εισαχθούν με τον πολεοδομικό σχεδιασμό συγκεκριμένων περιοχών ανάλογα με τα ειδικότερα χαρακτηριστικά τους.

Εν προκειμένω, το ΣτΕ δεν έκρινε αντισυνταγματικά τα ίδια τα «μπόνους» δόμησης, αλλά το σύστημα των κινήτρων του ΝΟΚ καθώς παρέχεται απ’ ευθείας στις Υπηρεσίες Δόμησης η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση από τους ισχύοντες – με βάση το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής -όρους δόμησης.

Η «έναρξη εργασιών» κλειδί για τη διατήρηση αδειών

Οι άδειες (που κάνουν χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ) για κτίρια στα οποία οι οικοδομικές εργασίες έχουν ξεκινήσει δεν μπορούν να ακυρωθούν ή να ανακληθούν εξαιτίας της αντισυνταγματικότητας των συγκεκριμένων διατάξεων του ΝΟΚ. Όμως, εάν είχαν ήδη προσβληθεί στα δικαστήρια έως και τις 11.12.2024 (οπότε είχε δημοσιευθεί ανακοίνωση του προέδρου του ΣτΕ κ. Μιχάλη Πικραμένου περί της αναμενόμενης τότε απόφασης), μπορούν να ακυρωθούν έστω και αν είχαν αρχίσει οι οικοδομικές εργασίες διότι το αντίθετο θα παραβίαζε το δικαίωμα δικαστικής προστασίας.

Σχετικά με τις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί και για τις οποίες υπάρχει ακόμη προθεσμία για δικαστική προσβολή τους (οι 60 ημέρες που προβλέπονται) εάν οι εργασίες δεν έχουν ξεκινήσει μπορούν να ακυρωθούν ενώ εάν έχουν αρχίσει δεν κινδυνεύουν εξαιτίας της εφαρμογής των αντισυνταγματικών κινήτρων του ΝΟΚ, αλλά μόνο εφόσον έχουν άλλες πλημμέλειες.

Τι σημαίνει «έναρξη εργασιών»

Σχετικά με το μεγάλο ζητούμενο, δηλαδή το τί σημαίνει η αναφορά «έναρξη οικοδομικών εργασιών», για την οποία υπήρξαν πολλές ερμηνείες το τελευταίο διάστημα, οι αποφάσεις του ΣτΕ είναι σαφείς. Ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο. Δηλαδή με τη γνωστοποίηση της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή ή με την ηλεκτρονική υποβολή (έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024) της Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ. Δεν αρκούν, όμως, η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων Υπηρεσιών, τα οποία αφορούν μόνον το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών.

Ναι στα έρκερ, όχι στα πατάρια και δώματα
Όσον αφορά στις υπόλοιπες λεπτομέρειες, σύμφωνα με τους Ανώτατους Δικαστές, τα έρκερ, δηλαδή οι κλειστοί εξώστες και άλλα αρχιτεκτονικά στοιχεία περιορισμένων διαστάσεων καθώς και τα κλιμακοστάσια τα οποία δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης, μπορούν να εξαιρούνται από τον συντελεστή δόμησης ενός κτιρίου. Όχι όμως τα πατάρια και τα δώματα έως 35 τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.) τα οποία θα πρέπει να μετρούν στο σύνολο της επιτρεπόμενης δόμησης. Ο μη συνυπολογισμός τους στον συντελεστή δόμησης είναι αντισυνταγματικός, όπως είναι επίσης και η εξομοίωση της πισίνας με μια φυτεμένη επιφάνεια.

Το επιτελείο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργεια (ΥΠΕΝ) έχει περιθώριο ενός μήνα να μελετήσει τις αποφάσεις του ΣτΕ και όπως αναφέρουν στον «Οικονομικό Ταχυδρόμο» στελέχη του υπουργείου, εάν χρειαστεί, θα νομοθετήσει για τις περιπτώσεις που πιθανώς δεν καλύπτονται, περιορίζοντας τις επιπτώσεις στον κατασκευαστικό κλάδο.

Είναι αξιοσημείωτο ότι στο ΣτΕ εκκρεμούν κι άλλες υποθέσεις με οικοδομικές άδειες στις οποίες τίθεται το ζήτημα της αντισυνταγματικότητας άλλων διατάξεων του ΝΟΚ (π.χ. υπόσκαφα, διεύρυνση υπογείων γκαράζ κλπ). Οπότε έπεται συνέχεια…

Το ΣτΕ περιφρουρεί επενδύσεις και περιβάλλον

Σχολιάζοντας τις εξελίξεις, ο έμπειρος νομικός στο Χωροταξικό, Πολεοδομικό και Περιβαλλοντικό Δίκαιο, καθηγητής του ΕΜΠ κ. Δημήτρης Μέλισσας, ο οποίος είναι ο πληρεξούσιος δικηγόρος του Δήμου Αλίμου, αναφέρει στον «Οικονομικό Ταχυδρόμο ότι, «το ΣτΕ περιφρουρεί τις επενδύσεις και το περιβάλλον και όλες αυτές που έλαβαν χώρα με τον σχεδιασμό μιας περιοχής και αυτές που πρόκειται να γίνουν».
Δηλαδή, όπως επισημαίνει ο ίδιος, το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο «στηρίζει την αρχή σχεδιασμού ως κύριο και καθοριστικό κριτήριο της νομολογίας του και υιοθετεί και τη θεωρία και την ευρωπαϊκή νομοθεσία όλων των ανεπτυγμένων χωρών». Σύμφωνα με τον καθηγητή, ο ΝΟΚ, όπως και ο κτιριοδομικός κανονισμός δεν μπορούν να διαπερνούν τον πολεοδομικό σχεδιασμό αλλά οι διατάξεις του να συμπεριλαμβάνονται μέσα σε αυτόν και να τον εξειδικεύουν. Δηλαδή, σύμφωνα με τον κ. Μέλισσα, «ο ΝΟΚ και ο κτιριοδομικός σχεδιασμός εξειδικεύουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό», για τον οποίο εκπονούνται πολλές υποστηρικτικές μελέτες, σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές (π.χ. μελέτες για την αστική κινητικότητα, προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή, περιβαλλοντικών επιπτώσεων, οριοθέτησης ρεμάτων κλπ.).

«Αυτές δεν μπορούν να υποκαθίστανται με οριζόντιες ρυθμίσεις ούτε του ΝΟΚ ούτε του κτιριοδομικού κανονισμού. Ο ΝΟΚ χωρίς να εντάσσεται στον πολεοδομικό σχεδιασμό θα επηρεάζει απροσδιόριστο αριθμό κτιρίων και τον σχεδιασμό και κάθε ειδικό καθεστώς σχεδιασμού, όχι μόνο των προστατευόμενων οικισμών όπως είναι ο λόφος Πανί, η Πλάκα, το Ναύπλιο και τα Χανιά, αλλά και κάθε σχεδιασμό ο οποίος λαμβάνει υπόψη τις χωρικές τοπικές ιδιαιτερότητες. Ως εκ τούτου στα νέα ΤΠΣ που εκπονούνται από το Τεχνικό Επιμελητήριο, με βάση αυτές τις υποστηρικτικές μελέτες, μπορούν να διαμορφωθούν εκείνοι οι συντελεστές δόμησης, οι οποίοι θα εναρμονίζονται με το ύφος της κάθε περιοχής», σημειώνει ο κ. Μέλισσας. Και εξηγεί: «Ο σχεδιασμός διαμορφώνει τυπολογία κτιρίων και οικοδομικών συνόλων ενώ ο ΝΟΚ και ο κτιριοδομικός κανονισμός διαμορφώνει το κτίριο».

Η πρώτη αντίδραση από τον Δήμο Κηφισιάς

• Ως προς τις διατάξεις που κρίθηκαν αντισυνταγματικές ο Δήμος Κηφισιάς προχωρά σε προσωρινή διακοπή των εργασιών στο σύνολο των οικοδομικών αδειών, οι οποίες έχουν εκδοθεί, αλλά δεν έχουν αποπερατωθεί.
• Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει, προκειμένου να λάβουν από την ΥΔΟΜ Κηφισιάς βεβαίωση συνέχισης εργασιών, να αποδεικνύουν το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η οικοδομή. Θα δίνεται βεβαίωση συνέχισης εφόσον αποδεικνύεται τουλάχιστον η εκτέλεση εκσκαφών προ της 11/12/2024, σε συμμόρφωση προς την απόφαση και τις οδηγίες του Συμβουλίου Επικρατείας.

Τι θα  γίνει με τις επεκτάσεις υπογείων στην Κηφισιά